房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文

　　房地產(chǎn)經(jīng)營包含房屋的信托、交換、維修和裝飾等，經(jīng)營活動(dòng)的范圍包含了整個(gè)房屋建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理了房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文，有興趣的親可以來閱讀一下!

　　房地產(chǎn)經(jīng)營管理論文篇一

　　國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營管理探究

　　【摘 要】我國國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在2008年全球金融危機(jī)之前，一直處在高速發(fā)展的的狀態(tài)，這種發(fā)展趨勢中不乏經(jīng)濟(jì)泡沫。這些資產(chǎn)泡沫導(dǎo)致了國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在金融危機(jī)后陷入問題纏身的狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)總體在經(jīng)營管理方面存在很多問題，嚴(yán)重影響了我國經(jīng)濟(jì)社會的正常運(yùn)行秩序。本文主要從國內(nèi)房地產(chǎn)近幾年出現(xiàn)的問題和市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律角度分析，努力探究出一套符合我國國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的方法對策，與提高房地產(chǎn)開發(fā)和交易等方面的能力。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè);經(jīng)營管理;方法對策

　　前言

　　房地產(chǎn)經(jīng)營的含義有狹義和廣義的分別。一般來說是指房地產(chǎn)商在國有土地上進(jìn)行房屋建設(shè)，對所建區(qū)域進(jìn)行銷售、租賃等一系列管理活動(dòng)，從更廣的范圍來說，還包含房屋的信托、交換、維修和裝飾等，經(jīng)營活動(dòng)的范圍包含了整個(gè)房屋建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)。目前，國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理并不完善，和國外先進(jìn)的、科學(xué)的管理體系相比，還存在很大差距，因此，處理好國內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理問題，對整個(gè)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響，同時(shí)也能帶動(dòng)如鋼鐵、工程機(jī)械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　1、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀

　　筆者以2011年國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀為例，對市場情勢進(jìn)行分析。2011年國內(nèi)房地產(chǎn)整體投資量保持著較高的增長率。到后半年，增長速度有所減緩，主要是由于國家實(shí)施了對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，從一定程度上遏制了房價(jià)過快上漲和房地產(chǎn)投資過熱的情況。房地產(chǎn)新開發(fā)的趨勢不可遏止，從房屋竣工面積來說，在2011年11月開創(chuàng)了新高，同比增長了一半多。我國房地產(chǎn)商在上半年往往習(xí)慣于拖延開工和施工進(jìn)度，從而拖延竣工時(shí)間，但將近年底快要交房的期限時(shí)，便會開始趕工。這就是房地產(chǎn)經(jīng)營中的一大問題，趕工現(xiàn)象和拖延竣工的情況比較嚴(yán)重，會影響整體房屋建筑質(zhì)量。

　　在銷售方面，房地產(chǎn)經(jīng)營一直保持上漲態(tài)勢，成交量很大，其中商品營業(yè)房銷售的增長速度最快，在2011年10月達(dá)到了17%，住宅用房的銷售面積增長比較緩慢。一方面是國家雖然對房價(jià)增長程度進(jìn)行了調(diào)控，但是國內(nèi)普通工薪階層對于商品住房的承受能力還比較低，即使在房價(jià)調(diào)控的政策下也很難承受目前的高房價(jià)。另一方面，一部分炒房者熱衷于對房地產(chǎn)的投資，惡意買賣炒高房價(jià)，形成了房地產(chǎn)銷售蓬勃發(fā)展的假象。

　　2012年，在國務(wù)院大力出臺打壓房地產(chǎn)行業(yè)惡性發(fā)展政策的情況下，房地產(chǎn)的投資出現(xiàn)了一定程度的減緩。房屋建筑面積也有一定程度的縮小，市場成交量出現(xiàn)了低迷的態(tài)勢。

　　2、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營中存在的問題

　　(1)國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營存在很多泡沫

　　目前我國房地產(chǎn)經(jīng)營表面發(fā)展十分迅速，取得了重大成就，但是卻涵蓋了很多隱藏的泡沫。首先是價(jià)格泡沫。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量土地資源，對土地的需求和土地資源本身的稀缺性造成了土地價(jià)格的虛漲。土地價(jià)格的虛漲勢必會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營過程中的價(jià)格虛漲，形成巨大的價(jià)格泡沫。其次是房屋空置現(xiàn)象極其嚴(yán)重。在一定時(shí)期內(nèi)房屋市場供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場需求，形成了房屋空置泡沫，如內(nèi)蒙古鄂爾多斯的“鬼城”現(xiàn)象就是由于空置房過多造成的。最后，是房地產(chǎn)投資泡沫。房地產(chǎn)商不顧正常經(jīng)營管理模式和方法，一味希望提高自身經(jīng)濟(jì)收益，在投資中忽略了市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，投資過度不僅造成了資源的浪費(fèi)，還會影響房地產(chǎn)建造的上游行業(yè)發(fā)展。

　　(2)GDP盛行

　　GDP盛行主要值得是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中缺乏對經(jīng)濟(jì)政策的正確理解，不斷刺激消費(fèi)者的心理預(yù)期，使其對房價(jià)上漲持積極的態(tài)度。地方政府為了政績，為了GDP，一味縱容房地產(chǎn)經(jīng)營管理的錯(cuò)誤方式，從房地產(chǎn)土地投資中獲得巨大的稅收收益。GDP指標(biāo)的盛行進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)泡沫的形成和發(fā)展。

　　(3)缺乏信息化管理

　　國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式還比較落后，缺乏信息化管理。房地產(chǎn)交易信息、價(jià)格信息、銷售信息等各類信息能夠幫助人們分析其自身發(fā)展的水平，而我國國內(nèi)房地產(chǎn)交易一直實(shí)行登記注冊，而缺乏對信息進(jìn)行電子化管理。

　　(4)土地出讓和轉(zhuǎn)讓問題

　　在房地產(chǎn)行業(yè)，土地使用權(quán)必須先出讓后轉(zhuǎn)讓。如果沒有先出讓土地使用權(quán)就進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，是違法行為。房地產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營管理中，對于土地出讓和轉(zhuǎn)讓的程序比較混亂，給市場經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行帶來了很多問題。在土地使用權(quán)方面，政府和企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好責(zé)任和權(quán)利的劃分，以免在房地產(chǎn)開發(fā)之后引起利益糾紛。

　　3、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略

　　針對目前我國國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營的現(xiàn)狀和一系列問題，無論是從政府角度、房地產(chǎn)開放商角度還是消費(fèi)者角度，都應(yīng)該采取行動(dòng)，改變我國目前房地產(chǎn)經(jīng)營管理中的亂局。經(jīng)營管理策略的制定主要由政府進(jìn)行政策引導(dǎo)，房地產(chǎn)商為主體，與消費(fèi)者溝通，達(dá)到信息的公開化，便于監(jiān)督。筆者提出幾點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略，旨在促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　(1)調(diào)整土地制度

　　國家對于土地應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的管控。我國法律規(guī)定土地所有權(quán)為國家所有，任何企業(yè)和個(gè)人、團(tuán)體只享有土地的使用權(quán)。但是，在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理中，總有人私自占用土地、轉(zhuǎn)讓土地等，將土地使用行為變相成為土地買賣，以此獲得高額的經(jīng)濟(jì)利益。我國土地使用費(fèi)已在一些城市開始試點(diǎn)征收，但征收的標(biāo)準(zhǔn)比較混亂，總體偏低，沒有起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)和市場經(jīng)濟(jì)的作用。對于土地政策進(jìn)行調(diào)整，能夠使土地資源得到充分的利用，同時(shí)遏制隨意占用、買賣土地的行為，從一定程度上改變土地交易階段的腐敗現(xiàn)象。

　　(2)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)交易規(guī)則

　　沒有規(guī)矩，不成方圓。房地產(chǎn)經(jīng)營管理者應(yīng)當(dāng)制定出符合行業(yè)進(jìn)步和發(fā)展的交易規(guī)則。如：登記制度，交易價(jià)格制度和交易許可制度。我國自物權(quán)法頒布以來，就對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變革、轉(zhuǎn)移等各項(xiàng)環(huán)節(jié)做了詳細(xì)的規(guī)定。同時(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》也對土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記制度做了規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)營管理應(yīng)當(dāng)首先遵守物權(quán)法、土地法和房地產(chǎn)管理法等各種法律法規(guī)的規(guī)定，再結(jié)合企業(yè)自身經(jīng)營情況，規(guī)范房地產(chǎn)交易的流程。從登記、轉(zhuǎn)移、變更、注銷等其他各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范化管理。每一個(gè)環(huán)節(jié)的管理人員都應(yīng)當(dāng)按照規(guī)則進(jìn)行。對于不按要求交易，暗箱操作的人要給予處罰。還有一些房地產(chǎn)商賄賂當(dāng)?shù)卣賳T，與政府中的腐敗官員勾結(jié)共同竊取土地交易中的巨大經(jīng)濟(jì)利益，這類行為應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中予以嚴(yán)厲的懲治。

　　(3)進(jìn)一步完善建筑規(guī)劃方案

　　在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，應(yīng)當(dāng)做好建筑規(guī)劃方案。一方面是要做好中長期的發(fā)展預(yù)測，對于房屋地段、建造規(guī)模、和政府政策導(dǎo)向等各方面，要予以充分考慮;另一方面，要合理利用現(xiàn)有土地資源，不破壞耕地、文物古跡遺址等，在保障建設(shè)用地的同時(shí)，做好人文環(huán)境與自然環(huán)境和諧相處的規(guī)劃方案，整體方案要符合現(xiàn)代化生態(tài)建設(shè)的要求。

　　4、總結(jié)

　　住房問題是關(guān)系到民生的大問題，與每個(gè)人的切身利益相關(guān)。中國人在房子問題上投入的精力、時(shí)間和金錢非常多，因此創(chuàng)造出良好的、健康的房地產(chǎn)市場環(huán)境，有利于民生發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益。國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營管理和發(fā)展?fàn)顟B(tài)存在一定的問題，因此國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)從自身管理入手，加強(qiáng)對市場和自身經(jīng)營環(huán)境的研究，使其在保障經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，能夠?yàn)槲覈青l(xiāng)居民的生活提供更高質(zhì)量的服務(wù)，同時(shí)能夠使我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展跟上國際化發(fā)展的腳步。

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