有關(guān)房地產(chǎn)物業(yè)管理論文

　　房地產(chǎn)的物業(yè)管理,不僅是房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、流通的自然延續(xù),而且是房地產(chǎn)業(yè)中不可或缺的一個(gè)重要的子行業(yè)。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的有關(guān)房地產(chǎn)物業(yè)管理論文的范文，歡迎大家閱讀參考!

　　有關(guān)房地產(chǎn)物業(yè)管理論文篇1

　　淺談當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀及對策

　　摘要：本文簡要介紹了房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系，通過對我國物業(yè)管理現(xiàn)狀的分析，指出物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，然后提出了解決其發(fā)展中出現(xiàn)相應(yīng)問題的解決方法，即全過程介入、規(guī)模化經(jīng)營、市場化經(jīng)營、注重物業(yè)管理企業(yè)的自身建設(shè)等。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;房地產(chǎn);現(xiàn)狀;對策

　　我國物業(yè)管理自20世紀(jì)八十年代初起步，至九十年代，特別是鄧小平南巡講話后，在房地產(chǎn)熱潮推動(dòng)下，呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢頭。隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮，人們對生活質(zhì)量和工作環(huán)境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國物業(yè)管理及其發(fā)展問題顯然具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互補(bǔ)作用

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)。

　　物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。實(shí)踐證明，物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中不同的環(huán)節(jié)，是兩個(gè)關(guān)系密切、分工合作的行業(yè)，可以預(yù)見物業(yè)管理無論在房地產(chǎn)開發(fā)的前期項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是施工建設(shè)、交房入住、品牌支撐等方面，都將扮演越來越重要的角色，對房地產(chǎn)開發(fā)的影響力也會(huì)越來越大，房地產(chǎn)開發(fā)商也將越來越重視物業(yè)管理的作用。

　　(二)良好的物業(yè)對房地產(chǎn)發(fā)展有促進(jìn)作用。

　　物業(yè)管理的目的是使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長了房屋的壽命，提高人民居住水平，提高房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施壽命期、降低質(zhì)量和綜合成本最終使房地產(chǎn)保值增值。有關(guān)調(diào)查表明，買房時(shí)，人們在關(guān)心房價(jià)、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會(huì)解除消

　　費(fèi)者的后顧之憂，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。

　　二、物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題

　　(一)建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接。

　　近年來，有關(guān)物業(yè)管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發(fā)物業(yè)管理負(fù)面新聞，物業(yè)管理投訴率居高不下，出現(xiàn)了很多問題，如一些開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時(shí)，對物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾，給后續(xù)管理帶來困難;物業(yè)管理企業(yè)價(jià)格法律、法規(guī)意識淡薄，對價(jià)格政策不了解或重視程度不高，自行制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，多收費(fèi)或亂收費(fèi)，加重了住宅產(chǎn)權(quán)人、使用人的負(fù)擔(dān)等。總之，建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接。

　　(二)對物業(yè)管理的認(rèn)識模糊。

　　物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人委托，按國家法律和管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營，并為使用人提供多方面的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)單位，對物業(yè)管理的概念認(rèn)識不甚清楚，許多原來的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)換個(gè)牌子就成了物業(yè)管理公司，不正規(guī)必然落后，目前我國多數(shù)物業(yè)管理公司達(dá)不到正常的經(jīng)營規(guī)模。

　　(三)缺乏公平的市場環(huán)境。

　　我國物業(yè)管理起步之初是作為房地產(chǎn)的一種服務(wù)手段的衍生物，種種規(guī)則也從房地產(chǎn)業(yè)沿襲下來，而且大部分物業(yè)管理企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司組建或控股的，這樣，自然而然地圈定了勢力范圍，存在市場壁壘。同時(shí)，還有很多是由國有企業(yè)、行政事業(yè)單位的房管所或后勤管理部門轉(zhuǎn)制過來的，仍然運(yùn)用國企優(yōu)勢，尚未真正建立起社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制。這些都是不利于公平競爭的。

　　三、解決物業(yè)管理發(fā)展問題的對策

　　(一)在房地產(chǎn)開發(fā)各階段全過程介入。物業(yè)管理如同產(chǎn)品的售后服務(wù)，它對產(chǎn)品的使用具有最中肯的發(fā)言權(quán)，因此物業(yè)管理必須提前啟動(dòng)、全程介入，貫穿到房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段。

　　1、決策立項(xiàng)階段。

　　對一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，立項(xiàng)階段特別重要。由于房地產(chǎn)建設(shè)有一個(gè)相當(dāng)長的周期，且市場變化快，如能對項(xiàng)目進(jìn)行前瞻性的研究，準(zhǔn)確地把握市場，該項(xiàng)目才有可能按既定的計(jì)劃實(shí)施下去，最后獲得成功。物管企業(yè)直接與業(yè)主打交道，對物業(yè)銷售的定位、業(yè)主的需求、業(yè)主對物管的要求等有較深刻的認(rèn)識。物業(yè)管理人是開發(fā)商和市場之間的橋梁。從國外經(jīng)驗(yàn)和國內(nèi)發(fā)展趨勢來看，已有一些開發(fā)商讓物業(yè)管理直接參與項(xiàng)目的立項(xiàng)分析、小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)等，從而更有效地把握市場脈搏，迎合市場需求。

　　2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭，對房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，不僅要從建筑總體布局、使用功能、環(huán)境布置的方面來考慮，而且要從有利于物業(yè)管理的角度來安排。物業(yè)管理公司作為物業(yè)的維護(hù)者，在長期的實(shí)踐工作中對物業(yè)出現(xiàn)的種種問題了解比較清楚，而且在關(guān)系到切身利益的情形下，他可能比工程設(shè)計(jì)人員和開發(fā)商要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、周密。因此，物業(yè)管理公司超前介入房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)可以完善規(guī)劃設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，及時(shí)糾正規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。

　　3、建設(shè)階段。

　　物業(yè)管理公司必須長期應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問題，提供的是一種“長效服務(wù)”，必須為以后的維修服務(wù)著想。因此，他們必須參與工程建設(shè)，了解該物業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置，甚至所用建材，這樣才能開展后續(xù)服務(wù)工作。與此同時(shí)，結(jié)合物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，能從實(shí)際使用角度提出對工程核心部位施工質(zhì)量控制的意見。另外，物業(yè)管理公司參與施工管理有利于物業(yè)的良性開發(fā)。對開發(fā)商來說，使工程多了一份質(zhì)量保證，同時(shí)又保證了建筑移交和今后物業(yè)管理的連續(xù)性，有利于提高工質(zhì)、工期及售后服務(wù)等方面的信譽(yù)。

　　4、營銷階段。

　　物業(yè)管理已越來越成為投資置業(yè)者選擇物業(yè)的一項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn)。購買者花錢買的不僅僅是房子，還有管理和服務(wù)。據(jù)專家評論，目前物業(yè)管理的因素已占到樓宇價(jià)值的20%～30%，而且越來越多的房地產(chǎn)投資者把物業(yè)管理效果的優(yōu)劣，作為投資和消費(fèi)的重要選擇因素。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延伸，在房地產(chǎn)開發(fā)中將發(fā)揮越來越重要的作用，甚至成為企業(yè)經(jīng)營的品牌。如，讓消費(fèi)者信賴的中海外、萬科地產(chǎn)除了有成功的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)外，很大程度也歸功于物業(yè)管理的品牌。

　　(二)物業(yè)管理經(jīng)營規(guī)?；?/p>

　　一般來說，有規(guī)?；蛞?guī)模大的物業(yè)雖配置多、開支大，但它所服務(wù)的對象也更多，故比沒有規(guī)?；蛞?guī)模小的平均成本還是要低。物業(yè)管理行業(yè)要在建立健全企業(yè)化經(jīng)營體制的基礎(chǔ)上，通過橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展的有效擴(kuò)張，有效降低成本，達(dá)到規(guī)模經(jīng)營。

　　(三)物業(yè)管理經(jīng)營市場化。

　　用新的政策、法規(guī)支持和解放物業(yè)管理企業(yè)，使企業(yè)在市場競爭條件下鍛煉和完善自己，成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的市場主體，培養(yǎng)其生存和發(fā)展的能力，尋找適應(yīng)市場機(jī)制的經(jīng)營方法，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，由企業(yè)遵循市場規(guī)律辦事，在競爭中求生存、求發(fā)展，把企業(yè)不斷推向前進(jìn)。

　　四、結(jié)語

　　總之，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是讓業(yè)主享有一種有物業(yè)管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環(huán)保、健康、文明、和諧。我國未來的物業(yè)管理，應(yīng)是專業(yè)化、綜合性涉及物業(yè)建設(shè)與使用全過程的服務(wù)與管理;未來物業(yè)管理的發(fā)展，應(yīng)與人民日益增長的物質(zhì)文化需求相適應(yīng)，并在發(fā)展中逐步實(shí)現(xiàn)“規(guī)范化”，使物業(yè)管理業(yè)真正成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)能夠持久、穩(wěn)步發(fā)展的獨(dú)立行業(yè)。

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　　有關(guān)房地產(chǎn)物業(yè)管理論文篇2

　　淺探房地產(chǎn)物業(yè)人力資源開發(fā)與管理模式

　　摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈，物業(yè)服務(wù)行業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。樓宇的科技含量越來越高，其設(shè)施、設(shè)備越來越先進(jìn)，檔次越來越高，與此同時(shí)，對物業(yè)服務(wù)的技術(shù)含量提出了更高的要求。另一方面，近年來我國房價(jià)飆升，“買房一時(shí)，住房一世”的理念被不斷拓展升級的業(yè)主所接受，物業(yè)服務(wù)行業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)物業(yè);人力資源;開發(fā);管理

　　房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈，隨著科技的不斷進(jìn)步，新材料和先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念在建筑行業(yè)的運(yùn)用，使得中高級樓宇的科技含量越來越高，其設(shè)施、設(shè)備越來越先進(jìn)，檔次越來越高，與此同時(shí)，對物業(yè)服務(wù)的技術(shù)含量提出了更高的要求。另一方面，近年來我國房價(jià)飆升，“買房一時(shí)，住房一世”的理念被不斷拓展升級的業(yè)主所接受，逐漸地意識到物業(yè)管理的重要性，物業(yè)服務(wù)行業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。我們都知道機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，冷靜下來審視一下我國房地產(chǎn)物業(yè)的現(xiàn)狀，不難發(fā)現(xiàn)其正面臨著人才瓶頸的問題。

　　一、房地產(chǎn)物業(yè)人力資源管理的現(xiàn)狀

　　1.了解房地產(chǎn)物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)備、設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

　　2.人力資源始終是房地產(chǎn)物業(yè)管理核心要素之一。

　　房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性(諸如人員流動(dòng)頻繁，相互挖人等)增加了人力資源管理的難度。正如萬科總裁郁亮所說的，過去1000億發(fā)展歷程中最大的問題是人的問題。人才對物業(yè)企業(yè)來說起著至關(guān)重要的作用，物業(yè)管理人員素質(zhì)的高低，不僅影響到物業(yè)管理的質(zhì)量水平，而且關(guān)系到整個(gè)企業(yè)的興衰成敗。對于物業(yè)管理這樣的服務(wù)性行業(yè)來說，好的管理人員就是企業(yè)的旗幟。所以好的物業(yè)管理公司都在進(jìn)行人才的激烈競爭，開發(fā)和儲(chǔ)備自己的人力資源。

　　3.人才瓶頸問題及其原因探析。

　　我國物業(yè)管理經(jīng)過了20多年的實(shí)踐和探索，目前已經(jīng)形成了一定的氣候，物業(yè)管理的發(fā)展正不斷的走向規(guī)范化。廣東作為我國物業(yè)管理發(fā)源地，物業(yè)管理的水平已經(jīng)達(dá)到了一定的高度，但是，仍然存在不上問題，尤其是人力資源的開發(fā)和管理方面。事實(shí)上隨著人力成本的逐年上升，企業(yè)成本不斷提高，為應(yīng)對行業(yè)激烈競爭，考慮到物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難以在短期內(nèi)得到提升，物業(yè)公司迫于無奈通過招聘教育水平較低的外來務(wù)工人員來降低成本。由此，難以達(dá)到“服務(wù)態(tài)度熱情、服務(wù)意識周到、服務(wù)效率快捷、服務(wù)程序規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一”的物業(yè)服務(wù)行業(yè)要求。并且，我國物業(yè)管理人員多為年齡偏大、文化程度較低、知識老化的勞動(dòng)者整體的人力資源素質(zhì)亟待提高。

　　(1)先從開發(fā)的方面來分析，這就首先涉及到招聘。

　　人才招聘與選拔作為人力資源管理活動(dòng)的一個(gè)重要組成部分，是企業(yè)匹配員工和吸引人才的過程。目前的問題是，物業(yè)管理對人才的招聘錄用重視不夠;沒有做科學(xué)的崗位分析，招聘條件不明晰;招聘崗位的隨意性很大，缺乏規(guī)劃和預(yù)算;沒有科學(xué)的招聘管理系統(tǒng);招聘為從實(shí)際出發(fā)，效率低下，影響招聘質(zhì)量。

　　(2)從管理的角度來思考，公司人才機(jī)制落后，培訓(xùn)工作狹隘、形式化，績效考核體系不成熟，缺乏行之有效的激勵(lì)機(jī)制。

　　很多企業(yè)只是狹窄地理解培訓(xùn)，并沒有把培訓(xùn)和發(fā)展放在一起考慮，進(jìn)行規(guī)劃和實(shí)施。有些企業(yè)隨大流，看人家有培訓(xùn)，自己也組織一些培訓(xùn)，但根本就沒有做培訓(xùn)需求分析、培訓(xùn)計(jì)劃等。有些企業(yè)把培訓(xùn)看成是員工福利的一部分，大家輪流參加培訓(xùn)，但培訓(xùn)過后沒有做任何的評估和分析。就當(dāng)前的大多數(shù)物業(yè)管理的績效考評情況來看，大多企業(yè)沒有一套成熟的、系統(tǒng)公正的績效考評體系，整個(gè)企業(yè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)只反映了某個(gè)主管的一些主觀看法，缺乏合理、科學(xué)，這樣就難以發(fā)揮績效考評的作用，更有時(shí)給企業(yè)的發(fā)展帶來很大的負(fù)面影響。從激勵(lì)機(jī)制來看，大部分都沒有健全、完善、合理的與現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，很多還處于偏向單純的物質(zhì)激勵(lì)的階段。

　　二、對房地產(chǎn)物業(yè)人力資源的開發(fā)和管理的建議

　　1.從開發(fā)角度，建立一套科學(xué)完善的招聘管理系統(tǒng)。

　　(1)建立公開招聘、公平競爭的用人機(jī)制。按“能者上，庸者下，平者調(diào)”的原則，實(shí)行競爭上崗。不論是小區(qū)物業(yè)經(jīng)理，還是管理處主任，又或者是工程部經(jīng)理，主要跟不上企業(yè)的發(fā)展需要都應(yīng)讓出位置給優(yōu)秀的人才。

　　(2)建立完善的任職資格標(biāo)準(zhǔn)體系。由于每個(gè)人都有自己的用人策略與用人哲學(xué)，也因此在人才甄選上，也就會(huì)存在不同的意見。企業(yè)成功招聘一位優(yōu)秀的部門經(jīng)理，很有可能使整個(gè)部門進(jìn)行一次脫胎換骨的變革。

　　(3)要實(shí)現(xiàn)人力資源的使用市場化、社會(huì)化。知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代決定了人力資源的越來越重要，高素質(zhì)的人才已經(jīng)走向市場化、社會(huì)化了。因此，如果我們的機(jī)制滯后、不健全、不完善的話，那將難以吸引優(yōu)秀的人才加盟公司。

　　2.從管理層面，分三個(gè)方向建設(shè)。

　　(1)踏實(shí)的培訓(xùn)：要設(shè)計(jì)培訓(xùn)課程，真正的問題出現(xiàn)在哪里，然后把課程按照客戶的需要設(shè)計(jì)出來; 其次是選擇培訓(xùn)師。培訓(xùn)師的素質(zhì)水平，直接關(guān)系到企業(yè)員工培訓(xùn)的質(zhì)量，要求培訓(xùn)師具備一定的專業(yè)理論知識水平和實(shí)踐操作技能;然后就是培訓(xùn)課程的實(shí)施，在培訓(xùn)課程實(shí)施前進(jìn)行溝通，讓培訓(xùn)師了解學(xué)員的需要，有針對性地安排培訓(xùn)重點(diǎn);在培訓(xùn)課程結(jié)束后，企業(yè)要對培訓(xùn)的效果進(jìn)行總結(jié)性的檢查，檢驗(yàn)培訓(xùn)效果。

　　(2)有效的考核：明確考核目的，使考核與被考核雙方都明白“為什么進(jìn)行考核”，杜絕出現(xiàn)因考核而考核的情況。考核只是管理的一種手段，并非管理的目的，通過對員工的工作績效進(jìn)行考核，幫助員工認(rèn)識實(shí)際工作中的不足。確定標(biāo)準(zhǔn)使之與企業(yè)的目標(biāo)一致，與工作本身密切相關(guān)，對每個(gè)考核的項(xiàng)目執(zhí)行單一的標(biāo)準(zhǔn);將考核結(jié)果及時(shí)反饋出來。

　　(3)激勵(lì)機(jī)制應(yīng)遵循以下原則：為員工安排的職務(wù)盡量與其性格相匹配;為每個(gè)員工設(shè)定具體而恰當(dāng)?shù)哪繕?biāo);對完成既定目標(biāo)的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì);對不同的員工實(shí)行不同的獎(jiǎng)勵(lì);獎(jiǎng)勵(lì)要公平。

　　三、結(jié)語

　　從發(fā)展的角度看房地產(chǎn)物業(yè)人力資源開發(fā)和管理，隨著專業(yè)的房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)做大做強(qiáng)，能夠擁有更多專業(yè)人才，尤其是高素質(zhì)、高品質(zhì)的物業(yè)管理人才;計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)飛速發(fā)展，信息化、智能化的社區(qū)服務(wù)正在成為新趨勢，為了不斷適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，對人員招聘提出更高要求，人員培訓(xùn)要不斷升級，滿足業(yè)主的新需求;逐步打造出“以人為本”的企業(yè)文化，獲得更廣泛的社會(huì)認(rèn)同，尊重知識、尊重人才，不斷改革創(chuàng)新，跟上時(shí)代步伐。

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