探索當(dāng)代中國社會文化休閑街區(qū)規(guī)模發(fā)展的模式

　　一、文化休閑街區(qū)發(fā)展背景

　　近年來，作為一種新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，各類不同特色的文化休閑街區(qū)迅速出現(xiàn)在我國各大城市，他們或建于有歷史遺跡的地段，或依托于有文化底蘊的建筑，以其獨特的魅力，為旅游者提供一個融購物、娛樂、休閑于一體的場所。其興起的背景有三個方面。

　　(一)西方的城市更新

　　隨著時間的推移和社會經(jīng)濟的發(fā)展，世界上所有城市都必須不斷對原有城市空間、城市形態(tài)、城市交通、城市環(huán)境進行重新整合，使之符合新形勢的需要。這個過程在英文中被稱為Urban Renewal，即城市更新，最初發(fā)生在上個世紀(jì)的世界上首個工業(yè)化國家英國，并快速波及到整個歐美，主要是針對隨著工業(yè)化進展以及汽車交通普及而出現(xiàn)的舊城空心化及城市郊區(qū)化現(xiàn)象。西方國家通過政府、團體或私人投資，用包括修建新建筑、舊建筑修復(fù)再利用、歷史性保護及改進基礎(chǔ)設(shè)施等各種手段，使不少城市成功地復(fù)興了衰敗的城市社區(qū)，振興了城市經(jīng)濟，改善了城市交通，為市民創(chuàng)造了優(yōu)美的城市空間和社區(qū)環(huán)境，使城市得以可持續(xù)發(fā)展。

　　(二)我國的舊城改造

　　自改革開放以來，由于獨特的發(fā)展模式，我國多數(shù)城市在短短的20年內(nèi)就從落后的農(nóng)業(yè)城市，跨越工業(yè)化和市場經(jīng)濟的早期階段，一躍進入現(xiàn)代化，在許多城市的舊城區(qū)中，盡管還沒有出現(xiàn)如西方發(fā)達國家舊城空心化和城市郊區(qū)化的現(xiàn)象，但存在著城市現(xiàn)狀與城市化、現(xiàn)代化的巨大矛盾。因此必須對原有城市空間、城市形態(tài)、城市交通、城市環(huán)境進行重新規(guī)劃整合，使之適應(yīng)當(dāng)代城市功能和容量的需要，我國將這個過程稱為“舊城改造”。20多年來，舊城改造曾經(jīng)為我們帶來日新月異的城市面貌，也使我們付出了巨大代價，拆掉了大量有文化價值的建筑、設(shè)施、歷史遺跡，建起了很多的鋼筋混凝土的建設(shè)森林。隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，舊城或舊街區(qū)升級仍然在進行中，但面對過去大規(guī)模激烈舊城改造付出的巨大代價，人們認識到城市改造需要的是文脈延續(xù)，不斷整合、更新、改造、升級的漸進過程，只有如此，才能保持一個城市的健康持續(xù)發(fā)展。

　　(三)文化資源的影響和作用日益增強

　　隨著全球人口爆炸、能源危機、生態(tài)環(huán)境急劇惡化，被現(xiàn)代工業(yè)惡性損耗的自然環(huán)境與資源已無力支持當(dāng)代城市以現(xiàn)代工業(yè)為主體的現(xiàn)代發(fā)展模式的可持續(xù)發(fā)展,而一直不受重視的文化資源與文化產(chǎn)業(yè)在消費社會中正在成為推動城市發(fā)展的重要生產(chǎn)要素和先進生產(chǎn)力的代表。以我國的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況為例，近年來，以國務(wù)院通過《文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃》為標(biāo)志，文化產(chǎn)業(yè)正式上升為國家戰(zhàn)略，其作用和影響也日益增強，在“十一五”期間，我國文化產(chǎn)業(yè)年均增長速度在15%以上，高于同期其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，已經(jīng)成為提升經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品的文化內(nèi)涵，促進國民經(jīng)濟增長的重要引擎①。

　　綜上所述，西方發(fā)達國家城市更新所昭示的城市發(fā)展趨勢，我國舊城改造的現(xiàn)實壓力，以及文化資源的影響和作用不斷加深，都將文化、歷史和商業(yè)相結(jié)合，以彰顯歷史文化底蘊為特色，以滿足人們購物、娛樂、休閑等多項需求為目標(biāo)的文化休閑街區(qū)的出現(xiàn)，成為政府和市場的“雙重選擇”，成為我國經(jīng)濟發(fā)展過程中的一種歷史必然。

　　二、我國文化休閑街區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題

　　(一)文化休閑街區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

　　文化休閑街區(qū)作為現(xiàn)代城市(區(qū))步行街、商業(yè)街的一種發(fā)展趨勢，是步行街在形式上的進一步拓展和內(nèi)涵上的進一步延伸。從世紀(jì)之交在很多城市出現(xiàn)的規(guī)劃和建設(shè)步行街的高潮開始，到現(xiàn)在步行街成為我國城市建設(shè)和形象提升的重要內(nèi)容，特別是以原有的風(fēng)貌、文化、民俗等為基礎(chǔ)，以休閑消費為特色，體現(xiàn)城市文化和品味，具有購物、餐飲、休閑、旅游等一種或多種功能特質(zhì)的開放式文化休閑街區(qū)，在近幾年更是借助不同的文化特色，似雨后春筍般出現(xiàn)在全國的大小城市，如北京的南新倉文化休閑街，上海的新天地、滬文化休閑街、多倫路文化名人街，成都的寬窄井巷子，焦作的“新東•焦作1898”等等。這些文化休閑街區(qū)一般規(guī)模不大，多秉持自身特色，局限于當(dāng)?shù)匕l(fā)展。

　　從目前各地披露的“十二五”發(fā)展規(guī)劃中，我們可以看出，建設(shè)文化休閑街區(qū)的潮流方興未艾，熱度仍在進一步加強。如無錫提出，“到2012年底，創(chuàng)建市級特色街區(qū)15個”②的目標(biāo)，揚州提出重點建設(shè)“雙東”街區(qū)、教場街區(qū)和南河下街區(qū)三個街區(qū)③，沈陽提出重點建設(shè)的北市場民俗文化街區(qū)、太原街時尚文化街與中街時尚文化街④等，不勝枚舉。

　　(二)文化休閑街區(qū)規(guī)模發(fā)展存在問題

　　當(dāng)前我國文化休閑街區(qū)發(fā)展數(shù)量眾多而體量偏小，從上海新天地等比較具有代表性的成功案例看，文化休閑街區(qū)的發(fā)展大多是內(nèi)部挖潛，很難在規(guī)模上做大，究其原因，主要有以下三點。

　　1.文化特色的局限

　　因為特色的東西一般難于移植到其他地方，從這個意義上講是成也文化，敗也文化。全秋梅在對上海新天地進行系統(tǒng)研究后指出，上海新天地不能克隆的最主要的原因并不是資金，而是當(dāng)?shù)氐牡赜蛭幕拖M水平⑤。如經(jīng)常有一些上了歲數(shù)、頭發(fā)胡須都已花白的上海老頭坐在路邊吃冰激凌，就跟它的歷史文化有關(guān)，在“西化”年頭比較長之后，從小“經(jīng)常吃冰激凌之類”的小孩變成了老頭，老頭當(dāng)街吃冰激凌也便成了很自然的事情，而這些文化的積淀是其他地方無法移植的。

　　2.街區(qū)規(guī)劃的局限

　　在這方面的表現(xiàn)主要為：一是過分依賴遺存特色建筑，導(dǎo)致整體范圍偏小，整體氛圍無法彰顯。二是沒有考慮交通等其他輔助條件，失去休閑的便捷性，導(dǎo)致目標(biāo)消費群體客流量不足。三是建筑特色過分單一，有的街區(qū)雖然在原建筑遺存的基礎(chǔ)上進行擴建，但建筑樣式由開發(fā)商打造，多為統(tǒng)一樣式，使消費者產(chǎn)生審美疲勞，反而削弱了文化的特色魅力。

　　3.運作模式的局限

　　一般的運作模式為：規(guī)劃——建設(shè)——招商——開業(yè)，該模式中，開發(fā)運營商和商戶是房東和承租戶的關(guān)系，調(diào)節(jié)的杠桿主要為租金，該模式容易產(chǎn)生兩個結(jié)果：或招商環(huán)節(jié)占用太多時間，或商戶具有很大的不穩(wěn)定性，使街區(qū)很難走向成熟，更遑論規(guī)模發(fā)展。

　　綜上所述，影響街區(qū)規(guī)模發(fā)展的瓶頸，[JP2]也可作為當(dāng)前我國此類街區(qū)發(fā)展數(shù)量眾多而體量偏小的一個注腳，在規(guī)模很難做大的前提下，發(fā)展文化休閑街區(qū)的最好辦法無疑是遍地開花，只要和文化沾邊即將其打造成一個新的街區(qū)，在沒有足夠文化特色和規(guī)劃條件下的強行運作，街區(qū)的生命力就會存在很大問題，極可能種下谷子卻收獲稗草，并破壞了原來的生態(tài)環(huán)境。

　　三、“南京1912”規(guī)模成功發(fā)展探索

　　面對文化休閑街區(qū)規(guī)模發(fā)展的困境，一些早期發(fā)展比較成功的休閑街區(qū)積極嘗試以不同的途徑去破題。如以“宋城千古情”享譽大江南北的杭州宋城，在堅持演藝項目創(chuàng)新的同時，更多地把目標(biāo)轉(zhuǎn)向多樣化經(jīng)營，觸角已伸及房地產(chǎn)、文化傳播、高等教育、電子商務(wù)等領(lǐng)域。上海新天地的經(jīng)驗也被不少外地商業(yè)地產(chǎn)所借鑒，但只屬于外圍影響，與新天地本身已沒有任何關(guān)系。“南京1912”則堅持在文化休閑街區(qū)概念框架內(nèi)強勢拓展，成為目前國內(nèi)影響力最大的連鎖文化休閑主題街區(qū)運營品牌，其成功經(jīng)驗彌足寶貴，可為國內(nèi)其他文化休閑街區(qū)規(guī)模發(fā)展所借鑒。

　　(一)“南京1912”的基本情況

　　“南京1912”文化休閑街區(qū)呈L形環(huán)繞總統(tǒng)府，由21幢民國風(fēng)格建筑及“共和”、“博愛”、“新世紀(jì)”“太平洋”4個街心廣場組成,占地近四萬余平方米，是具有典型民國文化意義的時尚休閑街區(qū)，目前街區(qū)擁有“中國移動無線音樂俱樂部會所”、粵鴻和、蘇荷、星巴克等60余家風(fēng)格各異的品牌商家，主要業(yè)態(tài)為文化休閑、娛樂演藝、特色餐飲。該街區(qū)在2004年12月開街，由東方集團成立的南京東方三采投資顧問有限公司運作，2008年初，隨著“南京1912”在全國的知名度不斷提升和業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，集團果斷成立南京1912集團，由其獨立運作“1912”項目，以便更好地實現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

　　6年多來，“南京1912”取得了顯著的社會經(jīng)濟效應(yīng)，成為濃縮南京城市人文精華和民國歷史風(fēng)采的并能引領(lǐng)時尚的“城市客廳”。其中，僅經(jīng)濟效應(yīng)方面，2010年消費者已達500萬人次左右，較上年度直接增加就已逾5000人，每年可帶來GDP增加值高達4億元，年上繳稅收超過1億元。特別是在規(guī)模發(fā)展方面，“無錫1912”、“揚州1912”、“蘇州1912”先后開業(yè)，“常州1912”、“合肥1912”開始建設(shè)，西安、淮安、濟南、洛陽等地“1912”項目積極推進。截至目前，全國已有100多個城市力邀“南京1912”加盟，其擴張步伐仍在不斷加大，已成為目前國內(nèi)影響力最大的連鎖文化休閑主題街區(qū)運營品牌。“南京1912”的發(fā)展步伐印證了各級領(lǐng)導(dǎo)對它的嘉許。江蘇省原省委書記梁保華同志說：“1912已經(jīng)不是南京的，而是江蘇省的品牌!”國家旅游局局長邵琪偉同志說：“1912是全國的!”中共中央政治局委員、中央書記處書記、中央組織部部長李源潮同志視察“南京1912”街區(qū)時指出：“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，要看1912” ⑥。

　　(二)發(fā)展模式特色

　　“南京1912”規(guī)模發(fā)展離不開我國城市發(fā)展的大背景，離不開對城市文化價值創(chuàng)造性利用的共識，也離不開各級政府的正確決策和支持，但筆者在此僅從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度，結(jié)合一般文化休閑街區(qū)打造過程中存在的問題，對“南京1912”規(guī)模發(fā)展模式進行部分探索，拋磚引玉，以期推進整個文化休閑街區(qū)類項目的進一步發(fā)展。

　　1.獨具特色的企業(yè)文化

　　企業(yè)文化是被組織成員認為有效而共享，并共同遵循的基本信念和認知，集中體現(xiàn)了一個企業(yè)經(jīng)營管理的核心主張，以及由此產(chǎn)生的組織行為，對一個企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。“南京1912”的企業(yè)文化特質(zhì)是什么?它在“1912”的發(fā)展中起到什么作用?我們可以從其名稱上找到答案。“南京1912”的名稱從600多個征集方案中脫穎而出，因為1912年是民國元年，孫中山先生在總統(tǒng)府宣誓就任臨時大總統(tǒng)，宣告中華民國臨時政府成立，從此中國結(jié)束了延續(xù)2000多年的封建帝制，開始了民主共和的新時代。1912記錄的是中國歷史最深刻的變革與創(chuàng)新，是民主自由中國的發(fā)端與濫觴。“南京1912”秉承的即是民國元年的變革與創(chuàng)新精神，并將之濃縮為企業(yè)文化的內(nèi)核，其表象則為堅持尋找獨一無二的城市記憶，提供時尚與懷舊交融的獨特文化體驗，表達傳承與創(chuàng)新的城市宣言。也正因為如此，“南京1912”不再只屬于南京，變革與創(chuàng)新的文化內(nèi)核不斷推動“1912”在其他城市喚醒沉睡的文化記憶，打造新的城市客廳、文化名片、品味地標(biāo)和魅力徽章。

　　“南京1912”及時將其原生態(tài)的文化內(nèi)涵及時提升到企業(yè)文化的層次，并將它作為一個企業(yè)的靈魂，并使其具有普適性，為其快速擴張?zhí)峁┝司裨瓌恿?，為其挖掘異地城市文化?nèi)涵提供了文化親和力，也為快速吸引城市目標(biāo)消費群提供了文化向心力。

　　2.通盤籌劃的項目選址

　　運作一個新的文化休閑街區(qū)項目，不同的選址要求體現(xiàn)了不同企業(yè)的價值取向。“1912”選址的要求主要有以下幾點。

　　一是在區(qū)位方面，首選入駐一、二、三線城市核心商圈位置或一、二線城市區(qū)域副中心核心位置，其次為一、二、三線城市核心商圈3公里范圍以內(nèi)，或區(qū)域副中心與主城核心商圈交界處。這方面的要求主要取決于打造城市客廳定位，要發(fā)揮城市客廳作用，必須保證一定的客流量，而一、二、三線城市核心商圈位置或一、二線城市區(qū)域副中心核心位置的優(yōu)先選擇，為充裕的客流量提供了比較可靠的保證。

　　二是在地塊特征方面，要求項目規(guī)整、邊界清晰、臨主干道、有較長沿街展示面、交通便利，可建商業(yè)面積不少于5萬平米。這個要求主要取決于整體文化氛圍打造，沒有一定的體量，街區(qū)就會沒有縱深，整體文化氛圍就無法突出，時空變換般的獨特文化感受效果就會降低。

　　三是文化遺存方面，要求地塊所處區(qū)域有文化特色與歷史遺風(fēng)可借鑒。這個要求主要取決于打造文化名片目標(biāo)，具有鮮明的文化特色是“1912”區(qū)別于其他文化休閑街區(qū)的標(biāo)志，正如南京1912集團董事長李天成先生所說，“商業(yè)運營是我們的事業(yè)載體，文化創(chuàng)意是我們的事業(yè)引擎”⑦，特色文化底蘊要求對“1912”的重要性不言而喻。

　　基于“1912”項目打造目標(biāo)的獨特選址要求，有效避免了為趕潮流而快速上馬項目，其后因運作不佳門庭冷落而黯然收場的潛在風(fēng)險，為“南京1912”的快速擴張加了一條牢固的安全帶。

　　3.靈活多樣的戰(zhàn)略合作

　　商業(yè)上的戰(zhàn)略合作，是建立在共同利益基礎(chǔ)上，出于長期共贏考慮，從整體出發(fā)，考慮相互之間的利益，實現(xiàn)深度的合作，使整體的利益最大化。商業(yè)上的戰(zhàn)略合作不是新生事物，廣泛存在于各類企業(yè)中間，如房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)、材料供應(yīng)商的合作，生產(chǎn)企業(yè)和銷售企業(yè)的合作等，多為產(chǎn)業(yè)鏈上下游的戰(zhàn)略合作。“1912”有著為數(shù)眾多的特色戰(zhàn)略性商業(yè)合作伙伴，如蘇荷、亂世佳人、粵鴻和、可口可樂、百威、上海浦發(fā)銀行等，他們分別以不同方式的深度戰(zhàn)略合作為“1912”快速擴張?zhí)峁┝藦娏χ巍Ｆ鋺?zhàn)略合作特色主要有以下幾點。

　　一是合作模式的多樣性。首先是合作關(guān)系具有多樣性。“1912”除與可口可樂、百威等類型的企業(yè)類似于一般的銷售企業(yè)和生產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系外，與浦發(fā)銀行則屬于生產(chǎn)企業(yè)和銷售企業(yè)的關(guān)系，二者關(guān)系出現(xiàn)倒置情況，而和蘇荷的關(guān)系是互為生產(chǎn)企業(yè)和銷售企業(yè)的關(guān)系，在版圖擴張上相互支持，深度合作。其次是合作方式具有多樣性。如與蘇荷、可口可樂等的合作方式是戰(zhàn)略上的相互支持和文化特色的相互彰顯，與粵鴻和則是參股合作，實現(xiàn)實質(zhì)意義上的你中有我、我中有你。

　　二是合作過程的全程性。這個特點實際為和合作企業(yè)“捆綁”發(fā)展，即“1912”拓展到哪里，相關(guān)合作企業(yè)也同步入駐到哪里，他們在“1912”的拓展、選址過程中即參與意見，加快“1912”的決策過程。

　　三是合作共贏的絕對性。與一般的銷售企業(yè)和生產(chǎn)企業(yè)會出現(xiàn)銷售企業(yè)壓價而生產(chǎn)企業(yè)漲價的矛盾不同，“1912”與合作伙伴具有利益共贏的絕對性。如“捆綁式”發(fā)展模式，合作企業(yè)可借助“1912”的品牌效應(yīng)縮短客戶培育期，迅速實現(xiàn)自身的規(guī)模發(fā)展;“1912”也會縮短街區(qū)的培育期，同時減少異地招商的壓力。

　　綜上所述，“1912”靈活多樣的合作模式，保證了其最大限度地吸收合作企業(yè)的先進經(jīng)驗和成熟做法，充分實現(xiàn)優(yōu)勢互補和利益共贏，為其快速擴張?zhí)峁┝藞詫嵉倪\作平臺。

　　全國只有一個“1912”，其成功看似具有偶然性，但背后又有其必然性，即本文所嘗試引出的其規(guī)模發(fā)展的幾個重要特征，其中，企業(yè)文化為其靈魂，選擇的項目地址為其骨架，具體的運作則為其血肉，三者缺一不可。“南京1912”的成功，也離不開集團團隊自身的不斷努力，然而該團隊的努力對“南京1912”規(guī)模發(fā)展影響因子數(shù)值具體是多少，和其他團隊相比情況如何，沒有列入本文討論范圍，以后可專文探討。對該模式的借鑒，本文仍為初步研究。