房地產(chǎn)成本管理論文(2)
房地產(chǎn)成本管理論文篇二
淺談房地產(chǎn)成本管理
摘要：長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樾袠I(yè)的高利潤(rùn)，一般都不是十分關(guān)注成本管理，在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形勢(shì)下，由于政府行為日益規(guī)范、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，加強(qiáng)成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競(jìng)爭(zhēng)力的必修課。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，成本管理，工程成本，改進(jìn)方法
中圖分類(lèi)號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)各種制度逐漸完善，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力也在制度規(guī)范化過(guò)程中增強(qiáng)。成本管理是決定房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要指標(biāo)，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)只有把成本管理放在中心位置，才能增強(qiáng)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中普遍存在著成本意識(shí)淡化、成本管理薄弱化、成本行為軟化的“三化”現(xiàn)象，致使成本失控日益嚴(yán)重，成本水平居高不下，嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)企業(yè)效益的提高，影響企業(yè)的發(fā)展。
房地產(chǎn)公司成本控制基本上可分為土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷(xiāo)成本、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比較比重較大，合計(jì)可達(dá)70%-80%，土地成本因政府控制價(jià)格使得壓縮空間較小。因此，工程成本控制毫無(wú)疑問(wèn)是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵之一，而且是動(dòng)態(tài)博弈的控制。本文對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)如何控制成本相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析，僅從工程成本方面進(jìn)行探討。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé) ：
1、根據(jù)單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，提出立項(xiàng)建議和開(kāi)發(fā)設(shè)想，履行立項(xiàng)審批程序。
2、進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目目標(biāo)成本(含各分項(xiàng)費(fèi)用明細(xì))，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。
3、遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過(guò)程控制，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控，保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍之內(nèi)。
4、正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開(kāi)發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。
5、組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料，堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保證成本信息交流的及時(shí)、有效。
6、熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見(jiàn)性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。
7、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等。
二、工程成本管理普遍存在的問(wèn)題：從總體上說(shuō)，目前我國(guó)造價(jià)管理模式是工程建設(shè)全過(guò)程的管理，但在實(shí)際操作中又存在著一些問(wèn)題。主要有以下幾點(diǎn)：
1、我國(guó)現(xiàn)階段的工程造價(jià)管理以辦理工程結(jié)算價(jià)為目的，只注重在施工過(guò)程中的造價(jià)控制，忽視工程開(kāi)工前投資決策階段對(duì)造價(jià)的控制。
2、工程造價(jià)管理以被動(dòng)的按照設(shè)計(jì)圖紙編制概預(yù)算和計(jì)算工程造價(jià)為主，忽視了在設(shè)計(jì)階段用工程造價(jià)管理影響設(shè)計(jì)，優(yōu)化設(shè)計(jì)有效的控制造價(jià)。
3、工程造價(jià)管理的各階段相互脫節(jié)。投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、合同價(jià)、結(jié)算價(jià)、決算價(jià)，這六個(gè)階段的造價(jià)分別由建設(shè)單位及其主管單位、設(shè)計(jì)單位、施工企業(yè)各自管理，沒(méi)有建立前者控制后者，后者影響前者的有效的工程造價(jià)管理體系。
4、我國(guó)目前的工程造價(jià)管理資料收集整理制度不完善。
5、 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，由于市場(chǎng)機(jī)制的作用和多方面的影響，工程造價(jià)的運(yùn)動(dòng)變化更快、更復(fù)雜。
6、成本管理意識(shí)上的誤區(qū)，沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)“全員、全過(guò)程、全要素”和全方位的360度成本管理。
7、成本管理方式比較落后，忽視成本目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)造成決策不當(dāng)。
8、目前的房地產(chǎn)公司難以在短時(shí)間內(nèi)借助于工程量清單和消耗量定額，編制適合本公司的企業(yè)定額充分的指導(dǎo)、監(jiān)督和評(píng)價(jià)。
三、成本管理的改進(jìn)方法：
正確工程項(xiàng)目成本的發(fā)生涉及到項(xiàng)目的整個(gè)施工周期，從施工準(zhǔn)備開(kāi)始，經(jīng)施工過(guò)程至竣工移交后的保質(zhì)期結(jié)束。在整個(gè)過(guò)程中分階段進(jìn)行目標(biāo)成本、實(shí)際成本的實(shí)際對(duì)比，對(duì)各階段目標(biāo)成本完成情況進(jìn)行差異分析，提出改進(jìn)建議，使實(shí)際成本接近或控制在目標(biāo)成本之下。1.控制采購(gòu)成本利用科學(xué)的決策分析方法，合理決定經(jīng)濟(jì)訂貨量或經(jīng)濟(jì)批量、決定采購(gòu)項(xiàng)目、選擇供應(yīng)單位、決定采購(gòu)時(shí)間;進(jìn)一步推進(jìn)集中采購(gòu)制，建立原材料、輔料、低值易耗品、辦公用品、對(duì)外服務(wù)的統(tǒng)一采購(gòu)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格、供應(yīng)商等資源共享;推進(jìn)直供制，逐步取消中間供應(yīng)商;建立采購(gòu)責(zé)任制，強(qiáng)化采購(gòu)人員、審價(jià)人員的責(zé)任意識(shí);整頓輔料、零星物資采購(gòu)價(jià)格，采購(gòu)價(jià)格要在前一次采購(gòu)銷(xiāo)售價(jià)格的基礎(chǔ)上逐步下降;探索建立采購(gòu)獎(jiǎng)罰制度，獎(jiǎng)罰要與領(lǐng)導(dǎo)、個(gè)人掛鉤;加強(qiáng)技術(shù)攻關(guān)力量，降低采購(gòu)成本。2.編制目標(biāo)責(zé)任成本和目標(biāo)責(zé)任預(yù)算。工程中標(biāo)后開(kāi)工之前，造價(jià)編制與管理人員應(yīng)指導(dǎo)項(xiàng)目部確定工程的目標(biāo)責(zé)任成本，項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)目標(biāo)責(zé)任成本編制控制計(jì)劃。根據(jù)本工程的合同承諾、工程所處環(huán)境、人材機(jī)的配備及市場(chǎng)趨勢(shì)分別控制定出材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、人工費(fèi)及數(shù)量比較大的材料單價(jià)控制表，并制定出各分部分項(xiàng)工程的責(zé)任預(yù)算。項(xiàng)目部以各分部分項(xiàng)工程的實(shí)物量為基礎(chǔ)，按照部門(mén)、施工隊(duì)和班組的分工進(jìn)行分解，形成各部門(mén)、施工隊(duì)和班組的責(zé)任成本，為以后的成本控制作好準(zhǔn)備。項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)各工長(zhǎng)簽訂以考核工期、質(zhì)量、安全、成本為主要指標(biāo)的分項(xiàng)工程承包合同，各工長(zhǎng)將承包指標(biāo)以施工任務(wù)書(shū)形式落實(shí)到施工隊(duì)組，各施工隊(duì)組以定額為依據(jù)，對(duì)施工小組逐日下達(dá)施工任務(wù)。3.最高決策層從思想層面上充分認(rèn)知決策成本，決策的成本，直接影響著執(zhí)行的成本。在條件允許的情況下，適當(dāng)增加決策成本、增大決策過(guò)程多環(huán)節(jié)的投入，謹(jǐn)慎決策，將各方面的可能問(wèn)題與困難納入利弊得失的分析，同時(shí)自覺(jué)運(yùn)用管理科學(xué)中一切科學(xué)的決策方法，可以更加科學(xué)合理地決策。4.加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制質(zhì)量成本。質(zhì)量成本是指項(xiàng)目為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而支出的一切費(fèi)用，以及未達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生一切損失費(fèi)用之和。質(zhì)量成本包括以下主要方面：控制成本和故障成本。工程質(zhì)量越高，故障成本就越低。5.堅(jiān)持現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化，堵塞浪費(fèi)漏洞。現(xiàn)場(chǎng)平面布置管理和現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)管理，稍有不慎，就會(huì)造成浪費(fèi)和損失。6.正確處理安全、質(zhì)量、進(jìn)度、成本的關(guān)系，四者是相輔相成的。戰(zhàn)略成本管理主要是按照企業(yè)的全局發(fā)展為對(duì)象，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略制定財(cái)務(wù)成本管理目標(biāo)。成本信息是財(cái)務(wù)成本管理的重要內(nèi)容，主要把成本納入企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理整體框架中，才能形成財(cái)務(wù)成本管理要素的全面性。房地產(chǎn)企業(yè)只有從成本結(jié)構(gòu)出發(fā)，對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行全面的控制、改善、了解，才能形成長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)力量。才能從根本上把企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部結(jié)構(gòu)結(jié)合起來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈才能貫穿企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的全過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)成本管理策略的制定，必須從企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境出發(fā)，通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)值鏈進(jìn)行整合分析，才能形成必要的財(cái)務(wù)成本管理信息，為制定合理的戰(zhàn)略方針奠定重要的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，只有從根本上完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理策略和體系，才能合理控制企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施成本，為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益創(chuàng)造良好的條件 參考文獻(xiàn)：
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