房地產(chǎn)行政管理論文(2)
房地產(chǎn)行政管理論文
房地產(chǎn)行政管理論文篇二
試述如何做好房地產(chǎn)行政管理
【摘要】近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)日異常活躍，并日漸成熟。作為政府管理的重要組成部分，房地產(chǎn)行政管理部門對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、地產(chǎn)的建設(shè)與開發(fā)、房產(chǎn)維修等進(jìn)行管理。本文對(duì)房地產(chǎn)行政管理的重要性做了闡述，并對(duì)更好地開展房地產(chǎn)行政管理工作提出了相關(guān)建議措施。以期推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)更好更快地發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);行政管理;重要性;管理措施
我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，在發(fā)展過(guò)程中，由于競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)激烈，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在多種不規(guī)范操作，既損害了消費(fèi)者的利益，又阻礙了房地產(chǎn)事業(yè)的未來(lái)發(fā)展。我國(guó)雖然也出臺(tái)了相關(guān)的房地產(chǎn)管理制度以及政策，但問(wèn)題仍層出不窮，難以控制。如何促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，規(guī)范市場(chǎng)秩序，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)，提高消費(fèi)者理性消費(fèi)水平，成為國(guó)家政府行政管理的當(dāng)務(wù)之急[1]。同時(shí)，也給房地產(chǎn)行政管理部門提出了更高的要求和挑戰(zhàn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)的行政管理勢(shì)在必行。
1.加強(qiáng)房地產(chǎn)行政管理的重要意義
1.1房地產(chǎn)行政管理是房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的有力保障
隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展需及時(shí)調(diào)整生產(chǎn)計(jì)劃、分配計(jì)劃以及流通形式等，使得行政管理部門需要對(duì)各方面的業(yè)務(wù)進(jìn)行協(xié)調(diào)和調(diào)整，以保障房地產(chǎn)事業(yè)的有序進(jìn)行和不斷發(fā)展。
1.2加強(qiáng)房地產(chǎn)行政管理是實(shí)現(xiàn)政府管理的有效方式
政府制定管理政策管理房地產(chǎn)行業(yè)，以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的行政管理為主要手段，以規(guī)范和管理房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)各方面事業(yè)的順利開展，實(shí)現(xiàn)國(guó)家的宏觀調(diào)控?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)行政管理是實(shí)現(xiàn)政府管理的有效方式[2]。
1.3加強(qiáng)房地產(chǎn)行政管理是實(shí)現(xiàn)國(guó)家、集體、個(gè)人合法權(quán)益的保障
房地產(chǎn)行業(yè)涉及面很廣，且涉及金額往往較大，關(guān)系到國(guó)家、企業(yè)以及消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益。制定有力的管理制度和政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)行政管理是實(shí)現(xiàn)這三方利益最有效的保障。
1.4加強(qiáng)行政管理是實(shí)現(xiàn)住房商品化的重要方式
住房制度的執(zhí)行和改革需要采取必要的行政管理措施方能實(shí)現(xiàn)。制定的住房制度關(guān)系人民群眾的切身利益，由于其政策性和群眾性很強(qiáng)，因此，需要行政部門調(diào)動(dòng)多方積極性，充分發(fā)揮行政管理部門的作用，采取必要的行政手段，實(shí)現(xiàn)住房商品化。
2.行政管理的有效措施
2.1促使政府職能轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)政務(wù)公開
政府職能轉(zhuǎn)變是指國(guó)家行政機(jī)關(guān)在一定時(shí)期內(nèi)，依據(jù)國(guó)家和社會(huì)的發(fā)展需要，轉(zhuǎn)變自身的功能、管理內(nèi)容、作用范圍、管理方式等。政府對(duì)房地產(chǎn)的銷售、開發(fā)、管理等的審批，要嚴(yán)格規(guī)范法，并簡(jiǎn)化程序，盡量做到公開、透明。除此之外，嚴(yán)格處罰違反審批制度的行為，對(duì)于徇私舞弊、以公謀私的行為要給予嚴(yán)懲。可安排專人負(fù)責(zé)處理房地產(chǎn)市場(chǎng)投訴電話，及時(shí)反饋市場(chǎng)信息。
2.2加強(qiáng)行政風(fēng)氣建設(shè)，提高工作效率
注重加強(qiáng)行政管理部門的行政風(fēng)氣建設(shè)，用科學(xué)理論指導(dǎo)工作，樹立廉潔公正的行政態(tài)度，將反腐倡廉做到實(shí)處。把提高工作效率作為重要目標(biāo)。深入改革行政建設(shè)，簡(jiǎn)化行政審批程序，提高審批的效率。
2.3提高行政管理意識(shí)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序
提高房地產(chǎn)行政管理意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)行政管理的重要性，增強(qiáng)管理的緊迫感和責(zé)任感，在進(jìn)行房地產(chǎn)行政管理中，把促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展作為管理目標(biāo)，為營(yíng)造良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境提供有力保證。
2.4加大違規(guī)、違法打擊力度
各地區(qū)的管理部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的違規(guī)、違法操作應(yīng)予以嚴(yán)肅處理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。
2.4.1加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，存在多種違規(guī)、違法操作，給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。因此，加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理勢(shì)在必行。各地管理部門應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批制度，并做好審批項(xiàng)目的跟蹤管理工作。對(duì)未按合約要求支付出讓金的，可解除合同，并要求支付違約金。對(duì)未按合約規(guī)定時(shí)間開發(fā)利用土地的，管理部門應(yīng)處以警告、金額處罰，甚至可收回土地的使用權(quán)。對(duì)于需修改合約相關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)獲得行政管理部門的同意后方可修改，并重新建立一份出讓合同書或合同變更協(xié)議書。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守規(guī)定，按照程序競(jìng)爭(zhēng)開發(fā)項(xiàng)目。嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目投標(biāo)、用地、規(guī)劃、建設(shè)以及進(jìn)行銷售等工作，對(duì)于已簽訂出讓合約的，必須嚴(yán)格按照合約執(zhí)行，不能隨意改變條約規(guī)定，擅自進(jìn)行其他操作。若必需修改合約的可按照程序提交修改意見，在獲得有關(guān)部門的同意后，并簽訂了變更合約或新的合約后，方可使用。對(duì)于違規(guī)操作，有關(guān)管理部門則會(huì)給予嚴(yán)肅處理。
2.4.2加強(qiáng)管理商品房的面積計(jì)算方法。對(duì)于房地產(chǎn)的商品房面積計(jì)算方式施行規(guī)范管理，可有效減少商品房面積“名不副實(shí)”的情況。積極推行規(guī)范合理的商品房套內(nèi)建筑面積的計(jì)價(jià)方法。房地產(chǎn)企業(yè)必要時(shí)應(yīng)對(duì)消費(fèi)者說(shuō)明套內(nèi)建筑及分?jǐn)偣裁娣e。分?jǐn)偯娣e的公共部分，應(yīng)屬于業(yè)主共有資源，房地產(chǎn)企業(yè)不能將其出售或出租。為杜絕面積計(jì)算以及面積分?jǐn)偝霈F(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，各地行政管理部門應(yīng)加強(qiáng)管理以及處罰力度，堅(jiān)決抵制侵犯消費(fèi)者合法權(quán)益的行為。
2.4.3加強(qiáng)合約管理。對(duì)于合約欺詐行為要予以嚴(yán)肅處理。合同的制定應(yīng)嚴(yán)格依照《商品房買賣合同示范文本》進(jìn)行[3]，范本中對(duì)于制定合同的內(nèi)容、解決合同糾紛、維護(hù)購(gòu)買者的合法權(quán)益等方面有很好借鑒作用。各地管理部門可將其作為制定合約的標(biāo)準(zhǔn)范本，并推廣應(yīng)用。若房地產(chǎn)企業(yè)未按照范文制定合同的，行政管理部門應(yīng)認(rèn)真檢查其是否按有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行合約內(nèi)容的編寫，若未達(dá)到規(guī)定要求的，則要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行修改和調(diào)整。對(duì)于警告后仍未進(jìn)行修改或調(diào)整的，則可拒絕發(fā)放預(yù)售許可證。
2.4.4加強(qiáng)竣工驗(yàn)收管理。竣工驗(yàn)收通過(guò)的商品房方可進(jìn)入市場(chǎng)。行政管理部門應(yīng)加強(qiáng)竣工驗(yàn)收管理，把好房產(chǎn)交付關(guān)口。對(duì)于不合格的商品房，不能進(jìn)入市場(chǎng)。房地產(chǎn)行政管理部門有權(quán)責(zé)令違規(guī)開發(fā)商在一定期限內(nèi)補(bǔ)全相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)，或降低資質(zhì)證書等級(jí)，甚至有權(quán)注銷其資質(zhì)證書。
2.4.5加強(qiáng)房地產(chǎn)的廣告管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理是房地產(chǎn)行政管理的重點(diǎn)。對(duì)于違法的廣告堅(jiān)決查處。所謂的違法房地產(chǎn)廣告指的是房地產(chǎn)企業(yè)不兌現(xiàn)廣告承諾的內(nèi)容等。房地產(chǎn)行政管理部門可對(duì)類似行為責(zé)令其修正，并要求其在規(guī)定期限內(nèi)整改完成，不按規(guī)定整改的，可對(duì)其資質(zhì)降級(jí)或注銷其資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)商及中介服務(wù)公司，應(yīng)嚴(yán)格按照廣告承諾書中的內(nèi)容進(jìn)行交付。若出現(xiàn)違法廣告，侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益，管理部門應(yīng)按規(guī)定給予處罰。
2.4.6加強(qiáng)對(duì)中介行為的監(jiān)管。制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格審查制度，并要求房地產(chǎn)中介人員必須持有上崗證。不得偽造、修改相關(guān)證件。房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)定期或不定時(shí)檢查中介人員的資格證書或上崗證。對(duì)于不合格的證書責(zé)令其重新辦理或者直接作廢，并給予相應(yīng)的處罰。
3.小結(jié)
為了房地產(chǎn)行業(yè)更好更快的發(fā)展，使其成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，應(yīng)明確房地產(chǎn)行政管理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行的重要意義。并努力加強(qiáng)各地的房地產(chǎn)行政管理，如切實(shí)轉(zhuǎn)變政府職能，樹立廉潔公正的行政態(tài)度，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加大對(duì)違法項(xiàng)目、違規(guī)操作、違法廣告的打擊力度，加強(qiáng)對(duì)竣工驗(yàn)收、中介服務(wù)人員的資格審查等監(jiān)控工作等。以保證房地產(chǎn)事業(yè)更快更穩(wěn)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]張偉.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展探討[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2013(11)：73-74.
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