房地產(chǎn)物業(yè)管理論文范文
房地產(chǎn)行業(yè)在我國發(fā)展起步較晚,盡管已經(jīng)發(fā)展有二十年之久,但仍然還不夠成熟,特別是物業(yè)管理中,比較缺乏高質(zhì)量的服務(wù)和管理。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)物業(yè)管理論文，供大家參考。
房地產(chǎn)物業(yè)管理論文范文一：社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制分析
摘要：住宅小區(qū)是人民群眾生活的場所，是城市管理的基礎(chǔ)單元，也是社區(qū)建設(shè)管理的重要領(lǐng)域。本文從分析社區(qū)管理和物業(yè)管理的關(guān)系，總結(jié)社區(qū)管理和物業(yè)管理各主體的現(xiàn)狀問題的基礎(chǔ)上，提出建立自治的社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制，并提出了有效整合的保障措施。
關(guān)鍵詞：社區(qū)管理;物業(yè)管理;自治;有效整合機(jī)制
一、緒論
和諧社區(qū)建設(shè)是全面建設(shè)小康社會的內(nèi)在要求，也是加快構(gòu)建社會主義和諧社會的重要任務(wù)之一。黨的十六大提出“完善城市居民自治，建設(shè)管理有序‘文明祥和的新型社區(qū)”的目標(biāo)。黨的十七大報(bào)告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)指出：“把城鄉(xiāng)社區(qū)建設(shè)成為管理有序、服務(wù)完善、文明祥和的社會生活共同體。”可見，社區(qū)建設(shè)管理的提出，既是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會轉(zhuǎn)型的客觀要求，也是黨和政府順應(yīng)人民群眾發(fā)展要求的重要舉措。有效的社會管理和社區(qū)建設(shè)，離不開社會各公共體和廣大居民的參與，所以社區(qū)管理一定要重視公民的自治管理。黨的提出：“在城鄉(xiāng)社區(qū)治理、基層公共事務(wù)和公益事業(yè)中實(shí)行群眾自我管理、自我服務(wù)、自我教育、自我監(jiān)督，是人民依法直接行使民主權(quán)利的重要方式。”作為社區(qū)管理中的重要組成部分，廣大業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司在社區(qū)管理中的地位和作用舉足輕重。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的今天，急需認(rèn)清物業(yè)管理中各主體參與社區(qū)管理的現(xiàn)狀以及存在的問題，努力推進(jìn)社區(qū)管理和物業(yè)管理的有效整合。
二、社區(qū)管理和物業(yè)管理的關(guān)系
“社區(qū)”一詞由德國社會雪茄滕尼斯在《社區(qū)與社會》提出，我國社會學(xué)家費(fèi)孝通等人認(rèn)為“社區(qū)是若干個(gè)社會群體或社會組織聚集在某一地域里形成的一個(gè)生活上相互關(guān)聯(lián)的大集體”。所謂社區(qū)管理是在政府的指導(dǎo)下，社區(qū)職能部門、社區(qū)單位、社區(qū)居民對社區(qū)的各項(xiàng)公共事務(wù)和公益事業(yè)進(jìn)行的自我管理。在我國，社區(qū)管理的概念是在我國由傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，伴隨著改革的不斷深化，社會結(jié)構(gòu)、人們的生活方式、思想文化以及行為方式等各方面的變化而提出來的。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革力度的不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有，居民由“單位人”向“社會人”轉(zhuǎn)變，在這過程中，物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生。根據(jù)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。由以上概念可以看出，社區(qū)管理和物業(yè)管理既有聯(lián)系又有區(qū)別。首先，居民都是社區(qū)管理和物業(yè)管理的服務(wù)對象，社區(qū)中的居民是不特定的，物業(yè)管理中的居民則是特定的，即為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人——業(yè)主，業(yè)主一定是居民，居民不一定是業(yè)主;其次，兩者在管理方面都強(qiáng)調(diào)居民自治和業(yè)主委員會自治，但社區(qū)管理側(cè)重由上而下的管理和指導(dǎo)，物業(yè)管理則偏重于合同的約束;第三，在管理區(qū)域和內(nèi)容兩者有相同重疊的地方，但社區(qū)管理的區(qū)域和管理內(nèi)容比物業(yè)管理更寬更廣。
三、社區(qū)管理和物業(yè)管理各主體的現(xiàn)狀及問題分析
1、社區(qū)管理自治現(xiàn)狀及問題分析
(1)社區(qū)居委會自治功能尚未到位，未去行政化雖然《居民委員會組織法》第二條規(guī)定了社區(qū)居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，但在實(shí)際工作中，社區(qū)居民委員會卻承擔(dān)了大量的行政工作，習(xí)慣于上級領(lǐng)導(dǎo)布置什么就干什么，對上級領(lǐng)導(dǎo)表現(xiàn)出較強(qiáng)的依賴性，在工作中，自主性、自治性沒有得到體現(xiàn)，社區(qū)自治的主要工作任務(wù)如社區(qū)民主決策和社區(qū)服務(wù)等基本沒有完成。(2)社區(qū)居民參與度不高社區(qū)居民委員會的自治核心在于廣大居民和各共同體的參與，沒有社區(qū)居民的參與，居委會的自治職能得不到任何體現(xiàn)，只能充當(dāng)政府“腿”的角色。社區(qū)居民的參與，才能讓社區(qū)居民委員會更了解居民的現(xiàn)實(shí)要求，解決各種社區(qū)問題的效率才能更高。在實(shí)際中由于各種因素的影響，人與人之間交流較少，社區(qū)居民之間存在比較嚴(yán)重的疏離感，對社區(qū)公共利益漠不關(guān)心，很少參與社區(qū)公共事務(wù)，社區(qū)意識不強(qiáng)，對社區(qū)缺乏認(rèn)同感和歸宿感。
2、業(yè)主自治現(xiàn)狀及問題分析
隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程和住房制度的改革，建筑物區(qū)分所有權(quán)的出現(xiàn)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)多元化，建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜化，大量的物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備存在，由于業(yè)主意志的多元化，這必然要求有一個(gè)能代表全體業(yè)主意志的機(jī)構(gòu)，即業(yè)主代表大會以及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會，代表業(yè)主在建筑物區(qū)分所有權(quán)基礎(chǔ)上自我組織和自我管理，制訂各種自治管理制度，對公共事務(wù)進(jìn)行民主決策，與開發(fā)商、物業(yè)管理公司、社區(qū)居民委員會、政府相關(guān)部門等各主體共同解決物業(yè)管理區(qū)域問題。雖然業(yè)主自治是必然趨勢，但是在業(yè)主自治開始之時(shí)就存在很大困難：業(yè)主大會召開難;業(yè)主委員會成立難;業(yè)主大會和業(yè)主委員會行使權(quán)力過程難;業(yè)主委員會與業(yè)主之間，業(yè)主委員會與開發(fā)商、物業(yè)管理公司等主體之間常常出現(xiàn)沖突和糾紛，極難合作。主要體現(xiàn)在：(1)集體決策和少數(shù)人參與的矛盾困境。由于各種原因，業(yè)主往往難以大規(guī)模聯(lián)絡(luò)溝通，相當(dāng)多的業(yè)主除了涉及自身利益外，對公共事務(wù)漠不關(guān)心，置之不理，或者存在“搭便車”心理，缺乏自治意識等，使得代表全體業(yè)主利益和意志的組織難以成立，常常出現(xiàn)集體投票過程中投票人數(shù)過少，難以達(dá)到法定要求，致使業(yè)主大會和業(yè)主委員會流產(chǎn)，很少人會愿意去從事公共事務(wù)的處理。(2)業(yè)主委員會組織運(yùn)作的困難。如前所述，業(yè)主參與公共事務(wù)管理的積極性不高，導(dǎo)致可能參與公共管理的只是少部分人，從而衍生出以下一些問題：一是出現(xiàn)非法選票問題，組織者為了達(dá)到法律規(guī)定的投票比例要求，允許違規(guī)投票的產(chǎn)生甚至人為地制造一些選票，從而導(dǎo)致業(yè)主之間出現(xiàn)爭執(zhí)等問題;二是政府的指導(dǎo)工作出現(xiàn)困境。如果嚴(yán)格按照現(xiàn)有規(guī)范，則業(yè)主大會投票人數(shù)很難達(dá)到法定比例，從而導(dǎo)致會議事項(xiàng)難以實(shí)現(xiàn)，甚至業(yè)主委員會難以產(chǎn)生，無法作出合法的集體決定。
3、物業(yè)管理公司面臨的問題分析
我國物業(yè)管理雖然經(jīng)過30多年的發(fā)展，得到快速發(fā)展壯大，但物業(yè)管理自成立開始就存在種種問題，主要表現(xiàn)在：(1)管理體制上尚處于新舊體制轉(zhuǎn)軌過程中，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制還沒有普遍確立和完善;(2)運(yùn)行機(jī)制上，市場競爭機(jī)制尚未全面形成，壟斷經(jīng)營、不規(guī)范競爭還相當(dāng)嚴(yán)重地存在;(3)市場主體與物權(quán)關(guān)系上，還沒有建立業(yè)主委員會的主體地位;(4)物業(yè)管理法律法規(guī)還需進(jìn)一步完善;(5)物業(yè)管理企業(yè)與政府有關(guān)職能部門的關(guān)系有待于進(jìn)一步的理順等等。作為行業(yè)最重要的主體之一，物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過程中也面臨種種問題，主要表現(xiàn)在：(1)物業(yè)管理人員素質(zhì)低下，不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要;(2)現(xiàn)有管理方法和管理手段落后，已不適應(yīng)物業(yè)管理的發(fā)展;(3)企業(yè)缺乏創(chuàng)新意識;(4)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間矛盾激烈，導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)拒交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司則進(jìn)行“暗箱操作”，侵占業(yè)主利益形成惡性循環(huán)。物業(yè)管理不僅是簡單的對物的管理和對人的服務(wù)，而是應(yīng)該把兩者統(tǒng)一結(jié)合起來進(jìn)行一系列的創(chuàng)造活動。隨著人民生活水平的提高，業(yè)主的居住行為和居住要求發(fā)生了巨大的變化，人民已不滿足維修、清潔等最基本的達(dá)標(biāo)服務(wù)項(xiàng)目，人民更希望居住的小區(qū)富有融洽祥和的生活氣息和人際交往關(guān)系，具有強(qiáng)烈的專業(yè)、文化性和社會性，物業(yè)管理公司只有不斷創(chuàng)新，積極參與社區(qū)文化建設(shè)，才能滿足業(yè)主日益增長的各種需要。
四、建立自治的社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制
1、明確各主體在社區(qū)管理中的地位和責(zé)任，構(gòu)建社區(qū)管理體制機(jī)制。一直以來，住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間矛盾集中在責(zé)任邊界不清，相關(guān)部門法止步于小區(qū)紅線外，街道和社區(qū)居委會層面的職責(zé)分散，導(dǎo)致跨部門、跨領(lǐng)域協(xié)調(diào)難，各主體之間互相推諉扯皮的情況比較嚴(yán)重。基于此，首先要明確各主體在社區(qū)管理中的職責(zé)，突出社區(qū)居委會等相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督責(zé)任和各專業(yè)服務(wù)單位的職責(zé)，強(qiáng)化業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的合同責(zé)任，立法規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會的主體地位，建立社區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，構(gòu)建社區(qū)管理體制機(jī)制。
2、發(fā)揮居民自治和社區(qū)共治作用，提高居民參與社區(qū)管理的積極性，增強(qiáng)社區(qū)綜合治理能力。
(1)理順政府和社區(qū)的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)責(zé)權(quán)利的統(tǒng)一。要解決社區(qū)居委會行政化以及自治能力弱、參與不足的問題，需要進(jìn)一步深化城市管理體制改革，根據(jù)政府管理職能轉(zhuǎn)變理順政府和社區(qū)的關(guān)系，政府相關(guān)部門依法行政，進(jìn)入社區(qū)主動提供公共服務(wù)，還權(quán)于社區(qū)，逐步解決社區(qū)居委會行政化問題和自治權(quán)利的回歸，為社區(qū)建設(shè)快速發(fā)展奠定體制基礎(chǔ)。
(2)進(jìn)一步發(fā)揮社區(qū)居委會在業(yè)主自治管理中的作用。強(qiáng)化社區(qū)居委會對業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建、換屆、日常運(yùn)作的指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督職責(zé)，積極協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中各種糾紛，建立糾紛解決機(jī)制，探索社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)委會成員的交叉任職機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)管理和物業(yè)管理的聯(lián)動。
(3)加大宣傳，營造社區(qū)參與的氛圍，提高居民的積極性。外部推動方面，社區(qū)管理要借助新聞媒體從多方面進(jìn)行宣傳，培養(yǎng)公民的社區(qū)意識，同時(shí)要積極探索內(nèi)部促進(jìn)方式，把居民個(gè)人利益置于社區(qū)利益之中，基于維護(hù)自身利益的需要，居民積極參與社區(qū)建設(shè)發(fā)展，從而培養(yǎng)民主意識和共同決策能力。積極建立各方聯(lián)席會議制度和社區(qū)聽證會制度，提高居民參與社區(qū)自治的程度。
(4)完善物業(yè)管理住宅小區(qū)自我管理制度。進(jìn)一步完善住宅小區(qū)《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》等業(yè)主自治管理制度的制定，規(guī)范業(yè)主的居住行為和秩序，倡導(dǎo)文明生活;進(jìn)一步修訂《業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，根據(jù)實(shí)際情況完善立法，降低業(yè)主大會成立的門檻，提高業(yè)主大會組建率和業(yè)主委員會的運(yùn)作規(guī)范率，對尚無條件成立業(yè)主大會和業(yè)委會的，社區(qū)居委會要加強(qiáng)指導(dǎo)，協(xié)助業(yè)主進(jìn)行自我管理，解決物業(yè)管理糾紛。
3、發(fā)揮市場作用，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，發(fā)揮物業(yè)管理在社區(qū)管理中的生力軍作用。
(1)完善物業(yè)管理市場機(jī)制。針對現(xiàn)有行業(yè)矛盾，堅(jiān)持市場化原則，按照“質(zhì)價(jià)相符”的原則，推進(jìn)業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司之間協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)第三方專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)入物業(yè)行業(yè)，推動形成公開、公平、公正的物業(yè)服務(wù)價(jià)格機(jī)制。
(2)提高物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管水平。政府有關(guān)部門需加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理，建立動態(tài)檢查制度和資質(zhì)升降獎(jiǎng)懲機(jī)制，完善物業(yè)管理招投標(biāo)管理制度和加強(qiáng)流程監(jiān)控，規(guī)范招投標(biāo)行為。
(3)推動物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展。鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)通過市場化手段進(jìn)行行業(yè)整合、兼并和重組，提高競爭力;鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)新管理模式，根據(jù)市場化需求，延伸服務(wù)鏈條，提高服務(wù)水平和服務(wù)能力。
五、保障措施
1、制度建設(shè)是加強(qiáng)社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制建立的前提。各有關(guān)部門應(yīng)將社區(qū)管理和物業(yè)管理整合作為一項(xiàng)重要工作納入議事日程，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，完善各種制度建設(shè)，按照法定程序修改各種法規(guī)制度，理清各主體的管理責(zé)任邊界，細(xì)化職責(zé)分工。
2、加強(qiáng)人員培訓(xùn)是建立社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制的重要內(nèi)容。要圍繞社區(qū)管理和物業(yè)管理的工作內(nèi)容和要求，依托現(xiàn)有的人才培養(yǎng)資源，加快物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)機(jī)制建設(shè)，積極提高居委會和業(yè)委會對物業(yè)管理和社區(qū)管理的水平，熟悉各種法律規(guī)章制度，增強(qiáng)培訓(xùn)的針對性、操作性和實(shí)效性。
3、加大評估考核力度是社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制的重要手段。依托社區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，建立工作評價(jià)指標(biāo)體系，優(yōu)化社區(qū)居委會在住宅小區(qū)綜合治理工作方面的考核評價(jià)機(jī)制，積極引進(jìn)第三方測評制度。
總之，物業(yè)管理住宅小區(qū)是個(gè)小社會，既關(guān)系到居民的切身利益，也是基層建設(shè)的橋頭堡。把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理和公共服務(wù)范疇，兩者進(jìn)行整合，強(qiáng)化政府在住宅小區(qū)中的公共管理職責(zé)，理順專業(yè)部門在公共服務(wù)中的主體責(zé)任，落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主作為市場主體的權(quán)利和義務(wù)，充分發(fā)揮社區(qū)居委會和業(yè)主委員會的自治能力，是社區(qū)管理和物業(yè)管理的發(fā)展方向，是加強(qiáng)社會建設(shè)、創(chuàng)新社會管理的重要內(nèi)容。
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房地產(chǎn)物業(yè)管理論文范文二：我國公租房物業(yè)管理的困境及對策
摘要：
公租房物業(yè)管理中“搭便車”問題突出，嚴(yán)重阻礙其持續(xù)運(yùn)行。以重慶市為例，在分析公租房物業(yè)服務(wù)屬性及特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，依據(jù)集體行動理論剖析公租房物業(yè)管理中存在的三種矛盾，進(jìn)而提出優(yōu)化物業(yè)管理模式和物業(yè)公司選聘方式、優(yōu)化物業(yè)管理資金獲取途徑、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)方式、強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的社會責(zé)任、加強(qiáng)公租房物業(yè)監(jiān)管等對策，以期為我國公租房物業(yè)管理走出困境提供參考。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;公租房;特征;困境;對策
1引言
住房是人類最原始、最基本的生理需要，是公民的基本權(quán)利[1]。各國都通過建立住房保障體系滿足中低收入階層的住房需求。在我國提出的在“十二五”期間建設(shè)3600萬套保障性住房的推動下，全國各地掀起保障房建設(shè)“狂潮”，其中建設(shè)比例最大的就是公租房。重慶作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革的直轄市，是我國規(guī)劃建設(shè)公租房最多的城市。截至2014年底，重慶已累計(jì)開工建設(shè)4475萬平方米公租房[2]，其土地供應(yīng)模式、融資模式、運(yùn)營機(jī)制的“重慶樣式”在全國傳送。但“住進(jìn)去”只是公租房制度的開始，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，保障性住房后期的管理、維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用大約是建設(shè)時(shí)期的兩倍左右。隨著我國公租房的大規(guī)模建成、配租，其運(yùn)營管理將面臨巨大挑戰(zhàn)。因此，必須重視對保障性住房后期的管理。物業(yè)管理是持續(xù)時(shí)間最長、關(guān)乎公租房居民生活品質(zhì)和物業(yè)價(jià)值的重要環(huán)節(jié)。但是我國物業(yè)管理仍是一個(gè)新興行業(yè)，整體發(fā)展還不成熟，公租房的物業(yè)管理比一般商品住宅小區(qū)更復(fù)雜，面臨更多困境。周芷竹2014年2月在重慶民心佳園和康莊美地2個(gè)首批公租房小區(qū)發(fā)放并回收的179份問卷調(diào)查顯示，雖然兩小區(qū)的物業(yè)管理公司均是物業(yè)管理一級資質(zhì)公司，但90%的租戶對物業(yè)管理工作表示不滿意，希望更換物管公司[3];重慶民安華福公租房小區(qū)也曾發(fā)生部分租住戶因停車收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題的群訪事件。如何避免新建公租房出現(xiàn)“一年新、二年舊、三年破”的臟、亂、差局面，成為考驗(yàn)公租房制度可持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)。但是，目前我國對公租房的研究主要集中在建設(shè)階段的資金需求、政策支持、空間布局、制度借鑒、準(zhǔn)入與退出管理等[4-11]，公租房物業(yè)管理卻較少涉及，導(dǎo)致實(shí)踐中公租房物業(yè)管理模式不清，“搭便車”現(xiàn)象嚴(yán)重阻礙其持續(xù)運(yùn)行。為此，本文在分析公租房物業(yè)服務(wù)的屬性及特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，透視其物業(yè)管理面臨的困境，提出提升對策。
2公租房物業(yè)服務(wù)的屬性及特點(diǎn)分析
2.1公租房物業(yè)服務(wù)的公共物品屬性
物業(yè)服務(wù)是通過對物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理活動，服務(wù)于廣大業(yè)主和物業(yè)使用人。優(yōu)美的環(huán)境、運(yùn)行良好的設(shè)施設(shè)備、良好的秩序使得每個(gè)業(yè)主及物業(yè)使用人都能受益，物業(yè)公司無法將那些不繳費(fèi)的業(yè)主排除在服務(wù)范圍之外，某業(yè)主的消費(fèi)也不會減少其他業(yè)主的消費(fèi)質(zhì)量和消費(fèi)數(shù)量。物業(yè)服務(wù)的這種非排他性、非競爭性特點(diǎn)，使其具有公共物品屬性，在制度不完善時(shí)，勢必出現(xiàn)奧爾森所說的“有理性的、尋求自我利益的個(gè)人不會采取行動以實(shí)現(xiàn)他們共同的或集團(tuán)的利益”。物業(yè)管理中的“搭便車”、收費(fèi)難問題一直困擾我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)，而且按照奧爾森集體行動理論，規(guī)模越大的物業(yè)管理區(qū)域越容易出現(xiàn)搭便車現(xiàn)象。
2.2公租房物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)
2.2.1產(chǎn)權(quán)形式向多元化發(fā)展，但仍以政府為主公租房產(chǎn)權(quán)主要由政府或公共機(jī)構(gòu)所有。但隨著公租房建設(shè)資金融資渠道的多樣化，越來越多的社會資本參與公租房開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營，產(chǎn)權(quán)形式向多元化發(fā)展。重慶規(guī)定“住戶租住了5年或10年，可以根據(jù)公租房管理制度購買公租房的不完全產(chǎn)權(quán)”，這樣又形成了購買人與政府共同產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)形式越復(fù)雜越容易產(chǎn)生物業(yè)糾紛，解決糾紛的難度也越大。
2.2.2公租房小區(qū)規(guī)模大，住員情況復(fù)雜重慶公租房供給采取集中規(guī)劃、集中建設(shè)和超大規(guī)模的新區(qū)模式，并且以小戶型為主。僅主城區(qū)的民心佳園、康莊美地、民安華福、兩江名居、康居西城和城南家園六個(gè)公租房小區(qū)，總建筑面積811萬平方米、13.33萬套，小區(qū)物業(yè)規(guī)模超大，戶數(shù)多、入住人口多。按照規(guī)定，其保障對象有收入限制：申請人為個(gè)人的，每月收入不超過2000元;申請家庭居住的，家庭人均每月收入不超過1500元，皆為收入較低階層。此外，其保障對象還包括新畢業(yè)大學(xué)生、外來務(wù)工人員中等中低收入群體。租住人員往往工作流動性大、收入不穩(wěn)定，退租、轉(zhuǎn)租的可能性大，運(yùn)營管理困難。
2.2.3住員多為需特殊照顧群體，市場消費(fèi)意愿低城市中低收入困難群體在公租房小區(qū)聚居，情況往往較復(fù)雜，人文行為習(xí)慣和素質(zhì)參差不齊。以調(diào)研中民心佳園警務(wù)室提供的數(shù)據(jù)為例，目前民心佳園已有16000住戶陸續(xù)入住，入住人口超過4.5萬，其中殘疾人452人，HIV攜帶者3人，“兩勞”釋放人員188人，需要物業(yè)服務(wù)的針對性。受以往居住條件的限制，這些人員大多沒有體驗(yàn)過專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，對市場化物業(yè)服務(wù)的需求較弱，往往不愿意繳納物業(yè)管理費(fèi)，也不能較好地配合物業(yè)管理工作。而一些物業(yè)公司在公租房物業(yè)管理投標(biāo)時(shí)，未能認(rèn)真分析公租房物業(yè)的特點(diǎn)，提出與低廉收費(fèi)不匹配的服務(wù)承諾，比如，“維修部門24小時(shí)待命，隨時(shí)提供服務(wù)”、“提供免費(fèi)上門疏通水管、廁所等修理服務(wù)”、“免費(fèi)訂機(jī)票、酒店”、“戶外保潔工作將按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”等，受資金來源的限制，勢必成為虛無的承諾，為日后物業(yè)糾紛埋下伏筆。
2.2.4公租房物業(yè)日常維修頻率高由于很大一部分公租房的住戶只是將公租房作為過渡性住房，他們不關(guān)心或甚少關(guān)心房屋是否增值或貶值，在使用期間，往往對物業(yè)的愛惜不夠，使得公租房物業(yè)設(shè)施更易受磨損折舊。再加上一些公租房建設(shè)質(zhì)量低下，日后維修頻率高，增加維護(hù)成本。2.2.5公租房建設(shè)遺留問題多工程建設(shè)具有一次性、建設(shè)周期長、隱蔽工程多、參與主體多等特征，再加上公租房建設(shè)規(guī)模大、委托代理鏈長、利潤低，很容易出現(xiàn)質(zhì)量問題，一些建設(shè)遺留問題在入住環(huán)節(jié)凸顯，影響住戶與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，引發(fā)物業(yè)糾紛。
3公租房物業(yè)管理面臨的困境分析
通過文獻(xiàn)研究、專家咨詢、座談、問卷調(diào)查、個(gè)案調(diào)查等調(diào)查方法，對重慶公租房物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行深入研究，目前公租房物業(yè)管理主要面臨以下困境。
3.1公租房物業(yè)管理模式市場化與公共物品屬性的矛盾
社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理模式是城市發(fā)展的必然趨勢[12]。目前，我國公租房小區(qū)物業(yè)管理基本實(shí)行委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的模式。但是，市場化的收費(fèi)原則往往使得公租房物業(yè)管理費(fèi)與其租金相比顯得較高。2011年5月1日起，重慶首批公租房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.03元/月•平方米，與當(dāng)時(shí)周邊商品房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基本齊平。而在入住群體收入較低、物業(yè)服務(wù)消費(fèi)需求不強(qiáng)、福利觀念等影響下，市場化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)困難，很容易陷入“收費(fèi)難—降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)—收費(fèi)更難”的惡性循環(huán)，最終可能導(dǎo)致市場化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不退出公租房物業(yè)市場，損害公租房物業(yè)價(jià)值及各方利益。
3.2公租房物業(yè)管理責(zé)任重大與職責(zé)不清的矛盾
公租房項(xiàng)目是民生工程，物業(yè)管理不僅肩負(fù)著一般的環(huán)境保潔、秩序維護(hù)、公共部位公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等責(zé)任外，還需要利用其“地利、人和”的優(yōu)勢，協(xié)助政府做好公租房的運(yùn)營管理、社區(qū)管理等工作，代收租金，監(jiān)督住戶轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換、破壞或者擅自裝修、閑置公租房等行為，以及承擔(dān)社會治安綜合治理、社會保障、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)指導(dǎo)、心理輔導(dǎo)等公共服務(wù)工作。我國雖然已出臺了《公共租賃住房管理辦法》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障房建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，重慶也發(fā)布了《重慶市公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法規(guī)、文件。但是，對物業(yè)管理的規(guī)定不詳，政府、物業(yè)公司和居委會在物業(yè)管理中的角色定位不清晰，對專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘解聘、服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)水平與收費(fèi)方式、違約責(zé)任等具體規(guī)定不明確。由于對物業(yè)管理的角色和職責(zé)不清，部分住戶認(rèn)為物業(yè)企業(yè)無所不管、無所不能，遇到問題就找物業(yè)公司，服務(wù)要求超出了物業(yè)管理的合理范圍，并往往以服務(wù)不到位為由拒交物管費(fèi)，為物業(yè)管理糾紛埋下隱患。
3.3公租房物業(yè)服務(wù)成本高與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)低的矛盾
物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于典型的勞動密集型行業(yè)。公租房小區(qū)入住人口更多、管理更復(fù)雜、維修更頻繁，需要投入更多的人力資源。隨著勞動力成本的上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營成本大幅提升。但是，公租房是社會保障用房，政府在核定其物業(yè)管理費(fèi)時(shí)很難隨成本上升提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。加之目前對空置公租房的物業(yè)管理費(fèi)問題還沒有明確規(guī)定，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)率低。較低的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與較高的服務(wù)成本之間形成了難以調(diào)和的矛盾，長此以往，“臟亂差”、“貧民窟”可能成為公租房小區(qū)的代名詞，引發(fā)公租房物業(yè)“未老先衰”的可怕后果。
4提升公租房物業(yè)管理水平的對策
4.1實(shí)行運(yùn)營和社區(qū)管理融合的物業(yè)管理模式
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與住戶接觸更密切，更能及時(shí)掌握和監(jiān)督住戶的行為，有效地實(shí)現(xiàn)公租房的部分運(yùn)營管理。因此，應(yīng)該發(fā)揮物業(yè)管理的橋梁作用，實(shí)施公租房物業(yè)管理與運(yùn)營管理、社區(qū)管理融合的管理模式。為此，政府應(yīng)通過購買社會服務(wù)，將租金收取、違規(guī)使用公租房行為監(jiān)督等運(yùn)營管理工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
4.2采用市場化方式選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)
公租房物業(yè)管理市場化模式已形成共識。公租房管理機(jī)構(gòu)作為公租房的業(yè)主應(yīng)該采用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，減少自己組建物管公司帶來的諸如人員聘用、增加經(jīng)費(fèi)開支、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等一系列問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)時(shí)，應(yīng)根據(jù)擬接管的公租房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)測算每項(xiàng)物業(yè)服務(wù)成本，并進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)。但是，在選聘接管此類小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，必須注重物業(yè)服務(wù)方案的針對性和可操作性，不能好高騖遠(yuǎn)，提出一些不切實(shí)際、不符合公租房住戶群體特征的招標(biāo)要求和投標(biāo)服務(wù)承諾。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)等必須明確列明在物業(yè)服務(wù)委托合同中，并與投標(biāo)承諾一致。
4.3優(yōu)化物業(yè)管理資金獲取途徑
保障性住房小區(qū)物業(yè)管理的非盈利性質(zhì)容易導(dǎo)致管理人員的頻繁流動，降低住戶對小區(qū)物業(yè)管理的滿意度[13]。為了解決市場化模式與保障性的矛盾，需要改變公租房現(xiàn)有物業(yè)管理費(fèi)全部來源于物業(yè)承租人的方式，而采用市場化的物業(yè)管理經(jīng)營方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為公租房物業(yè)管理提供財(cái)政支持。這也得到了眾多學(xué)者的認(rèn)同[14-16]。為了保證公租房物業(yè)保值增值，加強(qiáng)物業(yè)管理，其所需費(fèi)用可以按照公租房管理機(jī)構(gòu)和承租人各出資一部分(比如重慶公租房租金是市場租金的60%，物業(yè)管理費(fèi)也參照此比例向租戶收取)，這樣可以實(shí)現(xiàn)政府和公租房承租人雙贏的局面，既能提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，又能使國家資產(chǎn)保值增值。同時(shí)，承租人繳納較少的物業(yè)管理費(fèi)就能得到舒適的生活環(huán)境，避免出現(xiàn)惡性循環(huán)帶來的不良后果。
4.4優(yōu)化物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)方式
目前，公租房物業(yè)管理費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向住戶提供了物業(yè)服務(wù)之后自行向住戶收取。這種收費(fèi)方式很容易出現(xiàn)住戶“搭便車”行為。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。”可見，公租房管理機(jī)構(gòu)作為公租房所有權(quán)人，在租戶不繳納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，有連帶交納義務(wù)。因此，為了保證公租房物業(yè)管理工作的良性循環(huán)，物業(yè)管理費(fèi)的收取應(yīng)該同公租房租金一同收取，分別匯入各自賬戶，?？顚Ｓ谩ⅹ?dú)立核算。同時(shí)，簽署公租房租賃合同時(shí)，就在合同中明確約定公租房租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)方式、違約責(zé)任等，并將物業(yè)服務(wù)合同作為租賃合同的附件，讓承租人清晰知曉物業(yè)服務(wù)企業(yè)與自己的權(quán)利義務(wù)。
4.5強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的社會責(zé)任
公租房物業(yè)管理雖然按照市場化模式經(jīng)營，但是鑒于公租房小區(qū)的特殊性，需要接管此類小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)注重社會效益，真正承擔(dān)起企業(yè)的社會責(zé)任。特別是在發(fā)展殘疾人事業(yè)、解決城市下崗失業(yè)人員就業(yè)、幫扶困難家庭等方面，可以對有相應(yīng)勞動能力的殘疾人、下崗失業(yè)人員、特殊困難家庭等進(jìn)行物業(yè)服務(wù)工作的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，從而聘請其作為員工。這樣既可以解決他們的就業(yè)問題，減輕社會負(fù)擔(dān)，又可以直接影響到相鄰業(yè)主和住戶對物業(yè)管理工作的理解和支持。
4.6加強(qiáng)公租房物業(yè)監(jiān)管
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與國家資產(chǎn)價(jià)值、住戶權(quán)益密切相關(guān)。按照市場化模式經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和住戶的行為都必須得到監(jiān)督。因此，必須成立由住戶代表、公租房管理機(jī)構(gòu)代表組成的公租房小區(qū)監(jiān)督委員會，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)及住戶的行為，出現(xiàn)違反合同約定的行為時(shí)，及時(shí)向公租房管理機(jī)構(gòu)、街道、派出所等相關(guān)單位匯報(bào)。同時(shí)，每年至少進(jìn)行一次住戶滿意度調(diào)查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督考核體系，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，確保物業(yè)服務(wù)費(fèi)正確使用。
5結(jié)語
公租房運(yùn)營管理更考驗(yàn)公租房制度的可持續(xù)性，物業(yè)管理作為運(yùn)營管理的重要一環(huán)，社會各界必須群策群力解決公租房物業(yè)管理面臨的困境。采用市場化方式選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)公租房物業(yè)管理，可以減少政府管理機(jī)構(gòu)組建物管公司帶來的一系列問題;通過政府購買服務(wù)，實(shí)行公租房物業(yè)管理與運(yùn)營管理、社區(qū)管理融合的管理模式;改變收費(fèi)方式，提高收費(fèi)率;強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的社會責(zé)任，建立公租房物業(yè)監(jiān)管機(jī)制，實(shí)現(xiàn)公租房物業(yè)的保值增值，推動公租房制度的進(jìn)一步發(fā)展。
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