居住小區(qū)物業(yè)服務(wù)制度及市場失靈研究論文
居住小區(qū)物業(yè)服務(wù)制度及市場失靈研究論文
根據(jù)建設(shè)部2007年164號令《建設(shè)部關(guān)于修改〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》的相關(guān)內(nèi)容，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。”以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家精心準備的：居住小區(qū)物業(yè)服務(wù)制度及市場失靈研究相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀!
居住小區(qū)物業(yè)服務(wù)制度及市場失靈研究全文如下：
摘 要：本文分析了物業(yè)服務(wù)市場發(fā)展演變和發(fā)展過程中的特征，在此基礎(chǔ)上，分析了目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)中存在的市場和制度失靈的根源，提出了抑制失靈的相應(yīng)制度設(shè)計。本文認為失靈的根本原因在于：信息不對稱;外部效應(yīng)及公共物品;權(quán)利義務(wù)不對等;物業(yè)服務(wù)準公共性而無強制性;業(yè)主承擔(dān)更新改造費用的困難性;居住小區(qū)社會屬性明顯且服務(wù)管理復(fù)雜性等。并提出了抑制失靈的制度設(shè)計要點和相應(yīng)的實現(xiàn)途徑，根本目的是要建立滿足最低限度可持續(xù)性的和諧小區(qū)。
關(guān)鍵詞：居住小區(qū);物業(yè)服務(wù);制度失靈;市場失靈;制度設(shè)計。
1 引言。
在我國物業(yè)服務(wù)市場發(fā)展過程中，存在著很多問題和弊端，由此引發(fā)了大量物業(yè)糾紛和爭端，存在著市場失靈和制度失靈。為此，筆者對天津市60多個普通居住小區(qū)進行了問卷調(diào)查[1]，共收到有效問卷調(diào)查表700余份，為了對比分析，還對云南省和青海省進行了問卷調(diào)查，共收到有效問卷調(diào)查表400余份。經(jīng)過統(tǒng)計分析可知，在物業(yè)服務(wù)方面各省市都面臨相似的問題。數(shù)據(jù)表明大多數(shù)業(yè)主愿意繳納物業(yè)服務(wù)費，但是仍有約31%以上的業(yè)主拒絕繳納。此外，筆者對全國范圍內(nèi)物業(yè)糾紛案例的研究表明，物業(yè)糾紛主要集中在普通商品房，比例高達80%，未解決或未妥善解決的糾紛案例高達65%以上;個案涉及業(yè)主數(shù)量在50人以上的比例高達65%以上;發(fā)生的糾紛中情節(jié)嚴重或者非常嚴重甚至情節(jié)惡劣的比例高達50%以上。因此，一旦發(fā)生物業(yè)糾紛，涉及的人數(shù)多，范圍廣，會引發(fā)一系列社會問題，是值得高度重視的。
因此，避免或者減少物業(yè)糾紛的發(fā)生迫在眉睫，各地政府迫切希望解決這些問題，也采取了許多相應(yīng)的措施加以解決。政府花大力氣對老舊小區(qū)進行改造，但是由于物業(yè)管理服務(wù)市場化本身痼疾，此類一次性的、短暫的老舊小區(qū)物業(yè)改造，只能治標不能治本。為此，本文通過分析物業(yè)服務(wù)中存在的制度和市場失靈，以期找到造成物業(yè)糾紛等諸多問題的根本原因，并在此基礎(chǔ)上，探索出一種新型的物業(yè)服務(wù)制度。比如，對于業(yè)主區(qū)分所有權(quán)部分按照市場原則由業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費;業(yè)主共有權(quán)部分的物業(yè)服務(wù)視為準公共產(chǎn)品[2]，由政府公開招標，物業(yè)服務(wù)公司投標，政府買單，中標物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主監(jiān)督等。通過這種新的物業(yè)服務(wù)制度，以期消除物業(yè)服務(wù)制度和市場失靈的弊端，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和居民小區(qū)的和諧建設(shè)。
2 居住小區(qū)物業(yè)服務(wù)的特征分析。
2.1 物業(yè)服務(wù)是社會變革的產(chǎn)物。
改革開放以來，社會變革對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生了巨大的沖擊。計劃經(jīng)濟條件下，政府管理企業(yè)，企業(yè)為員工提供工作和福利性住房，并連帶性地負責(zé)物業(yè)管理，社會關(guān)系單一。而且，政府行政主管部門負責(zé)公管房的維護、維修和管理，企業(yè)負責(zé)職工福利性住房的維護、維修和管理。該模式下基本不存在物業(yè)管理方面的問題。
政企分開后，以上模式消失，員工自助購房，物業(yè)小區(qū)把不同單位不同行業(yè)的個體聚集在一起，構(gòu)成社會性居住小區(qū)。城市管理模式及重心發(fā)生了改變，從政府到單位再到個體，以單位為重心;轉(zhuǎn)變?yōu)檎缴鐓^(qū)再到個體，以小區(qū)為重心，小區(qū)理應(yīng)成為城市管理的重心，居住小區(qū)具有明顯的社會屬性，服務(wù)管理趨于復(fù)雜化，應(yīng)當更多地從社會管理的視角看待物業(yè)服務(wù)。
2.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、客戶關(guān)系復(fù)雜。
關(guān)于企業(yè)與客戶的關(guān)系，本文分為三種：企業(yè)與客戶一對一的關(guān)系;企業(yè)與客戶一對多的關(guān)系，客戶之間沒有關(guān)聯(lián);企業(yè)與客戶一對多的關(guān)系，客戶之間有關(guān)聯(lián)性。如表1所示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系屬于第三種關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對多個業(yè)主，業(yè)主之間通過諸如土地、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等共有產(chǎn)權(quán)紐帶建立關(guān)系，單個業(yè)主違約，如不繳納物業(yè)服務(wù)費并不影響其享受物業(yè)服務(wù)，因而可能會導(dǎo)致較為嚴重的投機行為;當一定數(shù)量的業(yè)主違約時，例如當物業(yè)服務(wù)費[3]收繳率較低時，可能導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)崩潰，這也是導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)及市場失靈的主要原因之一。
2.3 其他物業(yè)服務(wù)特征。
除了以上兩種特征外，物業(yè)服務(wù)和管理行業(yè)還有很多其他的特征，歸結(jié)起來，有以下幾方面：
(1)權(quán)利義務(wù)不對等。在具體的法律條文中，對業(yè)主的法律責(zé)任規(guī)定少，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)法律責(zé)任規(guī)定多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)權(quán)限受到更多的限制;
(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)具有公共性，無強制性。在物業(yè)小區(qū)內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違禁行為只有協(xié)調(diào)、批評教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失等權(quán)利，沒有強制權(quán)，很多問題根本就無法解決;
(3)共有產(chǎn)權(quán)部分的不可分割性。
(4)業(yè)委會人員的非專業(yè)性。委員不懂物業(yè)管理，難以履行業(yè)委會的相關(guān)職責(zé);
(5)物業(yè)服務(wù)多樣性。物業(yè)服務(wù)涵蓋面廣，甚至包括很多社會性質(zhì)的服務(wù);
(6)物業(yè)服務(wù)企業(yè)以完全的市場機制為具有社會屬性的居住小區(qū)提供準公共服務(wù)，心有余而力不足。
(7)居住小區(qū)已經(jīng)成為城市最大的組成部分，其小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施在城市基礎(chǔ)設(shè)施中占有重要的地位，未來的更新改造業(yè)主難以完全承擔(dān)，理應(yīng)納入市政基礎(chǔ)設(shè)施的一部分。
(8)政府指導(dǎo)定價屬性。這種定價模式難以及時反映不同物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資源消耗水平和利潤水平，進而影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投入。
3 物業(yè)服務(wù)市場失靈與系統(tǒng)失靈機理。
3.1 物業(yè)服務(wù)市場失靈。
基于物業(yè)服務(wù)的特征，造成物業(yè)服務(wù)市場失靈的具體原因如下：
(1)信息不對稱。
?、俅蟛糠謽I(yè)主對收費明細并不十分清楚，很多物業(yè)公司也未及時按要求公布相關(guān)信息;即使采用了許多現(xiàn)代化的信息技術(shù)，由于行業(yè)特征，仍然可能存在信息理解的不對稱性[4]。
?、谖飿I(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主對提供的服務(wù)在范圍和質(zhì)量水平及實施效果的評價上存在不對稱，且難以達成共識。
(2)外部效應(yīng)及公共物品。
?、傥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)具有一定的準公共性質(zhì)。由于物業(yè)服務(wù)的這種特征，使部分業(yè)主在不繳納物業(yè)費的情況下不會影響其享受相應(yīng)的服務(wù)，但是當相當部分的業(yè)主不繳納物業(yè)費時，則會導(dǎo)致更多的業(yè)主不再繳納物業(yè)費，進而影響物業(yè)服務(wù)的進一步提供，形成惡性循環(huán)。
②物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)是：繳納物業(yè)服務(wù)費—物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)—再繳納物業(yè)服務(wù)費—物業(yè)服務(wù)企業(yè)再提供物業(yè)服務(wù)，以服務(wù)費換服務(wù)的良性循環(huán)。但由于多方面的原因[5]，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其提供的服務(wù)不滿，遂以拒繳物業(yè)服務(wù)費的形式體現(xiàn)出來，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)費收繳困難或者收繳率低，引發(fā)物業(yè)服務(wù)企業(yè)減少物業(yè)服務(wù)的范圍，或者降低物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，進而引發(fā)業(yè)主更深層次的不滿，直接后果是物業(yè)服務(wù)費的收繳更加困難，形成惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)市場失靈[6]。
?、畚飿I(yè)公司的投入得不到應(yīng)有的回報，影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資源配置[7]。一方面，由于政府指導(dǎo)定價[8]，往往不能及時反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各種消耗，滿足其預(yù)期利潤。另一方面，由于物業(yè)糾紛頻發(fā)，徹底解決困難，物業(yè)服務(wù)費收繳困難，也影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中的資源配置，也可能導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)市場失靈。
3.2 物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)失靈。
(1)權(quán)利義務(wù)不對等引發(fā)的系統(tǒng)失靈。
在物業(yè)法律法規(guī)中，對物業(yè)企業(yè)的法律責(zé)任規(guī)定多，而對業(yè)主的規(guī)定少。在業(yè)主權(quán)益保護方面，對業(yè)主權(quán)利規(guī)定得較為詳細明確，而對業(yè)主違反義務(wù)承擔(dān)責(zé)任的規(guī)定不十分明確及具體，對違反義務(wù)的業(yè)主也沒有強制性措施。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間存在著明顯的權(quán)利義務(wù)不對等現(xiàn)象，最后可能表現(xiàn)為系統(tǒng)失靈。
(2)物業(yè)服務(wù)準公共性而無強制性引發(fā)的市場失靈。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)具有準公共服務(wù)的屬性，其與業(yè)主之間是平等的民事合同關(guān)系，沒有強制性權(quán)利。在物業(yè)小區(qū)內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違禁行為只有協(xié)調(diào)、批評教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失等權(quán)利，很多問題根本就無法解決，社區(qū)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益無法得到維護與保障。
(3)物業(yè)費的不可轉(zhuǎn)嫁性會引發(fā)系統(tǒng)失靈。
物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主征收的物業(yè)服務(wù)費，居住型業(yè)主不能像企業(yè)業(yè)主那樣把物業(yè)服務(wù)費分攤到產(chǎn)品或者服務(wù)中去，只能作為家庭的支出部分。因此，一些低收入家庭確實無力繳納物業(yè)服務(wù)費的行為可能會導(dǎo)致更多的業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費。
(4)業(yè)主承擔(dān)更新改造費用的困難性。
居住小區(qū)是城市最大的組成部分，小區(qū)內(nèi)的維護、維修費用數(shù)額巨大，業(yè)主難以承擔(dān)且不愿承擔(dān)，居住小區(qū)內(nèi)一旦出現(xiàn)類似供水、供電、供熱、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施更新改造的問題，業(yè)主所繳納的大修基金可能不足，而再收繳可能會遇到十分棘手的困難，業(yè)主也可能根本就負擔(dān)不起，最終可能導(dǎo)致由政府買單。此外，還有諸多類似的深層次問題尚未暴露，一旦顯現(xiàn)出來有可能導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)的系統(tǒng)失靈。
(5)居住小區(qū)社會屬性明顯且服務(wù)管理復(fù)雜。
小區(qū)是城市管理的重心，居住小區(qū)明顯具有社會屬性，服務(wù)管理趨于復(fù)雜化。因此，應(yīng)當更多地從社會管理的視角看待物業(yè)服務(wù)。目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)著超過自身義務(wù)的某些社會管理職責(zé)，責(zé)任重、難度大，而權(quán)利有限，是一種物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)本身存在的弊端，有可能會引發(fā)系統(tǒng)失靈。
(6)業(yè)委會人員不專業(yè)引發(fā)的系統(tǒng)失靈。
作為物業(yè)服務(wù)體系中重要的組成部分，一些小區(qū)的業(yè)主委員會卻形同虛設(shè)，業(yè)委會人員非專職，且不專業(yè)，不能正常履職盡責(zé)，有可能會引發(fā)系統(tǒng)失靈。
此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以完全的市場機制為具有社會屬性的居住小區(qū)提供準公共服務(wù)，心有余而力不足;共有產(chǎn)權(quán)部分的不可分割性;居住小區(qū)過于龐大等都有可能會引發(fā)系統(tǒng)失靈。
4 解決市場及制度失靈的制度設(shè)計與政策。
4.1 解決物業(yè)市場及系統(tǒng)失靈的制度設(shè)計。
4.1.1 制度設(shè)計思路。
物業(yè)服務(wù)制度設(shè)計遵循業(yè)主區(qū)分所有權(quán)部分物業(yè)服務(wù)市場化原則與業(yè)主共有權(quán)部分[9]
物業(yè)服務(wù)的公共品免費提供相結(jié)合的原則。即對于業(yè)主區(qū)分所有權(quán)部分由業(yè)主按照市場原則支付物業(yè)服務(wù)費;將業(yè)主共有權(quán)部分的物業(yè)服務(wù)視為準公共產(chǎn)品，由政府公開招標，物業(yè)服務(wù)公司投標，政府買單，中標服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主監(jiān)督。其目標是保證普通物業(yè)小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的正常運行和居民最低的可持續(xù)居住條件。
4.1.2 制度設(shè)計。
(1)本制度僅針對社會性普通物業(yè)小區(qū)、經(jīng)濟適用房物業(yè)小區(qū)、廉租房物業(yè)小區(qū)等。暫不包括高檔物業(yè)小區(qū)、商業(yè)物業(yè)等;
(2)本制度僅針對業(yè)主共有權(quán)部分，即供水、供電、供熱、供氣、道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施，即業(yè)主共有權(quán)部分的物業(yè)服務(wù)，由政府公開招標，物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標，中標后提供此部分的物業(yè)服務(wù)，政府買單，業(yè)主監(jiān)督;
(3)鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)依托服務(wù)的小區(qū)，拓展服務(wù)的領(lǐng)域，例如居家養(yǎng)老服務(wù)，居家醫(yī)療服務(wù)，家庭資產(chǎn)咨詢服務(wù)以及其他形式的家庭服務(wù)等，以增加物業(yè)服務(wù)的自我造血功能;
(4)改革居民小區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)模式，居住小區(qū)供水、供電、供熱、供氣部門的運行模式，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施管理模式。其思路是對此部分基礎(chǔ)設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)商投資建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營管理部門向業(yè)主提供服務(wù)產(chǎn)品收取服務(wù)費，理應(yīng)負責(zé)向業(yè)主提供服務(wù)的設(shè)施及設(shè)備的維修、維護、改造的費用，開發(fā)商應(yīng)向基礎(chǔ)設(shè)施部門移交相應(yīng)的責(zé)任，而不是業(yè)主們，從而消除未來可能導(dǎo)致的系統(tǒng)失靈。
(5)有條件的小區(qū)可以實行業(yè)主委員會職業(yè)代理人制，業(yè)主委員注冊法人制，政府社區(qū)服務(wù)進小區(qū)等，從根本上改變重服務(wù)輕社會管理的弊端;
(6)加強小區(qū)管理的信息化和智能化，從根本上改變信息不對稱帶來的問題。
4.2 制度的實現(xiàn)途徑關(guān)鍵。
途徑一：將普通物業(yè)居住小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施部分納入市政設(shè)施，由政府統(tǒng)一安排維護、維修，業(yè)主不再承擔(dān)此部分的維護、維修責(zé)任。
途徑二：針對普通物業(yè)居住小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施部分的物業(yè)服務(wù)，由政府公開招標，物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標，中標后提供此部分的物業(yè)服務(wù)，政府買單，業(yè)主監(jiān)督。
途徑三：房地產(chǎn)開發(fā)商直接向小區(qū)供水、供電、供熱、供氣的運行部門或者市政部門移交相應(yīng)的責(zé)任，業(yè)主不再負有相應(yīng)的責(zé)任。
從目前的實踐來看，許多諸如北京、天津、上海、廣州等的大城市投入重資對城市老舊小區(qū)免費實施改造，而且對老舊小區(qū)實施改造的城市、投資、范圍、力度逐年增長，并已成為某種趨勢。這也可以從某個側(cè)面反映上述制度設(shè)計思路的可能性和可行性。
5 結(jié)論。
本文在分析物業(yè)服務(wù)市場發(fā)展演變和發(fā)展過程中的特征的基礎(chǔ)上，分析了目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)中存在的市場和制度失靈的根源，提出了抑制失靈的相應(yīng)制度設(shè)計。本文認為失靈根本原因在于：信息不對稱;外部效應(yīng)及公共物品;權(quán)利義務(wù)不對等;物業(yè)服務(wù)準公共性而無強制性;業(yè)主承擔(dān)更新改造費用的困難性;居住小區(qū)社會屬性明顯且服務(wù)管理復(fù)雜性;業(yè)委會人員不專業(yè)等。并提出了抑制失靈的制度設(shè)計要點和相應(yīng)實現(xiàn)的途徑，其根本目的是要建立最低限度的可持續(xù)的和諧的小區(qū)。
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