房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)參考論文
房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè),對(duì)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)參考論文的范文，歡迎大家閱讀參考!
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)參考論文篇1
談?wù)剬?duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思考
一、對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展的分析
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展是非常迅速的，在近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中，政府不斷強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，相繼采取了一系列宏觀調(diào)控的重要舉措，有效地調(diào)整和平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)主體及參與各方利益;加大保障性住房建設(shè)力度，切實(shí)維護(hù)社會(huì)和諧安定;對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了積極的作用。所以房地產(chǎn)的發(fā)展迅速是必然的。房地產(chǎn)是土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地(或土地使用權(quán))，建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。
目前，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題是：
1、房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展很不平衡，區(qū)域分割明顯。
中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，一方面表現(xiàn)在東部沿海地區(qū)的發(fā)展大大快于中西部地區(qū)，另一方面則表現(xiàn)在廣東、上海、北京、江蘇、浙江五省市房地產(chǎn)投資、交易占全國的一半以上。從空間分布上看，中國房地產(chǎn)業(yè)增長將以華東地區(qū)為主，未來房地產(chǎn)業(yè)的投資中心也將集中在東部五省市上面?？偟膩碚f，中國東西部差距很大。這是與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以及地區(qū)經(jīng)濟(jì)體制改革的程度相適應(yīng)的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域發(fā)展的不平衡，也影響著全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展處于一個(gè)較低的水平，或者說，處于一個(gè)較低的發(fā)展階段。
2、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小。
在發(fā)展的過程中，從所有制結(jié)構(gòu)看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公有制企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，雖然其比重處在下降趨勢(shì)之中，其主導(dǎo)地位卻十分穩(wěn)固，從隸屬關(guān)系看，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是市、縣一級(jí)所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)的不少。從資質(zhì)級(jí)別看，中低級(jí)別企業(yè)占主導(dǎo)地位，無級(jí)企業(yè)仍占很大比重。
3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外開放的門戶日益擴(kuò)大。
中國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外開放的步伐很快。從1992年以來，外資(主要是直接投資)已成為中國房地產(chǎn)業(yè)投資的重要力量。利用外資占整個(gè)房地產(chǎn)投資資金來源的12%左右。
二、現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題
1、房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)單一，開發(fā)商自有資金比重低，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金依賴度比較高。
目前，有許多的開發(fā)商，在進(jìn)行房屋建造的時(shí)候，經(jīng)適房建造量的比重太低，分配混亂，經(jīng)適房與普通商品房價(jià)差距不大，并存在向高層次看齊的傾向，住房分配缺乏管理，且出現(xiàn)高收入階層購買多套經(jīng)適房的現(xiàn)象，導(dǎo)致社會(huì)上有相當(dāng)部分中低收入者既買不起普通商品房又買不起經(jīng)適房，且還享受不到廉租房，住房保障制度嚴(yán)重缺位。
2、房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快。
房屋不只是單純的消費(fèi)品，還兼有投資品的性質(zhì)。由于房屋能夠帶來收益(包含房租收益和房屋價(jià)格上漲帶來的差價(jià)收益)，因此投資者可以在房屋和儲(chǔ)蓄、股票等金融資產(chǎn)之間選擇，進(jìn)行資產(chǎn)組合。中國儲(chǔ)蓄利率非常低，考慮到通貨膨脹的影響，單純儲(chǔ)蓄幾乎沒有收益，甚至是負(fù)的收益。中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又使得民間積累了相當(dāng)?shù)馁Y本。為了獲得更高的收益，大批資本開端涌入房地產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，受人民幣升值預(yù)期的影響，許多國外資本也通過各種渠道進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。這導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求的大批增長。這也是許多人把房價(jià)上漲歸因于投資炒作的原因。然而如果沒有消費(fèi)需求大批增長的背景，投資房地產(chǎn)獲得不了收益，投資炒作是無法進(jìn)行的。
3、對(duì)住房的保障功能重視不夠。
我國住房制度改革從實(shí)施之初就在某種程度上擔(dān)負(fù)了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的功能。“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長模式。許多是由于地方政府過于依賴土地收益，造成房屋的漲價(jià)。土地有償使用特別是土地使用權(quán)有償出讓，使土地成為地方政府的“搖錢樹”。在現(xiàn)行體制下，由土地產(chǎn)生的資產(chǎn)性收入和大部分稅費(fèi)主要?dú)w地方所有，造成地方政府高度依賴土地收益。經(jīng)營土地成為投資增長和財(cái)政收入增加的重要法寶。在現(xiàn)行體制下，由土地產(chǎn)生的資產(chǎn)(源)性收益和大部分稅費(fèi)基本上歸地方所有，加之我國實(shí)行財(cái)政“分灶吃飯”的政策，各地政府在財(cái)政收入不足的情況下，只有利用土地出讓籌集地方建設(shè)資金，土地收益在一些地區(qū)已成為典型的財(cái)政收入的另一利潤源。
三、現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展的思考
作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，房地產(chǎn)會(huì)在逐漸在擴(kuò)大，并發(fā)展到多元化。對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該從以下幾個(gè)方面考慮：
1、保持房地產(chǎn)業(yè)政策的相對(duì)穩(wěn)定性
保持房地產(chǎn)業(yè)政策的相對(duì)穩(wěn)定性，是保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要方面。而有些地方政府房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的沖動(dòng)是造成房地產(chǎn)政策不穩(wěn)的重要原因。地方政府的利益最大化目標(biāo)是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α７康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展給地方政府帶來的利益是不言而喻的，能夠拉動(dòng)地方的GDP的增長，能夠?yàn)檎峁┫喈?dāng)數(shù)量土地出讓金，給政府帶來很大的利稅等等。這種種好處就使地方政府常常有選擇地去執(zhí)行中央的產(chǎn)業(yè)政策，結(jié)構(gòu)必然是偏離了預(yù)定的目標(biāo)，然后新一輪的中央政策又會(huì)出臺(tái)，這樣反復(fù)，房地產(chǎn)的政策就難以保持穩(wěn)定。
2、保持市場(chǎng)的持續(xù)有效的需求
社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。要想保持房地產(chǎn)業(yè)的持久的市場(chǎng)需求，一方面要提高消費(fèi)者的購買力，另一方面要降低住房的價(jià)格。提高消費(fèi)者的購買力，一方面要調(diào)節(jié)人民的收入分配結(jié)構(gòu)，提高勞動(dòng)報(bào)酬在GDP中的比重，另一方面要提高政府的公共財(cái)政支出比例，完善和健全社會(huì)保障體系。
3、以房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
至于房地產(chǎn)與制造業(yè)的關(guān)系，我們認(rèn)為不但不是相互排擠與競(jìng)爭(zhēng)資源的關(guān)系，而是互相推動(dòng)、相互促進(jìn)的關(guān)系。即通過對(duì)生活配套、商務(wù)配套、工業(yè)配套的打造，在原有地區(qū)產(chǎn)業(yè)承載基礎(chǔ)上，增加對(duì)外來人口、技術(shù)、資金的吸引力，而當(dāng)工業(yè)制造業(yè)發(fā)展后，又會(huì)反過來成為推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的最好動(dòng)力。至于出現(xiàn)所謂“過度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)”的現(xiàn)象，在很多情況下，是由于工業(yè)制造業(yè)升級(jí)的困難阻力巨大，導(dǎo)致其發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房地產(chǎn)業(yè)，所以，我們可以利用房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)制造業(yè)等方面的發(fā)展。
4、發(fā)展節(jié)能型住宅。
根據(jù)我國現(xiàn)有國情，應(yīng)建設(shè)住有所居的住房體系，應(yīng)建立適合中國國情的住房建設(shè)模式和消費(fèi)模式，使土地、資源、能源利用更加合理，多數(shù)居民家庭住房條件能夠得到明顯改善。而土地和能源的約束決定了考慮中國的住房問題必須從人多地少、能源短缺的基本國情出發(fā)。中國的土地、能源狀況將對(duì)未來住房建設(shè)發(fā)展構(gòu)成嚴(yán)重的制約，住房建設(shè)必須向“緊湊型”方向發(fā)展，更應(yīng)重視其作為民生基礎(chǔ)對(duì)社會(huì)公平和城市化的促進(jìn)效應(yīng)。住房保障體系建設(shè)提上日程，我國住房政策理念和方向?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)變，土地、資金等資源將向保障性住房建設(shè)傾斜。發(fā)展節(jié)能省地型住宅是當(dāng)前中國的必然選擇。
5、利用政府宏觀調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
針對(duì)市場(chǎng)交易緩慢的現(xiàn)狀，政府可以通過限房價(jià)、限戶型、競(jìng)地價(jià)來限制房地產(chǎn)企業(yè)因壟斷而獲得的暴利，這不但可以使房屋的平均銷售價(jià)格保持平穩(wěn)，而且可以使房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率接近市場(chǎng)的平均利潤率，通過這種方式使中低檔住房的供應(yīng)趨近競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。由于利潤率的降低，囤積土地和房屋會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)加大，使房地產(chǎn)企業(yè)囤積土地和房屋變得不再有利可圖，從而使房屋的供給能夠有效增加。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)參考論文篇2
淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)
摘要：建筑業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)則是建筑業(yè)的重要組成部分，因此，建筑業(yè)對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)有重要的推動(dòng)或制約作用。本文探討了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用及發(fā)展走向，供同行借鑒參考。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì);作用;走向
前言
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是以房地產(chǎn)為對(duì)象，通過研究房地產(chǎn)資源配置和利用來研究房地產(chǎn)業(yè)這一特定經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的特殊矛盾的經(jīng)濟(jì)關(guān)系及其運(yùn)行規(guī)律的一門科學(xué)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人類的生活、辦公等行為在很大程度上通過網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行時(shí)，這對(duì)我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的沖擊。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用
近年來，關(guān)于房地產(chǎn)的話題在各種媒體上議論不斷、爭(zhēng)論不休。歸結(jié)起來有以下三種觀點(diǎn)：一是大中城市房價(jià)百姓不能承受論;二是政府不作為或調(diào)控不力論;三是開發(fā)商暴利、黑心論。在對(duì)無論哪種觀點(diǎn)和議論的研究和分析中，必須要清醒地認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)在近十年國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，在擴(kuò)大內(nèi)需，保持國民經(jīng)濟(jì)健康、持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展中的重要地位。絕對(duì)不能因噎廢食，否定房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)特別是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、滿足社會(huì)需要、提高人民群眾生活水平過程中的積極而重大的作用。必須要明確 目前房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題是前進(jìn)中的問題、發(fā)展中的問題，在未來我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)之一。這主要體現(xiàn)在：
1 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要國民經(jīng)濟(jì)中許多部門和行業(yè)提供
物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要 國民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)性十分明顯。據(jù)測(cè)算，在我國當(dāng)前的情況下，每投入100元的住房資金，可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè) 70―220元的需求;每銷售100元的住宅，便可帶動(dòng)130～150元的其他商品銷售。因此，住宅建設(shè)若增加 10個(gè)百分點(diǎn)，可望帶動(dòng)國民生產(chǎn)總值增長1個(gè)百分點(diǎn)，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)。
2 房地產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品，為國民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場(chǎng)所
房屋能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、搬家公司、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場(chǎng)所。如果沒有房地產(chǎn)業(yè)為這些部門和行業(yè)的發(fā)展提供前提和場(chǎng)所，這些部門和行業(yè)的發(fā)展難免會(huì)受到瓶頸的制約。
3 住房消費(fèi)是綜合性消費(fèi)，它帶動(dòng)生活消費(fèi)的方面
房地產(chǎn)的消費(fèi)特別是住房消費(fèi)是一種綜合性消費(fèi)，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提高居民住房消費(fèi)水平，從住房綜合消費(fèi)方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進(jìn)生活消費(fèi)水平全面提高。作為經(jīng)濟(jì)增長的三架馬車之一的消費(fèi)，它的增長和發(fā)展自然會(huì)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速向前發(fā)展。
4 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市建設(shè)相輔相成 ，相互促進(jìn)
隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的城市化建設(shè)正處于關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)在城市化建設(shè) 中具有促進(jìn)作用。首先，通過房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)和加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾處理、電力電信、城市環(huán)境、景觀綠化、以及商貿(mào)、文化等進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，可以大大地提高城市的綜合服務(wù)功能;其次，可以改善城市人居環(huán)境;第三，推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)。小城鎮(zhèn)建設(shè)是具有
中國特色的城市發(fā)展模式。房地產(chǎn)業(yè)依托大城市和新城區(qū)，不斷開發(fā)土地資源，活躍區(qū)域經(jīng)濟(jì)。如一些城市開發(fā)區(qū)、衛(wèi)星城的建設(shè)，都是通過加快小城鎮(zhèn)建設(shè)帶動(dòng)發(fā)展起來的;第四，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，解決了城市建設(shè)的主要資金來源;第五，城市建設(shè)的不斷完善又促進(jìn)和支持了房地產(chǎn)的發(fā)展，改善了人民的生活水平。
5 房地產(chǎn)業(yè)開辟不動(dòng)產(chǎn)投資新渠道，成為外資青睞新熱點(diǎn)
房地產(chǎn)高于國民經(jīng)濟(jì)三倍以上的發(fā)展速度，成就了其作為國民經(jīng)濟(jì)支柱的地位。房地產(chǎn) 的發(fā)展，投資與消費(fèi)，開啟了國人消費(fèi)、投資的新理念，提前實(shí)現(xiàn)了部分人的汽車加房子夢(mèng)想。房地產(chǎn)業(yè)是增加 國民財(cái)富的重要渠道，也是保證政府財(cái)政收入的重要來源。
中國房地產(chǎn)的影響，波及海內(nèi)外，吸收外資的積極參與，特別是港澳臺(tái)、海外華人華僑的資金，除外資直接投資外，通過內(nèi)地代理人，轉(zhuǎn)投資等方式，規(guī)模龐大。目前，外商所擁有的商品房、廠房以及住宅房面積 占我國總房地產(chǎn)面積的多大比例?以加工出口貿(mào)易占我國GDP三分之一這一比例來測(cè)算，外資在我國所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)已經(jīng)相當(dāng)龐大。看看各大城市周邊一些高檔別墅區(qū)，大部分居住的是外資企業(yè)的高管人員。來華經(jīng)商的外企人員到底消費(fèi)了多少房地產(chǎn)商品?政府統(tǒng)計(jì)部門可能還沒有詳細(xì)的數(shù)據(jù)，但估計(jì)數(shù)量一定不少。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 中存在著非理性的行為
我國地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著的非理性行為，已經(jīng)嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，對(duì)此必須高度重視。這些非理性行為具體表現(xiàn)為：
1 房產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，缺乏穩(wěn)定機(jī)制
中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)發(fā)展中的市場(chǎng)，還存在諸多非理性行為。市場(chǎng)暴漲一調(diào)控一暴漲一調(diào)控，周期性地進(jìn)行，市場(chǎng)力量與政府目標(biāo)，公眾承受力博弈，上演一出出跌宕起伏的大劇。
市場(chǎng)存在的上漲動(dòng)力，在于這些年里，外部世界不僅從我國大量進(jìn)口可移動(dòng)的貿(mào)易品，還通過直接投資等方式大量“進(jìn)口”中國的土地和房地產(chǎn)商品，這在一定程度上拉動(dòng)了房地產(chǎn)商品的價(jià)格上漲。加上國外和國內(nèi)的一些投機(jī)因素，使地價(jià)和房價(jià)充滿了上漲的壓力。通脹預(yù)期也使大量資金涌人房地產(chǎn)市場(chǎng)保值升值，使這一稀缺資源充滿了投機(jī)性;其次是地方政府土地財(cái)政需要。我國房屋進(jìn)入商品領(lǐng)域的時(shí)問其實(shí)并不長，價(jià)格的起點(diǎn)又很低。政府行為及其政策 電存在導(dǎo)致商品房價(jià)格上漲的誘發(fā)因素。
一段時(shí)問以來，各地政府都將地價(jià)和房價(jià)的上漲作為財(cái)政收入和預(yù)算外收入的重要源泉，d三作為行政管理的重要政績;最后，也是關(guān)鍵因素是市場(chǎng)缺乏穩(wěn)定機(jī)制，就如股市沒有藍(lán)籌一般，市場(chǎng)充斥著浮躁與跟風(fēng)。市場(chǎng)參與者的逐利本性，必然合力掀起一波又一波的漲勢(shì)，直至政府進(jìn)行調(diào)控，然而由于房地產(chǎn)資產(chǎn)商品的特殊性，普通的調(diào)控措施具有滯后性或失效性，對(duì)抗上漲合力就剩最廉價(jià)而又最直接的行政手段。市場(chǎng)缺乏穩(wěn)定，更是引發(fā)投機(jī)盛行。
2 以供給決定需求，城市化規(guī)劃脫離市場(chǎng)化進(jìn)程
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán)，其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時(shí)機(jī)的選擇，應(yīng)該是由市場(chǎng)的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現(xiàn)在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預(yù)先規(guī)劃實(shí)施好，然后以優(yōu)惠條件吸引投資者來投資，美其名曰“筑巢引風(fēng)”。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。實(shí)際上這是產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)“以產(chǎn)定銷”的翻版。
其次，農(nóng)地與建設(shè)用地的成本與收益巨大價(jià)差，促使各地城市建設(shè)不斷開疆拓土，新 區(qū)、開發(fā)區(qū)不斷涌現(xiàn)，GDP偏好、土地財(cái)政 、政績得到完美的結(jié)合。
3 政府對(duì)自由市場(chǎng)的干預(yù)，帶來了愈演愈烈的“尋租”熱
在地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，由于政治體制、權(quán)力結(jié)構(gòu)、經(jīng)營管理方式等原因，創(chuàng)造出了不平等的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，這樣就有可能給每個(gè)環(huán)節(jié)的直接經(jīng)營者帶來額外收益。土地批租是“壟斷性活動(dòng)”，其收益實(shí)質(zhì)上是“壟斷權(quán)收益”，也就是“權(quán)力和貨幣相交換”，出賣“土地使用權(quán)”如同給予“許可證”、“配額”、“戶口”之類一樣，都會(huì)產(chǎn)生為了取得額外收益而進(jìn)行種種“尋租”現(xiàn)象。
現(xiàn)在地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的“尋租”相當(dāng)活躍，大有愈演愈烈之勢(shì)。其“尋租”者有三：第一，“地方保護(hù)主義者”的尋租，主要表現(xiàn)為不合理地分享本來屬于國家財(cái)政的份額，為“地方造福”，或利用國家在吸引外資投資方面的優(yōu)惠政策分享稅、利，幾乎無條件地向境外投資者批租土地;第二，“經(jīng)濟(jì)集團(tuán)”的尋租。通過優(yōu)先占有土地使用權(quán)獲得額外收益，以“增強(qiáng)企業(yè)活力”，其實(shí)它們的活力相當(dāng)程度上來自本該屬于全民所有的地產(chǎn)收益，其中以形形色色的房地產(chǎn)開發(fā)公司為主。
另外一些“三資”企業(yè)、國有、集體企業(yè)以及機(jī)關(guān)事業(yè)性單位也在積極“尋租”;第三，“個(gè)人”尋租。主要是國家機(jī)關(guān)、企業(yè)中極少數(shù)人利用職務(wù)之便，庇護(hù)親屬、裙帶關(guān)系、分配偏愛，給予特定戶優(yōu)惠合 同和價(jià)格，優(yōu)先照顧追隨者，把本來屬于社會(huì)的財(cái)富裝入私人腰包。
4 市場(chǎng)中缺乏價(jià)格機(jī)制的約束作用，造成商品房大量空置
空置房的增多并不是說明居民住房已經(jīng)得到圓滿解決，而只能說明房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供大于求、有效需求不足的矛盾。不合理的空置率導(dǎo)致 了住房嚴(yán)重積壓。而面對(duì)如此多的積壓商品房和居高不下的房價(jià)，眾多的工薪階層只能望而卻步，大批潛在消費(fèi)者由于購買力不足而無法轉(zhuǎn)為有效的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者。畸高的房價(jià)與相對(duì)低下的消費(fèi)能力構(gòu)成了一對(duì)難以調(diào)和的矛盾 ，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供需不平衡，造成房地產(chǎn)資源的大量浪費(fèi)，不能夠有效滿足人民日益增長的居住需要，也阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的走向
城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的振興和發(fā)展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的非理性行為，用科學(xué)發(fā)展觀引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來應(yīng)然走向，下面主要談四點(diǎn)。
1 合理規(guī)劃建設(shè)用地，搞好“城市經(jīng)營”
很多人認(rèn)為“城市經(jīng)營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財(cái)政收入，以房地產(chǎn)開發(fā)拉升GDP。這種簡單的 “城市經(jīng)營”理念不符合科學(xué)的發(fā)展觀。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目有的是短期通過出售直接獲利，比如商品住宅、小商鋪等;有的是長期出租或經(jīng)營獲利，比如大型商場(chǎng)、寫字樓等;有的是通過其他經(jīng)濟(jì)行為的加入而長期獲利，比如工業(yè)廠房、娛樂用房等;有的則作為公共設(shè)施本身沒有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業(yè)或旅游觀光，使城市經(jīng)濟(jì)收入增加，比如公園、旅游景點(diǎn)、綜合性大學(xué)、大型集市、金融市場(chǎng)等。在城市什么位置?建什么樣的房子?達(dá)到什么樣的規(guī)模?能否成為城市的記憶?能否復(fù)制和再生?這些問題都要求我們一切從實(shí)際出發(fā)，以科學(xué)發(fā)展觀看待城市建設(shè)。
2 強(qiáng)化政府經(jīng)濟(jì)職能，市場(chǎng)將逐漸走向成熟化
綜合當(dāng)前房地產(chǎn)投資的增長速度及房市表現(xiàn)，從房市周期論的角度分析，我 國房地產(chǎn)投資目前還處于繁榮期 ，整個(gè)房市還處在有利的上升階段，但從市場(chǎng)表現(xiàn)看，房市則處于不成熟到成熟前的調(diào)整期。在未來的幾年里，市場(chǎng)理性將逐漸回歸。畢競(jìng)房地產(chǎn)開發(fā)是作為城市建設(shè)重要的參與者(有的是城市運(yùn)營商)，而房地產(chǎn)消費(fèi)屬于長期使用的大宗物品，盲目不得。“不管好房、壞房，只要搶到就好”的現(xiàn)象將一去不復(fù)返。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP增長具有較強(qiáng)的帶動(dòng)作用，同時(shí)又依賴于經(jīng)濟(jì)發(fā)展所創(chuàng)造的市場(chǎng)需求，取決于經(jīng)濟(jì)增長所決定的居民住房支付能力。因此，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府有必要加強(qiáng)宏觀調(diào)控，借助規(guī)劃、計(jì)劃、行政、法律和經(jīng)濟(jì)等宏觀調(diào)控手段，適當(dāng)調(diào)整地產(chǎn)價(jià)格，使之趨于一個(gè)合理的水平，引導(dǎo)和保持房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。
3 加強(qiáng)住房保障，保持市場(chǎng)穩(wěn)定
建立完善經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房等公共保障住房，發(fā)展公共住房建設(shè)為中低收入群體解決住房問題，一方面保障了大部分人的住房需求，另一方面也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定器，一是解決了住房的供需矛盾;二是市場(chǎng)參與者更趨理性;三是房地產(chǎn)的商品屬性與住宅必需品屬性將會(huì)有一個(gè)較好的區(qū)隔，市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)大眾的生活影響降低。
4 發(fā)揮各方力量，著力提高保障房建設(shè)與配制的效率
現(xiàn)在保障房建設(shè)地方政府基本上是依賴企業(yè)來做，而企業(yè)基本上就是開發(fā) 商這么一類。而在很多歐美國家地方政府都是建設(shè)主體，甚至地方政府可以委托社會(huì)公益組織和非營利組織代替自己做一些這樣的工作。但是在中國地方政府主要委托開發(fā)商，沒有其他機(jī)構(gòu)可委托，所以地方政府基本上把保障房建設(shè)按照商品房的模式來建。其次中國目前不允許這種非營利組織介入，如果允許的話可以成立住房協(xié)會(huì)，由他們成立一個(gè)非營利組織代替無房戶和政府建房，建房后把房子賣給他們，如果這些住戶不再使用房屋了，不可以在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，要把房子重新賣給政府，由這些組織替政府把房子收回再賣給其他人，這就把社會(huì)保障問題解決了。
四、結(jié)束語
綜上所述，當(dāng)房地產(chǎn)在一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，除了它自身居住的功能外還具有了投資保值和增值的功能時(shí)，一個(gè)國家所需要的健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就不再僅僅是一個(gè)產(chǎn)品市場(chǎng)，它已經(jīng)成為一個(gè)產(chǎn)品與金融、證券市場(chǎng)高度融合，互為表里，相互促進(jìn)和制衡的市場(chǎng)。一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)乎國計(jì)民生，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的宗旨應(yīng)是保證市場(chǎng)健康發(fā)展，避免過度投機(jī)和房價(jià)大起大落。我們也可喜地看到國家在保障房建設(shè)的決心與投入，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟或許尚需時(shí)日，但只要路子對(duì)了，我們就有信心。
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