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法律本科專業(yè)論文免費(fèi)范文篇1
淺探勞務(wù)派遣中同工同酬法律問題
一、我國現(xiàn)行法律關(guān)于同工同酬的規(guī)定
關(guān)于同工同酬的問題，我國目前還沒有詳細(xì)的法律規(guī)定，但是在相關(guān)法律的的個別條文中有所涉及。
(一)《憲法》中相關(guān)的規(guī)定
《憲法》中涉及同工同酬的只有第6條、第42條以及第48條。其中，第6條規(guī)定的按勞分配原則只是一個原則性的規(guī)定，第42條規(guī)定的國家有義務(wù)提高勞動者的勞動報酬和福利待遇也只是一個含糊的表達(dá)，第48條雖然提及了同工同酬，但是其最終體現(xiàn)的是對婦女勞動權(quán)益的特殊保護(hù)，由此我們可以看出，《憲法》對同工同酬問題沒有做出直接的規(guī)定。
(二)《勞動法》中的相關(guān)規(guī)定
《勞動法》中第3條賦予勞動者獲得勞動報酬的權(quán)利，第46條規(guī)定在按勞分配的過程當(dāng)中，勞動者應(yīng)當(dāng)享受同工同酬的待遇?！秳趧臃ā返倪@些規(guī)定體現(xiàn)了我國立法的進(jìn)步，但該規(guī)定也過于原則性，在實(shí)踐中難以操作。而且，勞務(wù)派遣合同比一般的勞動合同更為復(fù)雜，法律在具體的適用中更需要具體實(shí)施規(guī)則的保駕護(hù)航。
(三)《勞動合同法》中的相關(guān)規(guī)定
《勞動合同法》中真正關(guān)于被派遣勞動者同工同酬的規(guī)定只有三條。其中第61條、第63條規(guī)定了被派遣勞動者同工同酬的參照標(biāo)準(zhǔn)，第92條規(guī)定了相關(guān)的法律責(zé)任?！秳趧雍贤ā冯m然在上述兩部法律的基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化了同工同酬的規(guī)定，并對同工同酬的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定了參照對象，但這些規(guī)定仍然存在許多問題。
二、我國勞務(wù)派遣中同工同酬存在的法律問題
我國法律雖然規(guī)定被派遣的勞動者享有同工同酬的權(quán)利，然而，這些規(guī)定仍然存在很多漏洞，在實(shí)踐中難以操作。被派遣勞動者的這項權(quán)利僅僅停留在紙面上，其在實(shí)踐中并未真正享有該權(quán)利。
(一)“同工同酬”的內(nèi)涵不明確
“同工同酬”的概念已經(jīng)出現(xiàn)在我國部分法律條文中，但是這些立法對于同工同酬的釋義都相對模糊、僵硬，在原則化規(guī)定的背后更是缺少相應(yīng)的解釋、具體的實(shí)施規(guī)則等。在社會實(shí)踐中，用工雙方對同工同酬的理解有很大的偏差，雙方都站在自己的利益上據(jù)理力爭。勞動者常常會擴(kuò)大同工同酬的適用范圍，此時，不僅引起勞動者輕訴、亂訴、纏訴等混亂司法的行為，更加不利于勞動關(guān)系的和諧穩(wěn)定;與此同時，用工單位也會采取變相手段剝奪勞動者此項權(quán)利，以至于勞動者的此項權(quán)利名有實(shí)無。
(二)缺乏明確的支付方式
《勞動合同法》規(guī)定用工單位是被派遣勞動者的勞動報酬、績效獎金等相關(guān)費(fèi)用的支付主體，但是，該法并未規(guī)定明確的支付方式。在實(shí)踐中，用工單位通常會把被派遣勞動者的報酬、各項福利費(fèi)用等支付給派遣單位，然后派遣單位再支付給每個勞動者。這種間接支付工資的方式不僅沒有法律依據(jù)，更是為勞務(wù)派遣單位提供了克扣勞動者工資的好時機(jī)。法律對于被派遣勞動者工資的支付方式?jīng)]有明文規(guī)定，用工單位到底該怎么支付成了待需解決的問題。
(三)舉證責(zé)任分配不當(dāng)
目前勞務(wù)派遣同工同酬糾紛的主要舉證責(zé)任分配方式是：誰主張、誰舉證，但是被派遣的勞動者和用工單位處于矛盾的雙方，彼此的信息并不對稱，這給勞動者同工同酬權(quán)利的救濟(jì)造成了一定的困難。
《勞動爭議調(diào)解仲裁法》對此作出了明確要求：在發(fā)生勞動爭議的時候，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明自己的主張。被派遣勞動者如果主張與用工單位的勞動者同工同酬，則其必須向勞動爭議部門提供有效的證據(jù)。然而，可能作為證據(jù)的單位崗位分類、單位內(nèi)部報酬分配等信息很難獲得。在這種情況下，如果仍然讓被派遣的勞動者承擔(dān)舉證責(zé)任，不僅打擊了勞動者維權(quán)的積極性，也會影響法律的公正和權(quán)威，因此在立法上明確規(guī)定用工單位承擔(dān)部分舉證責(zé)任是很有必要的。
(四)相關(guān)民事責(zé)任過于片面
《勞動合同法》中規(guī)定了侵犯勞動者同工同酬權(quán)利的行政責(zé)任，但對于民事責(zé)任卻只概括地規(guī)定了用工單位給被派遣勞動者造成損害時，其派遣單位要與之承擔(dān)連帶責(zé)任，對于派遣單位是否明知或故意卻并未提及。但是有學(xué)者堅持認(rèn)為，只有勞務(wù)派遣單位與用工單位承擔(dān)連帶責(zé)任才符合公平原則。①這種說法是缺乏法理基礎(chǔ)的。連帶責(zé)任作為一種加重責(zé)任，只有法律有明確規(guī)定時才能適用。在派遣單位和用工單位雙方共同惡意串通，侵害了被派遣勞動者同工同酬權(quán)利時，雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，這是沒有爭議的;但是，當(dāng)派遣單位已經(jīng)依法盡到自身的義務(wù)，繼續(xù)要求其與用工單位一起承擔(dān)連帶責(zé)任實(shí)屬是不夠恰當(dāng)?shù)?。因此相對片面、籠統(tǒng)的民事責(zé)任規(guī)定容易產(chǎn)生理解上的誤差，在以后的立法中我們應(yīng)該完善。
三、我國勞務(wù)派遣中同工同酬的完善建議
在勞務(wù)派遣這種特殊的用工方式下，同工不同酬的案例時有發(fā)生，這不僅嚴(yán)重?fù)p害了勞動者平等取得勞動報酬的權(quán)利，也影響了我國勞動關(guān)系的和諧發(fā)展。因此完善相關(guān)的法律規(guī)定對確保被派遣勞動者同工同酬權(quán)利的真正實(shí)現(xiàn)顯得尤為重要。
(一)準(zhǔn)確界定“同工同酬”的含義
1.“同工”的界定
在勞務(wù)派遣當(dāng)中，“同工同酬”的適用應(yīng)該有所限定，必須在同一用工單位，亦必須處于同一崗位。目前，學(xué)術(shù)界對這一問題已經(jīng)基本上達(dá)成共識。但是，在同一個用工單位內(nèi)部也會有很多不同的崗位分類，有時候名稱不同但實(shí)質(zhì)卻相同。有時，用工單位為了節(jié)約成本，甚至故意改變崗位名稱，此時即變相剝奪了被派遣勞動者同工同酬的權(quán)利。由此，我們在界定“同工”時不能僅從崗位名稱來判斷，應(yīng)該深入全面地分析崗位的實(shí)質(zhì)分類?！?ldquo;同一企業(yè)的崗位分類包括橫向劃分和縱向劃分：橫向劃分是指依據(jù)崗位內(nèi)容和性質(zhì)的不同所作的劃分，包括職門(大類)、職組(中類)、職系(小類);縱向劃分是依據(jù)崗位的難易程度、所需職業(yè)技能、責(zé)任大小所作的劃分，包括職級、職等的劃分。”②因此在確定“同工”的情形時，應(yīng)該同時兼顧這兩種分類方法，全面、系統(tǒng)地分析崗位多方面的內(nèi)容。如果是和本單位的崗位進(jìn)行比較，可以結(jié)合實(shí)際情況以職級或者職等作為依據(jù)進(jìn)行判斷。如果是在用工單位所在地比較，則只需要依據(jù)職等進(jìn)行判斷，因?yàn)橛霉挝凰诘叵嗤瑣徫粍趧诱叩膱蟪曛皇且粋€參考，不需要分太細(xì)。
2.“同酬”的界定
從上文的論述可知，“同工”是以崗位作為界定標(biāo)準(zhǔn)的，并未要求勞動者的勞動量和績效完全相同。因此，“同酬”的含義取決于“同工”的界定。在“同工”被界定為“本單位同類崗位”時，“同酬”就按照與本單位正式員工同樣的標(biāo)準(zhǔn)來確定;在“同工”被界定為“用工單位所在地相同或相近崗位”時，“同酬”則要根據(jù)用工單位所在地相同或者相近崗位的薪酬來確定。
(二)確定具體的支付方式
雖然《勞動合同法》規(guī)定被派遣勞動者的報酬及其他費(fèi)用由用工單位來支付，但是對于具體的支付方式并沒有明確要求。勞務(wù)派遣是一種特殊的用工方式，派遣方和實(shí)際用工方是相互分離的，權(quán)利義務(wù)相對復(fù)雜。我國未來立法應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定支付方式，即被派遣勞動者的勞動報酬等相關(guān)費(fèi)用均由用工單位直接支付給勞動者本人。因?yàn)椋趯?shí)踐中，由派遣單位轉(zhuǎn)交的支付方式，容易出現(xiàn)派遣單位拖欠、克扣、延遲支付被派遣勞動者工資的情況，這侵害了被派遣勞動者依法獲得勞動報酬的權(quán)利。直接規(guī)定由用工單位直接向勞動者本人支付，一方面可以大大提高被派遣勞動者的工作熱情，另一方面也更有利于被派遣勞動者自身權(quán)益的保護(hù)。
(三)規(guī)定用工單位承擔(dān)部分舉證責(zé)任
確定用工單位的舉證責(zé)任并不意味著用工單位需要承擔(dān)全部的舉證責(zé)任，而是對于某些特殊事項，實(shí)行舉證責(zé)任倒置。在確定用工單位違反法律規(guī)定，侵犯被派遣勞動者同工同酬權(quán)利時，需要勞動者提供很多用工單位的信息作為證據(jù);有時還需要獲取同行業(yè)的信息進(jìn)行比對，然而，勞動者獲取這些信息是非常困難的。但是對于用工單位，其提供這些證據(jù)十分方便。即便需要與用工單位所在地同行業(yè)間做比較，用工單位獲取信息的能力也比被派遣勞動者強(qiáng)。由此，在勞動派遣同工同酬的糾紛案件中，特殊事項適用舉證責(zé)任倒置更有利于糾紛的解決，更符合法律對公平價值的追求。
(四)規(guī)范侵害同工同酬權(quán)利的法律責(zé)任
《勞動合同法》第92條不區(qū)分勞務(wù)派遣單位、用工單位的主觀狀態(tài)，統(tǒng)一適用連帶責(zé)任是不夠合理的。因此，筆者認(rèn)為，在確定侵害被派遣勞動者同工同酬權(quán)利時應(yīng)適當(dāng)考慮侵害者的主觀狀態(tài)，根據(jù)其主觀態(tài)度確定責(zé)任的分配，在雙方故意、惡意的情況下其必須承擔(dān)連帶責(zé)任;在非故意、救濟(jì)用盡的情況下善意方可以承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。也就是說，在派遣方并無故意要侵害被派遣勞動者的權(quán)益，并為勞動者努力爭取后，派遣方可以不用承擔(dān)連帶責(zé)任，只需在過失范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任即可。
規(guī)定侵害被派遣勞動者同工同酬權(quán)利的補(bǔ)充責(zé)任，不僅是勞動法保護(hù)弱者價值理念的集中表現(xiàn)，更為被派遣勞動者同工同酬權(quán)利的具體落實(shí)打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)。一方面，補(bǔ)充責(zé)任彌補(bǔ)了連帶責(zé)任過于嚴(yán)格的不足;另一方面，補(bǔ)充責(zé)任兼顧了法律公平的價值理念。一般連帶責(zé)任與補(bǔ)充責(zé)任相結(jié)合的責(zé)任制有利于保障被派遣勞動者同工同酬的權(quán)利，符合我國的國情。
[注釋]
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法律本科專業(yè)論文免費(fèi)范文篇2
論不動產(chǎn)是否適用善意取得制度
摘要：不動產(chǎn)金額較大，直接關(guān)系人民及國家的經(jīng)濟(jì)利益，對人民的切身利益產(chǎn)生直接影響，而善意取得制度有利于確保不動產(chǎn)交易安全性及有效性。不動產(chǎn)是否適用善意取得制度，國內(nèi)外對其的規(guī)定各有不同，而國內(nèi)各個學(xué)者觀念也有所不同。因此，探究不動產(chǎn)善意取得制度實(shí)施具有極為重要意義。研究表明，該制度可有效對受讓人的合法權(quán)益進(jìn)行有效保護(hù)，進(jìn)而確保交易過程中的安全性及合法性。本文首先分析善意取得制度的概念，然后分析其使用范圍及必要性，最后指出具體的應(yīng)對措施。
關(guān)鍵詞：必要性;不動產(chǎn);處分權(quán);善意取得制度;適用范圍
一、善意取得制度的概念
按照標(biāo)的物特點(diǎn)，我國物權(quán)劃分具有兩種不同類型，一是不動產(chǎn)物權(quán);二是動產(chǎn)物權(quán)。其中，不動產(chǎn)物產(chǎn)指的是該標(biāo)的物主要依附在土地上，難以與土地分離，而且不能隨意移動。倘若強(qiáng)硬對其移動，則會導(dǎo)致標(biāo)的物的性質(zhì)造成嚴(yán)重?fù)p傷。通常情況下，不動產(chǎn)具有以下幾種類型：一是土地。這屬于國家的資源，是基礎(chǔ)不動產(chǎn)。二是建筑物。這是建立在土地之上的，難以從土地上分離的不動產(chǎn)類型之一。三是相關(guān)的附著物。例如，建筑的地下車庫、附屬設(shè)施。
2007年，我國出臺了相關(guān)的專門法律來對其進(jìn)行規(guī)范，也就是《物權(quán)法》，該法律中明確指出，不動產(chǎn)可運(yùn)用在善意取得制度中。于此同時，法律中也另外規(guī)定，認(rèn)為符合這些條件，在交易過程中的受讓人可獲得相應(yīng)的所有權(quán)：一是轉(zhuǎn)讓的物權(quán)已經(jīng)依據(jù)相關(guān)法律程序到有關(guān)部門登記，法律規(guī)定無需登記的物權(quán)已轉(zhuǎn)給受讓人;二是通過極其合理的價格進(jìn)行交易;三是轉(zhuǎn)讓行為屬于善意行為。法律對其進(jìn)行定義，善意取得定義指的是取得該不動產(chǎn)是比較善意，即不具有處分權(quán)的不動產(chǎn)占有人把不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三者后，倘若受讓人在取得該不動產(chǎn)過程中并不了解轉(zhuǎn)讓人不具有處分權(quán)，則第三人是善意依法獲得的所有權(quán)，這樣一來，原來的物權(quán)所有人不得要求受讓人返還不動產(chǎn)，第三人有權(quán)依法享有該不動產(chǎn)的所有權(quán)，然而原不動產(chǎn)所有人可以要求，而且只能要求轉(zhuǎn)讓人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償。通常情況下，第三人的善意行為通過兩種方法判斷，一是結(jié)合交易情況。例如分析受讓人與轉(zhuǎn)讓人的關(guān)系、轉(zhuǎn)讓價格與市場價格對比等;二是由否認(rèn)善意獲得的人提供證據(jù)，證明受讓人并非善意取得。
二、不動產(chǎn)是否適用善意取得制度的探討
(一)不同觀點(diǎn)簡介總的來說，主要存在兩種觀點(diǎn)，(1)否定說。該理論認(rèn)為善意取得制度只能運(yùn)用于動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，不能適用不動產(chǎn)領(lǐng)域。在實(shí)際過程中，可能存在登記錯誤的情況，常見的原因主要有兩種，一是登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤;二是實(shí)際權(quán)利人遞交的材料存在問題。因此，在運(yùn)用此制度過程中，相關(guān)部門的工作人員應(yīng)當(dāng)對錯誤產(chǎn)生的原因進(jìn)行詳細(xì)、客觀分析，然后結(jié)合制度進(jìn)行責(zé)任劃分，然后對其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確。倘若登記有誤，則相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)相信善意第三人，而且對其物權(quán)利益進(jìn)行保護(hù)[1]。
原因在于，第三人表述其是不了解轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處理的情況[2]。在不動產(chǎn)登記制度建立后，善意取得的相關(guān)制度不再適用于該領(lǐng)域[3]。倘若不動產(chǎn)信息登記有誤，則需要通過更正信息的相關(guān)流程進(jìn)行處理，不得運(yùn)用善意取得制度。(2)肯定說[4]。該說法認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的現(xiàn)代社會中，不動產(chǎn)的交易日益頻繁，金額不斷增加，交易次數(shù)也不斷增多，不論多么完善的登記制度，在實(shí)際交易過程中，由于各種因素都可能導(dǎo)致登記錯誤的情況，登記錯誤常見的情況是不動產(chǎn)等級中的真實(shí)權(quán)利人與記載的權(quán)利人不一致[5]。正是由于這一現(xiàn)實(shí)情況，因此善意取得制度存在顯得尤為重要，這也是該制度建立重要現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。
(二)不動產(chǎn)適用善意取得制度的必要性
(1)有利于維護(hù)登記公信力。
登記公信力指的是有關(guān)的轉(zhuǎn)讓人、受讓人等人員到相關(guān)部門登記，使其具有公信力，進(jìn)而獲得法律保護(hù)[6]。不動產(chǎn)登記具有極其重要的意義，可明確相關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)的所有人及其相關(guān)的利害關(guān)系人，進(jìn)而清楚了解物權(quán)法律關(guān)系，這樣也有利于今后的進(jìn)一步交易，這樣有利于保護(hù)第三人。在現(xiàn)實(shí)生活中，不動產(chǎn)登記也存在不一致的情況，登記簿與真實(shí)權(quán)力存在差異。這樣的情況下，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)以登記簿為準(zhǔn)，確保登記簿上的所有人享受所有權(quán)。(2)確保不動產(chǎn)交易過程的合法性及安全性。這也是善意取得制度的目的，也就是動態(tài)安全。動態(tài)安全旨在保護(hù)善意第三人的利益，促進(jìn)資料流動，提高資產(chǎn)利用率。財產(chǎn)所有權(quán)制度是市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)用的重要基礎(chǔ)，也是法律的重要內(nèi)容。然而，倘若嚴(yán)格執(zhí)行所有權(quán)制度，而否認(rèn)善意取得值得，則可能導(dǎo)致不動產(chǎn)交易難以正常進(jìn)行，增加交易者的恐懼心理，過度擔(dān)心自己購買的不動產(chǎn)可能被追償。因此，在交易過程中，第三人能詳細(xì)了解不動產(chǎn)的法律關(guān)系，調(diào)查轉(zhuǎn)讓人是否具有處分權(quán)，則需要花費(fèi)大量時間，而且需要購買大量費(fèi)用進(jìn)行調(diào)查，明顯增加交易成本，不利于提高交易效率。故所有權(quán)的保護(hù)與交易便捷二者必須妥協(xié)，期能兼顧。
(3)確保社會秩序穩(wěn)定。
實(shí)踐表明，善意取得制度的確立，在維護(hù)市場交易的安全與穩(wěn)定中具有極其重要的意義。不動產(chǎn)善意取得制度的制定，進(jìn)一步強(qiáng)化對不動產(chǎn)交易市場的監(jiān)管，為不動產(chǎn)交易安全性及合法性提供了重要制度保障。按照公信力，盡管登記簿上的權(quán)利人事實(shí)上是無權(quán)利人，但是相關(guān)部門更加愿意相信這是權(quán)利人，同時可以構(gòu)建相關(guān)法律關(guān)系。倘若否認(rèn)這些法律關(guān)系，則可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)秩序破壞。于此同時，倘若不承認(rèn)不動產(chǎn)善意取得，否認(rèn)轉(zhuǎn)讓行為不合法，那登記無任何法律效力，則會導(dǎo)致登記無任何意義，導(dǎo)致交易者心中無安全感，不利于社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會中，企業(yè)不斷生產(chǎn)產(chǎn)品，其中也存在不計其數(shù)的復(fù)制品。為此，人們都可以從市場上獲得相關(guān)的替代品?；诖吮尘?，倘若法律對靜態(tài)安全進(jìn)行保護(hù)，破壞已存在法律效率，盡管對原物權(quán)所有人的利益進(jìn)行保護(hù)，但是對社會經(jīng)濟(jì)秩序產(chǎn)生極為不利的影響。因此，需要對動態(tài)安全進(jìn)行保護(hù)，進(jìn)而讓受讓人獲得物權(quán)，而且原所有人不得向其追償，但是原所有人可以向轉(zhuǎn)讓人所求賠償。
(4)構(gòu)建完善的善意取得制度。
善意取得制度的理論本質(zhì)是依法賦予第三人一個針對不動產(chǎn)真正權(quán)利人的抗辯權(quán)，從而保護(hù)自己取得的物權(quán)，其積極作用在于把第三人的主觀心態(tài)當(dāng)作權(quán)利取得是否應(yīng)受保護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)，從第三人的主觀方面解決了交易公正問題。根據(jù)善意取得制度，對交易中的第三人是否進(jìn)行保護(hù)，取決于其對前手交易的瑕疵是否知情。倘若第三人并不了解轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處理不動產(chǎn)，則其行為屬于善意行為，可得到我國法律的保護(hù)，而且原物權(quán)所有人不得追究其責(zé)任。但是，如果第三人是惡意獲取，而且明明知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處理不動產(chǎn)，則不適用于善意取得制度。受讓人的善意獲得是指受讓人不了解轉(zhuǎn)讓人不具有處分權(quán)，受讓人基于公信力原則，認(rèn)為轉(zhuǎn)讓人具有處分不動產(chǎn)的權(quán)利。
(三)可適用善意取得的不動產(chǎn)之范圍我國專門物權(quán)法律將不動產(chǎn)納入善意取得制度的相關(guān)范疇，然而具體范圍包括以下幾種：
(1)部分共同共有人擅自處分己登記的不動產(chǎn)。有學(xué)者以“此處規(guī)定的出讓人是部分共有人，而不是非所有權(quán)人或無轉(zhuǎn)讓權(quán)人”[7]為理由主張該規(guī)定并非真正的善意取得制度。筆者認(rèn)為不妥，因?yàn)榫拓敭a(chǎn)共有理論而言，共有財產(chǎn)處分權(quán)屬于全體共有人，處分共同共有財產(chǎn)必須經(jīng)全體共有人一致同意，包括明示和默示，否則無效。
(2)有登記瑕疵的不動產(chǎn)。登記瑕疵定義指的是登記簿中的權(quán)力事項和現(xiàn)實(shí)存在差異。研究表明，產(chǎn)生這一情況的原因在于以下三點(diǎn)，一是登記機(jī)關(guān)工作人員工作過程中失誤，導(dǎo)致登記錯誤，進(jìn)而導(dǎo)致登記簿中的記載與事實(shí)不符。二是不動產(chǎn)變動情況尚未納入法律規(guī)定范圍。例如，繼承人依法取得不動產(chǎn)，并且到相關(guān)的登記機(jī)關(guān)等級。三是物權(quán)形式?jīng)]有得到法律保護(hù)或者該行為已經(jīng)被撤銷。倘若在登記簿登記的不動產(chǎn)物權(quán)由于多種原因被撤銷，然而物權(quán)登記尚未結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，這些常見的原因包括脅迫、欺詐、無行為能力等原因。四是盡管交易行為是合法的，但是沒有到相關(guān)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。例如，已經(jīng)辦理相關(guān)的土地手續(xù)，然而尚未到相關(guān)的部門進(jìn)行登記。對于以上情況，倘若強(qiáng)制受讓人賠償，則可能破壞社會秩序。因此，需要對善意受讓人進(jìn)行保護(hù)。不管是什么原因?qū)е碌怯涘e誤，只要是登記簿上無從發(fā)現(xiàn)登記錯誤，即應(yīng)視為第三人善意信賴登記正確，可依善意取得制度取得不動產(chǎn)所有權(quán)或真正抵押權(quán)。
(3)已登記的屬贓物的不動產(chǎn)。登記是不動產(chǎn)善意取得的制度中的構(gòu)成要素及必要條件。倘若不動產(chǎn)沒有到相關(guān)登記機(jī)關(guān)登記，則不適用于該制度，不受到相關(guān)法律的保護(hù)。只有不動產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)實(shí)施登記，才可表明受讓人具有不動產(chǎn)的所有權(quán)。美國相關(guān)的法律也指出，倘若購買人交易行為是善意的，而且交易的贓物在公共市場、拍賣行等規(guī)定的場所交易，則該不動產(chǎn)可采用善意取得制度。
原因在于，這些場所都是法律規(guī)定范圍內(nèi)的，具有權(quán)威性及公信力，這樣第三人認(rèn)為轉(zhuǎn)讓方是具有物權(quán)處理權(quán)的，受讓方無需了解對方是否具有處分權(quán)，因而受讓方不存在任何過失，如果不賦予交易有效，反而導(dǎo)致真正的交易不安全。此與不動產(chǎn)通過登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)登記后交易有異曲同工之處，理應(yīng)借鑒。登記機(jī)關(guān)屬于國家相關(guān)的權(quán)力機(jī)關(guān)，倘若國家查驗(yàn)核實(shí)的事項都失效，不具有權(quán)威性，則導(dǎo)致交易參與人內(nèi)心十分擔(dān)憂，同時不動產(chǎn)在市場上的流動性不強(qiáng)。
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