房地產(chǎn)項(xiàng)目融資研究論文
房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，正處于發(fā)展階段，面臨著諸多制約因素，其中房地產(chǎn)企業(yè)融資手段過(guò)于單一是制約我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資研究論文，供大家參考。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資研究論文范文一：房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案設(shè)計(jì)
由于目前房地產(chǎn)項(xiàng)目是采用以銀行信貸為主的單一融資渠道，在銀行信貸被收緊之后，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有相應(yīng)的融資渠道進(jìn)行有效的資金彌補(bǔ)，會(huì)造成其嚴(yán)重的貧血。XY公司是杭州的一家大型房地產(chǎn)公司，其子公司衡鑫房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備對(duì)安徽歙縣進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。因此，在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，為該房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)一套有效的融資方案是非常迫切及必要的。
一、衡鑫公司融資環(huán)境分析
(一)衡鑫公司外部融資環(huán)境分析房地產(chǎn)融資是個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng)，其形成和發(fā)展是外部環(huán)境與內(nèi)部環(huán)境相互影響的結(jié)果。外部環(huán)境是指存在于企業(yè)外部，如企業(yè)所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)政策、法律法規(guī)等對(duì)企業(yè)融資有影響的因素。而內(nèi)部環(huán)境則是指對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成和發(fā)展有直接影響的因素，如公司內(nèi)部管理人員的素質(zhì)及特點(diǎn)、公司的財(cái)務(wù)制度及財(cái)務(wù)現(xiàn)狀等。外部環(huán)境是客觀存在的，企業(yè)難以改變且只能去適應(yīng)環(huán)境;而內(nèi)部環(huán)境卻恰恰相反，是企業(yè)可以控制并且必須控制的環(huán)境。
(1)歙縣宏觀環(huán)境分析。全國(guó)歷史文化名城──歙縣，位于安徽省東南部，距杭州213公里，距合肥382公里，黃山市74公里。該縣身踞世界著名風(fēng)景區(qū)黃山南大門(mén)，是東至杭州南往千島湖，西去瓷都景德鎮(zhèn)，北向江城蕪湖、銅陵的樞紐，且處于全省“一線兩點(diǎn)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈內(nèi)，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。
歙縣經(jīng)濟(jì)總量較小，但呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)，人均GDP以較快的步伐增長(zhǎng)。2008年GDP總量為67.6億元，2006、2007兩年GDP總量呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)，增幅保持在12%以上，2008年上漲幅度較大達(dá)到19.46%。人均GDP以較快步伐增長(zhǎng)，2008年人均GDP為13774元，其中2008年、2006年達(dá)到了19.5%的增長(zhǎng)率，而2007年增長(zhǎng)幅度稍有回落，但也保持了10.14%的上漲勢(shì)頭。此外，歙縣2008年金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額分別達(dá)57.7億元和28.9億元。
在居民收入方面，歙縣呈現(xiàn)出總體水平不高，但人均可支配收入不斷上升的特點(diǎn)。2008年人均可支配收入為11111元，2006~2008年人均可支配收入增幅分別為：12.78%，14.65%，18.36%。08年的在崗職工平均工資23413元，但因?yàn)槁糜螛I(yè)、手工加工業(yè)較發(fā)達(dá)，居民實(shí)際收入可能高于政府部門(mén)公布的數(shù)據(jù)。
此外，居民的現(xiàn)住房人均總建筑面積也呈現(xiàn)逐年上升態(tài)勢(shì)，從2005年的人均總建筑面積36.06平方米，到2007年的42.03平方米，短短的兩年時(shí)間，增長(zhǎng)了16.56%，折射出當(dāng)?shù)鼐用窬幼l件相對(duì)較好。面對(duì)歙縣目前的GDP總量小，但增長(zhǎng)快的趨勢(shì)，以及居民的人均可支配收入呈上升的趨勢(shì)，當(dāng)?shù)卣罅χС珠_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，提高人民的生活水平。
(2)銀行政策。2003年6月13日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》以及2004年9月2日頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》使中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)取得銀行貸款的難度大大提高。在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中規(guī)定：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒(méi)有拖欠工程款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);二是對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。
《指引》中提出，商業(yè)銀行對(duì)未取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不得低于35%;應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的性質(zhì)、股東構(gòu)成、資質(zhì)信用等級(jí)等基本背景、近三年經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)狀況、以往開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況、與關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來(lái)等進(jìn)行調(diào)查審核;對(duì)有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售款進(jìn)行監(jiān)控，在收回貸款本息前，防止將銷(xiāo)售款挪作他用。
這些規(guī)定使得開(kāi)發(fā)資質(zhì)較差、信用等級(jí)較低的中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)難以從銀行獲得開(kāi)發(fā)信貸資金，同時(shí)也提高了開(kāi)發(fā)商自有資金的持有比例。衡鑫公司屬于中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，所有這些政策，都將會(huì)對(duì)其向銀行貸款融資產(chǎn)生較大的影響。
(二)衡鑫公司內(nèi)部融資環(huán)境分析具體如下：
(1)衡鑫公司內(nèi)部管理人員現(xiàn)狀分析。雖然衡鑫公司成立時(shí)間較長(zhǎng)，但內(nèi)部管理人員缺乏，尤其是缺少工程成本管理、工程質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理和銷(xiāo)售策劃專(zhuān)業(yè)人才。
(2)衡鑫公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析。根據(jù)歙縣的金融環(huán)境，目前衡鑫公司的資金來(lái)源只能由股東自籌。該項(xiàng)目前期已投入約8800萬(wàn)元;一期開(kāi)工尚需投入拆遷安置費(fèi)用4020萬(wàn)元，其中1460萬(wàn)元貨幣化安置費(fèi)用和安置過(guò)渡費(fèi)必須馬上支付，安置房的建安費(fèi)可以分期支付給建筑商。因此，一期開(kāi)工需投入的前期費(fèi)用只能由股東自籌，即向母公司――XY公司拆借。
二、衡鑫公司河西項(xiàng)目融資方案設(shè)計(jì)
(一)歙縣河西項(xiàng)目概況及SWOT分析歙縣河西項(xiàng)目坐落于歙縣徽城鎮(zhèn)河西區(qū)塊，東至太平橋，西臨古關(guān)橋，南靠西干山，北依練江和豐樂(lè)河交匯處。該項(xiàng)目地理位置較為優(yōu)越，依山勢(shì)而建，南高北低，位于新老區(qū)的交匯處，并且與老區(qū)和新區(qū)隔江相望。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積203畝，分三期毛地出讓?zhuān)珊怫喂矩?fù)責(zé)項(xiàng)目拆遷安置工作。用地性質(zhì)為：居住(含河西項(xiàng)目拆遷安置)、旅館業(yè)、商業(yè)、文化娛樂(lè)業(yè)等綜合用地。一期地塊114畝，系公開(kāi)掛牌出讓?zhuān)鲎寖r(jià)9.8萬(wàn)元/畝;二期地塊37.12畝，系公開(kāi)掛牌出讓?zhuān)鲎寖r(jià)9.5萬(wàn)元/畝;三期地塊52畝，出讓價(jià)12萬(wàn)元/畝;
項(xiàng)目定位為住宅、商業(yè)綜合項(xiàng)目。商業(yè)部分重在打造成書(shū)畫(huà)硯臺(tái)等文化產(chǎn)品鑒定、收藏、展示、拍賣(mài)、經(jīng)營(yíng)以及創(chuàng)造為一體的流通貿(mào)易中心。項(xiàng)目北側(cè)沿練江規(guī)劃有濱江路，披云路穿項(xiàng)目而過(guò)延伸至河西路，沿濱江路、披云路兩側(cè)1~2層設(shè)置商鋪(經(jīng)營(yíng)文房四寶等書(shū)畫(huà)用品)，3~4層主要為住宅。
(二)歙縣河西項(xiàng)目資金需求如表2所示：
從上面的成本測(cè)算表中可以大致得出資金支付的需求情況：土地費(fèi)用中，拆遷安置費(fèi)占了絕大部分，其費(fèi)用是隨著用戶(hù)的拆遷陸續(xù)支付的。建筑安裝成本和前后期工程費(fèi)用，根據(jù)談判條件，盡量推遲付款。其他費(fèi)用按照項(xiàng)目進(jìn)度和銷(xiāo)售進(jìn)度支出。
(三)融資金額確定由以上分析可知，在不考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用的情況下，項(xiàng)目總建設(shè)成本要5.02個(gè)億，其中土地費(fèi)用約10590萬(wàn)元，占總成本的20.36%多，前期工程費(fèi)用、建安成本與管理費(fèi)用之和，約占項(xiàng)目總成本的36.4%，可以通過(guò)和建筑商的談判分期支付或者延遲支付。因此，在未取得土地使用權(quán)及抵押貸款的開(kāi)發(fā)初期，須墊付部分自有資金或者考慮集團(tuán)內(nèi)部調(diào)撥資金，用于支付土地總費(fèi)用，項(xiàng)目收購(gòu)、土地出讓金、拆遷費(fèi)等。后期的費(fèi)用可通過(guò)與建筑商協(xié)商，由其先墊資，等到符合預(yù)售條件后，以商品房為抵押物向銀行進(jìn)行抵押貸款，取得資金以?xún)斶€建筑商。而期間產(chǎn)生的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)，可以通過(guò)預(yù)收款項(xiàng)解決。
(四)項(xiàng)目收入估算及項(xiàng)目預(yù)期具體如下：
(1)測(cè)算前提假定。一是鑒于河西項(xiàng)目具有較優(yōu)越的地理位置與環(huán)境，我們把該項(xiàng)目定位于構(gòu)建歙縣高端住宅小區(qū)，其住宅價(jià)格應(yīng)高于其他地理位置稍差樓盤(pán)的均價(jià)(2600～2800元/平方米)，假定住宅用房銷(xiāo)售均價(jià)為3000元/平方米;二是根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)，河西項(xiàng)目有一半以上可開(kāi)發(fā)為商業(yè)用房，而商業(yè)用房均價(jià)在5000元/平方米;根據(jù)上述兩點(diǎn)的假定可推算：河西項(xiàng)目總體銷(xiāo)售均價(jià)在4000元/平方米以上。三是安排3000平方米的會(huì)所或市場(chǎng)作為展示中心。
(2)可供銷(xiāo)售面積。一是地上建筑：19-2.56-0.3=16.14(萬(wàn)平方米);二是地下車(chē)位：300個(gè)。
(3)河西項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入。一是地上建筑：16.14萬(wàn)平方米×4000元/平方米=64560萬(wàn)元;二是地下車(chē)位：300個(gè)×5萬(wàn)/個(gè)=1500萬(wàn)元;銷(xiāo)售收入合計(jì)：66060萬(wàn)元。
(4)項(xiàng)目預(yù)期。一是商鋪銷(xiāo)售均價(jià)在5000元/M2以上;二是住宅銷(xiāo)售均價(jià)在3000元/ M2以上;三是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期約為5年左右;四是保守估計(jì)，項(xiàng)目稅后收益約為10000-15000萬(wàn)元
(五)衡鑫公司可選融資方案目前房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的融資方式有很多，如可以選擇股票、貸款、信托、債券、房地產(chǎn)基金、金融租賃、典當(dāng)融資、合作開(kāi)發(fā)等單一方式或其組合進(jìn)行融資。研究發(fā)現(xiàn)，股票、貸款、信托、債券、房地產(chǎn)基金等融資方式不適合中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。此外，典當(dāng)融資方式資金成本太高、金融租賃融資的操作過(guò)程較復(fù)雜，也不適合中小型企業(yè)。因此，衡鑫公司只能選擇以資產(chǎn)抵押擔(dān)保形式為基礎(chǔ)的銀行貸款方式以及與其他企業(yè)合作開(kāi)發(fā)等兩種融資方式，現(xiàn)設(shè)計(jì)融資方案如下：
(1)與承包商合作融資。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，衡鑫公司可選擇與建筑承包商合作，進(jìn)行共同開(kāi)發(fā)。在招投標(biāo)的過(guò)程中，衡鑫公司(招標(biāo)方)通過(guò)與各家建筑承包商(投標(biāo)方)的接觸，綜合考察其公司規(guī)模、公司信譽(yù)、資金實(shí)力、財(cái)務(wù)狀況等因素后，選擇出一家有實(shí)力的承包商作為合作對(duì)象。之后，用歙縣河西項(xiàng)目國(guó)有土地使用證作擔(dān)保開(kāi)發(fā)貸款，衡鑫公司與建筑商共同融資、投資以確保項(xiàng)目順利進(jìn)行;若由于一方原因而造成項(xiàng)目進(jìn)度延遲，則由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)責(zé)任，對(duì)另一方進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償。
該融資方式可以利用建筑承包商的貸款額度，解決衡鑫公司資金不足的問(wèn)題，使項(xiàng)目順利進(jìn)行。但是，由于建筑商企業(yè)的固定資產(chǎn)較多，基本存在現(xiàn)金流不足等問(wèn)題，因此融資資金不能按時(shí)到賬的可能較大以及融資風(fēng)險(xiǎn)也比較大。資金成本雖然不是很高，但加上招投標(biāo)的費(fèi)用、合作協(xié)商的談判成本以及合作雙方的誠(chéng)信度調(diào)查等，綜合考慮后，資金成本將會(huì)在12%以上。
(2)抵押融資。由于衡鑫公司較難從銀行直接獲得信貸資金，因此，選擇與一家投資公司合作，通過(guò)資產(chǎn)抵押間接獲得融資。主要操作過(guò)程如下：該投資公司作為衡鑫公司與銀行的連接橋梁，以融資中介的身份負(fù)責(zé)與銀行溝通;投資公司以其自身良好的信譽(yù)通過(guò)銀行的貸款調(diào)查，并將衡鑫公司的資產(chǎn)作為抵押對(duì)象獲得銀行貸款，即以歙縣河西項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值6.6億左右的資產(chǎn)為擔(dān)保物，獲得3億左右的資金;投資公司從衡鑫公司獲取1%的中介服務(wù)費(fèi)，衡鑫公司則獲得了3億左右的資金，資金成本約13%(包括1%的中介服務(wù)費(fèi))。
對(duì)衡鑫公司來(lái)說(shuō)，該融資方式的資金成本組成較簡(jiǎn)單，由單純的利率加中介服務(wù)費(fèi)組成。最主要的是融資風(fēng)險(xiǎn)較低，因?yàn)槭峭顿Y公司負(fù)責(zé)與銀行聯(lián)絡(luò)溝通，能比較順利地通過(guò)銀行貸款調(diào)查。
(3)融資方案選擇。由于項(xiàng)目的融資額相對(duì)較大，且當(dāng)前宏觀形勢(shì)尚且不明朗，項(xiàng)目存在一定程度的風(fēng)險(xiǎn)，因此需要較為可靠的融資渠道。而項(xiàng)目的可預(yù)期收益較大，也使得衡鑫公司的融資需求愿望強(qiáng)烈，需要較為及時(shí)和有效供應(yīng)的資金來(lái)源。
經(jīng)過(guò)上述分析，結(jié)合當(dāng)前宏觀形勢(shì)以及歙縣河西項(xiàng)目的微觀因素，可以看出，抵押融資的融資風(fēng)險(xiǎn)較低，融資渠道暢通，成本相對(duì)低廉，因此最終決定的融資方案為：與投資公司合作，進(jìn)行抵押貸款。
參考文獻(xiàn)：
[1]韓麗：《房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究》，《科技廣場(chǎng)》2008年第6期。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資研究論文范文二：試論房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資
摘要：資金是企業(yè)的血液、融資是企業(yè)的造血能力。在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，融資難越來(lái)越成為制約我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸因素。本文主要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資進(jìn)行了論述，可供大家交流。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);融資模式;投融資體系
中圖分類(lèi)號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X(2013)08-0-01
一、我國(guó)房地產(chǎn)的投融資
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)三十多年的改革開(kāi)放，歷經(jīng)波折，依然有著巨大的發(fā)展空間和美好前景。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展，我們需要在城鄉(xiāng)房屋普查、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃制定、法律法規(guī)完善、綠色建筑推行、市場(chǎng)信息聯(lián)網(wǎng)、住房保障體系等方面，進(jìn)行符合科學(xué)發(fā)展觀的、實(shí)在有效的艱苦努力。這當(dāng)中，房地產(chǎn)投融資也是極為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的投資和融資，規(guī)模從小到大，路徑從少到多，方法從簡(jiǎn)到繁，財(cái)務(wù)由劣到優(yōu)，創(chuàng)新不斷，直接影響甚至決定著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地位和前景。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的高度結(jié)合是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最近幾年最重要的發(fā)展動(dòng)態(tài)。投資融資能力已成為中國(guó)大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前面臨很多問(wèn)題，諸如房地產(chǎn)資金來(lái)源和資金運(yùn)用結(jié)構(gòu)不匹配，房地產(chǎn)資金來(lái)源過(guò)于集中于銀行等。這樣房地產(chǎn)資金壓力較大，銀行也面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，理想的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該多元融資、多方投資并共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。在目前商業(yè)銀行平臺(tái)的諸多限制之下，房地產(chǎn)與新金融產(chǎn)品結(jié)合是現(xiàn)階段地產(chǎn)融資的主要解決通道。
二、房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道分析
(一)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道
1.間接融資類(lèi)。間接融資方式主要包括：銀行貸款，主要為辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、房屋管理部門(mén)的流動(dòng)資金貸款，對(duì)合作建房、集資建房提供貸款等;信托投資，受托經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)資金信托業(yè)務(wù)，受托經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的信托業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的重組、購(gòu)并及項(xiàng)目融資、公司理財(cái)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)等中介業(yè)務(wù)等;保險(xiǎn)資金支持，現(xiàn)代保險(xiǎn)是以商業(yè)為特征的，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理與其他產(chǎn)業(yè)一樣，離不開(kāi)社會(huì)保險(xiǎn)的保障和支持，并且，房地產(chǎn)是高價(jià)值資產(chǎn)，保險(xiǎn)能在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程中發(fā)揮著經(jīng)濟(jì)后備和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)穆毮芎妥饔茫瑫r(shí)在一定意義上還起到融通資金的作用。
2.直接融資類(lèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)常采用的直接融資方式主要有：股權(quán)融資，主要是通過(guò)證券公司來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)證券的承銷(xiāo)、房地產(chǎn)投資基金管理、房地產(chǎn)股票上市公司的改制輔導(dǎo)工作等;金融資產(chǎn)管理公司、信用社、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、投資基金管理公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)和視作金融機(jī)構(gòu)的典當(dāng)行等。
3.房地產(chǎn)預(yù)售類(lèi)。在我國(guó)幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都選擇了對(duì)商品房的預(yù)售，這對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金要求以及項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是有較大好處的，也是有利于更合理、更有效的利用資金的一種手段。雖然，現(xiàn)在很多專(zhuān)家在建議取消商品房預(yù)售制度，但從我國(guó)目前的情況來(lái)看，預(yù)售制度退出商品房買(mǎi)賣(mài)的舞臺(tái)還需要很多事要做。
(二)未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇
1.房地產(chǎn)證券化。房地產(chǎn)證券化，是指將房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為證券形態(tài)，投資人與投資標(biāo)的物之間的關(guān)系由原來(lái)的直接掌握物權(quán)轉(zhuǎn)化為持有債權(quán)或股權(quán)性的有價(jià)證券。它是在保障產(chǎn)權(quán)的前提下，將價(jià)值量較大的房地產(chǎn)流動(dòng)化、細(xì)分化，利用證券市場(chǎng)的功能，使房地產(chǎn)資本大眾化和經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化。進(jìn)行房地產(chǎn)證券化，一則可以吸收社會(huì)上的大量小規(guī)模閑散資金，滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，使得投資資金可以較快的歸攏，從而加大了投資資金的流動(dòng)性;二則可以給中小投資者提供一個(gè)良好的投資項(xiàng)目，減少投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。
2.住房抵押貸款證券化。住房抵押證券化，是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)將某一住房抵押貸款的債權(quán)分割成小面額的標(biāo)準(zhǔn)化有價(jià)證券，再公開(kāi)出售和流通，然后以籌集的資金發(fā)放住房抵押貸款。隨著我國(guó)住房體制改革的深化和金融創(chuàng)新與國(guó)際的逐步接軌，房地產(chǎn)抵押貸款證券化逐步被房地產(chǎn)企業(yè)所接受。但是，由于住房抵押貸款證券化屬于金融工具創(chuàng)新，因此存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其規(guī)范和操作都有待完善，所以需要謹(jǐn)慎對(duì)待，在此，我們可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)建良好的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系。
3.租賃融資。在進(jìn)行租賃融資業(yè)務(wù)之前，首先需要明確兩個(gè)概念：一是出租人的房地產(chǎn)，是指出租人根據(jù)承租人的要求在其自有土地上“定做”的房地產(chǎn);二是承租人的房地產(chǎn)，是指雙方簽署土地長(zhǎng)期租賃合同之后，由承租人開(kāi)發(fā)建設(shè)自有房地產(chǎn)的情況。雙方對(duì)租賃期房簽訂長(zhǎng)期合同，出租以長(zhǎng)期租賃合同為抵押向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。該融資模式在大型超市、賣(mài)場(chǎng)、工業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中得到廣泛的使用。
4.回租融資?；刈馊谫Y方式，是在不喪失房地產(chǎn)的使用權(quán)的情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方簽署銷(xiāo)售合同的同時(shí)簽署長(zhǎng)期租賃合同，所以賣(mài)出方同時(shí)成為承租方，買(mǎi)入方同時(shí)成為出租方。通過(guò)回租，承租人既可以將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資金，又可以繼續(xù)占用、經(jīng)營(yíng)原有的固定資產(chǎn)，是改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的一個(gè)好辦法。
三、房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)投資思路分析
對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的投資，個(gè)人認(rèn)為需要從房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的角度對(duì)整個(gè)行業(yè)價(jià)值鏈進(jìn)行研究和把握。因此，在進(jìn)行未來(lái)投資時(shí)需要注重以下幾方面的問(wèn)題：首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行評(píng)估，把握重要的價(jià)值環(huán)節(jié)，將其他環(huán)節(jié)通過(guò)社會(huì)分工來(lái)進(jìn)行配置，從而有效的整合房地產(chǎn)資源;其次，鑒于在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整個(gè)流程中，從拿地開(kāi)始的前期環(huán)節(jié)到后期交付驗(yàn)收，單個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的利潤(rùn)是呈現(xiàn)遞減的趨勢(shì)，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位的科學(xué)、合理，能夠充分體現(xiàn)市場(chǎng)的需求;第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)從多維的角度去觀察一塊土地，做到盡量挖掘土地的潛在資源，通過(guò)營(yíng)造體驗(yàn)環(huán)境從而提升項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。
除有相當(dāng)實(shí)力外，對(duì)現(xiàn)金流一般的企業(yè)，特別是中小企業(yè)，要策應(yīng)國(guó)家的信貸政策，改變過(guò)去過(guò)度依靠銀行信貸，走外延擴(kuò)張道路，應(yīng)避免資金風(fēng)險(xiǎn)，改走精細(xì)化管理模式，縮短戰(zhàn)線，做好內(nèi)功，提高管理效益，但不能信步不前，否則品牌淡出，人才留不住，對(duì)企業(yè)將是沉重打擊。應(yīng)抓住機(jī)會(huì)，根據(jù)自身實(shí)力，不間斷做適量精品項(xiàng)目，做出品牌，留住隊(duì)伍，就可能在危機(jī)中實(shí)現(xiàn)從規(guī)模速度型轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型。
四、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)，在現(xiàn)階段，國(guó)家為抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)，給急速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)降溫，從不同層面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做出了限制，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求帶來(lái)了一定的沖擊。在這種形勢(shì)下，作為一個(gè)典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)必須處理好和金融業(yè)的關(guān)系，以達(dá)到相輔相成，共同發(fā)展的局面。同時(shí)要明確未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，把握住未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的投融資思路和方向。
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