房地產(chǎn)項目風險管理論文(2)
房地產(chǎn)項目風險管理論文篇二
房地產(chǎn)項目投資風險管理研究
摘要：在房地產(chǎn)投資中對風險的估計、分析正確與否將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。因此，分析房地產(chǎn)投資決策過程中面臨的各種風險因素，并在此基礎上進行有效的風險防范和管理，對保證房地產(chǎn)投資收益，減少或避免不必要的風險損失具有重要的作用。本文探討了房地產(chǎn)項目投資風險管理。
關鍵詞：房地產(chǎn)項目;投資;風險管理;措施
中圖分類號：F293 文獻標識碼： A
作為房地產(chǎn)投資者，必須增強風險意識，充分認識房地產(chǎn)投資的特性，了解房地產(chǎn)投資的風險形式，對投資風險的大小進行理性的判斷并進行風險管理。這樣可以有效地在一定程度內(nèi)防范風險的發(fā)生，在投資者目標收益一定的條件下把風險降到盡可能低的程度，或在風險程度一定的條件下使投資者獲得盡可能多的收益。
一、 房地產(chǎn)項目投資中存在的風險
1、 政策風險
政府在市場經(jīng)濟中擔當著“守夜人”的角色，根據(jù)對國家宏觀經(jīng)濟狀況的分析，其會制定相應的政策來促進經(jīng)濟的發(fā)展。其中很多政策都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。因此，在進行房地產(chǎn)投資之前，就需要對當前的政策環(huán)境進行充分的了解。第三產(chǎn)業(yè)政策、租金政策、設備材料政策、土地出讓政策、環(huán)保政策等都會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。只有對我國的政策環(huán)境進行充分地認知，才能對比風險，達到理性投資的目的。
2、供求風險
在進行投資之前，就需要對供求關系進行必要的風險，在房地產(chǎn)投資的過程中，供求關系是難以進行科學地把握的。一般來說，房地產(chǎn)項目施工需要一個比較長的周期，先前的預測可能會隨著市場的不斷變化，而導致供求關系受到很大的影響。
3、土地風險
(1) 安土重遷觀念的影響
我國的居民有著安土重遷的觀念，在進行拆遷的過程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進行大量的思想工作，來勸導這些居民進行搬遷。這使得拆遷的時間難以保證，難以進行成本控制，增加了項目的進度風險。
(2)投機主義的影響
隨著我國的土地拆遷不斷進行，人們在遇到拆遷的時候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶”。這種情況影響了拆遷進度，為了使得工程建設盡早進行，投資方需要花費比計劃更多的成本，這樣就使得企業(yè)效益難以保證。
(3) 極端行為的影響
在進行整地、拆遷的過程中，一些極端的行為也時有發(fā)生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問題，同時也將拆遷隊伍放到了法律和輿論的風口浪尖。在社會各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。
4、建設風險
項目建設階段涉及到市場把握、人員協(xié)調(diào)、材料的采購、機械的租賃、合同關系維度、進度管理等諸多方面的內(nèi)容，在整個房地產(chǎn)項目的建設中，其是最復雜多變的一個過程。在這個過程中主要存在以下幾個方面的風險：
(1) 進度風險
由于施工過程中存在不可知因素，一旦工程的工期無法保證的話，那么預售的房屋就要進行必要的賠償，并且嚴重影響企業(yè)的信譽和形象。此外，延長工期不但會帶來額外的成本支出，還將使得管理更加復雜。
(2) 質(zhì)量風險
建筑的質(zhì)量對于房地產(chǎn)投資也存在一定的影響，如果質(zhì)量不合格就難以進行竣工驗收，那么房地產(chǎn)就難以預期投入使用，這樣不但會造成諸多損失，還會使得房屋的購買率下降。
二、房地產(chǎn)項目投資風險管理的措施
1、把握市場動態(tài)，提高風險預測能力
投資前對市場情況的調(diào)查分析是整個投資風險管理體系的基礎。先期了解市場需求和政府對項目開發(fā)的態(tài)度，有助于確保正確的投資決策方向。根據(jù)國家經(jīng)濟政策、住宅制度改革以及消費群體的文化背景、消費偏好來確定市場定位，設計有針對性的產(chǎn)品功能、價格區(qū)間及營銷方式，并能依照政策變動適時調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風險的關鍵。
2、建立健全科學的投資決策和風險管理
機制投資者應在重視市場需求的基礎上考慮綜合風險，以確定最佳的投資決策。對房地產(chǎn)投資者而言，首要決策內(nèi)容是對開發(fā)項目區(qū)位的選擇，良好的區(qū)位可以在較小的風險中實現(xiàn)升值，有效避免投資風險。區(qū)位確定后，還應建立風險管理的組織體系，設立專門風險管理部門，以便合理安排資金項目，協(xié)調(diào)好投資控制與進度、質(zhì)量控制的關系，加強投資動態(tài)管理，及時發(fā)現(xiàn)可能導致投資增加的現(xiàn)實問題和潛在因素。
3、建立風險管理的信息系統(tǒng)，形成動態(tài)風險監(jiān)控報告
信息是進行科學的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風險管理的基礎，因此企業(yè)應當設立信息收集和處理的專門部門或者購買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國家或目標城市、區(qū)域的經(jīng)濟政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、市場供求情況等信息，進行及時準確的分析報告，使決策層及時了解市場風險和機遇;二來可設立企業(yè)開發(fā)項目的定期房地產(chǎn)市場報告制度，為企業(yè)決策層和相關部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報，及時把握宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)政策的出臺情況。
4、加強風險管理的系統(tǒng)培訓，強化員工風險管理意識
企業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓或者通過外部專業(yè)培訓機構加強員工的管理培訓，可以提升員工的專業(yè)度，增強企業(yè)凝聚力。通過風險管理教育，使他們了解所面臨的各種風險，掌握風險防范和處理風險的方法，強化風險意識，從而提升整個企業(yè)抗風險的能力。
5、投資分散策略
房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結構的分散，達到減少風險的目的一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。例如，當房地產(chǎn)先導指標發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟增長率從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權從周期波谷開始回升，預示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進入擴張階段，此時應為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。共同投資也是一咱常用的風險分散方式。共同投資要求共同投資，利益共享，風險同擔，充分調(diào)動投資各方的積極性，最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風險。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優(yōu)勢，消除房地產(chǎn)籌資風險;與外商聯(lián)盟，即可引進先進技術和管理經(jīng)驗，又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。
6、風險回避
在房地產(chǎn)的投資過程中,要想選擇出比較徹底的處理房地產(chǎn)投資風險策略.我們可以先從風險小的投資項目著手或直接放棄對那些風險較大的投資項目進行投資,這樣風險的概率產(chǎn)生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的,那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤的機會。假如預期獲益的機會不伴隨著風險,那么將會很快有投資者涌入市場,從而降低了預期的收益。其中我們要認識到一個不爭的事實，就是風險的大小與預期的收益值的增降是相互直接作用的。
7、 房地產(chǎn)項目風險的轉(zhuǎn)移
風險的轉(zhuǎn)移是風險管理的另一種有效手段。當企業(yè)沒有什么好的方法來對風險進行處理時，可以采用風險轉(zhuǎn)移的方式來保護自己的利益。風險轉(zhuǎn)移是將自身存在的風險轉(zhuǎn)移給其他企業(yè)來承擔，但是，需要弄清楚的是這并不意味著將風險直接轉(zhuǎn)接給目標企業(yè)，對房地產(chǎn)企業(yè)而言是風險的事情，對別的企業(yè)則不一定是風險。因為每個企業(yè)的發(fā)展狀況不同，對風險的管理態(tài)度也不相同，對自身企業(yè)是風險的項目可能在別的企業(yè)那里就是一種良好的機遇。因此，房地產(chǎn)項目合作伙伴的選擇不僅需要考慮利益分配的方式同時還要考慮風險的承擔方式。
總之，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須重視過程中每個環(huán)節(jié)的管理，重視企業(yè)的制度化、程序化管理建設，客觀看待風險，對風險進行有效的管理，這樣才能減少或規(guī)避風險對項目造成的不利影響。
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