淺談房地產(chǎn)工程管理中的財務(wù)資金控制

　　我國房地產(chǎn)行業(yè)相對較短的發(fā)展時間，使得工程項目管理相對粗放，工程管理中的資金控制不盡合理就是這種情況的突出表現(xiàn)。因此，建立和加強房地產(chǎn)企業(yè)工程管理，項目工程中資金的管控，減少或避免建設(shè)資金的流失，對于提高企業(yè)經(jīng)濟效益，保證施工質(zhì)量均具有十分重要的意義。

　　1. 房地產(chǎn)工程管理中加強資金管理控制的重要意義

　　首先，房地產(chǎn)企業(yè)要保持相對充裕的資金，加強資金管理是必然的選擇。隨著國際金融危機的不斷淡化，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷加碼，以及央行加息政策的重啟，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道不斷縮小，而央行加息有效可以抑制資產(chǎn)價格的大幅上漲，減輕通貨膨脹壓力，這也是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的延續(xù)。這這種情況下，資金已經(jīng)成為決定房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展關(guān)鍵因素之一了，加之房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目涉及環(huán)節(jié)眾多，相應(yīng)各環(huán)節(jié)均需要資金的支付，一旦資金出現(xiàn)問題，出現(xiàn)一系列連鎖反應(yīng)，甚至導(dǎo)致開發(fā)項目“崩盤”現(xiàn)象，最終可能會對房地產(chǎn)企業(yè)的生存造成嚴重威協(xié)這絕非危言聳聽。因此，加強工程管理中的資金管理，采取行之有效的管控措施，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)保持良好的財務(wù)盈余狀態(tài)，為長遠發(fā)展提供堅實的支撐。

　　其次，加強工程管理中的資金管理，也是房地產(chǎn)企業(yè)實施有效控制的有效途徑。房地產(chǎn)工程加強資金管理是實現(xiàn)即定目標，確保良好預(yù)期收益獲得的重要方法。

　　在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中，項目開發(fā)與銷售環(huán)節(jié)是主要環(huán)節(jié)，是資金運動的重要步驟。在工程管理中對資金進行有效控制，就能夠?qū)ζ髽I(yè)大部分經(jīng)營活動實施的管理。因此，必須對資金進行經(jīng)常性分析，及時掌握資金的使用情況，保持企業(yè)財務(wù)上的流動性，重視平衡財務(wù)收支，并以實際資金情況為依據(jù)，積極調(diào)度、合理組織資金，以使企業(yè)紿終擁有良好的償債能力。

　　再次，房地產(chǎn)企業(yè)加強資金控制，這也是確保資金發(fā)揮使用效益的重要保障。企業(yè)資金存量過少或過多都是不合理的，而應(yīng)保持在一個相對合理的狀態(tài)。持有的資金過少，就有可能會對危及企業(yè)的償債能力，給企業(yè)帶來較大的負面影響;而持有過多的資金，增多的機會成本就會造成一定資源的浪費。因此，對資金的使用與控制應(yīng)當有一個科學(xué)、合理的規(guī)劃，以全面加強對資金的管控。通過企業(yè)資金的優(yōu)化配置，從而實現(xiàn)企業(yè)整體的資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)化，降低資金成本和財務(wù)風(fēng)險，提高資金使用效益。

　　2. 房地產(chǎn)工程管理中加強資金管控的措施分析

　　房地產(chǎn)工程項目占用資金量巨大，一但無法按時完工，常常會導(dǎo)致資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴重的甚至?xí)哑髽I(yè)拖垮。因此，必須要重視的基礎(chǔ)上，采取切實可行措施加強房地產(chǎn)工程管理中的資金管控。

　　2.1 重視開發(fā)項目的可行性研究和籌資措施，是保障工程項目正常進行的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金管理應(yīng)當提前至項目可行性研究階段，也就是說，通過對將開發(fā)項目的功能、規(guī)模、背景和技術(shù)經(jīng)濟指標進行分析,以初步對投資成本給予確定，并以投資成本為依據(jù)確定資金使用量。首先，為了確保投資能夠收回，應(yīng)認真調(diào)查開發(fā)項目的背景情況;其次，在通過調(diào)查掌握了相關(guān)資料基礎(chǔ)上，應(yīng)對開發(fā)項目的市場供應(yīng)和需求狀況進行分析,并作出科學(xué)、客觀的預(yù)測;再次,對于開發(fā)進度企業(yè)的時間安排應(yīng)科學(xué)、合理，如可按照前期工程、主體工程、竣工驗收等不同階段合理安排項目開發(fā)進度;此外，企業(yè)還應(yīng)對開發(fā)項目進行力爭與開發(fā)事實相符的成本初步估算，以切實提高相關(guān)評價的準確性;最后,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以項目投資估算、項目開發(fā)進度安排等為依據(jù),對資金需求量進行合理估算，擬訂籌資方案,通過不同的方式籌措資金,減少籌資成本,保證項目的正常進行。這是工程管理資金控制的前提與基礎(chǔ)。

　　2.2 編制合理的資金使用計劃是做好工程管理中資金控制的重要環(huán)節(jié)。

　　2.2.1 按子項目編制資金使用計劃

　　房地產(chǎn)工程項目通常按不同子項目劃分資金的使用。這是由于房地產(chǎn)工程規(guī)模常常較大，且由諸多單項工程組成而成，單項工程則是由多個單位工程所組成，而若干個分部分項工程組成了單位工程。因此，編制資金使用計劃首先就是要把項目總投資分解到單項工程，甚至是單位工程中去，做到對工程項目的合理劃分，劃分的細致程度應(yīng)以實際需求依據(jù)而定，從而做到資金計劃的合理分配。

　　2.2.2 按時間進度編制資金使用計劃

　　房地產(chǎn)工程項目的投資總是分階段、分期支出的，資金應(yīng)用是否合理與資金的時間安排也有著密切的聯(lián)系。為盡可能減少資金的占用，將總投資目標按使用的時間進行分解，確定分目標很有必要。目前，編制施工進度計劃一般都采用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)，利用確定的網(wǎng)絡(luò)計劃可計算出各項施工的最早、最遲開工時間，獲得項目進度計劃的甘特圖。通過對對網(wǎng)絡(luò)圖擴充后，即可按時間進度編制出資金使用計劃。此環(huán)節(jié)可采用香蕉圖與S型曲線的形式，其對應(yīng)數(shù)據(jù)的產(chǎn)生依據(jù)是施工計劃網(wǎng)絡(luò)圖中時間參數(shù)的計算結(jié)果與對應(yīng)階段資金使用要求。

　　2.3 加強資金計劃分析和預(yù)算管理是房地產(chǎn)工程資金控制的主要環(huán)節(jié)

　　在確定資金計劃后，將資金計劃的預(yù)期情況與執(zhí)行情況相比較，對計劃偏差找出原因(計劃編制不合理、計劃執(zhí)行不力等)，從而予以改進，使后期的資金計劃編制更趨合理。而資金預(yù)算管理是保證資金控制有效的主要環(huán)節(jié)，資金預(yù)算有效、合理能使企業(yè)資金使用效率得到提升、為資金的合理使用打下堅實基礎(chǔ)。資金預(yù)算應(yīng)在遵守收付實現(xiàn)制基礎(chǔ)上采用直接法編制，同時采用間接法編制以相互驗證。以最優(yōu)的資金成本制定資金使用方案，綜合平衡和編制單位的資金總預(yù)算。預(yù)算管理的關(guān)鍵點在開發(fā)進度的精準匹配和銜接，以保證資金的合理調(diào)配和使用。

　　2.4 完善的財務(wù)管理制度是確保房地產(chǎn)工程資金控制得到強化的必要環(huán)節(jié)。

　　2.4.1 加強資金運用管理

　　加強資金運用管理，一是應(yīng)盡可能地使應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款期限保持一致，如果能做到應(yīng)收賬款回收期限比應(yīng)付賬款交付的期限更短，基本可以保證應(yīng)付賬款的按期支付，使企業(yè)避免過多資金占用。二是要防止資金的過度預(yù)支，以免因發(fā)生債務(wù)危機，而對企業(yè)的生存在造成危害。三是嚴格控制管理費用的支出。房地產(chǎn)企業(yè)工程管理還應(yīng)避免出現(xiàn)講排場、面子鋪張浪費的現(xiàn)象，對管理費用嚴格控制。

　　2.4.2 科學(xué)安排資金的收入和支出

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，需要投入數(shù)額巨大的資本，而資金的最終回收要等到工程竣工并出售后。所以，房地產(chǎn)項目的資金籌措，大多通過債務(wù)安排來實現(xiàn)，銀行等金融機構(gòu)是資金的主要提供者，其資金供應(yīng)能否及時、有效，對于開發(fā)項目進展的順利與否至關(guān)重要。財務(wù)部門要對項目管理費用支出進行嚴格的監(jiān)督審核，不合理支出堅絕拒絕，以確保不浪費流動資金。同時，采取積極措施減少資金的占用，包括實行分級歸口管理，加強計劃管理，推行定額管理等措施，以通過提高資金利用效率、加速資金周圍來加強資金管理的直接效果。

　　3. 結(jié)語：

　　在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場，加強項目的資金管理是加強房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要手段。只有有效地對資金加以控制，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益最大化，促進企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的實現(xiàn)。