房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文參考范文
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文參考范文
隨著我國房地產(chǎn)市場的放開，房地產(chǎn)市場過熱。發(fā)展速度過快；在經(jīng)濟學方面，房價高居不下普通百姓壓力大，房地產(chǎn)交易現(xiàn)在已成為關系國計民生的重要力量。下文是學習啦小編為大家整理的關于房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文參考范文的內(nèi)容，歡迎大家閱讀參考!
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文參考范文篇1
淺談房地產(chǎn)營銷行為下的經(jīng)濟學
摘要：在當前的房地產(chǎn)營銷過程中，人們受許多心理行為因素的影響，甚至出現(xiàn)不完全理性的行為。這種不完全理性行為普遍存在于使用性購房和投資性購房過程中。本文運用行為經(jīng)濟學的分析方法研究房地產(chǎn)營銷過程，進一步完善房地產(chǎn)營銷理論，在實踐中避免或者解決所遇到的一些實際問題。
關鍵詞：房地產(chǎn);市場營銷;行為經(jīng)濟學
一、房地產(chǎn)營銷現(xiàn)狀
近年來，房地產(chǎn)市場異?；馃?，據(jù)2012年不完全統(tǒng)計，全國注冊的房地產(chǎn)企業(yè)已達到約65，000家。據(jù)最新統(tǒng)計，居民收入中的22%用于住房消費，遠高于教育、通信等其他方面的消費。根據(jù)國家統(tǒng)計局2013年上半年調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)房屋銷售面積20，898萬平方米，同比增加37.1%，增幅比去年同期增幅增加51個百分點，比上季度增幅增加26個百分點。其中，90%為住宅銷售面積，房地產(chǎn)開發(fā)住宅銷售面積為18，901萬平方米，同比增加41.2%。分區(qū)域看，—二三線城市全面回暖，商品房銷售面積分別增加1162.3%、36.9%和54.2%，增幅分別比去年同期增加83.0個百分點、50.2個百分點和64.8個百分點。同時，受20%交易所得稅的影響，3月份多數(shù)城市二手房成交量接近或超過歷史最高水平。加上近期國家出臺一系列相關政策加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，政府大力整頓全國的土地市場。房地產(chǎn)市場已進入了競爭激烈的時代，房地產(chǎn)營銷中各種營銷理念和營銷手法也不斷出現(xiàn)，但在房地產(chǎn)營銷中仍存在著一些典型的問題。
1、房地產(chǎn)市場交易量增幅回落。
隨著對“國五條”細則的落實，房地產(chǎn)市場需求將受到抑制，短期內(nèi)市場觀望的可能性加大。各地政府都提高公積金貸款門檻或下調(diào)公積金貸款額度等方式來收緊住房公積金政策。隨著調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)，預計今后房屋交易量增幅將出現(xiàn)回落。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過2012年大量銷售，企業(yè)資金壓力緩解。根據(jù)國家統(tǒng)計局2013年上半年調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2013年第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長29.3%，增幅比去年同期增加21個百分點。其中，定金及預收款同比增加62%，增幅比去年同期增加71個百分點;個人按揭貸款同比增加61%，增幅增加66個百分點。國內(nèi)貸款同比增加20%，增幅比去年同期增加7個百分點。企業(yè)資金充裕狀況是影響短期房價走勢的關鍵因素。在這樣的市場環(huán)境和資金狀況下，企業(yè)采取降價銷售的動力不足。房地產(chǎn)企業(yè)未來競爭將更加激烈，更應該把經(jīng)營的重點放到房地產(chǎn)營銷中來。
2、完備的可行性分析有待加強。
開發(fā)商在做產(chǎn)品市場定位分析時，往往根據(jù)個人經(jīng)驗進行項目的可行性分析，市場調(diào)研不夠深入仔細，甚至流于形式，沒有為可行性分析報告做出實際的貢獻。由此導致開發(fā)商對市場的投資判斷失誤，所開發(fā)產(chǎn)品與消費者的需求出現(xiàn)脫節(jié)，中期出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的情況，給整個項目運營帶來較大風險。
3、營銷行為中存在虛假信息和欺詐現(xiàn)象。
近期對房地產(chǎn)企業(yè)的投訴也越來越多，投訴比例節(jié)節(jié)攀高。據(jù)中國消費者協(xié)會統(tǒng)計，截至2012年底，消費者對住房、汽車等產(chǎn)品的投訴位居投訴榜前列，特別是對住房的投訴比例比上年同比增長了38%。調(diào)查表明：房地產(chǎn)銷售多通過大批量的廣告投放，建立高度的市場認知度。但在房地產(chǎn)廣告中也存在虛假信息和欺詐現(xiàn)象，干擾了房地產(chǎn)市場秩序，并引發(fā)了法律糾紛，損害了房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)的形象及誠信度。
二、基于行為經(jīng)濟學的分析
行為經(jīng)濟學是指以人類行為作為基本研究對象的經(jīng)濟理論，它通過觀察和實驗等方法對個體和群體的經(jīng)濟行為特征進行規(guī)律性的研究。行為經(jīng)濟學是一門介于心理學和經(jīng)濟學之間的邊緣學科，它打破了傳統(tǒng)經(jīng)濟學的界限及視域，重視對人的非理性行為的研究，試圖根據(jù)心理學的研究成果對傳統(tǒng)經(jīng)濟理論的基本假設進行修正，將非理性等復雜的人類行為分析融入標準的經(jīng)濟理論之中。
1、認知心理對房地產(chǎn)營銷行為的影響。
在傳統(tǒng)經(jīng)濟學當中，我們假定消費者能夠獲得充分的信息。然而，認知心理學的研究表明，消費者的認知偏差影響了信息的正確加工，因而消費者所獲得的信息并不是充分的。心理預期是相對于“參照點”而言的，房地產(chǎn)市場中，參照點就是人們對房價的期望。假設房價一直上漲，若現(xiàn)期以低價買房，則末期高漲的房價就是“獲得”;反之，就是“損失”。不管用“認知偏差”還是用“信息不對稱”的原理來分析這一問題，結論都是類似的，那就是，消費者并沒有能力充分的認識所認購的房屋的真實情況，因此處于認識上和信息上的劣勢。
2、情感心理對房地產(chǎn)營銷行為的影響。
人們在購物決策中往往出現(xiàn)所謂的“感情沖動”，這種“感情沖動”可以為消費者帶來“瞬時效用”。這種“瞬時效用”表明，“感情沖動”本身已經(jīng)為消費者帶來了一種效用上的滿足，消費者在住房購買過程中“情感沖動”的現(xiàn)象是客觀存在的，這種“情感沖動”將會影響消費者在住房購買中的最大化決策。有研究表明，一些購房者并不能夠完全理性地把握自己的購房行為。在長時間房地產(chǎn)積極看好的輿論影響下，消費者對于房價的參照點不斷提高，很容易產(chǎn)生一種急躁與盲從心理，從而產(chǎn)生從眾行為。房價越漲，從眾行為愈演愈烈。結果便是房價持續(xù)攀升，直至需求不能給價格足夠的支撐乃至產(chǎn)生泡沫。
人數(shù)越多，情感心理起到的作用和影響也越大。正是這種“感情沖動”行為所形成的泡沫，增大了房地產(chǎn)市場的波動性。從市場參與者的角度來看，除了普通購房者，其他參與者都從不斷攀升的房價中直接獲利。房價上漲使商業(yè)銀行在短期內(nèi)將獲得更多的利潤，從而形成了商業(yè)銀行的信貸與房價攀升互相刺激、互為因果的局面。最終，房地產(chǎn)市場的各方參與者共同造就了房地產(chǎn)的市場泡沫，多方的投機心理共同吹大了泡沫，形成所謂的房價泡沫、地價泡沫、供求泡沫和資金泡沫。
3、社會心理對房地產(chǎn)營銷行為的影響。
我國的文化傳統(tǒng)使得消費者的個體行為更容易受到社會輿論的影響。在我國，人們非常重視和周圍人保持良好的關系，非常重視周圍人的看法和意見，盡量使自己的言行不超出正常人接受的范圍。我國經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，使人們形成了積極的心理預期，加之媒體的報道和地產(chǎn)商的鼓吹，都推動著房地產(chǎn)市場的繁榮。國家刺激消費、加快經(jīng)濟建設的主旋律激活了房地產(chǎn)市場的投資熱情，各地紛紛把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，從行為經(jīng)濟學上分析，這些因素相互作用，互相影響，消費者在一次又一次的“正強化”的作用下，加之從眾行為的群體放大效應，于是更加刺激了房地產(chǎn)市場的不良發(fā)展。
三、基于行為經(jīng)濟學對完善當前房地產(chǎn)營銷的建議
1、關注購房者的心理，轉(zhuǎn)變營銷思維模式。
基于行為經(jīng)濟學，微觀角度分析房地產(chǎn)市場中購房者的心理特征和行為方式，對于購房者理性買房、房地產(chǎn)營銷以及平抑房地產(chǎn)價格具有重要的意義。倡導購房者一定要做到理性購房，對自己有個準確的定位，購買適合自己的住宅，不要被媒體的大肆宣傳所迷惑，避免不正確的認知心理產(chǎn)生。政府可以利用媒體向購房者提供確切的房價變動信息，防止由于“認知偏差”造成的房價持續(xù)上漲和持續(xù)下跌。房地產(chǎn)商可以利用購房者的心理研究細節(jié)營銷，改變營銷思維和方式，更好地促進房地產(chǎn)銷售。
調(diào)整營銷模式，建立客戶導向型的全程營銷機制。各開發(fā)商核心能力的側(cè)重點不同，營銷組織形式也可以有其獨特性。但是，基本的框架應該大同小異。以客戶導向型全過程營銷理念為指導，未來樓市的競爭是產(chǎn)品的競爭，更是客戶資源的競爭。能夠準確地把握購房者心理，更準確、快速、高效地將客戶的需求反映到產(chǎn)品上，并能夠提供全程客戶服務的企業(yè)才能保持優(yōu)勢。
2、結合消費者需求，挖掘產(chǎn)品自身優(yōu)勢。
當前房地產(chǎn)消費者需求已呈現(xiàn)出高度多樣化和個性化趨勢。由于消費者的職業(yè)、收入、家庭結構、生活方式不同，房地產(chǎn)市場需求存在著很大的差異性。房地產(chǎn)企業(yè)應針對市場需求的差異，在細分市場的基礎上，綜合考慮企業(yè)自身的資源、條件、競爭對手的狀況，合理選擇目標市場，科學進行市場定位。調(diào)整房地產(chǎn)市場的需求結構，解決房地產(chǎn)市場供求的結構性失調(diào)問題。同時，合理的目標市場策略有利于企業(yè)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，有利于企業(yè)在市場中建立自己的特色，強化企業(yè)的品牌效應，使自己在激烈的市場競爭中立于不敗之地，并求得持續(xù)、長遠發(fā)展。房地產(chǎn)營銷者只有充分研究消費者的需求，并將其貫穿于樓盤開發(fā)的全過程，才可能使自己的開發(fā)項目成為市場亮點。
3、加強品牌營銷力度。
建立良好的品牌對營銷活動十分重要。未來房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是寶貴資產(chǎn)，還能強化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，在房地產(chǎn)營銷中發(fā)揮重要的作用，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)營效益。建立良好的品牌，要使建設的樓盤擁有優(yōu)良的品質(zhì)、適合的價格以及完善的售后服務。而且從行為經(jīng)濟學上來說，良好的品牌效應，可以滿足消費者在消費時的那種愉悅感，從心理上得到了更大的滿足。一個品牌代表著服務質(zhì)量，企業(yè)的形象和顧客、公眾和社會對它的評價。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，品牌意味著客戶吸引度，意味著穩(wěn)定的客戶群，意味著同一品牌覆蓋之下的持久、恒定的利益。隨著2012年火暴的銷售，房地產(chǎn)企業(yè)大多資金充裕，所以必須加強內(nèi)涵建設，注重進行品牌效應的積累，對品牌的創(chuàng)造和維護應該貫穿整個項目的始終。只有這樣，才能使得品牌成為企業(yè)的競爭優(yōu)勢。
4、單向營銷向全程營銷、整合營銷轉(zhuǎn)變。
房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，迫使企業(yè)不斷重新審視面臨的市場環(huán)境，并做出反應。傳統(tǒng)的單一營銷方式面對發(fā)生了變化的市場已表現(xiàn)出疲態(tài)，房地產(chǎn)營銷將從傳統(tǒng)的依靠單一營銷向整合營銷轉(zhuǎn)變。營銷將會提前在早期介入房地產(chǎn)開發(fā)過程，注重前期規(guī)劃設計、中期策劃運營和后期物業(yè)管理幾個主要過程的連貫性和一致性。不但實現(xiàn)業(yè)主的購房愿望和開發(fā)商的經(jīng)營目標，同時通過全程管理為物業(yè)的保值、增值提供專業(yè)化服務，以全過程營銷的方式在更寬泛的領域內(nèi)實現(xiàn)其價值。整合營銷是把房地產(chǎn)咨詢、廣告、招商、營銷代理、會展、信息各功能板塊集成起來。整合營銷是對價值鏈的整合，可以保證提供產(chǎn)品或服務的各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量，以實現(xiàn)顧客價值的最大化;可以更有效地管理各種相關資源，以發(fā)揮高效的經(jīng)濟效益。整合營銷推崇用動態(tài)的觀念看待市場，既有利于顧客，又有利于企業(yè)，可以實現(xiàn)雙贏局面，正在成為房地產(chǎn)營銷發(fā)展的主流。
四、結束語
綜上說述，隨著2013年一系列房地產(chǎn)政策的出臺和落實，未來房地產(chǎn)市場的交易量增幅必定逐年放緩，現(xiàn)實的市場環(huán)境必然迫使房地產(chǎn)企業(yè)研究市場、重視營銷，把營銷管理上升到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，從研究消費者的心理及行為出發(fā)，針對未來的市場情況，立足于市場調(diào)研，充分尊重消費者個性特征，尊重和滿足消費者需求，加強品牌建設，進行全程營銷，房地產(chǎn)企業(yè)在日后必定能夠獲得成功。
參考文獻：
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房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文參考范文篇2
淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟管理
摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場的放開，房地產(chǎn)市場過熱。發(fā)展速度過快;房價高居不下普通百姓壓力大;房地產(chǎn)交易現(xiàn)在已成為關系國計民生的重要力量。本文就國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理提出了自己的觀點。
關鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)濟;現(xiàn)狀;
我國房地產(chǎn)價格指數(shù)在2008年出現(xiàn)短暫下跌過后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產(chǎn)價格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價格依然保持堅挺。在幾十年的發(fā)展歷程中.房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平。
促進其他產(chǎn)業(yè)的帶動發(fā)展，提高地方財政收入、實現(xiàn)全面建設小康社會和促進國民經(jīng)濟發(fā)展等方面起到積極作用。在我國，因其特殊的國情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡單的經(jīng)濟問題，同時承擔著難以推卸的社會責任。引導房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關系國計民生的大事。近幾年。針對房地產(chǎn)市場中存在的各種問題，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產(chǎn)市場的運行情況來看。收效甚微，房地產(chǎn)市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級的現(xiàn)象。可見雖然我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理仍存在許多問題和難點，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的現(xiàn)狀
國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟管理制度，在基本業(yè)務管理方面算是有章可循，但依然有相當一部分企業(yè)對經(jīng)濟管理存在許多誤解，這就使得企業(yè)經(jīng)濟管理相對薄弱，經(jīng)濟業(yè)務的隨意性變大，同時缺乏有效的監(jiān)督機制，導致企業(yè)在這方面比較混亂。首先是會計基礎工作薄弱，致使會計信息失真秩序混亂，會計監(jiān)督流于形式，單位負責人違法干預會計工作，擾亂單位會計工作。其次，法人內(nèi)部監(jiān)督機構作用不明顯，在實際工作中，董事會、監(jiān)事會的監(jiān)控作用嚴重弱化，往往缺乏有效的監(jiān)督作用。再次，法律意識薄弱，部分人員法律意識薄弱，有法不依，投機取巧，執(zhí)法不嚴，姑息將就，拉人情給面子的現(xiàn)象普遍，管理松弛，造成了一系列經(jīng)濟犯罪。最后，企業(yè)經(jīng)營層以及普通員工的素質(zhì)不高，人力資源政策不健全。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題
近幾年來。我國房地產(chǎn)市場管理目標都在于盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經(jīng)濟發(fā)展初級階段的認識不到位。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理在房地產(chǎn)市場一些問題的認識上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰.甚至存在片面性和錯誤的認識.導致政策目標的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標的模糊不清.短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學性合理性的欠缺。造成房地產(chǎn)整個行業(yè)隨著政策的變動而出現(xiàn)上下波動.不僅擾亂房地產(chǎn)市場的正常運行。同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經(jīng)濟適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。再者，我國政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理處于被動的位置.忙于具體的事務管理和救火中，缺乏長期規(guī)劃，事后調(diào)控居多，造成“一放就亂。一放就漲.越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。
1相關法律法規(guī)體系的不健全
從世界各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展的經(jīng)驗來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運行的先決條件。在我國。由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段。房地產(chǎn)相關法律法規(guī)的健全程度有待加強。房地產(chǎn)市場管理應是一個從最初的開發(fā)、建設、交易到后期管理的完整體系.但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設進程明顯落后于當前我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行管理.很大一部分文件都是以國務院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國家部委辦的名義發(fā)布的，如國11條、新國四條等，缺乏法律的嚴肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規(guī)已初步建立.但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產(chǎn)市場.特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴.陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。
2機制不完善.管理流于形式
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理已跨過了多個年頭中。房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式。走走過場，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強，存在爭議。實施細則在制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經(jīng)濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式。
中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督、管理、調(diào)控職責、范圍未劃分清晰和明確定位.導致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前.我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，極易導致內(nèi)部交易、權錢交易.導致宏觀經(jīng)濟管理操作明顯存在失誤現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場中官商結合的鏈條若無真正打破，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場中最為關鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運行中各自為政.協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策相互脫節(jié)，也導致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理流于形式。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理建議
1完善相關法律法規(guī)體系
法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗的積累。當前。實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī).建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系.實現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為的合理化和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經(jīng)濟管理作用的發(fā)揮，避免影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺，將房地產(chǎn)開發(fā)建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴肅性.使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理有法可依、執(zhí)法必嚴、違法必究。
2、建立健全管理機制.
當前我國房地產(chǎn)市場存在的許多問題有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當前我國房地產(chǎn)市場不良局面的有效途徑。要正確認識政府經(jīng)濟管理職能在市場經(jīng)濟中所能起到的作用.調(diào)整政府部門的管理職能。正視市場失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場自身調(diào)節(jié)功能的基礎，根據(jù)市場的變化進行適當、適度的干預，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理、有效的運行管理機制。為促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的法制和社會環(huán)境。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學論文參考范文篇3
談房地產(chǎn)經(jīng)濟中的稅費調(diào)整問題
如果要將保持房占有的x2分布并促進房占有按x2分布演進，必須在住房相關稅費上采取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進住房占有演進中的x2分布，即住房面積越大，保有階段的稅費征收得越多，人們在購房時就會按自己的需求購買相應面積的住房，不會以投資目的購買過大面積的住房，抑制房地產(chǎn)以投機為目的的住房占有;在住房保有階段，為了避免交納保有階段的稅費，對于不需要的住房，會盡量轉(zhuǎn)售，這樣就增加了住房市場的供給，刺激住房流通。房地產(chǎn)稅費的調(diào)整對房地產(chǎn)價格有著直接有影響。
1 收費的去向
1.1 納入預算。收費過高的原因很多，收費并不是中國獨有的。從一般的情況而言，在世界主要的市場經(jīng)濟國家中，預算內(nèi)的稅收(所謂“正稅”)是以法律為依托的、規(guī)范的政府籌資的主要方式和調(diào)節(jié)經(jīng)濟與社會生活的手段;同時，各級政府還可以通過一定的法律程序決定開征一些規(guī)費，即政府機關對居民或法人提供特定服務時收取的手續(xù)費或工本費(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供區(qū)域的或社區(qū)的某些公共服務項目時，還可按“使用者付費”原則向接受服務者收取一定數(shù)量的使用費，如高速公路、地鐵的收費，污水或垃圾處理的收費等(也要有法定收費條款規(guī)定。此類收入有時可占地方政府收入不小的比重)。而且，正稅、規(guī)費、使用費收入，都應反映在政府預算收入中。當然，在預算中可形成與某些資金對應的相對獨立的部分，有時還貌似“預算外”，但政府總體預算的“完整性”是始終不可動搖的，即不允許將政府資金由政府部門、單位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支總賬上。同時，企業(yè)也可以有“收費”，但這屬商業(yè)行為，與政府財力運作系統(tǒng)無關。上述情況是當今世界上市場經(jīng)濟國家的通例。不納入預算卻歸于“預算外”分散管理的政府收費，在那些堅持政府收入規(guī)范化和預算“完整性”原則的市場經(jīng)濟國家是完全不能理解的，只是在某些國家傳統(tǒng)體制中，作為高度集中管理于另一極端上的“補充”而存在，并且在我國經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌過程中膨脹起來;至于那些連報表上都不反映的“預算外資金”，只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財力的收費和攤派等，則大抵可說是我國經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌過程中獨特的現(xiàn)象。
1.2 轉(zhuǎn)入使用階段。居民購買物業(yè)，要交物業(yè)管理費，這一點是天經(jīng)地義的。然而，在支付的房價中還包括了市場公用設施建設費、城市基礎設施“四源”建設費、城市維護建設稅、市政工程費。這些用于市政基礎設施建設的費用，不買房的居民則不用繳納，哪怕他與買房的居民住房只有一墻之隔。
應當取消收費按“誰投資，誰收益”的原則。許多房地產(chǎn)收費本應該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計入住房的成本，這造成了嚴重的公共消費不均，部分居民負擔了所有居民應該承擔的收費。在住房的稅費調(diào)整過程中，交易階段發(fā)生的費改為保有階段是最直接的方法。
1.3 按件收費。大部分收費是按價征收的，這可以滿足各政府的財政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續(xù)、房產(chǎn)評估的成本并不會因為交易價格的大小而有較大變化，這些收費如果按件收費，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過程中的暗箱操作，更好地促進住房流通。
2 最重要的保有稅——物業(yè)稅
物業(yè)稅也稱房地產(chǎn)稅。我國曾征收過房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。從世界多數(shù)國家來看，房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設施發(fā)展的主要資金來源。在美國，1986年房地產(chǎn)稅占總收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。
我國目前的房地產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)只對國內(nèi)的單位和個人全面征收房產(chǎn)稅，城市地產(chǎn)稅只對涉外企業(yè)和外籍人員征收。計價的依據(jù)是房產(chǎn)原值和租金收入。個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅的這種征收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無可厚非，在土地無償使用和住房福利分配的背景下，房地產(chǎn)不作為財產(chǎn)，也無從評估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。
地產(chǎn)稅的設置也具有濃厚的時代缺陷，對涉外企業(yè)和外籍人員征收，是因為土地使用權是有價物。土地使用權是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓得到，應該視為財產(chǎn)，在土地使用稅轉(zhuǎn)為土地出讓金或土地使用費后，地產(chǎn)稅并不是一個可以省略的稅種。
發(fā)展中國家征收房地產(chǎn)稅存在最大的阻礙是計稅的依據(jù)。在我國不存在對每宗房地產(chǎn)評估的條件，但是，我國許多城市已經(jīng)完成城市土地的分等定級，基準地價完全可以作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。
3 問題最多的交易稅——土地增值稅
我國從1994年新稅制中開設土地增值稅，從征收實際來看，未能受到預期效果，并受到諸多方面的責難。“我國現(xiàn)行土地增值稅稅率過高，尤其是第一級稅率定為30%太高;沒有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開來;沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對房地產(chǎn)開發(fā)商利潤的影響;逃避稅現(xiàn)象嚴重，稅收收入少;影響了房地產(chǎn)投資者的投資愿望等。”
我國開征土地增值稅，過多從組織財政收入和限制房地產(chǎn)投機交易的角度考慮，而忽視了我國現(xiàn)有的經(jīng)濟情況和征收能力。我國是近年來經(jīng)濟增長速度較快的發(fā)展中國家，房地產(chǎn)增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產(chǎn)熱的必要。但是，由于自然增值部分與人工投資改良增值部分，實際上極難準確劃分開來，加上房地產(chǎn)估價制度和土地管理制度的不健全，容易給納稅人提供逃稅可能，出現(xiàn)雖然有較高的稅率，卻收不到稅的情況，而且投入的征稅成本較大，對外商從事房地產(chǎn)投資也造成較大沖擊，與中國加入WTO的身份不符。從我國現(xiàn)實情況來看，開征土地增值稅是得不償失，不如暫時停征該稅種。
土地增值稅雖然有征收的依據(jù)，一般來說，也有征收的房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境，但是，土地增值稅嚴重違背了“重保有、輕交易”的原則，土地增值稅是先天不足的一個稅種，必然是一種應該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產(chǎn)交易，而且“鞭打快牛”的現(xiàn)象難以克服。
4 結語
從上述分析可知，采取“重保有、輕交易”的原則來設計相關的稅費，對房地產(chǎn)市場來說是“治本”的方法，而采取土地增值稅是“治標不治本”的方法。
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