產(chǎn)品開發(fā)與流程管理論文(2)
產(chǎn)品開發(fā)與流程管理論文篇二
房地產(chǎn)開發(fā)流程管理
摘要:在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的當(dāng)今社會，各行各業(yè)都在以自己獨(dú)有的方式加快發(fā)展的腳步，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，它與國民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，是改善生活、拉動經(jīng)濟(jì)進(jìn)步、改善投資環(huán)境的重要一環(huán)，它是一個(gè)具有綜合性的行業(yè)，為維護(hù)社會的穩(wěn)定也做出了一定的貢獻(xiàn)，作為國民經(jīng)濟(jì)中各行業(yè)相互集中、聯(lián)系的重要樞紐,現(xiàn)如今的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。本文主要研究了房地產(chǎn)開發(fā)的流程管理，對開發(fā)的階段進(jìn)行了劃分，并提出管理的措施，和開發(fā)的運(yùn)行流程。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn),開發(fā)項(xiàng)目, 開發(fā)運(yùn)作流程
中圖分類號： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
房地產(chǎn)業(yè)在我國如火如荼的發(fā)展來源于方方面面，在房地產(chǎn)行業(yè)中開發(fā)時(shí)行業(yè)發(fā)展的原動力。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)全局的發(fā)展,不僅能改善投資環(huán)境,改善居民的生活條件,還能拉動建筑、建材、化工、家電等眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,同時(shí)維護(hù)社會的穩(wěn)定,是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè),是國民經(jīng)濟(jì)中各行業(yè)相互集中、相互聯(lián)系的重要樞紐氣已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱.產(chǎn)業(yè)。
一、房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分
對于項(xiàng)目生命周期階段劃分的論述,將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目劃分為四個(gè)階段,即前期策劃和決策階段、設(shè)計(jì)和計(jì)劃階段、施工階段、租售和物業(yè)階段。
(1) 前期策劃和決策階段
這一階段的工作內(nèi)容包括兩部分:一個(gè)是投資機(jī)會的研究,另一個(gè)是項(xiàng)目立項(xiàng)。在項(xiàng)目開始階段,開發(fā)商往往要對擬建項(xiàng)目,包括擬建項(xiàng)目地塊的信息進(jìn)行廣泛的市場研究,包括對項(xiàng)目所在地政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、市場環(huán)境等方面進(jìn)行研究分析,確定項(xiàng)目開發(fā)或建設(shè)的目標(biāo)。在市場研究報(bào)告的基礎(chǔ)上,開發(fā)商要根據(jù)擬建項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行投資估算及價(jià)格趨勢預(yù)測,分析項(xiàng)目的投資可行性:同時(shí)要對項(xiàng)目的工程方案和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行論證,分析項(xiàng)目的技術(shù)可行性。
(2) 計(jì)劃與設(shè)計(jì)階段
計(jì)劃與設(shè)計(jì)階段的主要工作是對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、造價(jià)預(yù)算、計(jì)劃安排。規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)一般由設(shè)計(jì)單位來完成,并由建設(shè)單位的規(guī)劃部門進(jìn)行控制和決策。幵發(fā)商向設(shè)計(jì)單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書,提煉出設(shè)計(jì)要點(diǎn),并與設(shè)計(jì)單位深入溝通,明確設(shè)計(jì)意圖,確定規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)一般分為三個(gè)階段:方案設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。
(3)施工階段
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段工程量大、涉及面廣、影響因素多,該階段評價(jià)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)主要圍繞“鐵三角”(成本、工期、質(zhì)量)標(biāo)準(zhǔn)展開,除此之外,還有合同管理和安全性相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。
(4)租售和物業(yè)階段
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段后期,項(xiàng)目就進(jìn)入了租售階段。租售階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收回投資并賺取利潤的重要環(huán)節(jié)。租售階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功標(biāo)準(zhǔn)主要圍繞項(xiàng)目是否使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲利這一角度展開。
二、房地產(chǎn)開發(fā)管控策略
2.1 明確企業(yè)部門職能,建立有效的組織結(jié)構(gòu)
組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是企業(yè)以實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略為目的所進(jìn)行的一項(xiàng)企業(yè)管理基礎(chǔ)性的工作,對于整個(gè)企業(yè)的管理具有重要作用。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是將構(gòu)成組織的各個(gè)要素進(jìn)行排列組合,以明確企業(yè)的管理層次,理清企業(yè)各部門各崗位的職責(zé)以及相互合作的關(guān)系,促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2.2 加強(qiáng)企業(yè)流程管理,重視企業(yè)流程再造
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢,要不斷適應(yīng)外在環(huán)境的變化,全面了解客戶的需求,并且最大限度的滿足客戶的需要,這就需要企業(yè)不斷改革和創(chuàng)新,將以職能為核心的企業(yè),改造成為以流程為核心的企業(yè),實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理和業(yè)務(wù)流程的再造。企業(yè)流程再造對于擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模,提升企業(yè)品牌價(jià)值具有指導(dǎo)作用。
2.3 以績效管理、目標(biāo)管理為基礎(chǔ)為流程管理提供保障
1)績效管理、目標(biāo)管理及流程管理之間的關(guān)系
績效管理、目標(biāo)管理及流程管理之間有著很多聯(lián)系,它們之間互相作用、互相影響?？冃Ч芾硎紫刃枰_定目標(biāo),而目標(biāo)又通過流程來實(shí)現(xiàn)。流程管理同樣需要確定流程的目標(biāo),而目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度又反映了流程本身的績效。因此績效管理、目標(biāo)管理及流程管理實(shí)際上是相輔相成的。績效管理是流程管理的基本保障,流程管理是績效管理的基礎(chǔ)?？梢哉f,如果績效管理不跟流程運(yùn)作緊密結(jié)合起來,如果不將流程清晰地與崗位的關(guān)系相對應(yīng),不將流程的目標(biāo)準(zhǔn)確地分解到相關(guān)崗位,那么,績效管理將會失去它的真正意義,流程管理也會由于沒有評價(jià)監(jiān)控系統(tǒng)而被束之高閣、無人關(guān)注,公司目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)將大打折扣,直接影響公司目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),影響公司健康和可持續(xù)發(fā)展。
2)績效管理的意義
通過基于戰(zhàn)略的績效管理體系,可以衡量流程的效率,同時(shí)也為流程的有效運(yùn)作、有效執(zhí)行提供了基本保障,進(jìn)而確保企業(yè)的績效水平,使企業(yè)獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢,保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。崗位責(zé)任體系是實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展戰(zhàn)略及部門目標(biāo)的基礎(chǔ)管理保障,其指導(dǎo)思想就是以引導(dǎo)并推動崗位工作沿公司戰(zhàn)略軌道前進(jìn)為出發(fā)點(diǎn),激勵(lì)崗位工作,體現(xiàn)崗位價(jià)值,促進(jìn)崗位工作效率,提高工作效果。崗位績效考核就是保障崗位取得良好的績效,保障流程的有效執(zhí)行,通過理順流程來分清流程節(jié)點(diǎn),確定工作流程流經(jīng)部門具體崗位,并由具體崗位來實(shí)現(xiàn)各流程節(jié)點(diǎn)的工作;通過界定流程節(jié)點(diǎn)來明確工作內(nèi)容。
3)實(shí)施績效管理時(shí),應(yīng)與流程管理有效的緊密結(jié)合起來
績效管理過程中很重的一項(xiàng)工作是要確定績效管理的目標(biāo),對企業(yè)確定。企業(yè)的目標(biāo),對部門確定部門的目標(biāo),對流程要確定流程的目標(biāo),對員工要確定員工的目標(biāo),如何確定這些目標(biāo),以及如何將組織的目標(biāo)有效地分解到各流程、部門及員工,以及如何確定目標(biāo)的層次是績效管理中最關(guān)鍵的過程。
三、房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作流程
為規(guī)范公司房地產(chǎn)開發(fā)活動,完善和落實(shí)公司房地產(chǎn)開發(fā)矩陣式管理運(yùn)作模式,制定了公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程管理辦法。本辦法適用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程。整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理,按照由四個(gè)中心與項(xiàng)目部共同參與的矩陣式管理流程來運(yùn)作。投資策劃中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目的可行性研究、制定《項(xiàng)目整體計(jì)劃》、負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期策劃、方案設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)初評、經(jīng)濟(jì)技術(shù)評估,參與初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)評審,對《項(xiàng)目贏利及成本目標(biāo)》、項(xiàng)目建設(shè)中重大設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核,提交《項(xiàng)目贏利成本分析報(bào)告》。
工程管理中心參與項(xiàng)目可行性研究、前期策劃報(bào)告和方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的評審,經(jīng)濟(jì)技術(shù)初評、經(jīng)濟(jì)技術(shù)評估,負(fù)責(zé)內(nèi)部組織的大額工程及采購項(xiàng)目招標(biāo),負(fù)責(zé)大額工程及采購項(xiàng)目的標(biāo)底編制,對工程現(xiàn)場巡查,對《項(xiàng)目成本管理計(jì)劃》、《項(xiàng)目招標(biāo)方案》、項(xiàng)目建設(shè)中重大設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核,提交《項(xiàng)目工程報(bào)告》。房產(chǎn)營銷中心參與項(xiàng)目可行性研究、前期策劃報(bào)告和方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的評審,負(fù)責(zé)制定《營銷推廣方案的細(xì)化和調(diào)整》,對項(xiàng)目定價(jià)、營銷費(fèi)用、銷售實(shí)施方案等進(jìn)行審核,了解銷售動態(tài),提交《項(xiàng)目營銷報(bào)告》。
客戶服務(wù)中心參與前期策劃報(bào)告和方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的評審,負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的招投標(biāo),審核合同文本,對入伙和客戶服務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo),了解客戶投訴處理情況,提交《客戶滿意度調(diào)查報(bào)告》。項(xiàng)目部參與項(xiàng)目前期策劃、方案設(shè)計(jì),負(fù)責(zé)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)亻_工建設(shè)所需的各項(xiàng)法律手續(xù),負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目建設(shè)工程實(shí)施計(jì)劃書》,負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì),勘探測繪及監(jiān)理方的選擇和實(shí)施,負(fù)責(zé)擬定《項(xiàng)目贏利及成本目標(biāo)》、《項(xiàng)目成本管理計(jì)劃》、《項(xiàng)目招標(biāo)方案》,負(fù)責(zé)由政府組織的工程及采購項(xiàng)目招標(biāo)、較小金額工程及采購項(xiàng)目招標(biāo)、工程現(xiàn)場管理、工程結(jié)算、項(xiàng)目銷售、入伙、客戶服務(wù)等,提交《項(xiàng)目管理報(bào)告》。
結(jié)語
在我國,房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的剛性需求,從總體上看,供需兩旺。但是房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈,同時(shí)面臨著投資大、周期長的風(fēng)險(xiǎn),如何確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功,不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展,同時(shí)直接影響到人民生活環(huán)境和生活水平,還關(guān)系到國家的工業(yè)化、城市化進(jìn)程。
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