有關(guān)房地產(chǎn)金融研究論文
房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)業(yè),它具備二者的特征,房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)都是風(fēng)險極高的行業(yè)。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)金融研究論文，供大家參考。
房地產(chǎn)金融研究論文范文一：國內(nèi)外房地產(chǎn)金融體系比較研究
[摘要] 本文對國內(nèi)外房地產(chǎn)金融體系進行了比較分析，對如何完善我國房地產(chǎn)金融體系提出了幾點建議。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)金融體系 比較分析
一、房地產(chǎn)金融體系結(jié)構(gòu)
1.房地產(chǎn)金融體系的組織機構(gòu)體系
房地產(chǎn)金融體系的組織機構(gòu)體系主要指的是房地產(chǎn)融資的主體，也就是對應(yīng)于不同的房地產(chǎn)融資渠道的組織機構(gòu)。房地產(chǎn)金融機構(gòu)在房地產(chǎn)金融體系中的地位特殊，它一方面充當(dāng)著資金供給者，另一方面又是資金的需求者，吸收存款、發(fā)行金融工具以籌措大量資金。
2.房地產(chǎn)金融體系的金融工具體系
在房地產(chǎn)市場上使用的金融工具有很多，可以將其大體上分為兩類:一類是一般金融體系通用的，例如債券、股票等等類似的一般金融工具。另一類是房地產(chǎn)金融體系特有的，如抵押貸款、房地產(chǎn)信托投資基金等等。
3.房地產(chǎn)金融體系的配套設(shè)施體系
在金融體系中，除了組織機構(gòu)體系和金融工具以外，還有一個重要組成部分，那就是與之相關(guān)的配套服務(wù)體系。其中包括房地產(chǎn)的政府宏觀調(diào)控和監(jiān)管;高質(zhì)量的中介服務(wù)，如房地產(chǎn)評估、擔(dān)保、保險以及信用評價等服務(wù)，以及一個相對完善法律環(huán)境等。
二、國內(nèi)外房地產(chǎn)金融體系的現(xiàn)狀
1.我國房地產(chǎn)的金融組織機構(gòu)體系
從我國目前情況來看，我國的房地產(chǎn)金融組織機構(gòu)體系主要是由住房儲蓄銀行和商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部門這樣的銀行金融機構(gòu)，以及住房合作社、保險公司、信托投資公司、信用社中的專業(yè)部門這些非銀行金融機構(gòu)共同組成。此外，我國的住房公積金也是我國房地產(chǎn)金融組織機構(gòu)體系中的重要組成。
2.房地產(chǎn)金融體系的金融工具體系
我國房地產(chǎn)公司中上市公司占比很小，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商依靠銀行信貸來籌資。除此之外的諸如信托融資、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等融資工具，也因為缺乏健全的二級市場，只能進行小規(guī)模的融資，沒有起到開擴融資渠道的作用。
3.房地產(chǎn)金融體系的配套設(shè)施體系
就目前而言，我國還沒有形成有效的房地產(chǎn)金融體系的配套設(shè)施體系。雖然已經(jīng)設(shè)立了部分中介服務(wù)機構(gòu)，但發(fā)展還比較薄弱，而且這些專業(yè)化服務(wù)機構(gòu)性質(zhì)不明確、隸屬關(guān)系復(fù)雜，其市場化運行和管理體制尚未完全確立。
三、國外房地產(chǎn)體系與我國房地產(chǎn)金融體系的比較
1.國內(nèi)外房地產(chǎn)融資渠道比較
(1)開發(fā)性融資渠道比較。西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融盡管在經(jīng)濟體制、金融體制等方面存在差異，但一般都是以房地產(chǎn)抵押貸款為主，信用貸款和保險代理為輔的方式開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的。
在國外，活躍的金融創(chuàng)新創(chuàng)造出花樣繁多的房地產(chǎn)金融工具，這是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資與國外房企融資的最大區(qū)別。
而我國房地產(chǎn)開發(fā)融資高度依賴銀行資金，資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)遲遲沒有開展。在我國的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，銀行貸款處于房地產(chǎn)融資的絕對主要地位。
(2)消費性融資渠道比較。在我國，消費性融資渠道單一，基本還是依靠商業(yè)銀行。這是因為根據(jù)央行個人住房貸款管理辦法規(guī)定，我國有資格辦理個人住房抵押貸款的機構(gòu)僅是商業(yè)銀行。不僅如此，住房貸款品種單一，主要還是浮動利率抵押貸款，無法與國外多樣的抵押貸款種類相比。在住房公積金方面，雖然我國的住房公積金繳存人數(shù)不斷增加，但是住房公積金覆蓋范圍仍然很小。隨著這幾年房價的持續(xù)走高,中低收入人群即使已經(jīng)繳納了住房公積金,也無力購買房屋。同時我國的公積金的功能也過于單一。在公積金制度發(fā)達(dá)的新加坡，政府允許用公積金存款購買政府興建的公共住房亦稱為“組屋”。除此之外，新加坡中央公積金局會分別向房地產(chǎn)供給市場和房地產(chǎn)需求市場同時融資。比如公積金局一方面，通過購買債券來幫助建造組屋，或者直接向開發(fā)商提供貸款，另一方面，動用公積金幫助居民支付首期款，也可以通過支取公積金存款協(xié)助消費者款償還貸款本息?？偟膩碚f，相比較新加坡、日本的住房公積金制度，我國住房公積金運行效率仍然偏低，住房公積金制度沒有得到充分發(fā)揮。
2.國內(nèi)外房地產(chǎn)金融配套體系和風(fēng)險管理比較
(1)房地產(chǎn)金融配套體系比較。隨著信用工具的日益發(fā)達(dá)和不斷創(chuàng)新，西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融市場的業(yè)務(wù)范圍日益擴大，包括了各類住房儲蓄存款、住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券，房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)?。這些各式各樣的房地產(chǎn)金融活動，不僅能為房地產(chǎn)金融市場增添活力，而且將金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合起來，便于國家運用有關(guān)金融運行機制，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進行宏觀調(diào)控。但在我國，中介配套機構(gòu)的不完備，以及對中介機構(gòu)監(jiān)管不足，對整個房地產(chǎn)金融體系的運作帶來了風(fēng)險隱患。由于住房貸款一般具有數(shù)額大、期限長、銀行信用風(fēng)險大等特點，因此，在我國急需一套相應(yīng)的、規(guī)范的和權(quán)威性的中介機構(gòu)，如擔(dān)保、保險、拍賣處置、信托、評估等專門性機構(gòu)，以及房地產(chǎn)金融二級市場的配套運作。
(2)風(fēng)險管理比較。國外在發(fā)展一級市場的同時建設(shè)齊備的房地產(chǎn)金融配套體系用以有效地防范金融風(fēng)險。這些制度包括嚴(yán)格的貸前審查制度，完善個人信用制度體系，健全的違約處理機制，科學(xué)的風(fēng)險管理制度，政府有效的參與、管理和支持等。
嚴(yán)格的貸前審查制度必須有完善的個人信用制度體系作為保障。由于借款人財務(wù)狀況變化較大，因此各國者西對借款人財務(wù)狀況進行跟蹤監(jiān)控，一般貸款人都有借款人收入來源情況的詳細(xì)資料，可以隨時監(jiān)控借款人的財務(wù)變動狀況。在美國，每個經(jīng)濟人都有一個社會保障號碼和相應(yīng)的賬戶，每個人的每一筆收入、納稅、借貸、還款情況甚至犯罪記錄都會一一記錄在案。銀行在接受客戶貸款申請后就委托信用調(diào)查公司調(diào)查，信用調(diào)查公司一般在接受信用調(diào)查委托之后的1天～2天內(nèi)，便可完成有關(guān)調(diào)查，銀行再根據(jù)調(diào)查結(jié)果決定是否貸款，是否給予部分優(yōu)惠，是否需要密切關(guān)注，乃至采取何種防范措施的評判依據(jù)。
為了切實規(guī)范和控制住房貸款風(fēng)險，西方國家的貸款機構(gòu)和擔(dān)保機構(gòu)還建立了符合本國國情的風(fēng)險管理制度，采取了一套行之有效的風(fēng)險管理措施。比如英國的建筑社在資金管理中，就很注意堅持四個原則:資金來源約束資金應(yīng)用的原則、資產(chǎn)與負(fù)債期限對稱的原則、效益性和安全性并重的原則、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的原則。
法國、芬蘭、美國等國銀行還在貸款償還和違約處理方面有比較健全的程序，其中對貸款逾期、不良信用記錄、催收貸款本金和利息、呆賬損失分析、強制拍賣等都有系統(tǒng)的規(guī)定。
我國的社會信用制度相對滯后，我國貸款銀行對借款申請人的信用程度的了解主要依據(jù)申請人自己提供的資料，銀行之間、銀行與政府行政管理部門、司法部門之間缺乏信用信息共享的制度，沒有個人或開發(fā)商信用劣跡的記錄，貸款銀行無從判斷借款人的資信程度。
同時，我國房地產(chǎn)金融的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言也是相當(dāng)滯后的。除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。在金融分業(yè)監(jiān)管體制下，監(jiān)管部門受制于各種因素而無法進行有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。
四、規(guī)范發(fā)展我國房地產(chǎn)金融的幾點意見
1.著力發(fā)展房地產(chǎn)信托基金
發(fā)展REIT有利于完善一個國家的房地產(chǎn)金融架構(gòu)。REIT有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險，提高金融安全。銀行承擔(dān)的風(fēng)險主要是信用風(fēng)險，這決定了銀行對風(fēng)險的跨時分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險在未來和現(xiàn)在之間進行分配。
2.充分發(fā)揮政府在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域中的作用
一是應(yīng)加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展。二是建立政府住房抵押貸款擔(dān)保制度，并與商業(yè)性保險形成互補的混合保險模式。即成立國家貸款擔(dān)保機構(gòu)，專門為中低收入者提供抵押貸款擔(dān)保。
3.建設(shè)完備的社會信用體系
目前，我國建設(shè)社會信用體系應(yīng)當(dāng)在區(qū)域性或系統(tǒng)內(nèi)試點的基礎(chǔ)上，按照“政府推動、市場運作”的原則，遵循“聯(lián)合征集、權(quán)威發(fā)布、社會共享”的工作思路，加快社會信用體系建設(shè)，推動信用立法，嚴(yán)格社會信用中介機構(gòu)的市場準(zhǔn)入、退出與監(jiān)管辦法，采用現(xiàn)代化監(jiān)管手段，利用信息網(wǎng)絡(luò)資源，實現(xiàn)信息共享，倡導(dǎo)企業(yè)和個人樹立信用觀念。
4.加快金融創(chuàng)新
首先，應(yīng)當(dāng)建立住宅儲蓄信貸制度，以形成穩(wěn)定的住房信貸資金來源。其次，從產(chǎn)品創(chuàng)新來看，我們可以借鑒國外品種眾多的金融產(chǎn)品，引進或者開發(fā)新的信貸品種，創(chuàng)造出新的利潤增長點。最后，我國還要繼續(xù)健全和完善住房公積金制度，提高公積金運行質(zhì)量。
參考文獻:
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房地產(chǎn)金融研究論文范文二：房地產(chǎn)金融風(fēng)險探析
摘 要：分析了我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的現(xiàn)狀，提出了尋求房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范的方法。?
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融;房地產(chǎn)金融風(fēng)險? ??
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，在經(jīng)濟體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的行業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有投資規(guī)模大、周期長和商品價值大的特點，所以房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售等活動都是在金融部門的支持下進行的，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的需要，對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。?
1 房地產(chǎn)金融風(fēng)險概述?
房地產(chǎn)金融風(fēng)險，指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽遭受損失的可能性。就房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要有信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險、系統(tǒng)性風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險和房地產(chǎn)金融中的其它風(fēng)險。?
2 我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險現(xiàn)狀?
2.1 個人住房抵押貸款風(fēng)險?
2.1.1 欺詐風(fēng)險?
截止目前，我國人民銀行信用體系雖已建立起個人信用評級機制，但還不夠完善，只能依據(jù)已在冊的信用記錄狀況來進行評定和審核，加上個人收入的不透明和個人征稅機制的不盡完善，銀行在發(fā)放個人貸款時，很難對借款人的資信狀況做出正確判斷。在這樣的情況下，借款人或擔(dān)保人就很容易采取捏造事實、隱瞞真相等不正當(dāng)手段，致使貸款人本息受損，加大銀行金融風(fēng)險。如果借款人的個人收入一旦出問題，雖可以通過處置抵押物來獲得清償，但這是在借款人另有住處的前提下才可以強制執(zhí)行拍賣抵押物以清償債務(wù)，同時加大了執(zhí)行的難度。此外還有通過虛擬抵押、虛立存款賬戶或保證金等方式來騙取銀行貸款。?
2.1.2 提前償還貸款風(fēng)險?
因為金融工具的流動性與收益率之間有一定的關(guān)系，提前還款發(fā)生后，銀行將因此遭受服務(wù)成本不能得到補償、提前收回資金閑置、預(yù)期收益減少等三種經(jīng)濟損失風(fēng)險。2007年12月21日中國人民銀行已經(jīng)連續(xù)六次上調(diào)人民幣利率，其中五年期的商業(yè)貸款利率提高到了7.74%，上調(diào)了1.35個百分點;五年期以上個人住房公積金貸款利率提高到5.22%，上調(diào)了0.64個百分點。利率對房貸借款人來說是最重要的財務(wù)指標(biāo)，因為它直接影響到借款人的現(xiàn)金流。利率的提高直接增加了房貸借款人的還款數(shù)量，有可能使一部分目前有資金閑置的還款人提前還貸，減少利息支出成本，從而使銀行面臨提前還貸的風(fēng)險。?
2.2 房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險?
2.2.1 假按揭?
因為個人住房貸款比項目開發(fā)貸款手續(xù)較為簡單，利率也比較低，速度快。為了獲取開發(fā)建設(shè)項目的資金，開發(fā)商會使用“假按揭”的方法來籌集建設(shè)資金。而這些“購房者”往往與開發(fā)商有協(xié)議在先，約定只“落名”而不負(fù)責(zé)還款供樓。如果這些房屋有真正的買家時，開發(fā)商則要提前向銀行還貸，到房管局注銷抵押登記后轉(zhuǎn)讓給購房者?？墒且坏潜P銷售情況欠佳，這些按揭貸款就將成為又一筆房地產(chǎn)不良貸款。即使銀行發(fā)現(xiàn)有“假按揭”的嫌疑，開發(fā)商也總能夠拿出各種材料和理由證明個人住房的合理性，或者索性將“假按揭”貸款一次性償還。這樣，房地產(chǎn)的不良貸款的幾率會更大。“假按揭”的危害性很大，一方面它使銀行信貸資金以流動資金貸款之外的形式諸如房地產(chǎn)行業(yè)，誘導(dǎo)大量住房投資資金涌入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過這種欺詐行為來獲得資金，必然導(dǎo)致銀行個人住房貸款質(zhì)量惡化，形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險。目前我國的“假按揭”情況比較嚴(yán)重，在北京地區(qū)，僅2006年9月份先后就有“盛鑫嘉園”和“立恒名苑”兩起假按揭案件曝光，合計涉案金額達(dá)2. 2億元。?
2.2.2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息“失真”?
按人民銀行規(guī)定開發(fā)企業(yè)自有資金達(dá)到30%以后才能申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款。由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分依賴銀行的信貸資金，為了取得商業(yè)銀行信貸支持，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用財務(wù)手段，制造虛假報表來虛增自有資金的比例。?
因為當(dāng)前商業(yè)銀行信貸分析的主要內(nèi)容是基于客戶財務(wù)報表的財務(wù)比率分析，而在實際操作中，銀行信貸人員很難判斷自有資金是資本金還是借款資金，多頭貸款、拆東墻補西墻是開發(fā)企業(yè)的一貫做法。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越自身資金實力搞滾動式開發(fā)。一旦企業(yè)融資渠道不暢，“資金鏈”斷裂，就會造成項目停工，已投入的信貸資金就會遭受毀滅性的損失。?
3 我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范措施?
3.1 政府要加強對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控?
政府要加強對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促進房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、有序的均衡發(fā)展，防止大起大落，避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時地采集房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析、公布，政府可以全面及時、準(zhǔn)確的掌握我國房地產(chǎn)市場運行情況，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅，以鼓勵持有人積極投資開發(fā)，以刺激土地供給等。?
3.2 加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險?
隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時，商業(yè)銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風(fēng)險。從國際經(jīng)驗看，一旦經(jīng)濟不景氣，呆壞比例容易升高，而實施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險。通過實施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機互動，可以擴大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時還會帶來良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動性，降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。?
3.3 商業(yè)銀行自身應(yīng)加強管理，提高風(fēng)險防范能力?
首先商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系，建立和擴大房地產(chǎn)市場信息來源，及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力;要加強產(chǎn)業(yè)政策研究，制定與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究，防范市場風(fēng)險于未然。其次信貸從業(yè)人員必須牢固樹立風(fēng)險意識和良好的職業(yè)道德意識，在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé)，認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，及時分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，研究信貸風(fēng)險防范措施。?
3.4 建立和完善個人信用制度?
從今后我國房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)展方向來看，住房抵押貸款無疑是發(fā)展的重點，在房地產(chǎn)抵押貸款中的比重會不斷提高。因此建立和完善我國的個人信用制度，對降低我國房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險具有重要的意義。鑒于我國國情和個人信用制度行業(yè)的特殊性，目前單靠民間很難在較短時間內(nèi)培育出比較成熟的個人信用聯(lián)合征信公司。我國應(yīng)該走歐美模式二者結(jié)合的，采取政府推動、征信公司市場化運作的模式。?
4 結(jié)語?
近年來我國房地產(chǎn)價格增長過快，房地產(chǎn)投資過熱，使得我國政府不得不采取相應(yīng)的宏觀調(diào)控措施，目的在于降低不斷增加的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，本文只是簡要分析了我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險現(xiàn)狀和如何進行房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范。?
參考文獻?
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