［摘 要］ 近幾年，中國各地區(qū)房地產(chǎn)市場一片欣欣向榮，房地產(chǎn)價格在短時間內(nèi)迅速增長，尤其是一些大城市的房價非常規(guī)地攀升已使政府和學(xué)術(shù)界開始密切關(guān)注。住房價格的迅猛增長使老百姓叫苦不迭，爭論就在于這種價格增長是屬于市場供求驅(qū)動還是投機呢？房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟周期符合供求分析，而當(dāng)前的價格迅猛攀升源于有效需求的強力支撐，潛在過度城市化功不可沒。

　?。坳P(guān)鍵詞］ 潛在過度城市化；房地產(chǎn)價格；攀升；供求關(guān)系
　　　　
　　一、引言
　　
　　2006年，中國房地產(chǎn)市場在政府、開發(fā)商和消費者的博弈中度過了不平凡的一年。房價一路高漲、政府宏觀調(diào)控政策頻出、開發(fā)商在二線城市迅速擴張、消費者持幣觀望、外資大量涌入，這一切不斷挑動著房地產(chǎn)市場的神經(jīng)，使樓市充滿了躁動的氣息?；仡櫼荒甑闹袊鴺鞘?，使人記憶深刻的莫過于調(diào)控政策頻出與房價逆勢飛漲的鮮明對比，一方面政府從金融、信貸、土地等各個方面加強政策執(zhí)行力度，旨在穩(wěn)定房價，滿足中低收入者的住房需求，另一方面商品房的價格卻在節(jié)節(jié)攀升，調(diào)控政策并不明顯。對于樓市價格的迅猛攀升，不少學(xué)者從不同的角度進行了剖析。綜合來看，認為房價迅猛攀升有以下幾方面原因：（1）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)性矛盾突出。中低價位商品住房供不應(yīng)求，以致普通住房市場需求轉(zhuǎn)向中高檔次，導(dǎo)致需求過旺。（2）開發(fā)融資結(jié)構(gòu)不合理。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道主要在銀行借貸,信貸比例過高,增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本。（3）供給市場的壟斷。由于房地產(chǎn)具有的區(qū)域?qū)傩裕瑢?dǎo)致房地產(chǎn)本身具有局部壟斷性，政府和少量的房地產(chǎn)商構(gòu)成市場的壟斷方。（4）土地的稀缺性。在所有生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最小，并且土地具有稀缺性、不可移動性、不可替代性等特點，土地價格的上漲加速了房地產(chǎn)價格的上升。（5）居民對房地產(chǎn)實在的消費需求。以往完全由房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)的市場，隨之轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M者為主導(dǎo)的市場（易憲容,2006）。（6）地方政府的變相鼓勵。地方政府的“大拆大建”等方式制造了人為剛性需求，房地產(chǎn)市場失靈導(dǎo)致政府干預(yù),而政府干預(yù)產(chǎn)生的政府失靈反過來進一步加重市場失靈（方梅，2006）。（7）農(nóng)村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。隨著中國城市化進程的加快，農(nóng)村的剩余勞動力正在向城市轉(zhuǎn)移，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場必須面對這樣一個龐大的人群需求。（8）投機行為。投機者將大量資金投入房地產(chǎn)，引起投資熱、搶購熱等問題，最終造成房地產(chǎn)現(xiàn)實價格偏離其真實理論價值從而形成房地產(chǎn)泡沫。
　　上述一些學(xué)者對房地產(chǎn)價格攀升的解釋多從微觀的各種因素分析入手,這種順藤摸瓜式探索價格攀升的原因一般只能看到一方面而忽略了其他方面的原因。筆者認為，市場在資源配置方面起基礎(chǔ)作用是市場經(jīng)濟的基本特征，房地產(chǎn)市場已從以往計劃經(jīng)濟時代逐漸融入到當(dāng)前社會主義市場經(jīng)濟中來。在分析房地產(chǎn)市場價格問題時，從經(jīng)濟學(xué)角度來講，應(yīng)該是供求關(guān)系互相作用決定價格。房地產(chǎn)價格的迅猛攀升必然存在巨大需求的支撐，這種支撐又從何而來呢？這就要從“過度城市化”說起。
　　
　　二、過度城市化
　　
　?。ㄒ唬┲袊鞘谢F(xiàn)狀
　　城市化是指人類生活方式、社會結(jié)構(gòu)的一種變化，即隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展，人口逐漸由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，農(nóng)業(yè)人口逐漸轉(zhuǎn)變成非農(nóng)人口，城市和城鎮(zhèn)的數(shù)量不斷增加，城市規(guī)模不斷擴大，人們的生活方式、居住方式、出行方式不斷改善，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完備，城市文化不斷提升，市民觀念不斷更新等。從表現(xiàn)形態(tài)看,它是人口結(jié)構(gòu)的分化,從事非農(nóng)業(yè)的人口增多,導(dǎo)致城市人口不斷增長和鄉(xiāng)村人口逐步向城市集中的過程,進而促使原有城市不斷擴大,又使新城市不斷出現(xiàn)和陸續(xù)形成。
　　城市化有兩種形式：一種是伴隨經(jīng)濟增長的城市發(fā)展和人口中心化，另一種是在農(nóng)村地區(qū)基于小城鎮(zhèn)的發(fā)展而產(chǎn)生的農(nóng)村城市化（Hualou Long，2007）。在中國，現(xiàn)階段多數(shù)地區(qū)的城市化屬于第一種形式，即人口大量涌向城市，促使非農(nóng)人口所占比例不斷上升，推進城市化進程。自改革開放以來，中國的城市化得到了迅速發(fā)展，在短短20多年中，全國平均城市化水平從20世紀(jì)80年代初的19.4%發(fā)展到21世紀(jì)初已超過40%，走過了發(fā)達國家上百年的城市化發(fā)展歷程，現(xiàn)在城市化水平逐漸向世界平均水平靠攏。這不得不說是在政府的“加快中國城市化進程”政策下的結(jié)果，因為中國具有農(nóng)村人口基數(shù)大、地區(qū)發(fā)展極度不平衡的獨特國情，這就決定了中國城市化不能僅以速度來衡量。建設(shè)部副部長仇保興表示，“未來若干年，還將有5億農(nóng)民進城。目前城市化發(fā)展并不均衡，在農(nóng)村人口流動中，有60%走向東南沿海，30%流向中部，西部只有10%。”中國城市人口高度密集，尤以東部為甚。
　　城市化過程是一種循序漸進的過程，需要經(jīng)濟發(fā)展、人口流動和基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，這些都需要時間來磨合。而中國在城市化方面注重指標(biāo)上的數(shù)值上漲甚于對質(zhì)量方面的把關(guān)，從而造成人口的流動遠快于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度。
　?。ǘ?“潛在過度城市化”如何理解
　　從城市化與工業(yè)化發(fā)展水平關(guān)系來考察，世界城市化可分成四種模式，即：同步城市化，滯后城市化，逆城市化，過度城市化。（1）同步城市化，工業(yè)化率與城市化率曲線幾乎是兩條平行上升的曲線。（2）滯后城市化，是指城市化水平落后于工業(yè)化和經(jīng)濟發(fā)展水平的城市化模式。改革開放前的中國城市化就是突出代表。（3）逆城市化，是指城市市區(qū)人口尤其是大城市市區(qū)人口郊區(qū)化、大城市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局分散化的城市化模式。（4）過度城市化,又稱超前城市化，是指城市化的速度大大超過工業(yè)化的速度，城市化主要是依靠傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)來推動，甚至是無工業(yè)化的城市化。大量農(nóng)村人口涌入少數(shù)大中城市造成城市人口過度增長，城市建設(shè)的步伐趕不上人口城市化程度，不能為城市居民提供就業(yè)機會和必要的生活條件，造成嚴重的“城市病”。過度城市化形成的主要原因是二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)下形成的農(nóng)村推力和城市拉力的不平衡（主要是推力作用大于拉力作用），而政府又沒有采取恰當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控措施加以引導(dǎo)。
　　
　　圖1顯示了中國1978~2003年的城市化與工業(yè)化水平的動態(tài)變化。改革開放之前，中國城市化水平嚴重滯后于工業(yè)化水平，1978年之后，開始推行加快城市化發(fā)展的政策。從兩條曲線的發(fā)展趨勢來看，城市化的速度遠遠超過了工業(yè)化發(fā)展的速度，并有趕超之勢。中國建設(shè)部（MCC）的統(tǒng)計指出：中國的城市化水平從1978年的17.9%上升到2003年的40.5%（MCC，2002–2004），這種增長速度相當(dāng)于同時期世界平均水平的兩倍。
　　中國城市化水平上升之快必然有城市自身發(fā)展規(guī)律的作用，而另一方面也歸因于人口過度流向東部大城市。在第三世界國家假城市化的快速城市化進程中出現(xiàn)的許多大城市病，如城市無序蔓延、貧富差異加劇、住房交通擁擠等，在中國城市化過程中已紛紛出現(xiàn)（葉嘉安，2005）。
　　一些拉美國家的城市化發(fā)展模式被公認為過度城市化，從所謂的“拉美陷阱”可以看出，擁向城市的非農(nóng)人口從事低級服務(wù)行業(yè)所占的比重越大，則潛伏的過度城市化的危機就越大。因為同步城市化在于城市化的步伐能夠基本上與工業(yè)化的步伐相一致，而非農(nóng)人口進軍城市的低級第三產(chǎn)業(yè)基本沒有促進工業(yè)化，同時卻造就了城市化指標(biāo)的迅速上漲，從而導(dǎo)致了過度城市化（張惟英，2006），中國目前情況即是如此。在總體城市化發(fā)展水平并不高的情況下，日益顯示出了“潛在過度城市化”，而這種“潛在過度城市化”又根本上影響著房地產(chǎn)市場。
　　
　三、房地產(chǎn)供求分析
　　
　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)供求機制理論分析
　　房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機制，它是一個復(fù)雜的經(jīng)濟范疇，既包括土地價格，又包括房屋建筑物的價格。要根據(jù)影響房地產(chǎn)市場的因素以及開發(fā)商的供給成本和買房者需求情況分析。
　　在當(dāng)前各方呼喊房地產(chǎn)市場泡沫的時候，供求這個市場機制，卻不被人們重視。就供求機制的實質(zhì)來說，供求機制反映價格與供求關(guān)系的內(nèi)在聯(lián)系。如果求過于供，價格就會上漲，從而刺激供應(yīng)；當(dāng)市場上供應(yīng)增加，價格又會下跌，而如果供過于求，價格就會急劇下降，因而需求又增加。這就是供求機制的內(nèi)涵對于供求機制的作用。郎咸平教授將供求機制用于解釋房地產(chǎn)市場，即當(dāng)供給不變情況下，對住房的需求增加勢必帶來住房價格的上升，反之，當(dāng)需求不變的情況下，住房供給的增加卻會帶來住房價格的下降。在現(xiàn)階段的中國，并不存在住房價格下降的趨勢，并且這種迅速上升的勢頭仍然很強勁。
　　一般情況下，影響房地產(chǎn)價格的因素可分為經(jīng)濟、政治、社會、人口、文化、環(huán)境及理化因素等。從微觀上考慮單個住宅時，注重分析理化因素，包括房地產(chǎn)自身及周邊環(huán)境的理化狀態(tài)以及房地產(chǎn)建筑材料要素價格等，這也是多數(shù)討論房地產(chǎn)價格方面的論文所考慮的因素。行政因素則是宏觀上國家或地方政府在財政、稅收、土地和城市規(guī)劃等方面的政策法規(guī)措施，這種因素相對來說是突變式的，因而只在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)異常情況時使用。而經(jīng)濟與社會因素則是影響整體房地產(chǎn)價格趨勢的主要因素，主要包括國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟增長狀況、就業(yè)情況、居民收入水平、人口、家庭、城市形成歷史、現(xiàn)狀等，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。
　?。ǘ┓康禺a(chǎn)價格決定
　　在一個沒有投機的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)的市場價格是需求和供給相互作用的結(jié)果。筆者假定房地產(chǎn)價格的上升是由經(jīng)濟基本因素和房地產(chǎn)市場的投機行為共同決定的。在當(dāng)前存在房地產(chǎn)投機的情況下，筆者把某一特定時刻房價Pt分解為兩個部分，一部分Ptf是經(jīng)濟基本因素決定的基本價格；另一部分Ptx是非經(jīng)濟因素決定的非基本價格，它是預(yù)期到未來價格發(fā)生變動的資本收益或損失。用公式來表示：
房價的第一個組成部分Ptf是房屋的貨幣價值，它和實際收入Y、短期利率I、理化因素M以及城市人口規(guī)模U等相關(guān)。房屋是正常商品，當(dāng)收入增加時，對房屋的需求增大；城市人口迅速增長時，對房屋的需求也在加大，而利率的增加會使抵押貸款支付變多，從而減少房屋需求，要素價格上升時住房價格也上升。所以筆者把房屋的貨幣價值表示為收入、利率、要素價格及城市化水平的函數(shù)：
　　
　　房價的第二個組成部分投機導(dǎo)致的Ptx可由以前d期的房價增長來決定，因為房地產(chǎn)價格是可以預(yù)測的，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的投機購買：
　　
　　四、過度城市化引致房價上漲傳導(dǎo)機制
　　
　?。ㄒ唬?font color="#333333">理論分析
　　城市的發(fā)展并非一種無序的蔓延，而是有其內(nèi)在的規(guī)律。“城市增長邊界”就是內(nèi)在規(guī)范城市土地增長規(guī)模的隱形機制。通常，規(guī)劃一個城市增長邊界總是適應(yīng)于某個時期的預(yù)期發(fā)展，而且定時地重新評估和適時擴展。城市增長邊界附近的土地基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，只有在城市正常發(fā)展到一定程度，需要開發(fā)時才會逐漸完善該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，從而進一步壯大城市規(guī)模。因而，邊界的發(fā)展不是隨意就能加速的，基礎(chǔ)設(shè)施的投入與建設(shè)是根據(jù)城市發(fā)展需要而進行，并且是需要很長一段時間的逐步完善。
　　在城市化速度與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度相一致的情況下，住房逐漸合理地郊區(qū)化。而當(dāng)城市化速度快于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度時，必然會導(dǎo)致城市的基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)滿足不了人口的膨脹。從房地產(chǎn)開發(fā)角度看，開發(fā)商一般偏向開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為完善的地段，而基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的城郊地段無法為居民提供基本便利，從而鮮有問津。
　　在當(dāng)前住房需求旺盛的情況下，一些具有開發(fā)潛力的城市增長邊界均被房地產(chǎn)商爭相投資開發(fā)，而住房需求仍在進一步膨脹，開發(fā)商的目光又轉(zhuǎn)向了內(nèi)城舊房區(qū)。這些地段周圍的基礎(chǔ)設(shè)施水平較高，自然免不了要增加不少單位面積的投資總費用，從而中心城區(qū)的舊房改造的房地產(chǎn)價格就隨之增高，其價格一般遠遠高于城市邊緣地段。
　?。ǘ﹤鲗?dǎo)模型
　　中國的城市化進程多是選擇規(guī)模擴張的方式，而非由小城鎮(zhèn)發(fā)展成為中大型城市。因此，建模所涉及的城市化模式就依據(jù)規(guī)模擴張形式。
　　在城市化初始階段，農(nóng)村人口緩慢流向城市，到中期階段，城市規(guī)模擴大，人口增加，城市向郊區(qū)擴張，城郊地帶逐漸發(fā)展，市中心也在擴大。城市化引起了整體土地價格上漲。在城市化過度發(fā)展下，人口規(guī)模過度膨脹，住房需求旺盛引致了對土地的需求加大，市場旺盛加快供給。由于短期城郊基礎(chǔ)設(shè)施限制，開發(fā)商轉(zhuǎn)向內(nèi)城舊房改造。由于中心城區(qū)地價高于城郊低價，導(dǎo)致供給價格上漲。貧富市民對房價上漲的反應(yīng)不一，富人需求曲線上漲更多更快，從而由供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)價格的整體攀升。
　?。ㄈ┗诟Ｖ莘康禺a(chǎn)市場的分析
　　據(jù)福州經(jīng)濟與社會發(fā)展公報，近年來福州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入每年增幅不到10％，而2005年的房價比2004年漲13.4％，2006年則比2005年漲了近30％。需求的前提是收入,沒有收入，便不可能產(chǎn)生有效需求。2006年11月份，當(dāng)福州的房價以10.4％的漲幅坐上全國70個大城市的第一把交椅時，福州房市營銷策劃界的一位人士在接受媒體采訪時表示，“這是合理的”。那住房需求從何而來？
　　福建是著名的僑鄉(xiāng)，旅居世界各地的閩籍華人華僑1 088萬人。若以簡單的收入房價比過高來說明福州現(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫嚴重就不大科學(xué)。福州市所轄八縣以及市郊所轄區(qū)的的華僑比例之高雖沒有具體統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但以福清，連江，長樂等地的情況來看幾乎每家每戶都有直系華僑親屬。每年的這些外匯收入并沒有納入居民收入統(tǒng)計，而這方面的收入遠遠高于市區(qū)的一般工薪階層。在福州的住房購買者中，本地市民占比例并不大，大部分來自市轄八縣。所以在福州房地產(chǎn)市場，并不存在供求原理失效之說，甚至可以說正是這種供求關(guān)系帶動了房價的迅猛攀升。
　　福州城市化進程速度從1992年的38.1%到2005年55%左右，13年間增長了近17個百分點。在福州市城市化進程中，房地產(chǎn)住房需求呈現(xiàn)城郊化及返內(nèi)城現(xiàn)象。同步的城市化所帶來的是協(xié)調(diào)的城郊化的發(fā)展，而“過度城市化”的結(jié)果是加快城郊開發(fā)，而城郊發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施水平趕不上需求，從而轉(zhuǎn)向內(nèi)城的改造。返內(nèi)城“房改房”極大且迅速地推動了高端城市房地產(chǎn)價格的上漲，引致房地產(chǎn)住宅平均價格水平抬升。2005年市中心地區(qū)樓盤房價最高，平均在5 000元以上，而城市邊緣地帶平均為3 000多元。由此，內(nèi)城舊房改造引領(lǐng)房地產(chǎn)價格攀升可見一斑。
　　
　　五、結(jié)論
　　
　　房地產(chǎn)市場的繁榮固然存在投機泡沫，并受到各方面要素價格上漲的影響，但透過現(xiàn)象看本質(zhì)，終歸是符合市場經(jīng)濟規(guī)律的，是在住房市場供求機制的約束下進行的。中國城市化高速發(fā)展似乎又給房價以強有力支撐（崔巍，2006）。房價上漲過快的根源在于加快城市化速度的政策以及對實質(zhì)城市化的曲解。
　　房地產(chǎn)商萬科集團董事長曾說，1981年~2005年，僅僅25年的時間，中國城市化率由20%迅速躍升至43%；而與發(fā)達國家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空間。未來10多年中，預(yù)計中國的城市化水平仍將保持年均1%左右的增長速度。不言而喻，這將帶來大量新增的住房需要。這也是城市化對住宅行業(yè)的直接影響。面對人多地少的基本國情、爆炸式的城市化速度，未來10年，中國城市將新增7 000萬戶家庭，這接近一個美國，接近英國、法國和德國的總和，超過整個日本。而在萬科看來，一切關(guān)于住宅行業(yè)長期前景的問題，其答案都包含在人口變遷之中。
　　
　　未來15年是中國城市發(fā)展最快的時期，據(jù)估計城市化率將由目前的42%提高到60%，3億多農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民，加上新增人口，總共達4億，新增單套房屋需求約1.5億套。供求關(guān)系在短期內(nèi)可被開發(fā)商操縱，但開發(fā)商無法操縱長期供求關(guān)系，長期供求關(guān)系受價值關(guān)系的決定，價格過高或過低都會向價值靠攏。因而，房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟周期符合供求分析，而當(dāng)前的價格迅猛攀升又直接源于有效需求的強力支撐，“潛在過度城市化”功不可沒。
　　
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