芻議物業(yè)管理收費(fèi)模式管理相關(guān)大學(xué)生畢業(yè)論文
物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng);物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家精心準(zhǔn)備的大學(xué)生管理畢業(yè)論文范文：芻議物業(yè)管理收費(fèi)模式。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀!
芻議物業(yè)管理收費(fèi)模式全文如下：
摘 要：筆者主要介紹了我國(guó)物業(yè)管理的兩種收費(fèi)模式包干制和酬金制;探討了這兩種收費(fèi)模式在實(shí)踐中存在的一系列問(wèn)題;并提出了完善物業(yè)管理收費(fèi)方式的對(duì)策建議。
關(guān)鍵詞：包干制;酬金制;對(duì)策。
一、物業(yè)管理兩種收費(fèi)模式。
2003 年 11 月，國(guó)家發(fā)改委和原建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中第九條規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。”
首次在政府法規(guī)中明確了包干制和酬金制為我國(guó)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的兩種基本模式。
二、兩種收費(fèi)模式優(yōu)缺點(diǎn)。
1. 包干制模式的優(yōu)點(diǎn)。
一是包干制收費(fèi)模式操作簡(jiǎn)單，業(yè)主省事。包干制收費(fèi)模式意味著業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理委托合同向管理企業(yè)交納固定費(fèi)用就可享受物業(yè)管理企業(yè)提供的各項(xiàng)服務(wù)，業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)不再對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的收支賬務(wù)進(jìn)行審核，只對(duì)本體公共設(shè)施維修基金的使用進(jìn)行審核，行使審批、監(jiān)督權(quán)，為業(yè)主節(jié)省了監(jiān)管成本。二是包干制強(qiáng)化了成本意識(shí)，有利于企業(yè)提高生存能力。在包干制下因物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平高低帶來(lái)的盈虧壓力由自身承擔(dān)，這就激勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)在不降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下，通過(guò)應(yīng)用先進(jìn)的技術(shù)和引進(jìn)科學(xué)的管理方法，降低成本，創(chuàng)造利潤(rùn)，從而促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)步和發(fā)展。三是包干制有利于提高員工素質(zhì)，促進(jìn)物業(yè)品牌發(fā)展。在包干制下因其所收物業(yè)管理費(fèi)的開(kāi)支尤其是人工成本不必經(jīng)過(guò)業(yè)主的審核。因此，當(dāng)物業(yè)企業(yè)通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部管理，降低其經(jīng)營(yíng)成本后，可以在較高的企業(yè)利潤(rùn)中分出一部分用來(lái)提高員工的待遇，留住和吸引更多的高素質(zhì)人才加盟物業(yè)企業(yè)，從而提高競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)物業(yè)公司樹(shù)立自己的品牌優(yōu)勢(shì)。
2. 包干制模式的缺點(diǎn)。
包干制最大的弊端是物業(yè)管理交易的不透明性，由于物業(yè)企業(yè)對(duì)收的物業(yè)管理費(fèi)用可以自行支配，所以業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管性和靈活性受到限制。這樣容易造成雙方的矛盾。
同時(shí)，這種收費(fèi)方式可能導(dǎo)致“獎(jiǎng)懶罰勤”的現(xiàn)象，促使物業(yè)企業(yè)采用不正當(dāng)手段壓縮費(fèi)用和成本，影響實(shí)際服務(wù)質(zhì)量。
3. 酬金制模式的優(yōu)點(diǎn)。
一是酬金制體現(xiàn)業(yè)主自主管理，有利于維護(hù)業(yè)主權(quán)益;二是酬金制財(cái)務(wù)透明，有利于企業(yè)與業(yè)主雙方建立信任;三是酬金制有利于物業(yè)企業(yè)規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
4. 酬金制模式的缺點(diǎn)。
酬金制雖然維護(hù)了業(yè)主在物業(yè)管理中的主體地位，但由于業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)受時(shí)間、精力和專業(yè)知識(shí)的制約，很難對(duì)管理成本進(jìn)行核準(zhǔn)和審定，從而可能會(huì)造成某些物業(yè)公司管理責(zé)任感缺失，采用各種方法增加管理成本去提高酬金的收入。
三、兩種收費(fèi)模式對(duì)比。
1. 兩種收費(fèi)模式各有利弊。
從上述分析可以看出，包干制模式操作簡(jiǎn)便易行，免除了業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)企業(yè)收支賬務(wù)進(jìn)行審核的難題。
為業(yè)主節(jié)省了監(jiān)管成本，還有利于防止個(gè)別業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人被收買而變成“維持會(huì)長(zhǎng)”，與物管企業(yè)共同侵害所有業(yè)主的權(quán)益。但是在這種模式下，物業(yè)企業(yè)會(huì)為了利潤(rùn)過(guò)多的追求多元化發(fā)展，在一定程度上制約著物業(yè)行業(yè)專業(yè)化的形成。而酬金制模式下，物業(yè)管理是完全市場(chǎng)化的運(yùn)行，業(yè)主與物業(yè)雙方因物業(yè)財(cái)務(wù)透明化減少了更多矛盾;同時(shí)，物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的降低有利于物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化水平的提高，但是酬金制模式對(duì)業(yè)主的要求較高。因此，就目前我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的階段來(lái)看，兩種收費(fèi)方式都有其存在的理由和必要性。
2. 兩種制度的適用范圍。
包干制模式適合于市場(chǎng)化程度較低的地區(qū)和品牌優(yōu)勢(shì)較為突出的物業(yè)管理企業(yè);酬金制模式適合于處在幼稚期的企業(yè)或者業(yè)主結(jié)構(gòu)合理的項(xiàng)目。
四、完善物業(yè)管理收費(fèi)模式的對(duì)策建議。
1. 完善與酬金制收費(fèi)相配套的稅收政策。
雖然目前國(guó)內(nèi)有的地方能夠根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用不同性質(zhì)區(qū)分稅收標(biāo)準(zhǔn)，但在實(shí)際操作過(guò)程中，大多數(shù)情況還是沒(méi)有對(duì)酬金制模式中的成本和酬金進(jìn)行有效區(qū)分，于是物業(yè)企業(yè)所收費(fèi)用全部按照收入上繳營(yíng)業(yè)稅，增加了物業(yè)管理成本。
2. 加強(qiáng)業(yè)主對(duì)酬金制模式的了解。
在實(shí)際操作中由于業(yè)主對(duì)酬金制沒(méi)有深入的理解和研究，從而不能準(zhǔn)確把握監(jiān)管深度，例如有的業(yè)主強(qiáng)調(diào)成本透明，甚至?xí)苯舆^(guò)問(wèn)每一個(gè)員工的實(shí)際收入。由于人事費(fèi)用支付存在滯后期，如果一味用預(yù)算逐一核對(duì)員工收入，必然存在差異，而業(yè)主過(guò)于深入地插手具體事項(xiàng)，必然導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)公司無(wú)法進(jìn)行正常的管理。
3. 建立靈活多樣的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。
在酬金制下，當(dāng)物業(yè)企業(yè)保證了管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，使管理費(fèi)出現(xiàn)結(jié)余的情況時(shí)，可以由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商制定獎(jiǎng)勵(lì)措施，具體可以結(jié)余提成、提高酬金率或在合同中約定等多種方式進(jìn)行，以鼓勵(lì)管理者為結(jié)余所做的有效勞動(dòng);同時(shí)，獎(jiǎng)勵(lì)管理者在管理服務(wù)活動(dòng)中不斷開(kāi)源節(jié)流，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主利益的雙贏。
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