房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文參考范文
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文參考范文
隨著我國房地產(chǎn)市場的放開，房地產(chǎn)市場過熱。發(fā)展速度過快；在經(jīng)濟學方面，房價高居不下普通百姓壓力大，房地產(chǎn)交易現(xiàn)在已成為關系國計民生的重要力量。下文是學習啦小編為大家整理的關于房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文參考范文的內容，歡迎大家閱讀參考!
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文參考范文篇1
淺談房地產(chǎn)營銷行為下的經(jīng)濟學
摘要：在當前的房地產(chǎn)營銷過程中，人們受許多心理行為因素的影響，甚至出現(xiàn)不完全理性的行為。這種不完全理性行為普遍存在于使用性購房和投資性購房過程中。本文運用行為經(jīng)濟學的分析方法研究房地產(chǎn)營銷過程，進一步完善房地產(chǎn)營銷理論，在實踐中避免或者解決所遇到的一些實際問題。
關鍵詞：房地產(chǎn);市場營銷;行為經(jīng)濟學
一、房地產(chǎn)營銷現(xiàn)狀
近年來，房地產(chǎn)市場異?；馃?，據(jù)2012年不完全統(tǒng)計，全國注冊的房地產(chǎn)企業(yè)已達到約65，000家。據(jù)最新統(tǒng)計，居民收入中的22%用于住房消費，遠高于教育、通信等其他方面的消費。根據(jù)國家統(tǒng)計局2013年上半年調查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)房屋銷售面積20，898萬平方米，同比增加37.1%，增幅比去年同期增幅增加51個百分點，比上季度增幅增加26個百分點。其中，90%為住宅銷售面積，房地產(chǎn)開發(fā)住宅銷售面積為18，901萬平方米，同比增加41.2%。分區(qū)域看，—二三線城市全面回暖，商品房銷售面積分別增加1162.3%、36.9%和54.2%，增幅分別比去年同期增加83.0個百分點、50.2個百分點和64.8個百分點。同時，受20%交易所得稅的影響，3月份多數(shù)城市二手房成交量接近或超過歷史最高水平。加上近期國家出臺一系列相關政策加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調控，政府大力整頓全國的土地市場。房地產(chǎn)市場已進入了競爭激烈的時代，房地產(chǎn)營銷中各種營銷理念和營銷手法也不斷出現(xiàn)，但在房地產(chǎn)營銷中仍存在著一些典型的問題。
1、房地產(chǎn)市場交易量增幅回落。
隨著對“國五條”細則的落實，房地產(chǎn)市場需求將受到抑制，短期內市場觀望的可能性加大。各地政府都提高公積金貸款門檻或下調公積金貸款額度等方式來收緊住房公積金政策。隨著調控政策效果的顯現(xiàn)，預計今后房屋交易量增幅將出現(xiàn)回落。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過2012年大量銷售，企業(yè)資金壓力緩解。根據(jù)國家統(tǒng)計局2013年上半年調查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2013年第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長29.3%，增幅比去年同期增加21個百分點。其中，定金及預收款同比增加62%，增幅比去年同期增加71個百分點;個人按揭貸款同比增加61%，增幅增加66個百分點。國內貸款同比增加20%，增幅比去年同期增加7個百分點。企業(yè)資金充裕狀況是影響短期房價走勢的關鍵因素。在這樣的市場環(huán)境和資金狀況下，企業(yè)采取降價銷售的動力不足。房地產(chǎn)企業(yè)未來競爭將更加激烈，更應該把經(jīng)營的重點放到房地產(chǎn)營銷中來。
2、完備的可行性分析有待加強。
開發(fā)商在做產(chǎn)品市場定位分析時，往往根據(jù)個人經(jīng)驗進行項目的可行性分析，市場調研不夠深入仔細，甚至流于形式，沒有為可行性分析報告做出實際的貢獻。由此導致開發(fā)商對市場的投資判斷失誤，所開發(fā)產(chǎn)品與消費者的需求出現(xiàn)脫節(jié)，中期出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的情況，給整個項目運營帶來較大風險。
3、營銷行為中存在虛假信息和欺詐現(xiàn)象。
近期對房地產(chǎn)企業(yè)的投訴也越來越多，投訴比例節(jié)節(jié)攀高。據(jù)中國消費者協(xié)會統(tǒng)計，截至2012年底，消費者對住房、汽車等產(chǎn)品的投訴位居投訴榜前列，特別是對住房的投訴比例比上年同比增長了38%。調查表明：房地產(chǎn)銷售多通過大批量的廣告投放，建立高度的市場認知度。但在房地產(chǎn)廣告中也存在虛假信息和欺詐現(xiàn)象，干擾了房地產(chǎn)市場秩序，并引發(fā)了法律糾紛，損害了房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)的形象及誠信度。
二、基于行為經(jīng)濟學的分析
行為經(jīng)濟學是指以人類行為作為基本研究對象的經(jīng)濟理論，它通過觀察和實驗等方法對個體和群體的經(jīng)濟行為特征進行規(guī)律性的研究。行為經(jīng)濟學是一門介于心理學和經(jīng)濟學之間的邊緣學科，它打破了傳統(tǒng)經(jīng)濟學的界限及視域，重視對人的非理性行為的研究，試圖根據(jù)心理學的研究成果對傳統(tǒng)經(jīng)濟理論的基本假設進行修正，將非理性等復雜的人類行為分析融入標準的經(jīng)濟理論之中。
1、認知心理對房地產(chǎn)營銷行為的影響。
在傳統(tǒng)經(jīng)濟學當中，我們假定消費者能夠獲得充分的信息。然而，認知心理學的研究表明，消費者的認知偏差影響了信息的正確加工，因而消費者所獲得的信息并不是充分的。心理預期是相對于“參照點”而言的，房地產(chǎn)市場中，參照點就是人們對房價的期望。假設房價一直上漲，若現(xiàn)期以低價買房，則末期高漲的房價就是“獲得”;反之，就是“損失”。不管用“認知偏差”還是用“信息不對稱”的原理來分析這一問題，結論都是類似的，那就是，消費者并沒有能力充分的認識所認購的房屋的真實情況，因此處于認識上和信息上的劣勢。
2、情感心理對房地產(chǎn)營銷行為的影響。
人們在購物決策中往往出現(xiàn)所謂的“感情沖動”，這種“感情沖動”可以為消費者帶來“瞬時效用”。這種“瞬時效用”表明，“感情沖動”本身已經(jīng)為消費者帶來了一種效用上的滿足，消費者在住房購買過程中“情感沖動”的現(xiàn)象是客觀存在的，這種“情感沖動”將會影響消費者在住房購買中的最大化決策。有研究表明，一些購房者并不能夠完全理性地把握自己的購房行為。在長時間房地產(chǎn)積極看好的輿論影響下，消費者對于房價的參照點不斷提高，很容易產(chǎn)生一種急躁與盲從心理，從而產(chǎn)生從眾行為。房價越漲，從眾行為愈演愈烈。結果便是房價持續(xù)攀升，直至需求不能給價格足夠的支撐乃至產(chǎn)生泡沫。
人數(shù)越多，情感心理起到的作用和影響也越大。正是這種“感情沖動”行為所形成的泡沫，增大了房地產(chǎn)市場的波動性。從市場參與者的角度來看，除了普通購房者，其他參與者都從不斷攀升的房價中直接獲利。房價上漲使商業(yè)銀行在短期內將獲得更多的利潤，從而形成了商業(yè)銀行的信貸與房價攀升互相刺激、互為因果的局面。最終，房地產(chǎn)市場的各方參與者共同造就了房地產(chǎn)的市場泡沫，多方的投機心理共同吹大了泡沫，形成所謂的房價泡沫、地價泡沫、供求泡沫和資金泡沫。
3、社會心理對房地產(chǎn)營銷行為的影響。
我國的文化傳統(tǒng)使得消費者的個體行為更容易受到社會輿論的影響。在我國，人們非常重視和周圍人保持良好的關系，非常重視周圍人的看法和意見，盡量使自己的言行不超出正常人接受的范圍。我國經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，使人們形成了積極的心理預期，加之媒體的報道和地產(chǎn)商的鼓吹，都推動著房地產(chǎn)市場的繁榮。國家刺激消費、加快經(jīng)濟建設的主旋律激活了房地產(chǎn)市場的投資熱情，各地紛紛把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，從行為經(jīng)濟學上分析，這些因素相互作用，互相影響，消費者在一次又一次的“正強化”的作用下，加之從眾行為的群體放大效應，于是更加刺激了房地產(chǎn)市場的不良發(fā)展。
三、基于行為經(jīng)濟學對完善當前房地產(chǎn)營銷的建議
1、關注購房者的心理，轉變營銷思維模式。
基于行為經(jīng)濟學，微觀角度分析房地產(chǎn)市場中購房者的心理特征和行為方式，對于購房者理性買房、房地產(chǎn)營銷以及平抑房地產(chǎn)價格具有重要的意義。倡導購房者一定要做到理性購房，對自己有個準確的定位，購買適合自己的住宅，不要被媒體的大肆宣傳所迷惑，避免不正確的認知心理產(chǎn)生。政府可以利用媒體向購房者提供確切的房價變動信息，防止由于“認知偏差”造成的房價持續(xù)上漲和持續(xù)下跌。房地產(chǎn)商可以利用購房者的心理研究細節(jié)營銷，改變營銷思維和方式，更好地促進房地產(chǎn)銷售。
調整營銷模式，建立客戶導向型的全程營銷機制。各開發(fā)商核心能力的側重點不同，營銷組織形式也可以有其獨特性。但是，基本的框架應該大同小異。以客戶導向型全過程營銷理念為指導，未來樓市的競爭是產(chǎn)品的競爭，更是客戶資源的競爭。能夠準確地把握購房者心理，更準確、快速、高效地將客戶的需求反映到產(chǎn)品上，并能夠提供全程客戶服務的企業(yè)才能保持優(yōu)勢。
2、結合消費者需求，挖掘產(chǎn)品自身優(yōu)勢。
當前房地產(chǎn)消費者需求已呈現(xiàn)出高度多樣化和個性化趨勢。由于消費者的職業(yè)、收入、家庭結構、生活方式不同，房地產(chǎn)市場需求存在著很大的差異性。房地產(chǎn)企業(yè)應針對市場需求的差異，在細分市場的基礎上，綜合考慮企業(yè)自身的資源、條件、競爭對手的狀況，合理選擇目標市場，科學進行市場定位。調整房地產(chǎn)市場的需求結構，解決房地產(chǎn)市場供求的結構性失調問題。同時，合理的目標市場策略有利于企業(yè)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，有利于企業(yè)在市場中建立自己的特色，強化企業(yè)的品牌效應，使自己在激烈的市場競爭中立于不敗之地，并求得持續(xù)、長遠發(fā)展。房地產(chǎn)營銷者只有充分研究消費者的需求，并將其貫穿于樓盤開發(fā)的全過程，才可能使自己的開發(fā)項目成為市場亮點。
3、加強品牌營銷力度。
建立良好的品牌對營銷活動十分重要。未來房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是寶貴資產(chǎn)，還能強化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，在房地產(chǎn)營銷中發(fā)揮重要的作用，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)營效益。建立良好的品牌，要使建設的樓盤擁有優(yōu)良的品質、適合的價格以及完善的售后服務。而且從行為經(jīng)濟學上來說，良好的品牌效應，可以滿足消費者在消費時的那種愉悅感，從心理上得到了更大的滿足。一個品牌代表著服務質量，企業(yè)的形象和顧客、公眾和社會對它的評價。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，品牌意味著客戶吸引度，意味著穩(wěn)定的客戶群，意味著同一品牌覆蓋之下的持久、恒定的利益。隨著2012年火暴的銷售，房地產(chǎn)企業(yè)大多資金充裕，所以必須加強內涵建設，注重進行品牌效應的積累，對品牌的創(chuàng)造和維護應該貫穿整個項目的始終。只有這樣，才能使得品牌成為企業(yè)的競爭優(yōu)勢。
4、單向營銷向全程營銷、整合營銷轉變。
房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，迫使企業(yè)不斷重新審視面臨的市場環(huán)境，并做出反應。傳統(tǒng)的單一營銷方式面對發(fā)生了變化的市場已表現(xiàn)出疲態(tài)，房地產(chǎn)營銷將從傳統(tǒng)的依靠單一營銷向整合營銷轉變。營銷將會提前在早期介入房地產(chǎn)開發(fā)過程，注重前期規(guī)劃設計、中期策劃運營和后期物業(yè)管理幾個主要過程的連貫性和一致性。不但實現(xiàn)業(yè)主的購房愿望和開發(fā)商的經(jīng)營目標，同時通過全程管理為物業(yè)的保值、增值提供專業(yè)化服務，以全過程營銷的方式在更寬泛的領域內實現(xiàn)其價值。整合營銷是把房地產(chǎn)咨詢、廣告、招商、營銷代理、會展、信息各功能板塊集成起來。整合營銷是對價值鏈的整合，可以保證提供產(chǎn)品或服務的各個環(huán)節(jié)的質量，以實現(xiàn)顧客價值的最大化;可以更有效地管理各種相關資源，以發(fā)揮高效的經(jīng)濟效益。整合營銷推崇用動態(tài)的觀念看待市場，既有利于顧客，又有利于企業(yè)，可以實現(xiàn)雙贏局面，正在成為房地產(chǎn)營銷發(fā)展的主流。
四、結束語
綜上說述，隨著2013年一系列房地產(chǎn)政策的出臺和落實，未來房地產(chǎn)市場的交易量增幅必定逐年放緩，現(xiàn)實的市場環(huán)境必然迫使房地產(chǎn)企業(yè)研究市場、重視營銷，把營銷管理上升到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，從研究消費者的心理及行為出發(fā)，針對未來的市場情況，立足于市場調研，充分尊重消費者個性特征，尊重和滿足消費者需求，加強品牌建設，進行全程營銷，房地產(chǎn)企業(yè)在日后必定能夠獲得成功。
參考文獻：
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房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文參考范文篇2
淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟管理
摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場的放開，房地產(chǎn)市場過熱。發(fā)展速度過快;房價高居不下普通百姓壓力大;房地產(chǎn)交易現(xiàn)在已成為關系國計民生的重要力量。本文就國內房地產(chǎn)經(jīng)濟管理提出了自己的觀點。
關鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)濟;現(xiàn)狀;
我國房地產(chǎn)價格指數(shù)在2008年出現(xiàn)短暫下跌過后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產(chǎn)價格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價格依然保持堅挺。在幾十年的發(fā)展歷程中.房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平。
促進其他產(chǎn)業(yè)的帶動發(fā)展，提高地方財政收入、實現(xiàn)全面建設小康社會和促進國民經(jīng)濟發(fā)展等方面起到積極作用。在我國，因其特殊的國情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡單的經(jīng)濟問題，同時承擔著難以推卸的社會責任。引導房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關系國計民生的大事。近幾年。針對房地產(chǎn)市場中存在的各種問題，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產(chǎn)市場的運行情況來看。收效甚微，房地產(chǎn)市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級的現(xiàn)象?？梢婋m然我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理仍存在許多問題和難點，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的現(xiàn)狀
國內的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟管理制度，在基本業(yè)務管理方面算是有章可循，但依然有相當一部分企業(yè)對經(jīng)濟管理存在許多誤解，這就使得企業(yè)經(jīng)濟管理相對薄弱，經(jīng)濟業(yè)務的隨意性變大，同時缺乏有效的監(jiān)督機制，導致企業(yè)在這方面比較混亂。首先是會計基礎工作薄弱，致使會計信息失真秩序混亂，會計監(jiān)督流于形式，單位負責人違法干預會計工作，擾亂單位會計工作。其次，法人內部監(jiān)督機構作用不明顯，在實際工作中，董事會、監(jiān)事會的監(jiān)控作用嚴重弱化，往往缺乏有效的監(jiān)督作用。再次，法律意識薄弱，部分人員法律意識薄弱，有法不依，投機取巧，執(zhí)法不嚴，姑息將就，拉人情給面子的現(xiàn)象普遍，管理松弛，造成了一系列經(jīng)濟犯罪。最后，企業(yè)經(jīng)營層以及普通員工的素質不高，人力資源政策不健全。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題
近幾年來。我國房地產(chǎn)市場管理目標都在于盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經(jīng)濟發(fā)展初級階段的認識不到位。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理在房地產(chǎn)市場一些問題的認識上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰.甚至存在片面性和錯誤的認識.導致政策目標的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標的模糊不清.短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學性合理性的欠缺。造成房地產(chǎn)整個行業(yè)隨著政策的變動而出現(xiàn)上下波動.不僅擾亂房地產(chǎn)市場的正常運行。同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經(jīng)濟適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。再者，我國政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理處于被動的位置.忙于具體的事務管理和救火中，缺乏長期規(guī)劃，事后調控居多，造成“一放就亂。一放就漲.越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。
1相關法律法規(guī)體系的不健全
從世界各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展的經(jīng)驗來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運行的先決條件。在我國。由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段。房地產(chǎn)相關法律法規(guī)的健全程度有待加強。房地產(chǎn)市場管理應是一個從最初的開發(fā)、建設、交易到后期管理的完整體系.但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設進程明顯落后于當前我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行管理.很大一部分文件都是以國務院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國家部委辦的名義發(fā)布的，如國11條、新國四條等，缺乏法律的嚴肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規(guī)已初步建立.但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產(chǎn)市場.特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴.陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。
2機制不完善.管理流于形式
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理已跨過了多個年頭中。房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式。走走過場，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強，存在爭議。實施細則在制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經(jīng)濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式。
中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督、管理、調控職責、范圍未劃分清晰和明確定位.導致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前.我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，極易導致內部交易、權錢交易.導致宏觀經(jīng)濟管理操作明顯存在失誤現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場中官商結合的鏈條若無真正打破，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場中最為關鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運行中各自為政.協(xié)調不足，各自決策，決策相互脫節(jié)，也導致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理流于形式。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理建議
1完善相關法律法規(guī)體系
法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗的積累。當前。實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī).建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系.實現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為的合理化和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經(jīng)濟管理作用的發(fā)揮，避免影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調控體系的建立和實施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺，將房地產(chǎn)開發(fā)建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴肅性.使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理有法可依、執(zhí)法必嚴、違法必究。
2、建立健全管理機制.
當前我國房地產(chǎn)市場存在的許多問題有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當前我國房地產(chǎn)市場不良局面的有效途徑。要正確認識政府經(jīng)濟管理職能在市場經(jīng)濟中所能起到的作用.調整政府部門的管理職能。正視市場失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場自身調節(jié)功能的基礎，根據(jù)市場的變化進行適當、適度的干預，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理、有效的運行管理機制。為促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的法制和社會環(huán)境。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文參考范文篇3
談房地產(chǎn)經(jīng)濟中的稅費調整問題
如果要將保持房占有的x2分布并促進房占有按x2分布演進，必須在住房相關稅費上采取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進住房占有演進中的x2分布，即住房面積越大，保有階段的稅費征收得越多，人們在購房時就會按自己的需求購買相應面積的住房，不會以投資目的購買過大面積的住房，抑制房地產(chǎn)以投機為目的的住房占有;在住房保有階段，為了避免交納保有階段的稅費，對于不需要的住房，會盡量轉售，這樣就增加了住房市場的供給，刺激住房流通。房地產(chǎn)稅費的調整對房地產(chǎn)價格有著直接有影響。
1 收費的去向
1.1 納入預算。收費過高的原因很多，收費并不是中國獨有的。從一般的情況而言，在世界主要的市場經(jīng)濟國家中，預算內的稅收(所謂“正稅”)是以法律為依托的、規(guī)范的政府籌資的主要方式和調節(jié)經(jīng)濟與社會生活的手段;同時，各級政府還可以通過一定的法律程序決定開征一些規(guī)費，即政府機關對居民或法人提供特定服務時收取的手續(xù)費或工本費(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供區(qū)域的或社區(qū)的某些公共服務項目時，還可按“使用者付費”原則向接受服務者收取一定數(shù)量的使用費，如高速公路、地鐵的收費，污水或垃圾處理的收費等(也要有法定收費條款規(guī)定。此類收入有時可占地方政府收入不小的比重)。而且，正稅、規(guī)費、使用費收入，都應反映在政府預算收入中。當然，在預算中可形成與某些資金對應的相對獨立的部分，有時還貌似“預算外”，但政府總體預算的“完整性”是始終不可動搖的，即不允許將政府資金由政府部門、單位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支總賬上。同時，企業(yè)也可以有“收費”，但這屬商業(yè)行為，與政府財力運作系統(tǒng)無關。上述情況是當今世界上市場經(jīng)濟國家的通例。不納入預算卻歸于“預算外”分散管理的政府收費，在那些堅持政府收入規(guī)范化和預算“完整性”原則的市場經(jīng)濟國家是完全不能理解的，只是在某些國家傳統(tǒng)體制中，作為高度集中管理于另一極端上的“補充”而存在，并且在我國經(jīng)濟體制轉軌過程中膨脹起來;至于那些連報表上都不反映的“預算外資金”，只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財力的收費和攤派等，則大抵可說是我國經(jīng)濟體制轉軌過程中獨特的現(xiàn)象。
1.2 轉入使用階段。居民購買物業(yè)，要交物業(yè)管理費，這一點是天經(jīng)地義的。然而，在支付的房價中還包括了市場公用設施建設費、城市基礎設施“四源”建設費、城市維護建設稅、市政工程費。這些用于市政基礎設施建設的費用，不買房的居民則不用繳納，哪怕他與買房的居民住房只有一墻之隔。
應當取消收費按“誰投資，誰收益”的原則。許多房地產(chǎn)收費本應該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計入住房的成本，這造成了嚴重的公共消費不均，部分居民負擔了所有居民應該承擔的收費。在住房的稅費調整過程中，交易階段發(fā)生的費改為保有階段是最直接的方法。
1.3 按件收費。大部分收費是按價征收的，這可以滿足各政府的財政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續(xù)、房產(chǎn)評估的成本并不會因為交易價格的大小而有較大變化，這些收費如果按件收費，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過程中的暗箱操作，更好地促進住房流通。
2 最重要的保有稅——物業(yè)稅
物業(yè)稅也稱房地產(chǎn)稅。我國曾征收過房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。從世界多數(shù)國家來看，房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設施發(fā)展的主要資金來源。在美國，1986年房地產(chǎn)稅占總收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。
我國目前的房地產(chǎn)稅在全國范圍內只對國內的單位和個人全面征收房產(chǎn)稅，城市地產(chǎn)稅只對涉外企業(yè)和外籍人員征收。計價的依據(jù)是房產(chǎn)原值和租金收入。個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅的這種征收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無可厚非，在土地無償使用和住房福利分配的背景下，房地產(chǎn)不作為財產(chǎn)，也無從評估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。
地產(chǎn)稅的設置也具有濃厚的時代缺陷，對涉外企業(yè)和外籍人員征收，是因為土地使用權是有價物。土地使用權是通過有償出讓或轉讓得到，應該視為財產(chǎn)，在土地使用稅轉為土地出讓金或土地使用費后，地產(chǎn)稅并不是一個可以省略的稅種。
發(fā)展中國家征收房地產(chǎn)稅存在最大的阻礙是計稅的依據(jù)。在我國不存在對每宗房地產(chǎn)評估的條件，但是，我國許多城市已經(jīng)完成城市土地的分等定級，基準地價完全可以作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。
3 問題最多的交易稅——土地增值稅
我國從1994年新稅制中開設土地增值稅，從征收實際來看，未能受到預期效果，并受到諸多方面的責難。“我國現(xiàn)行土地增值稅稅率過高，尤其是第一級稅率定為30%太高;沒有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開來;沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對房地產(chǎn)開發(fā)商利潤的影響;逃避稅現(xiàn)象嚴重，稅收收入少;影響了房地產(chǎn)投資者的投資愿望等。”
我國開征土地增值稅，過多從組織財政收入和限制房地產(chǎn)投機交易的角度考慮，而忽視了我國現(xiàn)有的經(jīng)濟情況和征收能力。我國是近年來經(jīng)濟增長速度較快的發(fā)展中國家，房地產(chǎn)增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產(chǎn)熱的必要。但是，由于自然增值部分與人工投資改良增值部分，實際上極難準確劃分開來，加上房地產(chǎn)估價制度和土地管理制度的不健全，容易給納稅人提供逃稅可能，出現(xiàn)雖然有較高的稅率，卻收不到稅的情況，而且投入的征稅成本較大，對外商從事房地產(chǎn)投資也造成較大沖擊，與中國加入WTO的身份不符。從我國現(xiàn)實情況來看，開征土地增值稅是得不償失，不如暫時停征該稅種。
土地增值稅雖然有征收的依據(jù)，一般來說，也有征收的房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境，但是，土地增值稅嚴重違背了“重保有、輕交易”的原則，土地增值稅是先天不足的一個稅種，必然是一種應該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產(chǎn)交易，而且“鞭打快牛”的現(xiàn)象難以克服。
4 結語
從上述分析可知，采取“重保有、輕交易”的原則來設計相關的稅費，對房地產(chǎn)市場來說是“治本”的方法，而采取土地增值稅是“治標不治本”的方法。
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