房地產(chǎn)開發(fā)項目管理論文
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理論文
面對未來競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)開發(fā)商必須建立適合自己企業(yè)發(fā)展的組織管理模式及項目管理機制,才能使企業(yè)得到長足的發(fā)展。下面是學習啦小編為大家整理的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理論文，供大家參考。
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理論文范文一：房地產(chǎn)開發(fā)項目的景觀設計管理
一、設計管理概述
1.1設計管理的目的
設計管理的目的是為事前解決設計、繪圖、施工中的常見問題，提高設計施工質量，減少不必要的變更和損失，不犯以往工程中出現(xiàn)過的錯誤，從而使整體造價控制在最經(jīng)濟的范圍內(nèi)。
1.2景觀設計管理的重要性
景觀設計管理屬于事前控制，其設計成果質量的好壞直接關系到整個項目成本目標、進度目標和質量目標的實現(xiàn)。
二、各階段設計管理工作要點
設計管理階段包括：總體環(huán)境布局優(yōu)化階段→概念方案設計階段→深化方案設計階段→初步設計階段→施工圖設計階段→施工招標配合階段→施工現(xiàn)場配合階段、竣工驗收及維保。
2.1總體環(huán)境布局優(yōu)化階段
本階段須充分了解項目地理位置、周邊環(huán)境、人流及車流動線、項目策劃報告及建筑規(guī)劃指標等相關項目情況;在項目前期的規(guī)劃設計階段開始介入，參與建筑規(guī)劃設計的過程，對總體規(guī)劃從項目環(huán)境景觀的角度提出專業(yè)意見，使得建筑設計總體構思能夠更好的利用自然資源、符合景觀需求，體現(xiàn)建筑與環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
2.2概念方案設計階段
(1)景觀設計理念須與項目整體概念策劃保持一致。景觀設計前應依據(jù)目標客戶的定位，通過目標客戶需求結合項目特征擬定景觀賣點;設計前通過市場調(diào)研，依據(jù)目標客戶特質了解客戶需求，有針對性的確定景觀概念方向，最終滿足并超越目標客戶的期望值。
(2)景觀設計應有主題。各景觀要素須圍繞主題、表達主題，確保同一主題風格的前提下體現(xiàn)各組團的特色;景觀主題符合客戶的心理需求，并且能夠具有引導性，超過客戶的期望值;應避免主題生搬硬套和景觀要素偏離主題。(3)景觀設計風格應與項目的總體風格保持一致。景觀總體布局應滿足建筑規(guī)劃條件或指標要求。
2.3方案設計階段
景觀應進行合理的功能分區(qū)：景觀設計應在充分分析建筑布局及空間關系的前提下進行合理的功能分區(qū)，保證功能布置與場地空間關系及建筑布局相匹配。合理控制軟硬景比例，對于住宅項目的景觀設計應遵循多軟景少硬景的原則，軟硬景比例一般不小于7∶3為宜。景觀平面各組團節(jié)點的平面及豎向尺度應適宜。景觀設計應考慮物業(yè)管理的便利性和合理性。須根據(jù)人流及車流動線，確定人車管理模式;在滿足小區(qū)封閉管理的前提下，盡量少設置崗亭，減少后續(xù)物業(yè)管理成本。建筑首層與室外交接位置的過渡空間設計應合理。合理考慮景觀豎向設計：豎向設計是豐富景觀層次的重要手法之一，應該綜合考慮景觀造價、地庫荷載、地下排水、室外綜合管線及周邊市政條件的影響，同時滿足綠化種植的覆土要求等。
2.4擴初設計階段
景觀擴初設計是為了貫徹方案設計思路、完善使用功能、空間關系、交通組織及深化總平面，是方案與施工圖階段的橋梁和紐帶，應重點關注以下幾點。
(1)復核建筑規(guī)劃條件，確保滿足規(guī)劃指標要求。應對方法：應將建筑條件圖與景觀總平面進行準確疊圖，復核景觀與建筑條件交叉是否合理，確保方案的可行性。復核內(nèi)容主要包括：綠化率指標、地面停車位指標、室外管線交叉、消防車道及消防登高面交叉、建筑首層豎向銜接、外圍市政道路豎向銜接、地下室頂板覆土是否在結構允許范圍內(nèi)等。
(2)大型景觀構筑物、大型水景及特大喬木等如果在地下室頂板之上，應充分考慮地下室頂板的荷載和結構要求，確保結構設計的安全性和穩(wěn)定性。
(3)景觀雕塑及小品。須明確雕塑小品的規(guī)格、材質及意向等，以配合提前啟動雕塑采購工作。
(4)綠化設計方面。在方案階段的基礎上進行深化設計，須明確主景樹及骨架樹的品種、規(guī)格等參數(shù)，以配合提前啟動主景樹及骨架樹的采購工作。
2.5施工圖設計階段
施工圖是最終用以指導施工的設計成果，把控好施工圖設計質量可大大減少后期現(xiàn)場施工的設計變更和工程量簽證，保證設計效果的順利實現(xiàn)，并有利于控制工程成本。該階段重點關注的把控要點有。
(1)復核前幾個階段設計管理要點是否得以落實，再次復核建筑規(guī)劃指標和建筑條件，明確為配合景觀需求進行的建筑圖紙調(diào)整或變更是否落實到位。
(2)豎向及排水：豎向設計應保證各銜接面的合理，同時滿足雨水排放要求，確保場地不積水為原則;種植槽及綠地系統(tǒng)應進行排水系統(tǒng)的設計。
(3)復核施工圖的設計范圍、設計深度及節(jié)點設計是否滿足規(guī)范要求，是否易于施工組織等。檢查泳池、水景、硬景、軟景、康體活動場地等細節(jié)設計是否存在不利安全的因素。
(4)綠化設計方面。景觀設計主要依靠軟景來圍合和組織空間，其綠化配置手法應依據(jù)每個組團的特點進行設計;苗木選擇應遵循適地適樹的原則，同時符合當?shù)孛缒臼袌龉闆r，以有效降低苗木的供貨成本。
2.6施工招標配合階段
在施工招標階段，應配合完成景觀施工技術標準作為招標文件的補充文件，尤其應對容易出現(xiàn)問題的關鍵環(huán)節(jié)和關鍵標準給予明確，避免后續(xù)施工階段出現(xiàn)爭議，保證現(xiàn)場施工階段的順利實施。
2.7施工現(xiàn)場配合階段
在施工開展之前應將經(jīng)過仔細審核的施工圖最終成果，會同各專業(yè)、工程部、施工單位進行技術交底工作，協(xié)助施工單位對圖紙進行正確理解和熟悉把握，并匯總各專業(yè)及施工單位反饋意見進行圖紙調(diào)整，盡量爭取把設計偏差和問題在施工前得到解決。在施工前還應預留足夠的時間進行鋪裝材料、雕塑、照明燈具、各種預制品、康體設施、大型喬木等各種材料的確認和準備工作，同時配合項目的建設進度、銷售計劃、做好現(xiàn)場協(xié)調(diào)工作。
三、結語
景觀設計管理是貫穿項目全過程的管理，每個階段須對于容易出問題的關鍵點給予重點關注，做好針對性的設計管理工作;同時在施工管理配合中應與施工單位和設計單位通力協(xié)作，把控重大的技術修改，提供強有力的技術支持，才能最終做出一流的景觀精品項目。
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理論文范文二：房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理論文
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程溝通管理的對象、特點和存在問題
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程具有投資金額大，周期長等特點，所以在溝通管理方面具有其自身特點，比如溝通管理范圍大，不僅包括企業(yè)內(nèi)部部門、員工、領導者與被領導者之間的溝通管理，還包括近層關系和外層關系的溝通管理;管理要素眾多，包含員工關系、組織關系、供需方關系、協(xié)調(diào)配合關系以及外界監(jiān)管和約束關系的溝通管理;房地產(chǎn)開發(fā)項目工程溝通管理的階段性較強，涉及到項目開發(fā)的可行性研究、立項策劃、設計、施工前準備、正式施工、驗收、交付、銷售、登記入住等各個階段的管理，各個階段的溝通管理內(nèi)容和工作要點都有所不同;由于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程投資金額高、工期長、涉及單位和專業(yè)較多，管理起來非常困難，所以溝通管理工作也面臨著各種各樣的工作內(nèi)容，這就增加了溝通管理難度。在這樣一個信息化高速發(fā)展的時代，原有的溝通管理模式弊端也逐漸暴露，比如溝通管理工作缺乏一定計劃性，溝通協(xié)調(diào)信息的公開或傳達不及時;房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工作較為混亂，沒有理順外部管理和內(nèi)部管理，溝通管理工作具有一定片面性;網(wǎng)絡建設滯后，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程相關方之間的協(xié)調(diào)大多通過電話和會議解決，溝通協(xié)調(diào)的工具較少，嚴重浪費了時間，進而影響到工程溝通的及時性和工程建設的進度。
二、做好溝通管理工作的對策
2.1重視溝通管理
隨著時代的發(fā)展，和諧管理已全面滲入到現(xiàn)代管理理念中。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理來說，溝通管理尤為重要，這主要是因為在房地產(chǎn)項目建設各個階段涉及的部門、專業(yè)、人員較多，只有實現(xiàn)人員間、部門間、單位間、領導者與被領導者間的相互溝通與協(xié)調(diào)，才能更好實現(xiàn)信息共享，營造出良好的工作環(huán)境。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當重視溝通管理工作，組織管理人員培訓和學習，使每個管理人員都認識到：溝通管理是做好一切工作的基礎，工作環(huán)境不和諧，工程項目也難以順利實施。特別是房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理部門是項目施工現(xiàn)場代表，其工作的順利開展依賴于各方的信任和委托，所以應當加強自身學習，時刻保持自身魅力，不僅要具備高水平的知識、技能，還必須具備能讓人充分信任的人格品質、洞察能力、分析問題和解決問題的能力，這樣才能提升溝通管理的有效性，才能確保項目目標的順利實現(xiàn)。
2.2正確、及時傳遞溝通信息
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程溝通管理工作中，各種信息的傳遞是雙向的，是相關方做出科學決策的主要依據(jù)，因此必須保證信息的高質量、高準確性和及時性的傳遞，盡量降低由信息不實給項目帶來的損失;建立基于所有溝通方式的回饋機制，使信息能夠及時被接收者接收;制定切實可行的溝通計劃，充分考慮項目相關文件的保存方式、文件格式、工作匯報方式，了解與項目相關的工作內(nèi)容、工作人員基本情況、人員對項目信息的需求和對時間的期望，這樣才能將工作人員最需要的信息及時、準確傳遞給他們。
2.3實施動態(tài)管理
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中的溝通管理必須貫穿于整個項目實施的全過程，而由于工程項目實施具有一定階段性，這也就決定了溝通管理也要分階段實行，并要根據(jù)不同階段的不同問題抓好溝通管理工作要點，實行有效的動態(tài)管理，比如在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施初期階段主要是協(xié)調(diào)供需方關系，在項目實施后期的管理重點則是約束關系，所以，在溝通管理工作中，我們應當根據(jù)工程項目的推進過程準確掌握各種關系，通過及時的溝通將項目實施中的矛盾、爭執(zhí)化解，并建立切實有效的利益機制和公平競爭機制，實現(xiàn)項目管理過程中各方利益一體化，通過相關方的主動溝通、積極參與、自覺行動達到和諧管理的目的，進而提升房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的綜合水平，使項目得以順利實施。另外，加大對總承包合同機制的研究力度，力爭項目建設過程中總承包方的利益與甲方利益的一致性，盡量減少利益差異，保證溝通的一致性，力爭高效、高質完成溝通管理工作。
2.4充分利用信息技術優(yōu)勢
近年來，信息技術發(fā)展非常迅速，并在社會各個領域得到了廣泛應用，其在房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理中的應用為溝通管理帶來了新方法和新思路，我們應當充分利用信息技術優(yōu)勢，加大網(wǎng)絡建設，建立溝通管理信息系統(tǒng)，將其作為溝通管理中協(xié)調(diào)各方面要素的有力支撐，實現(xiàn)各種信息及時、準確的傳遞，不斷提升溝通管理工作效率和工作質量，進而提升房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的整體水平，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造出巨大經(jīng)濟效益。
三、結語
總之，在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中，溝通管理是最為關鍵的內(nèi)容，是其他項目管理工作得以實現(xiàn)的基礎，只有通過溝通管理實現(xiàn)工程項目相關方之間的相互協(xié)調(diào)、平衡、組織和溝通，各方才能共同協(xié)作完成項目既定目標，才能不斷提高工程項目完成的效率和質量，最大限度降低項目成本。另外，我們應當處理好各方的利益機制問題，為溝通管理營造健康、良好的合同結構與合同關系環(huán)境，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理目標的實現(xiàn)更加順暢，也確保工程項目建設的順利實施。
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