論購物中心投資控制論文
論購物中心投資控制論文
近年來，以購物中心為代表的商業(yè)地產(chǎn)項目在中國各大城市遍地開花，而廣州自亞運會以后，購物中心的發(fā)展也進入一個扎堆開業(yè)的黃金時期。作為一項綜合性、專業(yè)性和技術(shù)性很強的投資活動，商業(yè)地產(chǎn)項目在投資開發(fā)過程中不可避免地存在著眾多風險。以下是學習啦小編為大家精心準備的：論購物中心投資控制相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀!
論購物中心投資控制全文如下：
【摘 要】隨著我國商業(yè)購物中心的不斷涌現(xiàn)，每年新建設(shè)的購物中心數(shù)量增加的非?？?。如何對耗資大、建設(shè)周期長的購物中心實行有效的投資控制，是取得項目成功的關(guān)鍵因素之一。購物中心投資控制是在不影響工程進度、工程質(zhì)量、安全施工的條件下，將工程的實際費用控制在目標值之內(nèi)。此項控制以目標值為基線，實施于整個工程管理過程中。
一、我國建設(shè)購物中心投資控制中普遍存在的問題
建設(shè)購物中心包括購物中心的建設(shè)，施工，配套，裝飾設(shè)計等工作。它具有耗資巨大、建設(shè)周期長、商業(yè)風險大等特征。由于目前我國商業(yè)行業(yè)整體項目管理的水平不高，投資控制意識薄弱，工程建設(shè)投資失控的現(xiàn)象屢見不鮮，使投資者蒙受巨大損失，對項目的正常運作也造成極大的困難。究其原因主要有以下幾點：
1、投資控制忽視購物中心建設(shè)前期、注重施工階段，依圖定量、定價。
目前，我國大部分建設(shè)購物中心的投資預(yù)測與控制都是從項目的施工階段開始的，即在項目設(shè)計階段結(jié)束后，根據(jù)施工圖紙算量、計價，測算出工程預(yù)算價格，作為項目投資控制的依據(jù);工程竣工后依據(jù)竣工圖結(jié)算建安工程價款、算細賬，預(yù)算金額與結(jié)算金額的差值就是投資控制的成果。由于設(shè)計常常未按照批準的設(shè)計任務(wù)書及投資估算來控制初步設(shè)計，未按照設(shè)計概算來控制施工圖設(shè)計，在工程施工過程中常出現(xiàn)設(shè)計變更記錄不明確、責權(quán)不清、工作界面重復(fù)等問題，導(dǎo)致購物中心建設(shè)中的“三超”概算超估算、預(yù)算超概算、決算超預(yù)算)現(xiàn)象時有發(fā)生。
2、設(shè)計多數(shù)依靠專業(yè)設(shè)計院或者境外設(shè)計機構(gòu)完成，設(shè)計時間短、任務(wù)重。
建設(shè)購物中心是從土地的取得、規(guī)劃設(shè)計開始的，后面的發(fā)包、施工、工程竣工、裝潢、項目的交付使用等過程都是前期規(guī)劃設(shè)計階段的延伸。因此，一個好的規(guī)劃設(shè)計不僅對于購物中心建設(shè)本身有著良好的指導(dǎo)作用，對有效地控制項目投資、提高工程質(zhì)量也有重要意義。目前，我國絕大多數(shù)建設(shè)單位沒有專門的購物中心規(guī)劃設(shè)計人才，項目的規(guī)劃設(shè)計依靠專業(yè)設(shè)計院和境外設(shè)計機構(gòu)的現(xiàn)象較為普遍。由于在設(shè)計中大多數(shù)對購物中心的定位不是非常明確，只對建筑設(shè)計比較了解，缺乏購物中心的設(shè)計理念，且缺乏一套完整有效的投資控制指標加以規(guī)范，致使設(shè)計人員投資控制意識不強，在設(shè)計時不能主動進行多方案比選，對賣場的布局，將來空間的利用利用意識不是很到位，不能充分的和購物中心的管理人員進行有效的溝通，設(shè)計人員的設(shè)計優(yōu)化的動力也不是很強，以完成任務(wù)為目標，造成創(chuàng)造附加值的能力不足。而且建設(shè)購物中心從規(guī)劃設(shè)計到工程的發(fā)包、施工常常只用一兩年的時間完成，時間短、任務(wù)重，加之建設(shè)單位的管理人員常將主要精力放在施工現(xiàn)場，對設(shè)計師的設(shè)計方案易于疏漏，導(dǎo)致設(shè)計圖紙中錯、漏、碰、缺時有發(fā)生，施工過程中設(shè)計變更時有發(fā)生，建設(shè)成本與實際預(yù)算發(fā)生很大偏差。
3、項目過程中投資控制不嚴格，附加費用經(jīng)常發(fā)生。
購物中心項目的投資目標、進度目標，質(zhì)量目標共同構(gòu)成購物中心管理的目標體系。目前，購物中心建設(shè)投資主要由項目的成本部份，合同預(yù)算部分組成，一般由審計部門負責投資控制管理。項目的進度和質(zhì)量要由工程部管理。項目各管理部門之間各自為政，經(jīng)常出現(xiàn)工程部一味地追求建設(shè)速度，把工期作為項目管理的唯一目標，造成施工中費用控制不嚴，再加上人為的原因?qū)е乱恍└郊淤M用的發(fā)生，再加上欠缺詳細的設(shè)計、圖紙錯誤多等問題，導(dǎo)致工程預(yù)算與最后的竣工決算相差甚遠，投資失控的現(xiàn)象嚴重。
二、建設(shè)購物中心投資控制的對策措施
(一)以規(guī)劃設(shè)計階段為重點的建設(shè)全過程投資控制。
根據(jù)有關(guān)專家研究結(jié)構(gòu)和大量統(tǒng)計資料表明，在購物中心決算和規(guī)劃設(shè)計階段累計投資雖然只占項目總投資的5%～10%左右，但其影響投資的可能性卻達到75%～95%;而在施工階段，通過技術(shù)經(jīng)濟措施節(jié)約投資的可能性只有5%～10%.由此可見，項目的建設(shè)前期是影響工程投資最重要的階段，亦是降低成本可能性最大的階段。要有效地控制投資，必須做到以建設(shè)購物中心規(guī)劃設(shè)計階段為重點的全過程投資控制，為此應(yīng)抓好以下環(huán)節(jié)的工作。
(1)對擬建購物中心進行深入的可行性分析論證，做出正確的投資決策，并達到資源的合配置。
(2)項目設(shè)計中要引入競爭機制，開展設(shè)計方案優(yōu)化競賽。本著技術(shù)要先進、造型要新穎、要安全適用、要經(jīng)濟合理、節(jié)約投資的原則選擇方案。
(3)在設(shè)計中積極推行限額設(shè)計。嚴格按照確定的投資目標控制初步設(shè)計;按照批準的設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計;將肥不合理的現(xiàn)象消滅在設(shè)計階段，杜絕“三超”現(xiàn)象的發(fā)生。
(4)精確測算、合理制定標底價格。招投標中采用工程量清單報價，實行量價分離，優(yōu)選工程承包單位，搞好招投標工作。
(5)從項目籌劃、設(shè)計、施工到竣工驗收，到后期的裝修，實行人、財、物全過程、全方位的科學管理。
(二)編制積極的投資計劃。
編制積極的投資計劃是能否有效地控制項目投資的首要前提。在現(xiàn)代購物中心管理中，編制積極的投資計劃應(yīng)做到：
(1)不是被動地按照已確定的技術(shù)設(shè)計、合同、工期、實施方案和環(huán)境等預(yù)算工程投資，而是綜合考慮項目的進度、投資、質(zhì)量、實施方案等之間的互相影響和平衡，以尋求最優(yōu)的解決方案。
(2)投資計劃不僅局限于建設(shè)成本，還應(yīng)考慮項目投入使用后的運營成本，即采用項目全壽命期成本計劃和優(yōu)化方法編制投資計劃。
(3)利用項目管理技術(shù)―(WBS工作分解結(jié)構(gòu))方法進行全面詳細的投資估算，制定一個全面而周密的投資計劃。WBS方法的主要步驟為：
根據(jù)項目的總體目標界定工作范圍，然后對項目的工作內(nèi)容進行合理的細分，分解到可以確認的程度，如某種材料、某種設(shè)備、某一活動單元等。 根據(jù)投資總目標，對工程費用進行自上而下的逐層分解，把費用分攤到各個WBS要素上，以作為對這些子項目或單元進行設(shè)計和計劃的依據(jù)或限制，并按此限額提出其設(shè)計標準、功能及質(zhì)量要求等。
按照WBS分解結(jié)構(gòu)圖自下而上進行費用匯總，與投資目標和計劃限額進行對比，衡量每一層單元計劃的復(fù)合程度，一次決定對設(shè)計和計劃的修改，形成一個自下而上不斷修改-補充-調(diào)控-反饋的控制過程
(三)主動控制與被動控制相結(jié)合。
在購物中心投資計劃的實施過程中，應(yīng)采取主動控制與被動控制相結(jié)合的控制方法，才能確保項目投資目標順利實現(xiàn)。
(1)主動控制。即在事前確立項目的投資目標和編制投資計劃時，就應(yīng)對工程建設(shè)中環(huán)境的不確定性、風險因素等有超前的考慮和預(yù)測、分析各種因素對項目投資的影響，預(yù)測項目實施過程中目標和計劃偏離的可能性，采取相應(yīng)的預(yù)控措施輸入目標和計劃系統(tǒng)，對項目實施主動控制。將各類隱患消滅在萌芽狀態(tài)，是控制效果更加有效。
(2)被動控制。在項目計劃的實施過程中還應(yīng)進行全過程、全方位的追蹤監(jiān)測，通過對項目實際輸出工程信息的收集、加工、整理、分析，及時發(fā)現(xiàn)問題、找出偏差，采取相應(yīng)的對策措施糾偏，再反饋給計劃管理部門付諸實施，使工程中出現(xiàn)的問題及時得到處理，使目標和計劃一旦出現(xiàn)偏離及時得到矯正。
(3)主動與被動相結(jié)合的控制。主動控制與被動控制均為實現(xiàn)項目投資目標所必須采用的控制方式，有效的控制是將其緊密結(jié)合起來，兩者缺一不可。即對項目投資目標的控制既要以預(yù)防為主，加大主動控制的力度，又要同時對項目的實施過程進行定期、連續(xù)的跟蹤檢查，通過信息反饋實行被動控制，兩者有機地融合在一起，形成一個貫穿建設(shè)全過程的動態(tài)控制系統(tǒng)，方能確保項目投資目標的順利實施。
三、建設(shè)工程實施階段的工程造價控制與管理
(一)工程施工招標
嚴格按照建設(shè)工程招投標規(guī)范要求進行工程施工招標。
(二)格審查施工技術(shù)方案及措施
(1)要由懂技術(shù)、有現(xiàn)場實踐經(jīng)驗的專業(yè)工程師對施工單位編制的施工組織設(shè)計、重大施工方案及其他費用有關(guān)的技術(shù)方案和措施進行審核。
(2)加強技術(shù)管理和質(zhì)量監(jiān)督，對施工圖紙中的問題要求設(shè)計單位及時解決，力求做到不因圖紙和技術(shù)問題而延誤施工，避免造成不必要的經(jīng)濟損失。
(三)嚴格控制施工質(zhì)量
(1)對進場的原材料和設(shè)備及其它半成品等應(yīng)由具備資質(zhì)的單位進行各種質(zhì)量檢驗。另外還要有一個完善的設(shè)備和材料管理程序，以保證材料和設(shè)備及半成品始終處于良好的質(zhì)量狀態(tài)。
(2)通過各種措施杜絕重大質(zhì)量事故，減少一般質(zhì)量事故。
(四)搞好施工進度和計劃管理
(1)應(yīng)按總體計劃要求按時開工，材料和設(shè)備價格會隨市場而波動，力求避免因延誤開工后的價格上漲而造成投資費用的增加。
(2)要認真編制年、季、月、周施工計劃。一般應(yīng)編制3個月滾動計劃。不但要有整體的進度計劃，還要控制施工過程中的關(guān)鍵路線和關(guān)鍵節(jié)點，以便進一步落實人員、機具、材料和設(shè)備等。
(3)提高勞動生產(chǎn)率，做到按計劃施工，避免和減輕高峰期的施工壓力，同樣也能減少不必要的費用支出。
(4)分析沒完成計劃任務(wù)的原因并追究責任，爭取在下一周期的施工段中補回損失，避免工程延期造成的損失。
(五)依據(jù)施工進度，合理支付工程款
(1)要求施工單位按時上報驗工月報，對施工單位上報的驗工月報要按現(xiàn)場實際完成情況嚴格審查核實，不多報、早報、重報、漏報，控制費用不超過目標。
(2)對統(tǒng)計的驗工月報的審核必須由相關(guān)的專業(yè)工程師簽字，才能作為撥款的依據(jù)。
(3)撥款的比例要嚴格按協(xié)議或合同辦理，當發(fā)現(xiàn)有重大的質(zhì)量問題時應(yīng)拒絕付款。工程付款單必須由費用控制造價工程師簽字才有效。
(4)工程施工決算經(jīng)審計無疑后方可付清余款，但應(yīng)按合同要求留下質(zhì)量保證金，待質(zhì)量保證金期滿后付清。同時，嚴格控制工程款的最終超付現(xiàn)象。
(6)現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更費用的控制
(1)對施工方提出的簽證要嚴格審查，凡在協(xié)議或合同內(nèi)已包含或定額范圍內(nèi)的內(nèi)容一律不予簽證。
(2)施工簽證先要由監(jiān)理單位富有現(xiàn)場施工經(jīng)驗的專業(yè)工程師簽字認可，然后交給管理單位及設(shè)計單位的技術(shù)主管簽字認可。
(3)分析未完成計劃的原因并追究責任，爭取在下一周期的施工計劃中中補回損失，避免工程延期造成的損失。
(七)好工程決算和最終結(jié)算
(1)在項目完成之前，應(yīng)要求施工方限期完成項目的竣工決算書。
(2)施工決算應(yīng)根據(jù)合同制定的規(guī)定執(zhí)行，設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證并本著實事求是的原則結(jié)合國家和地方的政策調(diào)價進行合理編制。
(3)對施工方編報的施工決算應(yīng)先由專業(yè)的預(yù)算管理人員進行初步審核，然后經(jīng)具備工程預(yù)決)算審計資格的審計單位進行審計。
四、結(jié)束語
投資目標是購物中心管理的主要，建設(shè)購物中心的成功與否與投資控制的效果息息相關(guān)。在購物中心建設(shè)中應(yīng)特別重視規(guī)劃設(shè)計階段對投資的重要作用，抓住這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可取得事半功倍的效果。建立項目的WBS亦是搞好項目管理必須的工作，不僅在項目計劃編制中需要建立WBS，它還起著確定工作范圍、確定計劃控制深度的作用。項目建設(shè)全過程中還應(yīng)貫徹積極的成本管理思想，才能充分發(fā)揮投資控制的作用，實現(xiàn)節(jié)約成本、提高投資效益的目的。
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