當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策問題分析論文匯總
現(xiàn)今，房地產(chǎn)的價格越來越高，房地產(chǎn)的調(diào)控政策問題有待解決。 以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家精心準(zhǔn)備的當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策問題分析相關(guān)論文，歡迎閱讀!
當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策問題分析論文篇1
摘 要： 隨著近年來我國經(jīng)濟的高速發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，房地產(chǎn)業(yè)有了較快發(fā)展，但與此相關(guān)的房地產(chǎn)市場秩序混亂和房價持續(xù)非理性上漲成為制約我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的最大問題。在這樣的背景下，國務(wù)院及其相關(guān)職能部門出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。本文淺要分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策存在的問題。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)政策 宏觀調(diào)控 政策問題
一、調(diào)控政策主體不明確
1998年，我國政府機構(gòu)進行改革，明確規(guī)定，與計劃、財政、金融三大調(diào)控方式有關(guān)的原國家計委(現(xiàn)稱為“國家發(fā)展和改革委員會”)、原國家經(jīng)貿(mào)委員會(現(xiàn)與原對外經(jīng)貿(mào)部合并，稱“商務(wù)部”)、財政部、中國人民銀行四個部門為宏觀調(diào)控部門。以上四個部門是否就擁有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控權(quán)是法律明確規(guī)定的，其它相關(guān)部門是否也擁有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控權(quán)，法律沒有做進一步明確規(guī)定。2003年，國務(wù)院提出土地是宏觀調(diào)控的手段，由此國土資源部也成為宏觀調(diào)控的部門之一。房地產(chǎn)調(diào)控權(quán)的配置是在法律的框架下形成的。從權(quán)力來源的角度看，在法律中明確規(guī)定哪些國家機關(guān)享有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控權(quán)。
目前，我國宏觀調(diào)控政策主要包括財政、金融及產(chǎn)業(yè)政策幾大類，分別出臺與十幾個不同政策制定機關(guān)，中央宏觀調(diào)控主體過于分散。如作為金融領(lǐng)域管理機關(guān)的人民銀行則偏重于防范金融風(fēng)險，出臺的政策往往旨在防止房價過高出現(xiàn)泡沫或防止房價過度下跌而影響國內(nèi)金融秩序。而建設(shè)部門作為房地產(chǎn)業(yè)的主管部門，則希望房地產(chǎn)業(yè)能保持一個高速發(fā)展水平。由于部門立場差別，宏觀調(diào)控政策存在相互消弱的弊端，很難形成調(diào)控的合理，影響調(diào)控效果。再者，房地產(chǎn)調(diào)控權(quán)主體過多，控權(quán)力就過于分散，當(dāng)發(fā)生情況，需要擔(dān)當(dāng)責(zé)任時，有可能發(fā)生各個部門相互推矮或者無人承擔(dān)責(zé)任的現(xiàn)象，最后產(chǎn)生了看不見的手打敗了多只看得見的手的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。
二、調(diào)控政策不夠全面
宏觀調(diào)控政策準(zhǔn)確性主要可以分為三個方面：一是政策內(nèi)容的正確，二是政策范圍的合理，三是政策手段的協(xié)調(diào)性。但是目前我國的宏觀調(diào)控政策卻出現(xiàn)以下幾個問題：
(一)政策內(nèi)容的不準(zhǔn)確
宏觀調(diào)控是市場失靈或缺陷時，政府運用經(jīng)濟等相關(guān)政策的一種干預(yù)手段，是對不能發(fā)揮正常作用的市場機制的及時有效的補充，以有助于市場正常運行。宏觀調(diào)控在任何時候都不能也不應(yīng)該替代市場機制，也不能干涉企業(yè)的自主經(jīng)營和管理。宏觀調(diào)控應(yīng)該是間接的，具有指導(dǎo)意義的，不能直接指揮市場主體的經(jīng)營活動，干預(yù)經(jīng)濟自由。
(二)政策范圍的不合理
宏觀調(diào)控的范圍是一個實證性的問題，每一次宏觀經(jīng)濟波動的影響因素在每個時期都不是相同的，因此，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策范圍也是在不同時期是有所不同的。從1998年至今的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策過程中，溫和調(diào)控期和嚴(yán)厲調(diào)控期兩個階段的調(diào)控目標(biāo)都是抑制房價上漲。但是在該階段政策實施之后，其效果并不明顯。調(diào)控政策脫離了市場，政策范圍劃定不合理是政策失效的一個重要原因。目前，房地產(chǎn)市場供需失衡是導(dǎo)致我國房價持續(xù)上漲的主要原因。因此，房價問題的解決應(yīng)該以“實現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)的相對平衡”為切入點，在著力增加住房供給數(shù)量、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)的同時也要注重加強對投資、投機需求的抑制。
(三)調(diào)控手段相對單一
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段主要可以分為三種：經(jīng)濟手段、行政手段和法律手段。這三種調(diào)控手段的內(nèi)容和方式不同，針對的對象和任務(wù)也有所不同，如經(jīng)濟手段，通過調(diào)整市場主體的利益關(guān)系來影響經(jīng)濟行為的一種宏觀管理手段。主要是通過貨幣、財政稅收、土地等經(jīng)濟機制來引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟的良好運轉(zhuǎn)，實現(xiàn)房地產(chǎn)總供需的動態(tài)平衡。它主要是利用經(jīng)濟杠桿來調(diào)節(jié)市場主體間的利益分配。行政手段，具有強烈的政府意志，是政府采取帶著強制性的行政命令、指示、規(guī)定等措施，來調(diào)節(jié)和管理國家經(jīng)濟的手段。法律手段是通過規(guī)范生產(chǎn)經(jīng)營的宏觀調(diào)控，不論是制定國家計劃，還是產(chǎn)業(yè)政策，或者實施行政干預(yù)，都必須有法律依據(jù)。
這些手段在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中要根據(jù)房地產(chǎn)市場的不同階段、對象、以及范圍的具體情況有針對性的運用，這樣才可以起到積極、及時、有效的效果。一般來講，宏觀調(diào)控是以經(jīng)濟手段為主，法律手段為保障、行政手段為輔。但是由于房地產(chǎn)市場與一般市場的特殊性，涉及的土地資源屬于國家所有，不能完全通過市場調(diào)節(jié)，需要政府的供給，因此房地產(chǎn)市場的調(diào)控就趨于復(fù)雜化，用單一的政策和手段可能出現(xiàn)相互沖突和消弱調(diào)控效果。
三、調(diào)控政策程序不完善
權(quán)力都有無限擴張的本性，除非遇到不可逾越的障礙，否則不會停止。行政權(quán)力擴張定律認為，在行政機關(guān)任職的每一個人都必須擁有相應(yīng)的權(quán)力才能完成所承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，而他們所掌握的權(quán)力都有無限護張的可能性。房地產(chǎn)調(diào)控也符合這個定律。程序的本質(zhì)就是要限制權(quán)力的濫用和肆意行駛，通過承認或規(guī)定相對方充分的程序性權(quán)力，將政府權(quán)力的行駛置于相對方的監(jiān)控之下，這表示掌握權(quán)力的人在擁有實體權(quán)利的同時必須承擔(dān)相應(yīng)的程序義務(wù)，讓權(quán)利的形式達到“最大的理性”。由于我國改革開放之前長期處在計劃經(jīng)濟體制之下，關(guān)于規(guī)范政府調(diào)控市場行為的法律體系還處于缺失狀態(tài)，因此政府在運用宏觀調(diào)控手段對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控時缺乏統(tǒng)一的程序性規(guī)則和制度。
我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是以“規(guī)定”、“通知”、“意見”、“辦法”等規(guī)范性文件形式出臺，其政策有濃重的行政色彩，效力層級較低。這些規(guī)范性文件沒有相關(guān)權(quán)力義務(wù)及法律責(zé)任的規(guī)定，缺少了強制力、權(quán)威性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，且難以操作和執(zhí)行。因此，需要建立一個嚴(yán)謹?shù)恼{(diào)控程序，規(guī)范調(diào)控權(quán)主體的行為，增加其責(zé)任和義務(wù)，保障被調(diào)控者的利益，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展向健康、有序的方向前進。
當(dāng)前房地產(chǎn)問題論文篇2
《房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展問題和對策》
摘要：隨著我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，我國房價也出現(xiàn)“新常態(tài)”的發(fā)展態(tài)勢。本文針對新常態(tài)環(huán)境下近一年的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，指出新常態(tài)背景下房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展存在的供需不平衡、房價級差大、投資增速較快、金融風(fēng)險增加、風(fēng)險管理體系不完善、節(jié)能減排不到位而造成的環(huán)境污染等問題，提出了房地產(chǎn)業(yè)要想平穩(wěn)健康發(fā)展，應(yīng)堅持優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)、堅持國家的宏觀調(diào)控、縮小各地區(qū)間的房價差距、采取投資風(fēng)險的防范策略、限制污染和保護環(huán)境等建議和對策。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè);新常態(tài);經(jīng)濟發(fā)展;對策
一.引言
新常態(tài)是“習(xí)式熱詞”的其中之一;“新”就是“有異于舊質(zhì)”，“常態(tài)”就是固有的狀態(tài);這是一種趨勢性、不可逆的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，意味著中國經(jīng)濟已進入一個與過去三十多年高速增長期不同的新階段[1]。新習(xí)近平總書記在2014年5月考察河南的行程中第一次提及“新常態(tài)”，他指出：“中國發(fā)展仍處于重要戰(zhàn)略機遇期，我們要增強信心，從當(dāng)前中國經(jīng)濟發(fā)展的階段性特征出發(fā)，適應(yīng)新常態(tài)，保持戰(zhàn)略上的平常心態(tài)[2-3]”。對于房地產(chǎn)業(yè)，步入新常態(tài)的宏觀大環(huán)境是其必然趨勢，在新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)需要面臨哪些經(jīng)濟問題以及相關(guān)問題有何解決對策就是本文要研究的重點。
二.新常態(tài)下近一年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀
中國指數(shù)研究院2016年發(fā)布了《2015年中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報》，情報中顯示2015年樓市總體成交量比2014年上漲20.56%。由于國家政策的放寬，樓市已經(jīng)整體平穩(wěn)和回暖，熱點城市的人口對住房和投資需求旺盛，并且大量的富人聚集，使得購買力更強。一線城市的樓市總成交量相比2014年上漲34%;二線城市的樓市總成交量相比2014年上漲17%;三線城市的樓市總成交量相比2014年上漲22%。一、二、三線城市的樓市總成交量均整體上漲，我國房價渡過冰封期，明顯平穩(wěn)回暖。根據(jù)CREI的數(shù)據(jù)顯示，2015年12月份監(jiān)測的主要城市累計成交面積持續(xù)上漲;環(huán)比上漲了9.3個百分點，同比上漲了8.63個百分點，全年累計總成交量和去年相比，同比增長了20.56個百分點。
從環(huán)比來看，全國有29個城市的房價均上漲;從同比看，全國有26個城市的房價均上漲。二線城市房價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降，但影響不大。如烏魯木齊在房管局數(shù)據(jù)中，房價同比下跌16%，主要由于中心房價較高的地段樓市成交量下降，而遠郊房價較低的地段樓市成交量上升所致。三線房價較低的城市出現(xiàn)下降，未來樓市壓力增加。我國很多三線城市，房價本身較全國房價偏低，人群的購買力相對較弱，價格下跌使樓市和投資者的壓力增大，這些城市的發(fā)展?jié)摿O其缺乏，未來市場發(fā)展壓力巨大。在過去的幾年里，對于房地產(chǎn)投資過熱等問題，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)采取各項行政手段如限購、限價、限貸來干預(yù)房地產(chǎn)過熱的情況，但均未取得顯著效果。直到2015年以來全國大部分地區(qū)房價趨于平穩(wěn)，政府的政策才漸漸放寬。
三.新常態(tài)下我國房地產(chǎn)存在的問題
(一)供需不平衡
從住房的等級來看，中低價位的住房供不應(yīng)求，中高檔住宅整體價格較高，使購房者望而卻步。從住宅和非住宅的比例來看，個別地段商品房的空置率較高，其中寫字樓和中高檔住宅占整體的8%，而我國正常范圍在1%-5%之間，超出了我國應(yīng)有的平衡點。從我國的購房需求看，大部分人群收入水平低，經(jīng)濟能力不夠，因此購房能力有限，我國現(xiàn)階段最需要的是經(jīng)濟適用房和中低價位的中小戶型適用房，但市場目前還是中高檔商品住宅占比重大。雖然人均收入水平逐漸提高，但是貧富差距也相差懸殊，使得大多數(shù)低收入消費者在房價被投資者抬高的時候買不起房，譬如北京、上海等一線城市也出現(xiàn)經(jīng)濟適用房和低檔房供不應(yīng)求，而高檔商品房則空置的現(xiàn)象。
(二)房價級差較大，投資增速較快
2015年以來，我國一線城市如北京、上海、廣州房價的平均漲幅大于15%;二線城市比如大連、重慶房價平均降幅超過8%，而天津房價的平均上漲2%，房價上漲緩慢;汕頭、貴州和長春等三線城市房價均呈下降狀態(tài)。城市間房價漲跌差別過大，熱點城市的房價由于炒房者的炒作一直居高不下，而二三線城市的房價隨國家整體的下降而下降，甚至比國家的平均值下降的還厲害，缺乏發(fā)展的空間。2015年我國對房地產(chǎn)業(yè)的政策放寬，在這期間房地產(chǎn)業(yè)完成額的年增長率逐漸升高，使投資增速有所遲緩，但是效果并不顯著。同時，增速過快也會導(dǎo)致連鎖反應(yīng)：土地需求量增加、土地價格增加和配套設(shè)施的增加。
(三)房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險增加，管理風(fēng)險的體系不完善
根據(jù)筆者對遼寧省內(nèi)部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注和調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其中大部分企業(yè)普遍缺乏對市場走向的分析預(yù)測能力的對實際風(fēng)險的規(guī)避和精細化的管理，對房地產(chǎn)業(yè)固有的經(jīng)營性風(fēng)險、財務(wù)性風(fēng)險、周期性風(fēng)險、市場性風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、利率性風(fēng)險和政策性風(fēng)險等風(fēng)險的應(yīng)對能力明顯缺乏。中小型房地產(chǎn)企業(yè)缺乏管理經(jīng)驗，忽視了對人才和能力的培養(yǎng)以及缺乏科學(xué)技術(shù)的投入，缺少新常態(tài)環(huán)境下對風(fēng)險程序和風(fēng)險概率的度量，并且面臨實際風(fēng)險時也缺少對風(fēng)險進行防范和處理的切實有效的方法。
(四)節(jié)能減排不到位，環(huán)境問題突出
我國在全球能源生產(chǎn)國和消費國中位列第二。能源供應(yīng)持續(xù)增長，推動了經(jīng)濟的快速發(fā)展，各項建設(shè)均取得了舉世矚目的成就，但也為此付出了巨大的資源和環(huán)境代價。2015年，我國政府更加專注環(huán)境問題，完善了與環(huán)境相關(guān)的法律法規(guī)并且嚴(yán)格執(zhí)法，環(huán)境的改善我們有目共睹。但是，目前我國環(huán)境問題依舊很棘手，這與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不合理、增長方式粗放直接相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)是高能耗的產(chǎn)業(yè)，隨著它的迅速發(fā)展，導(dǎo)致我國環(huán)境問題日趨嚴(yán)重。房地產(chǎn)業(yè)仍然存在著高污染、高排放、高能耗、低效益等問題[4]。
四.新常態(tài)下促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的對策
(一)對房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)進行切實有效的優(yōu)化，保證供需的基本平衡
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)頗具規(guī)模，新建房屋數(shù)量往往供過于求，由于投資過熱，房價依舊上漲?，F(xiàn)階段急需買房的群體大部分是中低收入人群，高檔房屋主要是為房地產(chǎn)的投資者和炒房客做準(zhǔn)備的，而中低檔房屋在房地產(chǎn)業(yè)中占得比重遠遠低于高檔住宅的比重，于是出現(xiàn)一個奇怪卻又普遍的現(xiàn)象，中低收入的人群買不起房而投資者擁有很多套房產(chǎn)。這正體現(xiàn)了我國房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)配置的不合理，必須采取有效的優(yōu)化措施，保證總供給結(jié)構(gòu)和總需求結(jié)構(gòu)的基本平衡。
(二)堅持國家的宏觀調(diào)控，縮小各地區(qū)房價差距
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是國家以經(jīng)濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)市場進行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總供給和總需求的基本平衡、供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的整體優(yōu)化的管理活動[5]。在堅持國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控時，也要積極履行控制房價和調(diào)節(jié)房價的職能。尊重現(xiàn)階段我國房價的發(fā)展趨勢，用科學(xué)的方法調(diào)整各地區(qū)之間的房價，熨平房地產(chǎn)周期大的波動，最好的做法是完善房地產(chǎn)開發(fā)、投資和銷售等市場監(jiān)管體系，加強對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管，合理調(diào)整各地區(qū)之間的房價，對熱點城市和城市中心地段過高的房價實行打壓，適當(dāng)提升三線城市和城市郊區(qū)地段過低的房價，縮小房價間的差距，保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。
(三)在新常態(tài)的市場環(huán)境下，采取房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范策略
房地產(chǎn)企業(yè)可以將投資分散到不同的區(qū)域，以避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營帶來的影響，從而降低風(fēng)險?；蛘叽_定一個合理的時間間隔將房地產(chǎn)買賣分開也可以避免市場變化帶來的損失。也可以投資種類分散，各類房地產(chǎn)的投資風(fēng)險大小不一，收益也不盡相同，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風(fēng)險。對于房地產(chǎn)投資者來說，購買保險是極其重要的，它是遷移或減少風(fēng)險的路徑之一。還可以采用聯(lián)合策略讓很多房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)團結(jié)起來，共同投資房地產(chǎn)項目，利益和風(fēng)險共享共擔(dān)，最大程度上發(fā)揮各自的優(yōu)勢，減輕獨自經(jīng)營所要承擔(dān)的風(fēng)險。
(四)限制房地產(chǎn)業(yè)對自然環(huán)境的污染，增加對環(huán)境保護的措施
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，其對自然環(huán)境造成了不可逆轉(zhuǎn)的傷害。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)用于建筑生產(chǎn)的能源消耗占我國總能源消耗的三分之一有余，不僅如此，能源浪費、耕地銳減和綠化消失等問題依舊沒有太大的改善。因此要改善環(huán)境問題，不僅需要國家的政策調(diào)控，更需要房地產(chǎn)企業(yè)采取更多措施來降低能耗減少排放。我國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)發(fā)展的必然方向是發(fā)展綠色建筑，既能推動國民經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展，也能降低能耗減少對自然環(huán)境的破壞，營造出一個和諧健康綠色的房地產(chǎn)企業(yè)。我國綠色建筑材料行業(yè)蘊含著巨大的待開發(fā)的潛在市場，政府需要積極發(fā)掘，投入大量的科學(xué)技術(shù)，加大宣傳力度以吸納人才，積極推動綠色建材的完善和發(fā)展，填補科技上的空白，才能使其經(jīng)濟效益取得最大化。
五.結(jié)語
房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展關(guān)乎我國經(jīng)濟發(fā)展、國計民生，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)與時俱進，順應(yīng)我國新常態(tài)的發(fā)展趨勢，大力促進我國經(jīng)濟平穩(wěn)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。在新常態(tài)的宏觀環(huán)境下，我國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的發(fā)展密不可分，應(yīng)堅持國家的宏觀調(diào)控，積極穩(wěn)定國內(nèi)市場，努力開拓國際市場;優(yōu)化我國房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，保證供需的基本平衡;并且要制定切實可行的投資決策和經(jīng)營戰(zhàn)略，完善風(fēng)險管理體系，讓房地產(chǎn)業(yè)面臨的風(fēng)險降到最低;同時要嚴(yán)厲限制污染、改善環(huán)境，不能以破壞環(huán)境作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的代價。希望通過我們的努力，能讓房地產(chǎn)業(yè)在新常態(tài)下越來越好。
參考文獻：
[1]習(xí)近平“新常態(tài)”表述中的“新”和“?！?中國新聞網(wǎng)
[2]習(xí)近平首次系統(tǒng)闡述“新常態(tài)”.新華網(wǎng)
[3]“新常態(tài)”成為治國理念的7個月之旅.亞太日報
[4]蘇婷婷.我國城市房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)問題及法律對策研究[D].長沙:湖南師范大學(xué)，2008.
[5]李嬌.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策運行過程中主題行為偏差評價研究[F].重慶大學(xué)，2011.
當(dāng)前房地產(chǎn)問題論文篇3
《淺談我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及應(yīng)對策略》
摘要：隨著社會經(jīng)濟的不斷增長，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之發(fā)展起來，面對現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場投資環(huán)境的日益復(fù)雜和風(fēng)險加大，市場的調(diào)節(jié)機制還在某些方面存在一些問題，只有加大房地產(chǎn)領(lǐng)域改革的力度，加強調(diào)控，才能更好、更快解決這些問題。本文將從房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀出發(fā)，對出現(xiàn)的系列問題進行分析，力求促進房地產(chǎn)市場的健康、快速發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 問題 策略 現(xiàn)狀
中國房地產(chǎn)業(yè)近十幾年來發(fā)展迅速，已經(jīng)成為我國最熱門的行業(yè)之一，而且在中國國民經(jīng)濟中的地位不斷提升。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有效的改善了人們的居住條件，也推動了國民經(jīng)濟的發(fā)展。但是我們也要看到，在各種不利的因素和環(huán)境的制約下，房地產(chǎn)業(yè)作為新興的產(chǎn)業(yè)之一，伴隨著其迅速的發(fā)展，也暴露出許多不足之處。因此，國家在其發(fā)展中進行了宏觀調(diào)控和各種支持，為的是促進房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，進而實現(xiàn)良性循環(huán)發(fā)展。
一、我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀
(1)房地產(chǎn)供求總量的非均衡性
房地產(chǎn)供求總量上的非均衡般表現(xiàn)為潛在實際供給大于有效供給，總需求大于有效需求，即超額供給和超額需求同時并存，也即短缺與過剩同時存在。在我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，存在著大量商品房空置、潛在需求巨大與有效需求不足的矛盾等非均衡問題。近幾年來，針對房地產(chǎn)市場的問題，政府相繼出臺了一系列的相關(guān)措旋，但效果并不明顯。導(dǎo)致這種結(jié)果的真正原因是多方面的，既有我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平總體偏低的問題，也有我國居民對擁有住房所有權(quán)的傳統(tǒng)觀念，以及一些家庭和企業(yè)把住房作為保值增值工具的心理作用，更有政府參與房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)的不當(dāng)行為的影響。近幾年來，新的房地產(chǎn)項目不斷開工，商品房供應(yīng)持續(xù)增加。一方面，我國存在住宅供給數(shù)量過高、住宅有效需求不足而導(dǎo)致大量商品房空置的現(xiàn)狀。而另一方面，由于房價過高，大多數(shù)的中、低收入家庭買不起住房，無房可住，幾代同室的現(xiàn)象屢見不鮮，造成了大量樓盤空置的現(xiàn)象。目前，全國及部分地區(qū)大量的商品房積壓賣不出去、空置率越來越高已成為不爭的事實。
(2)房地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模呈現(xiàn)加大趨勢
近幾年來，我國房地產(chǎn)價格直呈現(xiàn)上升的態(tài)勢。土地價格由于其稀缺性和市場需求的無限性的拉動作用及其土地市場投機炒作，出現(xiàn)虛漲。如果把全國的固定資產(chǎn)投資額與房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較下，會發(fā)現(xiàn)投資人大量囤積購買土地，房屋空置泡沫，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)虛長趨勢，房地產(chǎn)的投資增長速度明顯的比其它固定資產(chǎn)的投資速度快的多，而且這虛長的趨勢也越發(fā)明顯。
(3)消費結(jié)構(gòu)缺乏理性
在我國，大多數(shù)的消費者對房地產(chǎn)的發(fā)展持觀望態(tài)度，他們消費心理受到炒房者和媒體輿論的影響，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)使市場調(diào)節(jié)機制的缺陷越發(fā)的暴露出來。在利益的驅(qū)使下，某些非理性的因素導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的飛漲，投機者借此機會不斷的炒高房地產(chǎn)價格，使其真正有需求的購房者買不起房子，出現(xiàn)了貧富日益加大，兩極分化日趨嚴(yán)重的現(xiàn)象。
二、目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題
(1)銀行信貸存在的問題
隨著我國房地產(chǎn)金融信貸風(fēng)險的不斷加重，主要體現(xiàn)在一些開發(fā)商在購入土地時自有資金不足，為了獲得預(yù)期的利益，只能從金融機構(gòu)獲得信貸，致使在一定程度上增加了金融信貸的風(fēng)險。
(2)經(jīng)濟環(huán)境因素
即中國經(jīng)濟受到金融危機的影響之后，這幾年的經(jīng)濟已經(jīng)開始逐漸復(fù)蘇，每次房地產(chǎn)市場的升溫的推動力都是高速發(fā)展的經(jīng)濟。經(jīng)濟的復(fù)蘇影響著人們的購房需求，從而導(dǎo)致房價的逐漸上漲。
(3)中、低檔普通商品房有所欠缺
我國住房制度改革之后，以住房的市場化分配代替了住房的國家分配制度，導(dǎo)致房價上漲過快。部分地區(qū)政府為了生產(chǎn)總值的提高，不惜過度促成土地交易，由于利益的驅(qū)使，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商更熱哀于開發(fā)高利潤的高檔住宅和別墅，在提供經(jīng)濟適用房和廉租房等保障性住房上根本沒有積極性，使得本應(yīng)占市場主體的保障性住房逐漸邊緣化。廉租房、經(jīng)濟適用房的供給量，根本滿足不了中、低收入家庭住房的需求，這就導(dǎo)致商品房成了解決居民住房的基本模式。住宅結(jié)構(gòu)供給的失衡，會間接導(dǎo)致房價的攀升，影響房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。
三、改變房地產(chǎn)現(xiàn)狀的應(yīng)對策略
(1)加強政府的參與力度
近幾年房地產(chǎn)市場的變化使我們認識到，單靠市場機制自發(fā)調(diào)節(jié)來解決土地資源稀缺、房地產(chǎn)價格上漲等問題是遠遠不夠的，因為由于市場機制自身的特點，若完全靠市場機制的自動調(diào)節(jié)來解決這些問題，需要相當(dāng)長的周期。于是，作為社會經(jīng)濟管理者的政府理所當(dāng)然地承擔(dān)起了相應(yīng)的宏觀調(diào)控職能，采取定的政策和措施促使經(jīng)濟向最優(yōu)均衡狀態(tài)運行，保證經(jīng)濟資源的有效利用。政府需要針對各地的不同情況分別進行分析和規(guī)劃，嚴(yán)厲控制并打擊故意炒地、炒房等現(xiàn)象的發(fā)生，更要合理利用各地域的土地資源，推出公平公正的招商開發(fā)投資政策，堅決把握好房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向，制定合理有效的房地產(chǎn)管理辦法，打擊囤地、囤房的不良現(xiàn)象。方面，利用稅收優(yōu)惠政策鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)廉租房、經(jīng)濟適用房，另方面，發(fā)揮稅收引導(dǎo)作用，鼓勵企業(yè)通過自建房、合作建房等方式打破開發(fā)商對房屋供應(yīng)的壟斷。
(2)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范企業(yè)行為
房地產(chǎn)市場是個復(fù)雜的經(jīng)濟體系，考察個區(qū)域的房地產(chǎn)市場是否發(fā)達，關(guān)鍵看房地產(chǎn)市場體系是否健全和完整。應(yīng)當(dāng)制定有效的房地產(chǎn)市場政策，來解決高房價與高空置率的矛盾現(xiàn)象，讓消費者的真是需求來主導(dǎo)房地產(chǎn)市場。遵循我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，從我國的基本國情出發(fā)，對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控和把握，杜絕房地產(chǎn)市場的房價穩(wěn)定而導(dǎo)致房地產(chǎn)的流通成本和交易成本的提高，為更好地貫徹房地產(chǎn)發(fā)展政策培育出一個良好的房地產(chǎn)市場體系。
(3)政策上給予相對的扶持
不斷提高廉租房、經(jīng)濟適用房等中、低檔住房的供給比例，努力解決低收入家庭的住房困難。居民個人集資建房的可操作性還有待進步研究，但是低收入居民的要求在一定程度上表達了對國家政策的期望，讓居民不再受開發(fā)商的盤剝。另外，還可以通過貧困居民住房求助活動、建設(shè)外來務(wù)工人員員工宿舍等多種方式，不斷改善低收入家庭的住房狀況。
(4)使房地產(chǎn)市場逐步走向成熟化
綜合當(dāng)前對房地產(chǎn)市場投資的增長速度，中國房地產(chǎn)的投資還處于繁榮階段，但是，從市場表現(xiàn)來看房地產(chǎn)市場則處于不成熟到成熟的國度階段，從當(dāng)前城市居民的經(jīng)濟實力和居民的購買力分析，只要經(jīng)濟形勢平穩(wěn)可持續(xù)的增長，不出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求的現(xiàn)象，房價就不會大起大落。
四、結(jié)語
從當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢分析，住房銷售開始得到控制，從根本上規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的投資現(xiàn)象，我相信中國的房地產(chǎn)市場將越來越完善，未來幾年中國房地產(chǎn)供求關(guān)系將趨于均衡，房地產(chǎn)市場將保持平緩的發(fā)展勢頭。
猜你感興趣：