項目投資決策的相關論文

　　項目投資決策的相關論文篇2

　　淺談房地產開發(fā)項目投資決策分析

　　由于房地產行業(yè)已經成為國民經濟必不可少的一部分，所以房地產所涉及的經濟活動方面也是極為廣泛的。房地產開發(fā)項目能否達到開發(fā)商預期的效果就要看房地產開發(fā)項目的投資決策能否達到科學合理并且對經濟發(fā)展能夠起到帶動作用，所以，國內很多的專業(yè)人士對房地產投資決策有很大的研究和討論。

　　一、國內與國外房地產開發(fā)項目對比

　　早在1968年美國就有學者提出冷熱因素法對房地產投資進行分析[1]，而國內的房地產開發(fā)項目投資決策經過了長期的探索與發(fā)展，中國最早的房地產投資決策只是從某個單一方面來進行思考，想法閉塞，對房地產投資決策的全面性研究還有一定距離。因為我國房地產項目投資決策起步較晚，主要以借鑒已有的經驗為主，沒有一定的理論依據(jù)，在分析投資風險方面也缺乏經驗，因此，相比于國外的房地產開發(fā)項目投資決策來說，我國的投資決策還不健全，投資策略匱乏。所以，我國房地產開發(fā)項目投資決策的分析與研究已經成為當前學者的首要任務和目標。

　　二、房地產開發(fā)項目投資決策的研究方法

　　(一)大系統(tǒng)、小環(huán)節(jié)分析

　　運用系統(tǒng)分析的思維研究方法，把目光放在總體格局上，確定主次關系，重點考慮總體方向。將房地產開發(fā)項目視為一個大系統(tǒng)、大格局，集理論思想、構建健全的房地產開發(fā)項目投資決策體系，使大格局下的各個小環(huán)節(jié)都緊密相扣，環(huán)環(huán)緊繞的聯(lián)系。

　　(二)與經濟分析緊密相連

　　所謂經濟分析，就是分析人員必須根據(jù)國家的財稅政策對研究項目的投資、收益等進行基礎數(shù)據(jù)的比較和推斷，作出合理的判斷，從而作出相應的投資決策，因此，對數(shù)據(jù)的收集和掌握尤為重要。對于房地產開發(fā)項目投資決策來說，經濟分析成分至關重要[2]。

　　首先，對于房地產開發(fā)項目投資決策來說，財務問題，是影響投資決策的關鍵。能夠對房地產開發(fā)項目作出合理的財務情況的分析和評價是決定投資決策正確與否的第一步。

　　在研究房地產開發(fā)項目投資決策的同時也要求作出一些不確定的因素，例如房地產開發(fā)項目投資決策所面臨的風險，要有抗風險，解決風險的能力和素質。根據(jù)一系列的因素，隨后作出可行的房地產開發(fā)項目投資的經濟方面的決策。

　　有能力對房地產開發(fā)項目的投資作出估算，投資決策人員要分析房地產項目所需土地的費用，其中包括土地轉讓費、土地征用費、管理人員開銷費等等。其次，公共配置、市政等也在投資決策要考慮的問題之中。

　　對房地產開發(fā)項目的銷售收入作出估算，無論是怎么樣的房地產開發(fā)項目，其最終結果都是要面向社會、面向人群，成為消費品供人們使用。銷售收入要做好充分的調查和統(tǒng)計，根據(jù)房地產開發(fā)公司以往的銷售總額、開發(fā)區(qū)周圍或者城市內人群的消費水平、銷售價格，其他房地產中心的銷售價格等等做出合理并且切實際的銷售收入估算[3]。

　　三、房地產開發(fā)項目投資決策的內容

　　房地產開發(fā)項目投資決策是房地產開發(fā)商對潛在的開發(fā)項目從經濟方面，社會方面，環(huán)境方面等進行選擇性的過程。

　　(一)選定合理化的投資

　　為了選擇合理的房地產開發(fā)項目，做好正確的投資決策，房地產開發(fā)商要認真負責的發(fā)現(xiàn)問題，分析問題，解決問題，明確投資目標，確保投資決策可以順利進行和發(fā)展，另外，房地產開發(fā)商也要有預見性和警覺性，從不同方面考慮投資決策，進行市場調查，作出合理的投資決策。

　　(二)投資方案的多樣選擇

　　如果制定投資決策人員確定了投資目標，同時就要由多種供選擇的方案相應出臺。制定的備選方案越多，那么選擇的空間越大，投資決策就可以越完善。在選擇備選方案時，要根據(jù)經濟學的角度，社會角度，環(huán)境角度等等來進行分析和選擇最優(yōu)的方案實行[4]。

　　四、房地產開發(fā)項目投資決策的指標體系

　　隨著社會不斷的發(fā)展，經濟不斷的進步，房地產開發(fā)規(guī)模也逐漸增大，但是，市場環(huán)境不是一層不變的，市場狀況也在發(fā)生著巨大的改變，因此，對于房地產開發(fā)商來說，面對一切都在變化著的前景，要考慮的因素非常廣泛，能夠對這些因素加以篩選并作出合理的選擇，才能建立健全的投資指標體系。

　　(一)如何建立合理的投資指標體系

　　1.對開發(fā)區(qū)域的了解。對于房地產開發(fā)商來說，在選擇一處地域進行開發(fā)時，要考慮到所在區(qū)域的市場力和品牌競爭力[5]。要對此區(qū)域進行全面的市場調查和分析，考慮到項目完工后在一定的時期內是否能有市場，以及對市場的營銷戰(zhàn)略。品牌競爭力就是要考慮到在附近區(qū)域內是否有其他房地產開發(fā)公司進行項目開發(fā)，如何在眾多的房地產開發(fā)商中獨樹一幟，別出心裁，贏得消費者的青睞。

　　2.對物業(yè)的了解。房地產開發(fā)商在進行項目開發(fā)時，也應考慮政府對該項目的具體規(guī)劃和對物業(yè)的要求。不同的物業(yè)之間也具有一定的競爭關系，這時，選擇熟悉的物業(yè)，對房地產開發(fā)項目投資決策的選擇也有一定的聯(lián)系。

　　3.房地產開發(fā)商公司規(guī)模。房地產開發(fā)商要根據(jù)公司的銷售收入、資產總額能夠投入資金，回轉資金等等方面來制定開發(fā)項目。

　　(二)投資指標的風險預估

　　無論做什么事都會遇到風險，在風險未到來之際能夠做到對風險進行預估，并作出一定的解決方案是房地產開發(fā)商必須考慮的事。其中包括對公司總資產周轉率的分析，流動資產周轉率的分析，不良資產對比率的分析等等。

　　五、結語

　　房地產開發(fā)行業(yè)是否能健康的發(fā)展直接影響到國民經濟的發(fā)展。因為房地產行業(yè)作為投入高，風險高，收益高的項目，需要房地產開發(fā)商能夠有正確、科學的投資決策?？茖W的投資決策不僅可以把項目風險降到最低，而且還可以給企業(yè)、社會經濟帶來巨大收益，帶動國民經濟共同發(fā)展。所以，房地產開發(fā)項目投資決策的正確的制定和指導，不僅要從本公司的角度考慮，還要從經濟角度，社會角度，環(huán)境角度等全面考慮，其中，經濟分析要做到全方位考慮，一些財稅問題和一些不確定因素更是必不可少的分析問題。房地產行業(yè)作為一項特殊行業(yè)，在受到國家政策影響的同時，也影響著國民經濟的發(fā)展，所以，房地產開發(fā)項目投資決策一定要正確、健康、科學、完善。