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房地產(chǎn)物業(yè)管理論文范例

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  物業(yè)管理是隨著房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)運(yùn)而生的服務(wù)行業(yè)。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理了房地產(chǎn)物業(yè)管理論文范例,有興趣的親可以來閱讀一下!

  房地產(chǎn)物業(yè)管理論文范例篇一

  物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用

  【摘 要】物業(yè)管理是隨著房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)運(yùn)而生的服務(wù)行業(yè)。作為房地產(chǎn)開發(fā)鏈條上最終的消費(fèi)環(huán)節(jié),物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要側(cè)重在項目的開發(fā)建設(shè)方面,而物業(yè)公司則主要從事設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、公共秩序的巡查以及對環(huán)境的綠化美化等為物業(yè)所有人提供相應(yīng)的服務(wù)方面。房地產(chǎn)開發(fā)的工作性質(zhì)是開發(fā)項目,物業(yè)管理的主要任務(wù)則是售后服務(wù)。因此,物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物, 是開發(fā)環(huán)節(jié)的重要組成部分。

  【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;房地產(chǎn)開發(fā);基礎(chǔ)作用

  前言

  隨著時代的發(fā)展,消費(fèi)者購買商品時已開始特別注重服務(wù),尤其是售后服務(wù)已成為決定是否購買的主要因素,完善的售后服務(wù)已成為商品銷售不可或缺的先決條件。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),其商品就是房屋,而房屋作為一種特殊的商品,除具有使用周期長、價值量大等消費(fèi)特性外,還具有投資性,同時又要滿足人們的基本生活和工作,這就對房屋的保值增值、同時具有多種功能和豐富文化內(nèi)容提出了較高的要求。因此,作為房產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)要比一般商品重要得多,對于購房者來說,能夠滿足上述要求的物業(yè)管理也就與房屋的建筑質(zhì)量同等重要。在目前競爭空間日益激烈的形勢下,如何發(fā)揮物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用呢,本文將從以下四個方面進(jìn)行分析。

  1 物業(yè)公司的定位。

  對于開發(fā)公司下設(shè)的物業(yè)公司,開發(fā)企業(yè)給物業(yè)公司的定位是物業(yè)公司存在的本質(zhì)原因和原動力,如果定位不清,會使物業(yè)公司猶如無頭蒼蠅般亂撞,最終會導(dǎo)致非但沒有為開發(fā)環(huán)節(jié)服務(wù),甚至還會給開發(fā)公司造成信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)等各方面的損失,而被迫關(guān)門大吉。那么,如何給下設(shè)的物業(yè)公司定位呢?這就要考慮物業(yè)公司在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用與困難。

  1.1 物業(yè)公司可對房屋銷售起到促進(jìn)作用。在房屋銷售中,由于許多銷售人員專業(yè)知識相對缺乏和對物業(yè)管理的不了解,在片面追求高銷售業(yè)績的同時,對顧客作了許多“空白”承諾,試圖以此來吸引顧客,以至造成了承諾的許多事項偏離了現(xiàn)實(shí),最終,導(dǎo)致業(yè)主對開發(fā)企業(yè)怨聲載道,影響了開發(fā)企業(yè)的形象。如果有物業(yè)公司能夠參與銷售或者制定統(tǒng)一的銷售口徑,那么,將使業(yè)主感受到開發(fā)企業(yè)的真誠,同時減少不必要的糾紛。

  1.2 物業(yè)公司可以為項目設(shè)計“出謀劃策”。在項目設(shè)計階段,由于設(shè)計部門只注重法律法規(guī)的要求和項目的設(shè)計效果,難免會出現(xiàn)“合法卻不合理”的情況發(fā)生,雖不至于影響到整個項目,但這些細(xì)節(jié)卻都是體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)水平高低的重要因素。由于物業(yè)公司掌握了許多在使用功能上的細(xì)節(jié)問題,而這些問題恰恰是開發(fā)企業(yè)容易忽視的,如果有物業(yè)公司參與項目設(shè)計,那么,就會對物業(yè)規(guī)劃設(shè)計的周密與完整起到重要作用。

  1.3 物業(yè)公司可以為項目施工提供質(zhì)量保證。在建筑施工過程中,開發(fā)企業(yè)為了控制成本會極力的要求分包商讓出部分效益,而在隨后的施工中,分包商又會通過各種手段想盡力彌補(bǔ)損失的利益。在項目建設(shè)中,質(zhì)量問題總是給開發(fā)企業(yè)留下一個又一個的難題,這些問題都有一個共性,那就是往往在物業(yè)竣工時不易察覺,并且在項目完工后不易改進(jìn)。而物業(yè)公司由于要與業(yè)主共同來面對房屋使用過程中可能出現(xiàn)的各種問題,因此其不僅能夠從開發(fā)企業(yè)的角度,更會從購房者與后續(xù)服務(wù)者的立場,憑借對物業(yè)的專業(yè)知識,認(rèn)真審視物業(yè)建設(shè)的功能與質(zhì)量問題,向開發(fā)企業(yè)提出合理化的意見與建議,使問題在施工期間予以暴露,便于開發(fā)企業(yè)改進(jìn),從而使開發(fā)企業(yè)省錢省力,購房者舒適滿意,物業(yè)公司專心服務(wù)。

  1.4 物業(yè)公司可以維護(hù)開發(fā)企業(yè)良好的形象。俗話說“金杯、銀杯,不如老百姓的口碑”,由于開發(fā)過程涉獵的環(huán)節(jié)太多,難免存在一定的“瑕疵”。業(yè)主入住后,在使用過程中會逐步發(fā)現(xiàn)項目的缺陷,發(fā)現(xiàn)問題,就會去找開發(fā)企業(yè),導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)門前“熱鬧非凡”,有些應(yīng)該解決的問題,往往因為施工單位在項目完工后已經(jīng)退場,拖延了解決時間,導(dǎo)致業(yè)主不滿,雖然開發(fā)企業(yè)可以扣罰質(zhì)保金,但已損失了企業(yè)信譽(yù)與形象。而物業(yè)公司多年的管理經(jīng)驗積累,使其對房屋使用中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問題有了較多了解,同時,因項目服務(wù)而配置的工程人員,可以及時的解決相應(yīng)的問題,從而能夠有效的增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)的美譽(yù)度和降低業(yè)主的投訴率。最后,物業(yè)公司還能夠為開發(fā)企業(yè)和業(yè)主搭建一座溝通的橋梁,可以使雙方充分溝通化解矛盾,從而維護(hù)開發(fā)企業(yè)良好的形象。

  1.5 物業(yè)公司可以增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對危機(jī)的能力。俗話說“雞蛋不能放在一個籃子里”。現(xiàn)階段,中國房地產(chǎn)行業(yè)波動較大,時常出現(xiàn)大起大落,物業(yè)公司雖說是保本微利的服務(wù)性行業(yè),但能夠細(xì)水長流,可以有長期穩(wěn)定的收入來源。同時,由于其行業(yè)避壘較低,有助于解決開發(fā)企業(yè)富余人員的工作崗位問題,雖然兩者存在一定區(qū)別,但聯(lián)系較多,易于轉(zhuǎn)變,可以在危機(jī)來臨時,為開發(fā)企業(yè)儲存人才,提供資金。

  1.6 物業(yè)公司面臨的困難。在物業(yè)管理法規(guī)尚不完善,業(yè)主維權(quán)并不完全理智的今天,物業(yè)公司承擔(dān)了許多不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,在這種情形下,一旦開發(fā)企業(yè)僅僅只從銷售、回報等方面考慮自己的利益,或者因市場等各種原因?qū)椖康匿N售造成影響時,往往會以犧牲物業(yè)公司的利益為代價,特別是當(dāng)業(yè)主對售后服務(wù)或施工質(zhì)量等提出意見或發(fā)泄不滿時,不是積極面對,盡力解決,而是把原屬于售后服務(wù)范疇的工作無償?shù)膹?qiáng)行安排給了物業(yè)公司,無形中加大了物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作成本,而物業(yè)公司受制于對開發(fā)企業(yè)的維護(hù)責(zé)任,無法以市場行為來規(guī)避,只能硬著頭皮面對。長此以往,使物業(yè)公司變成了開發(fā)企業(yè)的“替罪羊”,不僅使物業(yè)公司喪失了生存和發(fā)展的機(jī)會,還會使業(yè)主對物業(yè)公司和開發(fā)企業(yè)失去信任,并最終導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)的品牌受損。

  通過上述分析可以看出,開發(fā)企業(yè)下設(shè)的物業(yè)公司主要作用是為開發(fā)企業(yè)服務(wù)和持續(xù)滿足業(yè)主多方面的需求,為開發(fā)企業(yè)樹立良好的品牌形象和社會美譽(yù)度。因此,決不能讓物業(yè)公司承擔(dān)過重的經(jīng)濟(jì)目標(biāo),而使其只著眼于不惜一切代價尋求經(jīng)濟(jì)利益,這樣在把物業(yè)公司逼上絕境的同時,也會損害開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)利益。   2 適當(dāng)?shù)恼?,是物業(yè)公司發(fā)揮作用的基礎(chǔ)。

  物業(yè)公司的性質(zhì)決定了其不可能像銷售、工程等部門一樣,可以為開發(fā)企業(yè)帶來有形的銷售業(yè)績或投資回報,物業(yè)公司帶來的更多的是無形的社會效益,是開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略不可或缺的組成部分。因此,在實(shí)際操作中還需要開發(fā)企業(yè)給予一定的政策支持。

  2.1 資金政策。資金是解決一切問題的前提。由于開發(fā)企業(yè)下設(shè)物業(yè)公司的特點(diǎn)決定了,物業(yè)公司的主要職責(zé)是為開發(fā)企業(yè)服務(wù)和持續(xù)滿足業(yè)主多方面的需求,因此利潤將不再是物業(yè)公司考慮的首要目標(biāo),取而代之的是如何樹立良好的品牌形象和增加開發(fā)企業(yè)的社會美譽(yù)度,簡單的說就是如何提高服務(wù)品質(zhì)。服務(wù)的最高境界就是提供超越顧客想象的服務(wù),因此,物業(yè)公司應(yīng)該把工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到如何提高服務(wù)品質(zhì)上來。而作為開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該從所獲得的收益中拿出部分用于對物業(yè)公司的支持。

  2.2 管理職能。上面已經(jīng)提到過物業(yè)管理貫穿項目建設(shè)的始終的好處,要想讓物業(yè)公司發(fā)揮起作用,就要賦予物業(yè)公司相應(yīng)的管理職能,不能抱有讓物業(yè)公司作為開發(fā)企業(yè)的“防火墻和緩沖地帶”這種心態(tài),這樣才不會使物業(yè)公司的工作陷入僵局。

  2.3 資源供給。資,助也;源,本原也。資源就是對于一項事業(yè)有幫助的任何條件,既包括有形的條件,也包括無形的條件。作為開發(fā)企業(yè)下設(shè)的物業(yè)公司也需要可持續(xù)發(fā)展,因此開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從各個方面為物業(yè)公司提供相應(yīng)的資源,例如為物業(yè)公司承攬社會化項目提供幫助、為物業(yè)公司培訓(xùn)人才等等,使物業(yè)公司能夠?qū)崿F(xiàn)自我超越和可持續(xù)發(fā)展。

  3 發(fā)揮物業(yè)管理品牌的作用。

  物業(yè)管理的成敗不僅關(guān)系到業(yè)主的生活品質(zhì)和切身利益,而且關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的成敗以及開發(fā)企業(yè)品牌形象的延續(xù)。近年來的經(jīng)驗表明,凡重視物業(yè)管理的開發(fā)企業(yè),都從中獲益匪淺,促進(jìn)了產(chǎn)品的銷售,產(chǎn)生了轟動性的品牌效應(yīng)。開發(fā)企業(yè)為什么要注重物業(yè)的品牌效應(yīng)呢。這是因為,物業(yè)投入使用后,購房者對開發(fā)企業(yè)的印象日趨淡化,但對物業(yè)公司的印象卻因其提供的持續(xù)服務(wù)而逐漸強(qiáng)化,隨著時間的推移,業(yè)主會逐漸的將開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司混淆。因此,許多開發(fā)企業(yè)開始重視物業(yè)管理的品牌建設(shè),有的甚至組織下設(shè)的物業(yè)管理公司外攬新建小區(qū)實(shí)施全面的物業(yè)管理,借以鞏固和加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)的品牌知名度,從而達(dá)到促進(jìn)銷售和增加社會影響力的目的,爭取在房地產(chǎn)品牌競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位的。如果房地產(chǎn)開發(fā)商不重視物業(yè)公司的品牌建設(shè),則該項目的開發(fā)企業(yè)會逐步從人們的視野中淡化或消失,所建設(shè)的項目對開發(fā)企業(yè)的品牌影響也將不復(fù)存在。也就是說開發(fā)商做了一個品牌項目卻沒為房地產(chǎn)開發(fā)商起到品牌積累的作用。

  4 創(chuàng)新物業(yè)管理

  要想發(fā)揮物業(yè)管理的品牌作用,除了開發(fā)企業(yè)的支持,還需要物業(yè)公司自身必須具有在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行業(yè)屬于創(chuàng)新的管理和服務(wù)行為。每個地區(qū)的物業(yè)管理市場中都存在著地區(qū)差異和水平高低的問題,如何能脫穎而出,成功地塑造出物業(yè)品牌,就需要物業(yè)公司采取量體裁衣,因地制宜的創(chuàng)新行為,打造和提煉出基于創(chuàng)新的核心競爭力,而這種核心競爭力的發(fā)掘僅僅憑借那種認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度和持之以恒的精神是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能實(shí)現(xiàn)的。

  4.1 思路創(chuàng)新。思路決定出路,在當(dāng)今日新月異、飛躍發(fā)展的社會環(huán)境下,物業(yè)公司的競爭已進(jìn)入白熱化階段,除了做好本質(zhì)的物業(yè)服務(wù)外,勇于嘗試新的思路也將成為物業(yè)公司發(fā)展的已決定性因素。例如:“五步一法”、“和諧物管”都是思路創(chuàng)新的良好示例。

  4.2 業(yè)務(wù)創(chuàng)新。傳統(tǒng)的物業(yè)管理,由于技術(shù)含量不高,只能是一個勞動密集型的行業(yè)。面對現(xiàn)代科技的迅猛發(fā)展,許多高新技術(shù)在現(xiàn)代建筑中的得到廣泛應(yīng)用,物業(yè)公司賴以生存和發(fā)展的各種物業(yè)“硬件”發(fā)生了前所未有的變化。如何適應(yīng)這一發(fā)展潮流,并實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)務(wù)創(chuàng)新,是擺在所有業(yè)內(nèi)人士面前的一道“難題”,誰有能力破解這道“難題”也將成為物業(yè)公司發(fā)展的又一決定性因素。

  4.3 模式創(chuàng)新。物業(yè)行業(yè)飛速發(fā)展的今天,市場變化賦予了物業(yè)公司更高的要求,面對這些新形勢、新變化、新內(nèi)容,物業(yè)服務(wù)模式也需要進(jìn)行創(chuàng)新。如果一成不變的采用舊的服務(wù)模式,勢必會被市場所淘汰,而如何能夠選擇適合自己的服務(wù)模式也將成為物業(yè)公司發(fā)展的第三個決定性因素。例如:“經(jīng)營性物業(yè)”、“服務(wù)代理集成商” 都是模式創(chuàng)新的良好示例。

  5 結(jié)束語

  我國物業(yè)管理行業(yè)自誕生以來取得了非常大的成績,對社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境做出了突出的貢獻(xiàn),在我們的生活中扮演著重要的角色。然而,物業(yè)管理發(fā)展道路上還存在著一些問題,制約其獲得更大的突破與發(fā)展。但這是在我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,社會的進(jìn)步,人們思想道德與法治水平的提高,日后隨著這些問題得以解決,我國物業(yè)管理行業(yè)必將不斷發(fā)展壯大,進(jìn)入良性的可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài).

  參考文獻(xiàn)

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  [2]黃國輝.物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的主導(dǎo)作用探討.湘潭師范學(xué)院學(xué)報:社會科學(xué)版,2009(4)

  [3]徐慶利,龍連濤.淺談在房地產(chǎn)開發(fā)中物業(yè)管理的定位.山東房地產(chǎn),2009(3):34-35

  [4]張莎莎.探索物業(yè)管理關(guān)系中業(yè)主的權(quán)利.住宅科技,2010(4):39-43

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