物業(yè)管理探討論文
隨著社會和時代的發(fā)展和進步,人們的生活水平也有了明顯的提高,人們在居住的時候對環(huán)境的要求也在不斷的提高。下面是學習啦小編為大家整理的物業(yè)管理探討論文，供大家參考。
物業(yè)管理探討論文范文一：大型項目物業(yè)管理一體化模式探討
業(yè)的業(yè)務結構和管理模式，越來越多的大型企業(yè)不得不改變原有的管理體系，促進大型項目物業(yè)管理一體化模式探索工作的發(fā)展。企業(yè)的物業(yè)管理工作一體化可以有利于企業(yè)進行統(tǒng)籌管理，可以對企業(yè)的資源進行全面管理和優(yōu)化配置，進而可從非系統(tǒng)角度來降低企業(yè)的經(jīng)營管理成本，提高經(jīng)濟效益。本文將對大型項目物業(yè)管理工作存在的問題進行闡述，進而提出優(yōu)化物業(yè)管理工作一體化模式的措施。
關鍵詞：物業(yè)管理;一體化;內容;措施;探索
大型項目物業(yè)管理一體化模式是對物業(yè)工作管理進行統(tǒng)一規(guī)劃，并整合運用人力、物力和財力來提升物業(yè)管理工作水平，統(tǒng)一物業(yè)管理的運作模式，統(tǒng)一物業(yè)服務標準和支付平臺，統(tǒng)籌資源配置工作，并對物業(yè)管理工作進行統(tǒng)一考核評價，從而構建規(guī)范高效的一體化綜合物業(yè)管理體系。大型項目物業(yè)管理一體化制定了物業(yè)管理標準，對物業(yè)管理流程進行規(guī)范，并推動了一卡通智能卡系統(tǒng)的建設工作，實現(xiàn)了統(tǒng)一支付，并對資源進行優(yōu)化配置，在一定程度上可以盤活閑置資源，提高資源的利用效率，實現(xiàn)資源的按需分配;大型項目物業(yè)管理一體化并制定了統(tǒng)一的管理服務標準，并按照相關的標準對物業(yè)服務工作進行統(tǒng)一的考核評價，提高了績效考核工作的公平性和公正性，有利于激勵員工，提高工作效率和質量。筆者就職于淮海商業(yè)集團置業(yè)發(fā)展有限公司，對物業(yè)管理工作有較多的了解，并對新都會項目的課題調研工作有一定的了解，因此將根據(jù)自身的經(jīng)驗和認識來對物業(yè)管理工作中存在的問題進行分析，并提出相應的解決措施。
一、大型項目物業(yè)管理工作中存在的問題
(一)物業(yè)管理工作難以根據(jù)一體化模式的要求進行及時調整
大型項目物業(yè)管理工作模式與原先的物業(yè)管理工作模式是不同的，物業(yè)管理工作的重點內容和物業(yè)管理思維方式發(fā)生了改變。物業(yè)管理工作為適應變化的要求而不得不從組織上或者人員結構上進行調整。但是，由于存在慣性效應，再加上物業(yè)管理部門對一體化模式的認識不夠全面，公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習慣于業(yè)主式管理模式，公司管理人員中的部分同志對物業(yè)管理一體化模式產(chǎn)生了消極觀望的態(tài)度，對物業(yè)管理業(yè)務的廣度和專業(yè)化程度不夠了解，物業(yè)管理工作一體化模式的實施存在較大的時滯效應。比如新都會項目置業(yè)公司原先管理的物業(yè)基本都在淮海路或沿線區(qū)域，且房屋產(chǎn)權相當一部分屬于淮海集團公司，置業(yè)受集團委托直接管理這些物業(yè)，因此公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習慣于業(yè)主式管理模式，在走出現(xiàn)有區(qū)域，改變現(xiàn)有管理模式，直接管理極富市場經(jīng)濟韻味的新都會物業(yè)方面，工作人員面臨一系列困難，物業(yè)管理工作模式無法進行及時的調整。
(二)大型項目物業(yè)管理工作面臨的風險較大
大型項目物業(yè)管理工作中最大的風險之一就是效益風險，同時由于物業(yè)管理收費標準設置工作和庫存管理工作難度較大，大型項目物業(yè)管理工作需要大量的資金支持，導致物業(yè)管理工作的財務風險和經(jīng)營風險系數(shù)較高。比如新都會項目的最大風險在于效益風險，由于該項目的初定物業(yè)管理費標準低廉，且地下車庫管理初期的成本費用須有置業(yè)公司先行墊付，這使得新都會項目面臨的風險增大。(三)缺乏相應的人才，管理工作混亂大型項目物業(yè)管理一體化模式的實施需要相應的管理人才和工作人員來執(zhí)行，但是由于物業(yè)管理模式變更后相關調整工作存在一定時滯，相關的人員的思維方式難以及時轉換，因此一體化模式工作的實施缺乏相應的人才，管理工作比較混亂。由于管理方式的改變，管理方式未能得到及時轉變，管理工作定位不正確，導致物業(yè)管理工作效率較低。比如新都會管理工作的主要矛盾體現(xiàn)在管理人才缺乏和管理方式難以及時轉變兩個方面，尤其是專業(yè)門類補缺，正式管理項目的范圍和數(shù)量，設備設施，管理的對象都發(fā)生了變化;再有管理方式的轉變，難以很好的處理好與開發(fā)商和招商公司以及各家商戶、各位業(yè)主和政府相關部門的關系。
二、構建大型項目物業(yè)管理一體化模式的措施
(一)健全物業(yè)管理體系，營造良好的物業(yè)管理一體化氛圍
構建大型項目物業(yè)管理一體化模式，首先就要健全物業(yè)管理體系，要優(yōu)化物業(yè)人員配置，嚴格落實物業(yè)成本預算預審制度，統(tǒng)一執(zhí)行物業(yè)繳費標準和成本預算，并要嚴格執(zhí)行物業(yè)服務考核標準和細則，明確保障服務提升的方向，以便營造良好的物業(yè)管理一體化工作氛圍，提高一體化工作質量。例如，新都會管理處在走進市場經(jīng)濟運行過程中，認識到其外界的協(xié)作關系發(fā)生了很大變化，努力理順同開發(fā)商、招租坊、商鋪客戶、各位業(yè)主與政府相關部門之間的關系，營造良好的工作氛圍，并與其保持經(jīng)常性的工作交往溝通，分清各相關分管線條。并且新都會管理處嚴格按照成本預算制度和財務管理程序行事，明確物業(yè)服務考核標準，做到公平公正。
(二)完善物業(yè)管理制度，做好物業(yè)風險管理工作
完善物業(yè)管理制度可以對物業(yè)一體化工作提供制度保障，可以在較大程度上防范物業(yè)管理經(jīng)營風險，明確財務管理制度，可以降低財務風險和資金流動風險，提高物業(yè)工作的經(jīng)濟效益。例如新都會物業(yè)管理部門健全了有效的管理制度和先進質量體系，完善了客服中心制度和各工種崗位制度等，提高管理質量，公司還派出了有豐富管理工作經(jīng)驗的老同志協(xié)助新都會管理上的持續(xù)改進工作，直接對制度、規(guī)劃出謀劃策。
(三)重視物業(yè)基礎管理，構建多層次服務平臺
物業(yè)管理工作的重要內容就是提供物業(yè)服務，物業(yè)管理人員要做好后勤保障工作，要積極構建多層次服務平臺，保持物業(yè)管理活動和經(jīng)營活動的順利開展，提高企業(yè)的公司形象。例如新都會業(yè)務管理工作首先啟動的就是形象識別系統(tǒng)，追求品質更高、維修及時、質量優(yōu)良、服務全方位、服務創(chuàng)意新穎實用的品牌形象，從而實現(xiàn)形象塑造與服務品牌的完美統(tǒng)一。
(四)重視市場調研和人才管理工作
新都會項目初期，為了全面論證新都會項目的可行性，公司領導會同各職能部門按項目標的反復修改測算，公司組織相關人員到大型物業(yè)項目中進行實地考察，完善了新都會項目的初步框架和實施設想。其次，公司領導提出了“合適的就是最好的，合適并勝任崗位就是人才”，極大鼓舞了公司內部現(xiàn)有豐富管理經(jīng)驗的老同志和年輕人，培養(yǎng)出了一些具有責任心、管理能力、專業(yè)技能的新生代管理者，新都會物業(yè)管理部門不斷調整管理人員的工作內容，輪崗輪訓管理者，不斷輸送新人進入新都會。
(五)要不斷積極探索，重新定位企業(yè)形象，打造高端項目品質
公司從滬東商業(yè)中心的模式中吸取教訓，總結經(jīng)驗，積極探索。公司在之后的承接物業(yè)項目時，拋棄了薄弱的招商服務，重新著力于物業(yè)項目的物業(yè)管控上，堅持“高起點、高標準、高品質”的發(fā)展理念，推行“規(guī)范化、標準化、個性化”的服務模式，以“持續(xù)發(fā)展、追求卓越”為管理目標，努力實現(xiàn)“客戶滿意、業(yè)主放心”，提升管理品質，打造精品項目，走高端優(yōu)質路線。公司根據(jù)市場需要，并積極探索發(fā)展出路，及時調整企業(yè)發(fā)展方針，根據(jù)周邊情況對公司項目形象進行重新定位，將滬東商業(yè)中心將其定位于滿足身邊居民生活，零接觸、接地氣的生活服務商業(yè)中心;將原來的零售、娛樂行業(yè)終止租賃轉型為教育培訓、生活超市、面館小吃等綜合性居民服務類商業(yè)中心，滿足市場發(fā)展的需要，使得公司獲得了進一步的發(fā)展。
(六)要明確了解企業(yè)優(yōu)勢，并根據(jù)業(yè)務性質健全企業(yè)管理制度建設
公司對自身的優(yōu)勢進行了詳細的分析，并根據(jù)市場情況建立了嚴格規(guī)范管理制度。在為業(yè)主、客戶提供物業(yè)服務的同時，還對業(yè)主、客戶在商業(yè)經(jīng)營中出現(xiàn)的各類突發(fā)事件及后臺保障機制等均在制度上加以確立和嚴格落實。公司還專門制定了一套商業(yè)、辦公管理制度，如《品牌商業(yè)街維護服務規(guī)范》、《重大商業(yè)活動保障管理規(guī)定》等;針對酒類經(jīng)營類、煙草專賣類、餐飲服務類、鐘表珠寶類等不同專業(yè)門店，分別制定了《專業(yè)門店督導規(guī)范》，并同時建立《商業(yè)治安管理突發(fā)事件處置應急預案》等規(guī)章制度，公司把運行成熟的管理制度運用于園區(qū)商業(yè)物業(yè)中，從而為提供優(yōu)質的商業(yè)運行奠定扎實的基礎。其次，公司重視誠信管理制度的建設，以誠信承諾的服務理念為指引，重視企業(yè)與業(yè)務和客戶三者之間的關系，比如在業(yè)主、客戶入駐后，公司及時與租賃方簽訂《誠信服務及公共場所治安責任書》，并建立誠信經(jīng)營檔案，要求入駐業(yè)主、客戶提供品牌授權書、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等相關證照，保證引進品牌真牌真品;同時，公司要求商家建立售后服務制度，要求商家在處理投訴事件時，做到“首問責任制”，并保持投訴處理時間和處理結果的記錄，使工作始終處于良好狀態(tài)。
(七)要建立健全監(jiān)督控制機制，提高管理工作水平
公司在日常經(jīng)營過程中十分重視監(jiān)督控制機制的作用，不斷建立健全監(jiān)控制度，并將監(jiān)控制度落實到實處，明確各個部門和員工的職責，建立了完善的問責追償制度。比如公司以專業(yè)轉向的檢查督導為保障，每天園區(qū)物業(yè)處管理人員將對業(yè)主、客戶進行消防安全巡查;每周管理處經(jīng)理將進行安全巡視;每年定期組織園區(qū)業(yè)主、客戶開展消防安全應急預案演習。每逢節(jié)日或防汛防臺期間，公司還將做好各類安全檢查及應急物資的準備，嚴格檢查餐飲企業(yè)的相關證照，而且還將對園區(qū)內的餐飲企業(yè)在食用油的采購記錄、供應商進貨驗收記錄、索證，以便確保公司安全處于可控狀態(tài)。
三、對大型項目物業(yè)管理一體化模式的展望
(一)要做好資源配置工作，重視市場的作用
市場經(jīng)濟具有較好的資源配置作用，大型項目物業(yè)管理工作要實現(xiàn)一體化，提高工作效率，降低成本，就要重視市場的作用，提高企業(yè)全體的競爭意識。例如新都會參加上海市物業(yè)管理協(xié)會，設立公司獎勵機制并積極參與其組織的各類競賽，積極參加市場經(jīng)濟競爭，力爭獲獎項，從而提高企業(yè)的知名度，新都會項目告訴我們：雖然一個企業(yè)的資源是有限的，但只要能把這些有限的資源進行巧妙的重新組合，形成最優(yōu)狀態(tài)，就能實現(xiàn)降低成本，提高資源使用效率的目標。
(二)關注品牌建設，重視人才資源的更新
新都會項目告訴我們，要形成特色服務品牌，至少應該做好服務制度、管理方式和服務創(chuàng)意這三大建設，要在服務制度上真正顯示出優(yōu)質服務，超越客戶期望。要對客戶資料檔案到服務項目的設立改進、反饋、維修記錄程序，還要不斷推出具有創(chuàng)意的新型活動。同時，新都會項目告訴我們要重視人才資源的更新，要積極搭建人才培訓平臺，形成模塊輸出。新都會項目的管理實踐揭示了，人才問題已成為我們公司進一步做優(yōu)做精的一大瓶頸，因此形成人才的引進、選拔、培養(yǎng)、使用、留才的良性循環(huán)機制對公司未來的發(fā)展具有重要作用。
(三)規(guī)范物業(yè)管理工作程序，設立財務代表
構建物業(yè)管理一體化模式，就要對物業(yè)管理工作程序進行科學規(guī)劃，可以借助法律專家的專業(yè)知識，服務于物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾，維護公司自身利益，使管理制度更趨完善。新都會為便于與開發(fā)商、招租方進行財務溝通，可建立財務代表屬地化，即可使日常管理更趨于合乎財務管理制度的要求，又可及時與總公司反映溝通項目的財務現(xiàn)狀，進而防范財務風險，促進物業(yè)管理工作穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻：
[1]張軍.用心服務是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的基石[N].中華建筑報，2011.
[2]張蕊琳.轉制物業(yè)管理企業(yè)角色定位[J].大眾商務，2010(2).
物業(yè)管理探討論文范文二：油田小區(qū)物業(yè)管理信息化發(fā)展思考
摘要：油田小區(qū)物業(yè)管理方式落后，在信息化迅速發(fā)展的時代，已經(jīng)不能滿足工作的需要。本文結合油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的現(xiàn)狀，提出利用信息化手段提高物業(yè)管理的質量和效率，以有針對性的解決工作中的不足。
關鍵詞：油田小區(qū);物業(yè)管理;信息化
1油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的現(xiàn)狀
1.1油田小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題
經(jīng)濟的進步和社會的發(fā)展提高了人們的物質生活水平，人民群眾的文化水平日益提高，維護自身權益的意識也在增強，很多物業(yè)因要滿足社區(qū)居民日益提高的要求，也在不斷提高自身工作的質量和內涵。即使位置再好的黃金地段，如果沒有高質量的物業(yè)公司提供服務，是無法使居民享受到高質量的生活品質的。在實際生活中，社區(qū)居民和物業(yè)工作通常存在著巨大的沖突和矛盾，小區(qū)居民也常常通過法律武器來捍衛(wèi)自身的權益。造成各種矛盾糾紛有很多原因，主要包括以下幾個方面的內容：首先，居民不了解物業(yè)公司具體的職責和工作內容，有些物業(yè)公司因缺乏相應的規(guī)章制度，在提供服務時工作混亂、效率低下，例如缺乏供水供電系統(tǒng)、缺乏夜間巡邏安全保障系統(tǒng)等;其次，小區(qū)的公用設備應缺少維護而無法正常使用，這就會造成各種糾紛，如果不得到有效解決，就會增加油田小區(qū)物業(yè)管理的難度。
1.2解決油田小區(qū)物業(yè)管理問題的途徑
物業(yè)公司在管理中不斷加快其規(guī)?；?、市場化的進程，物業(yè)公司管理的機構也在不斷龐大。與此同時，油田小區(qū)在物業(yè)管理中涉及到眾多內容，要遵守國家規(guī)定，合理運用信息化的手段和技術，以提高工作的質量和效率。在物業(yè)公司內部，需要加強工作人員的有效溝通，合理的控制成本，運用信息化的網(wǎng)絡資源傳輸數(shù)據(jù)和信息，實現(xiàn)資源共享，提高資源利用率。在工作沖推動無人管理、無紙化辦公和互聯(lián)網(wǎng)絡的服務。
2油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的模塊
油田小區(qū)物業(yè)管理中要利用信息化的手段建立新型系統(tǒng)，實現(xiàn)對人、財、物的日常管理和資源配置。物業(yè)公司信息化的管理包括內部模塊和外部模塊。
2.1油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的內部模塊
這是在辦公環(huán)境和場所中實現(xiàn)無紙化辦公和自動化辦公的模塊，有利于降低時間成本、提供工作效率、建設綠色環(huán)保的工作環(huán)境。以油田小區(qū)物業(yè)公司的收費環(huán)節(jié)為例，利用信息化的系統(tǒng)可以按照類別設定內容，通過網(wǎng)絡購買水、電、煤氣等。每個項目之間可以建立起彼此聯(lián)系，可以利用網(wǎng)絡查詢某一居民的日常生活支出、繳費信息，這就大大節(jié)省了時間和人力成本。油田小區(qū)通過這一系統(tǒng)可以了解本區(qū)域內居民的各項生活狀況，實現(xiàn)信息化的系統(tǒng)管理模式。
2.2油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的外部模塊
外部模塊是要建立一個豐富和立體資源庫，每個社區(qū)居民都有自己的用戶名和密碼，通過登陸窗口查詢自己個人信息，例如水、電、煤氣的度數(shù)和使用情況。當居民對自己家庭生活支出存在質疑時，可以登錄網(wǎng)站要求物業(yè)公司給與解答。實現(xiàn)信息資源的互聯(lián)互通，也便于油田小區(qū)物業(yè)公司掌握真實的數(shù)據(jù)。
3油田小區(qū)優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設的系統(tǒng)
3.1了解油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的需求
油田小區(qū)物業(yè)管理公司根據(jù)工作的需要、工作的業(yè)務范圍、資金的使用率，利用物業(yè)管理信息系統(tǒng)有效開展工作。這其中要考慮到軟硬件的兼容性、適應性，要注重工作的具體流程和彼此相關性;為日后的正常使用和系統(tǒng)維護奠定基礎。
3.2明確油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的目標
首先，油田小區(qū)物業(yè)公司在工作中要明確物業(yè)管理信息化系統(tǒng)的建設目標，逐步完善系統(tǒng)的功能和可操作性，避免因貪大求全而盲目建設;其次，系統(tǒng)在建設中要運用現(xiàn)代管理思想，內容充分涵蓋物業(yè)公司的各項工作內容，要根據(jù)實際工作需要定制個性化的系統(tǒng)。在領導層面引起高度重視，繼而投入足夠的人力、物力、財力資源，以保證系統(tǒng)的開發(fā)確有實效而又具有應用性;第三，物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)專業(yè)人員和部門職工開發(fā)后要多次調整，對工作人員進行培訓，使物業(yè)工作者能力合理利用信息化的手段充分提高工作效率，而不僅僅是高價購買后無人問津，有效掌握系統(tǒng)的規(guī)程，充分發(fā)揮系統(tǒng)的價值。
3.3實現(xiàn)油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設的意義
油田小區(qū)物業(yè)管理中要充分利用信息化的手段，建立物業(yè)管理的系統(tǒng)，實現(xiàn)工作過程的有序性、合理性、程序化，用科學的手段體現(xiàn)物業(yè)公司的服務意識和水平。油田小區(qū)在物業(yè)管理信息化進程中存在困難，要實現(xiàn)對系統(tǒng)的全面分析、深入研究，才能制定出科學合理的技術路徑，逐步推進工作的順利實施。這需要將現(xiàn)代企業(yè)管理思想融入到信息技術中，開發(fā)軟件，推動油田小區(qū)物業(yè)管理的信息化程度。
4油田小區(qū)優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設的價值
物業(yè)管理的高效、便捷是衡量物業(yè)管理水平的重要依據(jù)，這其中工作人員的素質和精神風貌決定著工作質量，此外，更為重要的是油田小區(qū)的信息化管理水平。例如門禁系統(tǒng)的安裝、巡邏系統(tǒng)的定位、視頻監(jiān)控系統(tǒng)的全方位和無死角、繳費系統(tǒng)的便利程度，都為小區(qū)居民提供了安全和健全的生活環(huán)境。由此可見，在21世紀這樣一個信息化時代，油田小區(qū)的物業(yè)管理要打造自身的品牌特色，要得到居民的肯定，就要利用信息化手段高效、準確、快速的為居民服務，要強化物業(yè)意識，提高物業(yè)的服務能力，建設資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的管理體系，發(fā)揮信息化系統(tǒng)的最大效益。
參考文獻：
[1]周宇：《現(xiàn)代物業(yè)管理》，東北財經(jīng)大學出版，2005.
[2]馬剛、李洪心、楊興凱：《客戶關系管理》，東北財經(jīng)大學出版社，2006.
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