淺談房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)論文
房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，起著越來越大的作用，但是房地產(chǎn)的法律法規(guī)還需進(jìn)一步完善。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的淺談房地產(chǎn)法律法規(guī)論文，供大家參考。
房地產(chǎn)法律法規(guī)論文篇一：《淺談房地產(chǎn)法律法規(guī)》
【摘 要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益壯大，對我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著舉足輕重的影響，在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有非常大的比例。努力完善房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營管理中的法律法規(guī)，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、快速、持續(xù)地發(fā)展。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營管理中，房地產(chǎn)的法律法規(guī)貫穿于前期的開發(fā)階段、工程的建設(shè)階段、商品房的交易階段。并且房地產(chǎn)企業(yè)要遵守國家的法律法規(guī)，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動順利運(yùn)行。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);法律;法規(guī)
1 房地產(chǎn)法律法規(guī)的綜述
1.1 房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的組成
房地產(chǎn)法主要適用于調(diào)整房地產(chǎn)的所有權(quán)人和非所有權(quán)人(主要包括房地產(chǎn)的管理人、修建人、使用人)之間以及房地產(chǎn)的所有權(quán)人之間在房地產(chǎn)進(jìn)行交易(主要包括房地產(chǎn)的租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)權(quán)屬等過程中出現(xiàn)的各種關(guān)系的法律法規(guī)的總稱。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系由三部分組成：(1)綜合性的法律法規(guī)，主要包括有《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國民法通則》;(2)針對性的法律法規(guī)，主要包括有《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市規(guī)劃法》以及《建筑法》等;(3)相關(guān)性的法律法規(guī)，主要包括有《擔(dān)保法》、《繼承法》、《婚姻法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《森林法》、《漁業(yè)法》和《草原法》以及《商業(yè)銀行法》等。
1.2 房地產(chǎn)法實(shí)施應(yīng)遵循的基本原則
(1)堅(jiān)持國家土地的公有原則;我國的社會主義經(jīng)濟(jì)制度是以公有制經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，并且公有制經(jīng)濟(jì)在社會主義經(jīng)濟(jì)中占主導(dǎo)地位，多種所有制經(jīng)濟(jì)并存的經(jīng)濟(jì)體系。土地是國家的資產(chǎn)，也是國家的資源。我國實(shí)施的是土地所有制，除部分土地由相關(guān)法律規(guī)定屬國家之外，其余土地均屬勞動群眾所有。同時(shí)，國家因需要有權(quán)依法征用土地，所征用的土地屬全民所有。
(2)堅(jiān)持國家土地的有償使用原則;國家土地的有償使用主要指的是有期限的使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)可以通過土地使用權(quán)的聯(lián)營和人股的形式與其他的個(gè)人和單位共同合作辦立企業(yè)。但是，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不能通過轉(zhuǎn)讓、出租、出讓的方式用于非農(nóng)業(yè)方面的建設(shè)。對于根據(jù)法律取得的建設(shè)用地并且符合土地使用的總體規(guī)劃的企業(yè)，由于兼并和破產(chǎn)造成的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移的土地除外。
(3)堅(jiān)持合理利用土地和珍惜土地以及保護(hù)耕地的原則;合理利用土地資源，珍惜土地資源，保護(hù)耕地已經(jīng)成為了我國的基本國策。對于各級人民政府，必須要全面規(guī)劃土地的使用，嚴(yán)格控制、開發(fā)、管理和保護(hù)土地資源，并要采取一定的措施，嚴(yán)禁個(gè)人或者集體組織非法占用土地。要對土地實(shí)施特殊的保護(hù)制度，根據(jù)相關(guān)法律堅(jiān)持實(shí)施土地使用用途的管制制度、耕地占用的補(bǔ)償制度、基本農(nóng)田的保護(hù)制度。
(4)堅(jiān)持房地產(chǎn)的綜合開發(fā)原則;房地產(chǎn)企業(yè)對土地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營要遵循環(huán)境效益、社會效益、經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一的原則，同時(shí)實(shí)施配套建設(shè)、綜合開發(fā)、合理布局、全面規(guī)劃。
(5)堅(jiān)持城鎮(zhèn)住房的商品化原則;為了改善城鎮(zhèn)居民的生活水平和居住條件，國家要適當(dāng)?shù)母鶕?jù)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，加大對城鎮(zhèn)居民住宅建設(shè)的扶持力度，并要逐步推行城鎮(zhèn)居民住房的商品化，才能最大限度的滿足人們不斷增加的住房需求。
(6)堅(jiān)持市場調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)控相互結(jié)合的原則;房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于房地產(chǎn)市場具有高風(fēng)險(xiǎn)和高利潤的特性，尤其要警惕出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，不能讓房地產(chǎn)交易活動放任自流，也不能管得太死。因此，對于房地產(chǎn)市場以宏觀調(diào)控為指引，由市場去調(diào)節(jié)才是最科學(xué)的管理方法。
2 針對房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)法律法規(guī)
2.1 正確劃分政府部門在房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)中的行為界限
作為政府部門，其主要職責(zé)就是保持房地產(chǎn)市場的快速、穩(wěn)定的發(fā)展，其首要目標(biāo)是控制房價(jià)?；馊谫Y風(fēng)險(xiǎn)比較重要的措施就是政府要在低收入住房的保障體系和私人商品房的市場體系中明確定位目標(biāo)，并實(shí)行二元制政策。政府部門還要明確房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管的局限性和正當(dāng)性，房地產(chǎn)融資監(jiān)管的正當(dāng)性主要體現(xiàn)在金融服務(wù)強(qiáng)烈的外部性和公共產(chǎn)晶特性，通過金融組織的運(yùn)行規(guī)則和行為規(guī)則的制定，從而建立房地產(chǎn)行業(yè)的市場預(yù)警制度和價(jià)格監(jiān)管制度，并采取多種預(yù)防和控制措施來穩(wěn)定房價(jià)，保證房地產(chǎn)市場快速、穩(wěn)定的發(fā)展。同時(shí)還要明確市場機(jī)制與政府監(jiān)管之間的關(guān)系，融資市場化能夠有效解決房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，通過價(jià)格機(jī)制和市場競爭機(jī)制建立起多元的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。
2.2 完善房地產(chǎn)金融體系、建立健全的房地產(chǎn)法律制度
在我國的房地產(chǎn)開放經(jīng)營中，銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，因此銀行體系名副其實(shí)地成了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的集中地。因此，需要為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多新的融資手段，進(jìn)一步拓寬融資渠道，分散銀行體系承擔(dān)的融資風(fēng)險(xiǎn)，從而形成完整的房地產(chǎn)行業(yè)金融體系。同時(shí)，還可以確立證券、信托等融資方式在房地產(chǎn)行業(yè)融資中的合法地位，通過統(tǒng)合性的法律措施，從而建立起市場體系多層次、組織機(jī)構(gòu)多元化的房地產(chǎn)融資體系。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場競爭雖然能夠優(yōu)化資源配置，提高效率和，但是也會因不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而產(chǎn)生主體退出市場，因此還需要依法構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)融資的退出機(jī)制。還要依法建立房地產(chǎn)行業(yè)融資的信用平臺，信用平臺的建立，有助于房地產(chǎn)企業(yè)估價(jià)的科學(xué)化和信息化，提高銀行體系的放貸質(zhì)量。
2.3 健全房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的法律制度
目前，我國雖然已經(jīng)出臺了相關(guān)的金融法律法規(guī)，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)的金融監(jiān)管方面只有少許的規(guī)定。因此，要加強(qiáng)對于專業(yè)性較強(qiáng)并且復(fù)雜多變的房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管方面的立法。同時(shí)要獨(dú)立司法、嚴(yán)格執(zhí)法。法律制度的實(shí)施不僅要體現(xiàn)在它的制定和完善，更重要的是要嚴(yán)格執(zhí)法。完善房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的法律制度，要建立起行政監(jiān)管、法律監(jiān)管、自律性監(jiān)管，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。
3 針對預(yù)售商品房的相關(guān)法律法規(guī)
在《城市商品房的預(yù)售管理辦法》中有明確的規(guī)定，商品房預(yù)售人的基本義務(wù)就是要進(jìn)行商品房的預(yù)售登記。實(shí)行商品房的預(yù)售登記不但能夠預(yù)防和避免一些不必要的房產(chǎn)糾紛，還能夠保護(hù)商品房購房者的相關(guān)合法權(quán)益，確保商品房的交易安全。購房者和房地產(chǎn)企業(yè)要在行動上和思想上對預(yù)售合同引起足夠的重視，要積極地到相關(guān)部門進(jìn)行合同登記，在進(jìn)行商品房預(yù)售登記后就能讓預(yù)售合同產(chǎn)生相應(yīng)的公示效力，減少不必要的商品房預(yù)售糾紛，同時(shí)也能有效避免第三人的購房行為，防止購房糾紛。
在房地產(chǎn)商品房的預(yù)售過程中，還要設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)商品房預(yù)售款項(xiàng)的監(jiān)控保管工作，房地產(chǎn)企業(yè)需要付給監(jiān)管機(jī)構(gòu)一定的報(bào)酬，并且等到商品房竣工、驗(yàn)收合格之后，將商品房預(yù)售款退還給房地產(chǎn)企業(yè)，從而有助于工程款項(xiàng)的供給得到保障，還有保證商品房預(yù)售款項(xiàng)的專項(xiàng)使用，確保工程項(xiàng)目的建設(shè)款不人為地流失，確保工程項(xiàng)目的建設(shè)順利進(jìn)行，也保障了購房者的合法權(quán)益。
4 結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)涉及到每位購房者的合法權(quán)益、千家萬戶的切身利益。解決和減少房地產(chǎn)企業(yè)糾紛，關(guān)鍵在于完善房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)不但能夠改善城市居民的居住質(zhì)量，還能讓房地產(chǎn)企業(yè)快速。穩(wěn)定的發(fā)展。
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房地產(chǎn)法律法規(guī)論文篇二：《試談房地產(chǎn)法律問題研究》
摘要：社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，離不開城市化建設(shè)，城市的發(fā)展必將進(jìn)行新城區(qū)拓展及舊城區(qū)改造，也就必然會涉及房屋拆遷問題。近年來，我國房屋拆遷糾紛逐年增多，且有激化跡象。而根本原因在于我國對房屋拆遷的法律性質(zhì)沒有進(jìn)行相應(yīng)明確的界定，立法對于房屋拆遷的規(guī)范存在一定的缺陷，造成了不和諧的一面，本文主要淺析城市房屋拆遷中依據(jù)拆遷目的不同，分為公共利益與非公共利益拆遷的相關(guān)法律問題，以此期望對完善我國城市房屋拆遷制度提供一定的幫助和建議。
關(guān)鍵詞：城市房屋拆遷;公共利益;補(bǔ)償;強(qiáng)制拆遷;糾紛解決機(jī)制
一、引言
自我們國家城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)住房制度改革措施實(shí)踐以后，改善居民住房資源的方法和模式也已經(jīng)發(fā)生改變，社會主義市場機(jī)制在當(dāng)中起著不可或缺的作用。自90年代以來，隨著舊城區(qū)的改造、城市的擴(kuò)建工程大步實(shí)施，使得我國大范圍的城區(qū)房屋拆遷隨之而來。舊房屋拆遷是一個(gè)權(quán)利和資源重新整合和配置的過程，拆遷戶對于“拆”將承擔(dān)著一定的風(fēng)險(xiǎn)，而“遷”對多方主體來說也就是博弈。而中低收入家庭是具有弱勢性的一方，在博弈當(dāng)中不可避免地會承擔(dān)更多的社會風(fēng)險(xiǎn)。著力研究拆遷方面的法律問題，能幫助弱勢群體保障自己的有效合法權(quán)益，繼而構(gòu)建我國特色社會主義和諧社會。
二、我國房屋拆遷中的現(xiàn)實(shí)狀況
(一)我國的土地征收的法律依據(jù)
2004年以前，我國法律沒有對“征用”和“征收”進(jìn)行區(qū)別，統(tǒng)稱“征用”。從現(xiàn)實(shí)內(nèi)容看，《土地管理法》既規(guī)定了公民集體所有的土地“征用”為國有土地的情形，本質(zhì)上是征收;還規(guī)定了征收臨時(shí)用地的情況，本質(zhì)上是征用。2004年十屆全國人大二次會議審議并通過了憲法修正案，并將第十條第三款修訂為：“國家為滿足公共利益的需求，可依照法規(guī)對土地實(shí)行征用或者征收并給予補(bǔ)償。”首次在憲法中明確提出了私有財(cái)產(chǎn)權(quán)與補(bǔ)償?shù)母拍?，明確了征用和征收兩種土地流轉(zhuǎn)方式，為日后農(nóng)村土地征收及補(bǔ)償制度的進(jìn)一步建立和完善提供了憲法上的法理依據(jù)。8月28日，我國《土地管理法》也對相應(yīng)的條款作了同樣修訂，我國對于土地征收及補(bǔ)償制度得到逐步完善。包含兩種類型：一是征收土地的所有權(quán)，農(nóng)村集體土地征為國有。我國《土地管理法》第二條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可依法對集體所有土地布示征用。”
(二)當(dāng)前我國的土地征收的實(shí)際情況
1.公共利益的界限不夠清晰，部分占地不歸屬于公共利益需要。土地征用是政府、國家為了公益目的而抵償取得個(gè)人土地與非國有土地的行為，行政征用權(quán)的行使僅限制于公益目的，雖然《土地管理法》《憲法》《物權(quán)法》規(guī)定國家為了公共利益的需要，可依據(jù)法規(guī)對土地實(shí)施征用。但卻沒有明確什么是公共利益，怎樣確定公共利益。這就致使國家的土地征收權(quán)實(shí)際上存在不受限制的情況，造成了部分權(quán)力濫用。據(jù)調(diào)查在我國現(xiàn)有的征地中80%以上的征地都是基于商業(yè)利益的需要而進(jìn)行的而非公共利益，一些地方在片面追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展和“政績工程”的促使下，濫用土地，把大量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為城市用地和工業(yè)用地，造成了土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。
2.我國部分地區(qū)土地征收程序不夠規(guī)范。片面的追求政績，以及部分地方領(lǐng)導(dǎo)過分追求經(jīng)濟(jì)利益，加上土地征收屬于政府行政職能并具有強(qiáng)制的特性，部分地方政府在征收土地的時(shí)候沒有完全依據(jù)更是完全沒有依據(jù)法律規(guī)定的程序和權(quán)限。而且在發(fā)生糾紛后部分地方政府組織人員進(jìn)行截訪，而部分地方法院對于被拆遷的農(nóng)民起訴以各種借口推脫或者不予立案受理及裁定。導(dǎo)致失地的被拆遷農(nóng)民的合法權(quán)益受到侵犯后連最少的司法救濟(jì)權(quán)也不能及時(shí)得到保障。此類行為對構(gòu)建和諧社會起負(fù)面作用。
3.征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低和補(bǔ)償對象的不一致，地方政府截留了征地補(bǔ)償款項(xiàng)。征收土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)須按照《土地管理法》的規(guī)定來實(shí)際執(zhí)行，征用農(nóng)民耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包含安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)。作為征地補(bǔ)償?shù)闹饕獦?gòu)成部分安置補(bǔ)助費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)均是按照土地年平均生產(chǎn)值的倍數(shù)來落實(shí)的，而不是根據(jù)部分地方政府和農(nóng)民協(xié)商或依“市價(jià)”補(bǔ)償。
在現(xiàn)有我國土地征收過程中，農(nóng)村集體土地的征用其對象直接為土地，法律明確規(guī)定為土地征用，農(nóng)作物等作為土地的附著物來一起征收，而在城市的國有土地征用中，其對象是房屋，是以拆遷的形式表現(xiàn)的。但這種形式上的差別，并不能更改其土地征收的實(shí)質(zhì)屬性，依據(jù)為：(1)拆遷房屋的根本目的是獲取該房屋所占有的土地。(2)在對拆遷房屋的問題中，其主要是是補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，拆遷中的矛盾大多數(shù)是由于土地補(bǔ)償費(fèi)用糾紛引起。所以，土地征收是我國城市房屋拆遷的實(shí)質(zhì)所在，只是此本質(zhì)被房屋拆遷的形式而隱藏起來罷了。
三、我國現(xiàn)有法律對于現(xiàn)實(shí)拆遷問題的分析
在過去的房屋拆遷管理工作過程中，其主要政策是依據(jù)國務(wù)院在1991年頒布實(shí)施的《拆遷條例》。在此基礎(chǔ)之上，根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際情況不同，推出一系列實(shí)施細(xì)則。2011年1月19日，國務(wù)院審議并通過最新的《國有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》。雖然有條例的一定約束，但是在實(shí)施執(zhí)行的過程當(dāng)中，拆遷制度仍存在一些不足問題，主要表現(xiàn)在：
(一)對“公共利益目的”界定不明確
《國有土地上房屋征收與征用條例》第八條明確規(guī)定：為保障國家安全、促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
(1)國防和外交的需要;(2)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;(3)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(4)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
然而事實(shí)的操作當(dāng)中，開發(fā)商作為拆遷方，向地方政府權(quán)力“尋租”，以“政府拆遷指揮部”的名義進(jìn)行相應(yīng)的拆遷，或者依據(jù)公益名目拆遷，實(shí)為商業(yè)開發(fā)拆遷。使地方政府參與了商業(yè)性質(zhì)的拆遷。雖然地方政府只能為公共利益性質(zhì)才能作為拆遷人直接參與拆遷活動，但由于對公共利益目的界限不明晰或有意將商業(yè)性拆遷行為加上一層“社會公共利益”的外衣，部分地方政府跨越了“公共利益目的”邊界，從事商業(yè)性房拆行為。
(二)補(bǔ)償制度的不完善
拆遷過程中拆遷雙方的低位不對等。對于拆遷方，其獲取的地方政府簽發(fā)的拆遷許可證和賦予的拆遷資質(zhì)證具有足夠強(qiáng)勢性，拆遷公告也即開出的“條件”，往往被拆遷的一方則很被動。若確實(shí)不能接受，則只可采取行政裁決、司法裁決等方式解決。
在行政裁決過程中，政府所擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧袝r(shí)是錯(cuò)位的，在其實(shí)行的統(tǒng)一拆遷中，政府往往會成為自己所涉案件的法官。在此情況下，政府實(shí)行強(qiáng)拆，也就相當(dāng)于擔(dān)當(dāng)了四個(gè)身份于一身：(1)所涉新建項(xiàng)目的經(jīng)營者;(2)拆遷政策的制訂者;(3)強(qiáng)遷的執(zhí)行者;(4)拆遷糾紛產(chǎn)生后的行政裁決者。而對于拆遷人而言，被拆遷方作為一個(gè)弱勢群體，在發(fā)生拆遷爭議糾紛時(shí)不易主張權(quán)利。
在司法裁決過程中，部分地區(qū)的審判機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)層往往屬拆遷指揮部的成員，司法救濟(jì)的公正性也令人懷疑。在被拆遷方與拆遷指揮部發(fā)生糾紛尋求司法救濟(jì)時(shí)，審判機(jī)關(guān)既為當(dāng)事人，又為裁決人，往往會偏斜了審判。
三、完善我國城市房屋拆遷制度的建議
(一)公共利益的維護(hù)
我國除憲法規(guī)定了有“公共利益”的條款外，很大一部分法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)甚至規(guī)章中也會援用公共利益概念，但是我國目前立法中并沒有明確規(guī)定公共利益的解釋權(quán)，致使任何援用公共利益條款的法律文件都可以對其內(nèi)涵進(jìn)行界定。因此，我們應(yīng)對公共利益的界定主體或者說表現(xiàn)形式進(jìn)行限制界定，規(guī)定只有特定層次的有效法律文件才可以釋義“公共利益”。
筆者通過對“公共利益”的正面說明，有些國家在法條中不僅規(guī)定了“公共利益”的范疇，還規(guī)定了不能列入公共利益的內(nèi)容，我國可以借鑒之，通過對“公共利益”的反向解釋，將一些貌似“公共利益”但不是真正公共利益的情形排除在外，如政府自身的利益、特定利益集團(tuán)的利益等，使“公共利益”的界線更加的清晰。
(二)程序的完善
首先要明確拆遷關(guān)系的城市規(guī)劃的實(shí)施，關(guān)乎到整個(gè)社會公共利益，而在實(shí)踐中確有部分被拆遷方借口故意拖延搬遷，損害了拆遷方和社會公共的利益。借鑒它國的賠償金先付的經(jīng)驗(yàn)，我們并不反對強(qiáng)制執(zhí)行，但應(yīng)嚴(yán)格強(qiáng)制執(zhí)行的前提：
1.當(dāng)事人之間之權(quán)利義務(wù)關(guān)系明晰，不強(qiáng)拆將嚴(yán)重影響拆遷方的生產(chǎn)經(jīng)營的。拆遷方遞交強(qiáng)拆申請，須因被拆遷方拒遷將要或已經(jīng)嚴(yán)重影響施工期，給拆遷人造成直接利益損失。此權(quán)利義務(wù)明確應(yīng)包含：房屋拆遷項(xiàng)目之公共利益目的獲得了雙方或司法的認(rèn)可、補(bǔ)償安置條件已落實(shí)或補(bǔ)償安置協(xié)議已獲得相應(yīng)的司法認(rèn)可。
2.被拆遷方或租房者有搬遷或者有過渡條件的，遞交申請的拆遷人已給予被拆遷人經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或過渡期周轉(zhuǎn)房、提供安置房的，在實(shí)施房屋拆遷后，使被拆遷方得到相應(yīng)安置，也是物權(quán)法保障居住權(quán)原則的應(yīng)用。
3.申請人須提供相應(yīng)擔(dān)保。拆遷方在提出強(qiáng)拆申請時(shí)，須提供擔(dān)保。申請人沒有或拒絕提供擔(dān)保的，人民法院應(yīng)駁回其申請。在強(qiáng)拆后若申請人敗訴的，其必須賠償被申請人因強(qiáng)制執(zhí)行所造成的經(jīng)濟(jì)損失。
依據(jù)房屋拆遷的特點(diǎn)，筆者認(rèn)為，擔(dān)保的方式可分為資金和房屋擔(dān)保兩種。房屋擔(dān)保，是指申請人提供與被拆遷房屋市價(jià)等同的產(chǎn)權(quán)明晰的房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)可以是申請人的或是其他擔(dān)保人的。此擔(dān)保房屋，未經(jīng)人民法院允許，申請人或其他擔(dān)保人不可擅自處理。而資金擔(dān)保，即申請人提供與被拆遷房屋市價(jià)相當(dāng)?shù)馁Y金，由人民法院保管控制。在現(xiàn)實(shí)的拆遷行為是，這一現(xiàn)象被稱為“房屋補(bǔ)償”和“貨幣補(bǔ)償”。
(三)合理補(bǔ)償制度的完善
合理補(bǔ)償實(shí)際為公正和充分補(bǔ)償，它能很好地協(xié)調(diào)公共與私人利益之間的關(guān)系，能預(yù)防政府征收只能的濫用，也為通過行使政府征收權(quán)，為保障公共利益的實(shí)現(xiàn)提供了一定的基礎(chǔ)。另外，合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也可以為保護(hù)公共利益和國家發(fā)展留有回旋空間，以便隨著社會的變化和市場的發(fā)展對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作相應(yīng)調(diào)整。
1.合理補(bǔ)償須是對財(cái)產(chǎn)的全部直接經(jīng)濟(jì)損失作補(bǔ)償，但它又并不是完全的賠償，不可以完全根據(jù)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值來承擔(dān)全部的損失。因?yàn)檎魇?、征用也是為了公共利益而?shí)施的。正是由于它不等同于完全賠償，所以補(bǔ)償主要針對物本身的損失而實(shí)施，通常情況下不應(yīng)該包括對間接損失的補(bǔ)償。征收征用的公共利益目的決定了不可以完全依據(jù)民法的等價(jià)交換原則進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償。若是對間接損失進(jìn)行補(bǔ)償，就會致使征收成本過高，妨礙了公共利益的滿足。
2.合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)即按照公平的市價(jià)給予補(bǔ)償，只有通過市價(jià)實(shí)施才是比較合理的補(bǔ)償。考慮市場價(jià)格首要是認(rèn)定是否有市場定價(jià)，若不存在市場定價(jià)，就須通過第三方獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)做出合理公正的評估。對于一些財(cái)產(chǎn)而言，若它有市場價(jià)格，就按照市場價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，若是沒有，就可根據(jù)折舊率、現(xiàn)有價(jià)值等因素綜合予以考慮。
3.合理的補(bǔ)償也應(yīng)該是及時(shí)的補(bǔ)償。“遲來的正義不是正義。”遲延的補(bǔ)償對私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)是不合理的。在實(shí)踐過程中，一些補(bǔ)償拖延的時(shí)間比較久，引起了一定的爭議，也極不利于對私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。
四、結(jié)語
為扎實(shí)保障被拆遷公民的有效權(quán)益，避免少數(shù)經(jīng)濟(jì)困難家庭陷入弱者更弱的局面，筆者主張，拆遷過程中應(yīng)妥善解決補(bǔ)償問題：一是對被拆遷人因拆遷而導(dǎo)致的不動產(chǎn)所有權(quán)等合法權(quán)益損失、消滅進(jìn)行足額補(bǔ)償?shù)膯栴};二是要對拆遷過程中的程序進(jìn)行相應(yīng)控制和完善。這兩個(gè)方面缺一不可，一旦其中一者缺失，城市房屋拆遷問題將會變得糾紛不斷，更加困難。本文對這一系列問題作了上述淺析，尤其是我們國內(nèi)的研究現(xiàn)狀不盡如人意，缺乏完善的理論基礎(chǔ)，也沒有形成完善的研究體系。因此，結(jié)合目前這一研究現(xiàn)狀，筆者在總結(jié)研究成果的基礎(chǔ)上對該課題進(jìn)行深入系統(tǒng)的研究，所以筆者認(rèn)為該課題的研究對豐富目前研究理論，促進(jìn)學(xué)術(shù)研討發(fā)展還具有十分重要的理論意義。
房地產(chǎn)法律法規(guī)論文篇三：《房地產(chǎn)交易法規(guī)的反洗錢審視》
摘 要：房地產(chǎn)業(yè)已成為特定非金融行業(yè)中最易被洗錢分子所利用的行業(yè)，建立健全房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法規(guī)制度已成為當(dāng)務(wù)之急。本文從反洗錢的角度系統(tǒng)梳理了房地產(chǎn)交易的現(xiàn)行法規(guī)，為房地產(chǎn)業(yè)反洗錢專項(xiàng)制度的建立探索基礎(chǔ)，并為反洗錢法規(guī)與房地產(chǎn)交易法規(guī)的有效銜接提供依據(jù)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);反洗錢;交易法規(guī)
隨著金融業(yè)反洗錢監(jiān)管制度的不斷完善，洗錢風(fēng)險(xiǎn)向特定非金融領(lǐng)域和機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移的傾向變得日益明顯。統(tǒng)計(jì)《中國洗錢犯罪案例剖析》和《中國反洗錢報(bào)告》(2010年至2012年)公開披露的113個(gè)洗錢案例，其中26個(gè)案例涉及房地產(chǎn)行業(yè)，比例高達(dá)23%，房地產(chǎn)業(yè)已成為特定非金融行業(yè)中最易被洗錢分子所利用的行業(yè)。然而，我國對房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢義務(wù)尚未作出明確要求，因此建立健全房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法規(guī)制度已成為當(dāng)務(wù)之急，而在建立房地產(chǎn)業(yè)反洗錢專項(xiàng)制度之前，需要系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)交易的現(xiàn)行法規(guī)，以便為房地產(chǎn)業(yè)反洗錢專項(xiàng)制度的建立奠定基礎(chǔ)，并與之有效銜接。
一、現(xiàn)行房地產(chǎn)交易法規(guī)梳理房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定中具有重要影響和作用的產(chǎn)業(yè)，為維護(hù)其健康發(fā)展，國家出臺了一系列法律法規(guī)。2007年出臺的《中華人民共和國物權(quán)法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(修正案)》構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)的基本法律。2001年建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》是房地產(chǎn)交易的基本規(guī)范性文件。2004年建設(shè)部印發(fā)的《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)工作綱要(試行)》，從系統(tǒng)要求、數(shù)據(jù)采集與整合、系統(tǒng)管理等方面對房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)提出了規(guī)范性要求，其中涉及了一定的收集客戶信息要求。
2008年建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》中明確了房屋的權(quán)屬登記問題。作為對《房屋登記辦法》的進(jìn)一步細(xì)化，住建部于2012年4月頒布了《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》，該規(guī)程分別從登記程序、登記歸檔、登記資料利用等層面對房屋登記做了詳細(xì)的規(guī)定。2011年住建部聯(lián)合相關(guān)部委發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)與義務(wù)作了明確規(guī)定，是進(jìn)一步完善房地產(chǎn)法規(guī)的重要組成部分。
此外，各地也相繼出臺了地方性法規(guī)，目的在于對新建商品房預(yù)售資金實(shí)行監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場秩序。二、房地產(chǎn)交易法規(guī)對開展反洗錢工作的基礎(chǔ)作用雖然現(xiàn)行的反洗錢法律法規(guī)主要是針對金融機(jī)構(gòu)而言的，但其所秉承的“了解你的客戶”的基本原則，所涵蓋的客戶身份識別、交易記錄保存和可疑交易報(bào)告等反洗錢工作要求同樣也是FATF明確要求應(yīng)用于特定非金融行業(yè)反洗錢法律法規(guī)構(gòu)建的基本內(nèi)容，可據(jù)此審視房地產(chǎn)交易法規(guī)。(一)客戶身份識別。在房地產(chǎn)交易中實(shí)行實(shí)名制購房是我國一直堅(jiān)持的制度，體現(xiàn)在房地產(chǎn)交易的各環(huán)節(jié)中。
建設(shè)部已在2006年發(fā)布的工作要點(diǎn)中提出落實(shí)房地產(chǎn)預(yù)售及銷售階段的合同聯(lián)機(jī)備案和實(shí)名制購房制度，并表示通過修訂有關(guān)法規(guī)和加強(qiáng)配套制度建設(shè)進(jìn)一步完善?！渡唐贩夸N售管理辦法》第16條、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條和第8條規(guī)定了在簽訂房屋買賣合同時(shí)必須登記交易雙方的身份信息，如果買方是自然人，則要核對并登記身份證件號碼?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定，商品房預(yù)售合同要向政府有關(guān)主管部門進(jìn)行備案。預(yù)售合同為事先制定好的格式合同，身份信息為必填項(xiàng)。
對外國人在中國購買房屋，2006年7月，建設(shè)部聯(lián)合其他部委發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》對外國公民和機(jī)構(gòu)在中國購房做出了嚴(yán)格的身份要求和驗(yàn)證程序。(二)交易記錄保存。對于房地產(chǎn)交易來說，房屋買賣合同是買賣雙方的交易記錄。為使政府部門掌握有關(guān)房屋買賣的信息，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定商品房預(yù)售合同要向政府有關(guān)主管部門進(jìn)行備案。2008年5月實(shí)施的《房屋登記薄管理試行辦法》第十三條規(guī)定登記簿應(yīng)永久保存，采取相應(yīng)的安全防護(hù)措施并制作電子備份。2012年頒布的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》中5.1.1規(guī)定，登記事項(xiàng)登簿后，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將登記申請材料、登記審核材料和具有保存價(jià)值的其他材料收集、整理、歸檔，定期或永久保存。除被列入可銷毀范圍的登記檔案為定期保存外，均應(yīng)永久保存。
這些規(guī)定均為重現(xiàn)交易記錄奠定了前提基礎(chǔ)。三、房地產(chǎn)交易法規(guī)在反洗錢方面的提升空間(一)現(xiàn)行房地產(chǎn)法規(guī)的立法角度尚未考慮反洗錢因素。一方面，縱覽所有房地產(chǎn)的法規(guī)條款，未能找到一處直接出現(xiàn)“洗錢”或“反洗錢”詞匯的條文。另一方面，所有對違法違規(guī)行為進(jìn)行預(yù)防和打擊的房地產(chǎn)法規(guī)，重點(diǎn)主要集中在擾亂房地產(chǎn)交易秩序，維護(hù)市場健康穩(wěn)定等方面。如《城市房地產(chǎn)管理法》第一條明確提出“為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法”。雖然黑錢流入房地產(chǎn)市場也可能會擾亂房地產(chǎn)市場秩序，但現(xiàn)有的法律法規(guī)并未明確將通過房地產(chǎn)交易洗錢列為預(yù)防和打擊對象。
(二)現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)僅要求收集客戶的少部分信息，難以滿足反洗錢工作的需要?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容，其中僅在第一款“當(dāng)事人名稱或者姓名和住所”中提及客戶個(gè)人信息。然而，這種籠統(tǒng)的規(guī)定導(dǎo)致房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)掌握的客戶信息量過少，無法真正做到了解客戶。另外，《房屋登記簿管理試行辦法》第九條明確了房屋所有權(quán)的內(nèi)容，其中包括了房屋所有權(quán)人、身份證明號碼、戶籍所在地、房屋所有權(quán)取得方式等信息。對該辦法的解釋中，明確規(guī)定了前述概念具體包括的含義。該辦法雖然較《商品房銷售管理辦法》對客戶的信息更全面，但同樣與反洗錢的需要距離較遠(yuǎn)。
(三)現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)對客戶的資金來源關(guān)注不夠，注重客戶的資金安全。在整個(gè)房地產(chǎn)法規(guī)體系中，涉及資金管理的內(nèi)容并不多，主要對房地產(chǎn)開發(fā)商在預(yù)售房時(shí)取得的資金管理和客戶交給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資金安全。如2006年建設(shè)部與中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，通知要求要建立存量房交易結(jié)算資金管理制度，規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)，加強(qiáng)交易結(jié)算資金專用存款賬戶管理。這些要求的主要目的是為了建立主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場秩序，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益。
僅有的提及資金來源的《商品房銷售管理辦法》，在第十六條第四款中明確要求購房合同應(yīng)包括“商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間”等內(nèi)容。然而，遺憾的是，該辦法中所提到的“付款方式”并非一般意義上理解的“現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、刷卡”等支付渠道，而指的是“一次性付款、按揭分期付款”等購房款的繳付形式，因此，從購房合同中的“付款方式”上，幾乎無法得到客戶的資金來源信息。(四)現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)中，有利于反洗錢工作開展的法規(guī)不健全、推行緩慢。
早在2005年5月，建設(shè)部等七部委就曾聯(lián)合出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，其中第七條規(guī)定：實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。2006年7月的《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》再一次明確要求房地產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，落實(shí)購房“實(shí)名制”。應(yīng)該說，“購房實(shí)名制”的推行是非常有利于反洗錢工作的，它為了解客戶、進(jìn)行客戶身份識別提供了前提。然而，房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)體系中只有實(shí)名制而沒有相應(yīng)的配套措施，很容易出現(xiàn)管理漏洞，也使這項(xiàng)制度在反洗錢中發(fā)揮的作用大打折扣。2004年建設(shè)部辦公廳印發(fā)的《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)工作綱要(試行)》提出了房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)的基本工作思路，即“以城市為單位，通過一定的信息平臺，依托房地產(chǎn)管理的各業(yè)務(wù)系統(tǒng)，將分散于房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃登記備案、權(quán)屬登記等管理環(huán)節(jié)的市場信息有機(jī)整合起來，”。
在以后的五年中，各地已基本建立了當(dāng)?shù)刈约旱姆康禺a(chǎn)市場信息系統(tǒng)。然而，從反洗錢的角度審視上述基本工作思路，“以城市為單位”的指導(dǎo)思想幾乎已經(jīng)成為“建立全國聯(lián)網(wǎng)的聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)”的制度性障礙。這樣，僅能掌握每個(gè)購房者在當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)情況，而無法發(fā)現(xiàn)洗錢分子在全國范圍內(nèi)不同地區(qū)購置多套房產(chǎn)的犯罪行為。另外，在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，雖然各城市建立的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)基本包含了上述工作綱要提及的模塊，但仍存在一定差異，同樣不利于將來各地不同系統(tǒng)之間的聯(lián)網(wǎng)整合，在反洗錢方面的作用也將受到一定限制。上述分析不難發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行的交易法規(guī)體系預(yù)防和打擊洗錢犯罪的作用是有限的。當(dāng)然，《反洗錢法》出臺較晚也是造成這種狀況的客觀原因之一。
如何改變這種狀況已成為需要重點(diǎn)研究的問題。較大范圍的修改既收效緩慢也是不現(xiàn)實(shí)的，在《反洗錢法》的指導(dǎo)下，針對房地產(chǎn)業(yè)另外制定出臺符合行業(yè)特色的專門的反洗錢法規(guī)才是合理之舉。四、房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法規(guī)建設(shè)的建議國際反洗錢組織FATF關(guān)于反洗錢工作的最新40項(xiàng)建議中，共有9項(xiàng)建議涉及包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的特定非金融機(jī)構(gòu)，其中建議10、11、12、15、17中規(guī)定的客戶盡職調(diào)查和交易記錄保存義務(wù)，建議18、19、20、21規(guī)定的可疑交易報(bào)告義務(wù)以及建議28明確的監(jiān)管原則，這些建議要求各國對特定非金融機(jī)構(gòu)建立反洗錢工作體系。然而，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)建設(shè)重在產(chǎn)權(quán)界定的清晰性和交易合法性的行政審批環(huán)節(jié)，缺乏對房產(chǎn)購置資金來源的合法性以及資金交易的監(jiān)測手段。
例如，現(xiàn)行規(guī)定已經(jīng)要求買賣房地產(chǎn)的客戶在房地產(chǎn)交易登記中心辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供真實(shí)有效的身份證明文件，但考慮到可疑交易的分析排查需要，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)協(xié)助客戶除提供真實(shí)有效身份證明文件外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也應(yīng)對實(shí)際控制客戶的自然人和交易的實(shí)際受益人身份、資金來源、交易目的、職業(yè)等背景信息進(jìn)行了解和登記。
要求房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)在客戶盡職調(diào)查方面達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)，首先要克服制度障礙，可選擇的思路有兩條：其一，全面修改房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)制度，加入反洗錢內(nèi)容，比如明確客戶身份識別的主要要素和資金監(jiān)測的主要內(nèi)容;其二，由反洗錢行政主管部門會同相關(guān)部委聯(lián)合出臺較高級別的包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的特定非金融機(jī)構(gòu)反洗錢高級監(jiān)管原則，再由具體行業(yè)主管部門結(jié)合實(shí)際情況予以具體化。相比而言，第二種思路較之第一種思路對現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)的管理體系影響較小，更便于實(shí)現(xiàn)和實(shí)施。在《反洗錢法》的框架下，中國人民銀行應(yīng)會同房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)主管部門，共同制定房地產(chǎn)業(yè)的客戶身份識別、大額交易和可疑交易報(bào)告等制度，清晰房地產(chǎn)業(yè)反洗錢義務(wù)主體和職責(zé)，明確監(jiān)管機(jī)構(gòu)職責(zé)。
房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢義務(wù)主體應(yīng)該包括房地產(chǎn)開發(fā)商和二手房交易中介機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。在客戶身份識別方面，規(guī)定房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)核對登記購房者的真實(shí)身份信息，留存單位營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法定代表人或負(fù)責(zé)人等身份證明文件，登記自然人姓名、身份證件種類及號碼、住址、職業(yè)、收入水平以及交易房產(chǎn)基本信息，并留存有效身份證件影印件。與此同時(shí)，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部應(yīng)及時(shí)修改統(tǒng)一的制式購房合同，增加客戶身份信息量，補(bǔ)充可進(jìn)一步了解客戶的必要信息。大額交易和可疑交易報(bào)告制度，應(yīng)明確規(guī)定大額交易和可疑交易報(bào)送主體、時(shí)間和途徑，可原則性地列舉房地產(chǎn)交易中的可疑交易特征和可疑行為特征。
具體如：(1)在購房手續(xù)辦理過程中，客戶突然提出要求變更買受人姓名的;(2)按揭購房后，突然提前償還剩余房款的;(3)直接以50萬元以上現(xiàn)金支付房款的;(4)不關(guān)注房產(chǎn)質(zhì)量、物業(yè)等要素，大概了解后直接購房的;(5)一次性以同一身份證購買三套(含)以上房產(chǎn)的;(6)通過他人賬戶支付房款，而不能合理解釋付款人和買受人關(guān)系的;(7)購買房產(chǎn)后無合理原因強(qiáng)烈要求全款退房的;(8)持有他人身份證件購房，且不能解釋購房人和身份證件所有人關(guān)系的;(9)持有假身份證件購房的;(10)以明顯高于或低于市價(jià)進(jìn)行房地產(chǎn)交易等。
此外，中國人民銀行和住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部也應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)自律組織中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會加強(qiáng)溝通與合作，發(fā)揮行業(yè)自律組織的作用，引導(dǎo)行業(yè)協(xié)會利用自身的資源優(yōu)勢，制定房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作指引，幫助房地產(chǎn)業(yè)反洗錢主體有效履行反洗錢義務(wù)。
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