分析房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀與問(wèn)題論文

　　從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當(dāng)事人通過(guò)各種方式到金融市場(chǎng)上籌措或貸放資金的行為。從現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況看，作為企業(yè)需要比以往任何時(shí)候都更加深刻，全面地了解金融知識(shí)、了解金融機(jī)構(gòu)、了解金融市場(chǎng)，因?yàn)槠髽I(yè)的發(fā)展離不開金融的支持，企業(yè)必須與之打交道。1991年鄧小平同志視察上海時(shí)指出：“金融很重要，是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心，金融搞好了，一著棋活，全盤皆活。”由此可看出政府高層對(duì)金融逐漸重視。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家精心準(zhǔn)備的：分析房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀與問(wèn)題相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考閱讀!

　　分析房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀與問(wèn)題全文如下：

　　一、前言

　　房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目具有規(guī)模大、周期長(zhǎng)及價(jià)值高等特點(diǎn)，因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需注入大量的資金，故融資成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道盡管呈現(xiàn)出多元化特點(diǎn)，但是房地產(chǎn)開發(fā)融資方式以間接融資為主，其他的融資方式所占比例極低。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的融資模式單一化和融資結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題，會(huì)大大增加房地產(chǎn)業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀及問(wèn)題

　　1.房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)是一種固定資產(chǎn)，其所選擇的金融市場(chǎng)及融資方式必然會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、交易的關(guān)鍵。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段處于發(fā)展時(shí)期，加上政府對(duì)其資金運(yùn)作上的嚴(yán)格管控，致使房地產(chǎn)的開發(fā)融資更加困難。研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)融資正在消耗往年的資金儲(chǔ)備，表明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)融資具備一定的困難。另外，在我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源比重中，其他的資金來(lái)源所占比例呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，而傳統(tǒng)的資金來(lái)源的比例卻逐年下降，表明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的融資重心有所轉(zhuǎn)移，因此，需積極尋求其他的融資渠道[1]。

　　2.房地產(chǎn)業(yè)融資的問(wèn)題

　　(1)融資模式單一

　　現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的融資模式主要采取傳統(tǒng)的貸款模式，如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房公積金貸款和個(gè)人住房貸款等，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來(lái)源中，有三成來(lái)自銀行直接貸款，加上個(gè)人按揭貸款，銀行貸款幾乎占了七成。盡管銀行貸款具備成熟度高、風(fēng)險(xiǎn)小、操作簡(jiǎn)單方便和成本較低等優(yōu)勢(shì)，但是其存在債務(wù)的剛性強(qiáng)和還款嚴(yán)厲度大，加上還會(huì)受到國(guó)家政策的影響，如果房地產(chǎn)開發(fā)商過(guò)度依賴銀行貸款，必定會(huì)增加融資風(fēng)險(xiǎn)。

　　(2)融資結(jié)構(gòu)不合理

　　在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的直接融資比重低，而間接融資的比重太大的現(xiàn)象。房地產(chǎn)金融的工具創(chuàng)新力不強(qiáng)，盡管房地產(chǎn)的信托得到迅速發(fā)展，但是現(xiàn)階段的信托產(chǎn)品無(wú)法滿足房地產(chǎn)業(yè)所需的融資要求，房地產(chǎn)業(yè)還會(huì)受到國(guó)家和地方政策的限制，其上市困難重重。中國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還在發(fā)展時(shí)期，因受到融資體系的結(jié)構(gòu)不合理的影響，市場(chǎng)主體呈現(xiàn)出不健全和行為不規(guī)范等現(xiàn)象，從而制約房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

　　(3)融資法律和法規(guī)不完善

　　房地產(chǎn)業(yè)融資的相關(guān)法律法規(guī)還有待完善，與房地產(chǎn)金融相關(guān)的政策法規(guī)還不健全，并缺乏一致性和協(xié)調(diào)性，故而操作比較困難，對(duì)房地產(chǎn)的融資渠道發(fā)展產(chǎn)生不良影響[2]。

　　三、完善房地產(chǎn)業(yè)融資的對(duì)策

　　1.采取多元化的融資模式

　　房地產(chǎn)業(yè)屬于資金高度集中的行業(yè)，開發(fā)一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目就需投入大量資金，假設(shè)不借助多種融資手段，那么企業(yè)就會(huì)面臨止步不前，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂等更為嚴(yán)重的問(wèn)題。所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要加強(qiáng)對(duì)融資渠道的創(chuàng)新，采取多元化的融資模式，形成以銀行信貸和房地產(chǎn)信托等融資為主，其他融資模式為輔的融資體系。達(dá)到降低房地產(chǎn)業(yè)融資中的風(fēng)險(xiǎn)的目的。具體的融資方式有：

　　(1)內(nèi)源融資

　　就是房地產(chǎn)業(yè)依靠自身資金進(jìn)行融資的方式，它不僅包括自有資金，而且還包括應(yīng)收的賬款和票據(jù)等，房地產(chǎn)企業(yè)可將這些企業(yè)資金經(jīng)過(guò)金融機(jī)構(gòu)直接變現(xiàn)，將其投入新的房地產(chǎn)開發(fā)中。內(nèi)源融資方式具備風(fēng)險(xiǎn)小、成本少的優(yōu)勢(shì)。而對(duì)于一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金較少的情況，可依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目時(shí)間及工期的不同，采取多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的方式。聯(lián)合開發(fā)也可以是房地產(chǎn)的開發(fā)商與經(jīng)營(yíng)商通過(guò)合作方式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一種融資方式。房地產(chǎn)的開發(fā)商與經(jīng)營(yíng)商采取聯(lián)盟合作和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的方式，加大期房營(yíng)銷及宣傳力度以增加銷售，從而雙方能獲取穩(wěn)定現(xiàn)金，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低[3]。

　　(2)直接融資

　　直接融資包括股票融資及債券融資兩種方式，其中債券融資的比例較小，主要以股票融資為主。股票融資就是企業(yè)經(jīng)上市發(fā)行股票后獲取融資，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)上市后，能迅速籌得資金，并將籌集的資金用于注冊(cè)資本，達(dá)到永久使用的目的。股票融資無(wú)固定還款期限和利息負(fù)擔(dān)，均以企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況為擔(dān)保，但是股票融資存在一定的難度，即上市要求較高，并且連續(xù)2年虧損就會(huì)被迫退市。

　　(3)間接融資

　　間接融資就是向金融機(jī)構(gòu)(主要為銀行)取得貸款，現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金大部分源于銀行貸款，此種融資方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)融資的主要方式。

　　(4)新融資方式

　?、賷A層融資：其處于債權(quán)和股權(quán)之間的一種信托產(chǎn)品，夾層投資屬于長(zhǎng)期融資，可根據(jù)特殊的需求對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，夾層融資中的付款事宜也需根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金流的狀況來(lái)確定。夾層投資主要適用于融資企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金缺乏時(shí)，經(jīng)擴(kuò)張、收購(gòu)等方式后，其銀行的信用額度還是無(wú)法支持企業(yè)發(fā)展的情況;②房地產(chǎn)信托融資(REITs)，REITs主要是通過(guò)發(fā)行收益憑證，匯集多數(shù)投資者手里的資金，并交付給專門的投資機(jī)構(gòu)用于房地產(chǎn)的投資經(jīng)營(yíng)和管理，同時(shí)將投資的綜合收益按照一定的比例向投資者分配的一種信托基金，REITs在國(guó)際意義中，與基金等同，REITs就是資產(chǎn)證券化的表現(xiàn)[4]。

　　2.合理組建融資結(jié)構(gòu)

　　在發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)融資和金融機(jī)構(gòu)中，已經(jīng)發(fā)展出一套比較成熟的融資和投資管理方法，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)可引進(jìn)這套管理辦法，以緩解目前房地產(chǎn)業(yè)的資金壓力，也能為我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)提供好的借鑒，以推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新，達(dá)到投融資的快速發(fā)展。如果社會(huì)福利基金融資，是房地產(chǎn)金融將公積金與住房抵押兩者結(jié)合的一種融資方式，其主要源于新加坡，這一公積金制度有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后和資金不足的發(fā)展中國(guó)家的融資。

　　3.完善融資法律和法規(guī)

　　房地產(chǎn)開發(fā)必須做到有法可依，但是目前關(guān)于我國(guó)的房地產(chǎn)投資開發(fā)類的法律法規(guī)極不健全和完善，造成房地產(chǎn)業(yè)融資出現(xiàn)無(wú)法可依和有法難依的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)業(yè)融資中出臺(tái)的法律法規(guī)大部分內(nèi)容比較廣，也比較泛，缺乏相關(guān)的具體細(xì)則，故在實(shí)際的執(zhí)法中，會(huì)出現(xiàn)把握尺度大和增大交易成本的現(xiàn)象。

　　因此，需完善融資法律和法規(guī)，主要方法有：

　?、胖贫ǔ龅蛪嘿J款法，規(guī)范現(xiàn)有的抵押市場(chǎng)。出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，以解決司法、行政處罰和住宅抵押處分三權(quán)之間的糾紛，并確保抵押登記和評(píng)估等問(wèn)題能得到法律保護(hù);

　　⑵制定住房金融機(jī)構(gòu)的組織法和住房金融法及抵押貸款證券化的業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)制度;

　?、枪芾砗米》?jī)?chǔ)蓄、公積金、低收入住房補(bǔ)貼等相關(guān)的住房金融經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并制定相關(guān)管理制度，為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造一種有法可依、有法必依、違法必究的發(fā)展環(huán)境，以確保房地產(chǎn)金融能穩(wěn)定、健康發(fā)展[5]。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)融資屬于一個(gè)多元化市場(chǎng)，其融資方式具備多樣性，如有證券市場(chǎng)、銀行信貸和基金等，同時(shí)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)也具備多層次性。因此，需要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)穩(wěn)定、健康的房地產(chǎn)融資環(huán)境，就必須要求國(guó)家或者地方政府減少對(duì)金融市場(chǎng)的控制及干預(yù)，并將金融市場(chǎng)面向國(guó)際開放，同時(shí)也可引進(jìn)國(guó)外的先進(jìn)融資方式和發(fā)展模式，為國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)提供更好的發(fā)展條件。另外，還需加大法律制度建的力度，為其創(chuàng)造有法可依、有法必依、違法必究的環(huán)境。只有新的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)和融資產(chǎn)品及融資工具的出現(xiàn)，才能讓成房地產(chǎn)形成一個(gè)多元化的體系，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走向良性循環(huán)的軌道。