物業(yè)管理糾紛的法律探討論文
隨著各種法律法規(guī)的日益完善和人們維權意識的不斷提高，物業(yè)管理糾紛呈上升趨勢。如何更好地解決物業(yè)公司和業(yè)主之間不斷出現的矛盾和糾紛，使物業(yè)管理公司更好地服務于業(yè)主，使雙方的合法權益真正得到維護，已成為人們關注的焦點。以下是今天學習啦小編就為大家精心準備的：物業(yè)管理糾紛的法律探討相關論文。內容僅供參考閱讀：
物業(yè)管理糾紛的法律探討全文如下：
引 言
我國物業(yè)管理是近年來我國住房商品化過程中出現的新行業(yè)?，F代物業(yè)管理是城市管理的一個重要組成部分，在物業(yè)產權逐步走向私有化和多元化的今天，它表現出了蓬勃的生機。2007年立法機關對《物業(yè)管理條例》進行了修訂，把“物業(yè)管理企業(yè)”改為“物業(yè)服務企業(yè)”,進一步完善了業(yè)主及業(yè)主大會的權利和義務，使得物業(yè)管理向著更人性化的方向發(fā)展，體現了我們國家民主化和法制化的發(fā)展進程，有利于解決業(yè)主與物業(yè)管理的矛盾。我國住宅供需的完全市場化，對政府、開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)服務公司提出了許多新的要求，也出現了許多新的問題，加強商品化住宅尤其是物業(yè)管理的研究顯得尤為迫切與重要。
本文擬從現代小區(qū)物業(yè)管理中存在的糾紛著手，分析原因，并提出解決問題的對策。
一、現行物業(yè)糾紛法律的相關概述
(一)物業(yè)管理的界定
1.物業(yè)管理的定義
“物業(yè)”(property)一詞最初特指與地產有關的房產，包括已建成并投入使用的住宅、經營用房等，在房地產業(yè)內廣泛使用，但法律、法規(guī)中一直未正式采用。 “物業(yè)管理”是業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂物業(yè)服務合同，由物業(yè)公司對房屋及配套設施進行維護、管理、維持秩序的活動。
我國的物業(yè)管理主要包括自主經營型和委托服務型兩種模式。自主經營型物業(yè)管理是業(yè)主自行管理建筑物及其附屬設備，委托型物業(yè)管理是業(yè)主委托專業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人進行管理。
物業(yè)公司即物業(yè)服務企業(yè)，是依法設立、具有獨立法人資格、專門從事物業(yè)服務活動的企業(yè)。在物業(yè)管理的整個環(huán)節(jié)中，物業(yè)公司受業(yè)主委托，依照國家有關法律規(guī)范，按照合同提供物業(yè)管理服務，由業(yè)主承擔管理費用。
(二)我國現行法律制度中的相關規(guī)定
1.《憲法》中規(guī)定
憲法是國家的根本大法，法律權威至高無上，憲法對于公民的住宅、公民基本權利等方面作出了最原則性的規(guī)定。業(yè)主權利的保護雖然沒有寫入憲法，但是可以在憲法的條款中尋找到保護業(yè)主權利的影子。我國憲法規(guī)定公民合法的私有財產不受任何人侵犯，禁止非法搜查或非法侵入公民住宅，國家保護公民合法的繼承權。
這些規(guī)定都當然適用于保護業(yè)主權利。憲法中的規(guī)定對業(yè)主的權利有所保障，而各級政府、各部門以憲法為依據而制訂的保護業(yè)主權利的各項規(guī)章制度也就有了合法性依據。
2.《民法通則》中規(guī)定
我國《民法通則》作為保護民事法律關系的法律規(guī)范，其中一些內容當然可以在保護業(yè)主合法權利上適用。比如在保護業(yè)主對建筑物自身專有部分的權利上，我國民法規(guī)定財產的所有人對屬于自己的財產可以合法占有、使用、收益和處分，也就是享有財產所有權。
由此，業(yè)主對于建筑物中自己專有的部分無論是占有、使用，亦或是通過出租方式獲得合法的財產收益，包括轉讓自己對于專有部分的所有權，都屬于對自己所擁有的合法權利進行處置，理應得到法律的保護。再比如業(yè)主對建筑物共有部分享有共有關系，通過我國民法的規(guī)定可以看出，共有關系可以區(qū)分為按份共有和共同共有兩種方式。在按份共有中，按份共有人按照其所擁有的份額對共有財產享有權利并承擔相應的義務，每一個按份共有人都可以要求分割自己擁有的份額或將其轉讓他人，但是在轉讓的情況下，其他的按份共有人具有同等出價的條件下可優(yōu)先購買的權利。在共同共有中，所有的共有人對共有的財產均享有權利并承擔義務。這些內容也都同樣適用于調整業(yè)主之間對建筑物共有部分的共有關系。
3.《合同法》中規(guī)定
《合同法》雖然并不專門適用于保護業(yè)主的合法權益，但因為物業(yè)管理本身具有的契約性質，其中屬于合同性質的內容仍受《合同法》的調整和規(guī)范。關于物業(yè)服務中屬于合同性質的內容，筆者認為主要有以下兩種：第一種是委托合同。在物業(yè)服務企業(yè)完成業(yè)主所委托事項的情況下，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間形成了委托與被委托的關系，此時業(yè)主可以看作是委托合同的委托人，而物業(yè)服務企業(yè)則是合同的被委托人，雙方之間產生委托合同的權利義務關系;第二種則是委托代理合同，也就是當物業(yè)服務企業(yè)將業(yè)主所交托的事項轉交給第三方，由第三方完成該事項的情況下，此時物業(yè)服務企業(yè)可以看作是業(yè)主的代理人，業(yè)主成為被代理人，則業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間成立委托代理合同。在以上兩種情況中，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間都是依照雙方的約定產生合同關系，該權利義務的具體內容則取決于雙方的具體約定。不僅如此，業(yè)主之間訂立的業(yè)主公約、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務合同等都是平等民事主體之間依照雙方真實意思表示而約定的。以上這些內容均符合《合同法》的調整范圍，因此也是業(yè)主維護自身合法權益的重要依據。
4.《物權法》中規(guī)定
2007年10月1日正式實施的《物權法》是構建我國社會主義法律體系的重要一步，是保護公民物權立法上的重要里程碑。它以民事基本法的形式相對全面地確認了公民的各項基本財產權利，而在第六章確立的業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權制度更是首開先河。
《物權法》對業(yè)主權利的保護主要體現在以下幾個方面：
(1)規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權。業(yè)主在建筑物區(qū)域內享有的所有權范圍是專有部分，即經營性用房和住宅等。業(yè)主對專有部分可以行使占有、使用、收益和處分等權利，對共有部分可以行使管理權。但必須強調的是，法律在賦予業(yè)主權利的同時，也要求其必須履行相應的義務，并且義務是不得拒絕履行的。
(2)規(guī)定了業(yè)主對小區(qū)內的公共設施享有所有權。建筑區(qū)域內的道路、綠地等除明示屬于公共或個人以外的都屬于全體業(yè)主共有。
(3)規(guī)定了業(yè)主享有撤銷權。如果業(yè)主大會的決議侵害了業(yè)主的合法權益，業(yè)主可以根據法律的規(guī)定向人民法院申請撤銷大會不合理的決議。正是由于法律對業(yè)主權利的這種保障，才能使處于弱勢地位的業(yè)主在物業(yè)糾紛當中能夠對抗業(yè)主大會或業(yè)主委員會。
(4)規(guī)定了業(yè)主享有業(yè)主自治的選擇權。對于建筑物及共有區(qū)域的管理工作，業(yè)主既可以自己完成，也可以委托給物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人完成并有權根據自己的需要更換相應的管理人。
(5)規(guī)定了業(yè)主享有對物業(yè)管理服務的監(jiān)督權。業(yè)主在與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托管理合同后，其就可以根據《物權法》所賦予自己的權利對物業(yè)服務企業(yè)進行監(jiān)督，這是業(yè)主維護自身權利的最有效方式。
這樣物業(yè)服務企業(yè)就會依照相關法律的規(guī)定和雙方合同的約定履行自己的服務義務，從而避免了物業(yè)糾紛的發(fā)生。第六，規(guī)定了業(yè)主分擔費用、分享收益的方式。業(yè)主依據物業(yè)服務合同的約定分擔物業(yè)管理費用以及分配共同收益，如果業(yè)主沒有訂立物業(yè)服務合同，那么就按照其專有部分與建筑物總面積的比例進行分擔和分配。
在物業(yè)管理實踐中，如何界定業(yè)主承擔義務的范圍、如何分配業(yè)主共有的收益一直是重點和難點問題。確定損益擔負的比例有利于厘清業(yè)主之間的權利和義務關系、減少物業(yè)糾紛的發(fā)生，有利于業(yè)主的和睦相處、和諧社區(qū)的構建。
5.《物業(yè)管理條例》中規(guī)定
《物業(yè)管理條例》是我國首部專門針對物業(yè)服務管理的行政法規(guī)，其制定、頒布、實施都具有重要意義。從表面來看條例中并沒有使用“物權”、“所有權”這些詞語，但它是按照物權法的原理制定出來的，其全部內容貫徹了當代物權法的基本精神，比如所有權利至上、禁止權利濫用等。有學者評論為：“在公寓化住宅所有權的權利享有以及行使方面，即使《物權法》也無法規(guī)定的如《物業(yè)管理條例》一樣詳細”.
對于業(yè)主、物業(yè)服務公司的權利和義務，條例也進行了詳細的界定，同時，條例對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責和工作程序也進行了較細致的規(guī)范。業(yè)主對物業(yè)服務公司的服務事項有提議和建議權;對業(yè)主大會會議有投票權，對其決定事項有建議權;對物業(yè)服務公司及業(yè)主大會工作有監(jiān)督權;對物業(yè)公共部分和共用設施設備、專項維修資金的管理和使用情況有知情權和監(jiān)督權。
(三)物業(yè)管理的法律性質和特征
通過對物業(yè)管理的定義進行分析，物業(yè)管理具有如下特征：首先，物業(yè)管理呈現企業(yè)化特性。隨著社會經濟的發(fā)展，廣大居民對于居住環(huán)境整體需求不斷增加，對物業(yè)管理服務的專業(yè)化和規(guī)范化也提高了要求，這些需求都是傳統的房管體制無法達到的，必然要由具有高服務水平、獨立市場利益的物業(yè)服務企業(yè)取代原有的政府、單位進行管理。其次，物業(yè)管理具有契約性質。物業(yè)管理服務基于物業(yè)服務合同而產生，由業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)雙方平等主體訂立合同，約定雙方的權利義務，做到權責明確。因此，物業(yè)管理天然具有契約性。再次，物業(yè)管理是一種有償服務。根據物業(yè)管理合同，物業(yè)企業(yè)為業(yè)主提供合同中約定的服務，業(yè)主按時向物業(yè)企業(yè)支付相應的報酬。國家也提倡物業(yè)管理企業(yè)之間進行公平、公正、公開的價格競爭，通過競爭促進物業(yè)服務收費方式和內容更適應業(yè)主的需求，使業(yè)主可以通過合理的市場機制選擇更適合的物業(yè)企業(yè)，但同時要注意防范物業(yè)企業(yè)的價格欺詐行為。最后，物業(yè)管理具有服務性。物業(yè)管理的工作內容就是通過維持服務區(qū)域內正常公共秩序，保持服務區(qū)域內良好環(huán)境，保護業(yè)主正常生活的各項合法權益，為改善業(yè)主生活和工作環(huán)境而服務。因此，物業(yè)管理必然體現服務性質。
(四)物業(yè)糾紛的類型
物業(yè)管理工作涉及到物業(yè)公司、業(yè)委會、居委會、開發(fā)商以及水、電、氣、暖等十幾個部門和眾多的業(yè)主，他們分別代表不同群體的利益，相互之間的利益有沖突是在所難免的。物業(yè)公司在與他們的接觸中，會遇到各種各樣的問題，也就會產生各種各樣的矛盾，而如果這些矛盾得不到正確的處理，矛盾就會激化形成糾紛，嚴重影響小區(qū)的正常管理。因此，正確處理管理工作中遇到的各種矛盾，以避免造成更大的糾紛，是物業(yè)管理的基本任務之一。產生糾紛的原因是多種多樣的，既有法律上的欠缺，也有開發(fā)商遺留的問題，也存在意識淡薄，缺少監(jiān)督機制的問題。
物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單來說可以分成三類：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。
1.侵害類糾紛
此類糾紛是物業(yè)管理企業(yè)對別人造成侵害而引起的，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，侵害的客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益集團或個人。主要包括：物業(yè)服務企業(yè)巧立名目進行不規(guī)范漲價、不合理收費;在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共部位、專用部位、附屬設施、公共環(huán)境衛(wèi)生、交通與車輛停放秩序、日常安全防范等服務中未盡其應盡的注意義務，因物業(yè)管理企業(yè)的不作為給業(yè)主造成侵害;在物業(yè)管理維修過程中給業(yè)主造成損害，以及物業(yè)管理企業(yè)擅自改變小區(qū)內土地的用途，擅自改變房屋及配套設施的外觀、結構、用途，私搭亂建，侵害業(yè)主利益等等。這類侵害造成糾紛的特點是，物業(yè)管理企業(yè)是加害者，也應當是責任的承擔者。
2.危害類糾紛
此類糾紛是因第三人對物業(yè)管理企業(yè)的侵害而引起的糾紛。造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)以外的利益集團或個人，侵害的對象是物業(yè)管理企業(yè)，如物業(yè)費糾紛案;業(yè)主故意拖欠物業(yè)管理費用，房屋承租人或者其他物業(yè)使用人拖欠物業(yè)管理費;業(yè)主違反裝飾裝修規(guī)定裝修，亂搭亂建，甚至偷用水、電、氣、暖等損害物業(yè)管理企業(yè)利益。在此類危害糾紛中，物業(yè)管理企業(yè)是受害者，也應為權利的主張者。
3.其它類型糾紛。其它類型的糾紛雖然暫時可能不會對物業(yè)管理企業(yè)造成危害，但隨著矛盾不斷升級，可能會影響到正常的物業(yè)管理秩序。如業(yè)主因選舉業(yè)主委員會委員而產生的糾紛;業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員濫用職權與業(yè)主產生的糾紛;因停車收費而產生的糾紛;因屋頂、平臺的使用而產生的糾紛;物業(yè)管理企業(yè)超越委托權限許可他人利用小區(qū)公共部位和公共設施引起的糾紛等等。這些矛盾造成的糾紛可能當時不會給物業(yè)管理企業(yè)造成直接經濟損失，但也會給小區(qū)物業(yè)管理帶來不利的影響。
二、物業(yè)管理中產生糾紛的法律缺陷及原因
(一)法律缺陷
物業(yè)管理是指物業(yè)管理機構統一對住宅小區(qū)提供公共性服務，包括社會治安和環(huán)境秩序的維護和管理，根據其管理事實和服務行為，依照規(guī)定標準向住戶收取一定費用的一種社會性服務工作。物業(yè)管理職能具有社會化、專業(yè)化、市場化、規(guī)范化和契約化等特征。目前，我國物業(yè)管理中存在的主要問題有以下幾個方面：
1.缺乏專門物業(yè)管理方面的法律
物業(yè)管理法規(guī)有很多是以地方政府職能部門規(guī)章的形式存在的，尚無全國統一的物業(yè)管理方面的法律，國家制定的物業(yè)管理政策主要體現在住建部的有關法規(guī)和各種地方性法規(guī)中，自然反映出現行的物業(yè)管理方面缺乏高位階的權威性的專門物業(yè)管理法律規(guī)范，物業(yè)管理領域存在著大量的立法空白和誤區(qū)。而且我國物業(yè)管理的法律法規(guī)原則性很強，缺乏可操作性。近年來社會各界都要求制定位階高全面性的物業(yè)管理基本法，來規(guī)范物業(yè)管理行為，促進物業(yè)管理朝著法制化的方向發(fā)展。
由于沒有物業(yè)管理方面的全國性的專門法律，各地方性法規(guī)缺乏綱領性的指導，使其呈現出一片散亂，嚴重影響了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展和物業(yè)管理的市場化進程，不利于全國物業(yè)管理法制的統一。雖然這幾年我國在物業(yè)管理的立法中也有相應的規(guī)定如《物業(yè)管理條例》、《物權法》，及去年最高法頒布實施的兩個物業(yè)管理方面的司法解釋，但并沒有改變我國物業(yè)管理立法上的薄弱和缺位問題，這就需要我們加強立法，制定立法層次高、全國性、統一性的物業(yè)管理基本法。
2.物業(yè)與開發(fā)商之間的法律關系不明確
近年來，隨著我國經濟的飛速發(fā)展，人們生活條件有了很大改善，對居住條件的要求也隨之增加，尤其是城市人口的增加，帶動了房地產業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)和一系列相關產業(yè)的發(fā)展。
由于市場經濟發(fā)展的不成熟，在現實生活中，房地產開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)之間存在著隸屬關系。一方面，物業(yè)服務企業(yè)是房地產開發(fā)商的下屬機構或子公司，其與開發(fā)商是從屬關系，目前這種關系在我國住宅小區(qū)占有很大比重;另一方面，房地產開發(fā)商在小區(qū)業(yè)主委員會還沒有成立前，有資格以原始大業(yè)主的身份選聘物業(yè)服務企業(yè)，此時他們之間是一種短期的合同關系。而當業(yè)主委員會成立后，選聘物業(yè)服務企業(yè)的權利理應由小區(qū)的業(yè)主委員會負責，房地產開發(fā)商就需要將小區(qū)的各種原始資料交給新的物業(yè)服務企業(yè)。但事實上，開發(fā)商由于利益上的原因，不愿輕易放棄物業(yè)管理。
3.物業(yè)管理的交接過程中責任不明
物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾多發(fā)生在物業(yè)管理的交接過程中。一方面，前任物業(yè)服務企業(yè)不愿放棄物業(yè)管理權，在落聘后仍不搬出小區(qū)，甚至制造各種麻煩和事端阻撓新物業(yè)服務企業(yè)進入小區(qū)，妨礙其開展正常的工作?，F實生活中，人們經常會看到一個小區(qū)里有兩套保安人員、保潔人員。更嚴重的是有些新物業(yè)服務企業(yè)在無奈之下，“打”入小區(qū)，把前任物業(yè)公司“打”出小區(qū)。這是物業(yè)管理市場化、業(yè)主管理自治化的必然結果，為物業(yè)管理工作帶來了一系列難以解決的問題。如果在新的物業(yè)管理合同已生效，但新的物業(yè)服務企業(yè)還沒有進入小區(qū)開展工作的情況下，小區(qū)出現財產損失、人身傷亡，有誰來承擔法律責任?另一方面，前任物業(yè)服務企業(yè)雖然放棄了物業(yè)管理權，但卻在離開時進行破壞活動，將物業(yè)管理所需的一些設施破壞，將小區(qū)業(yè)主的相關資料帶走，不向新物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理中的財務賬目等，這些行為嚴重影響了新任物業(yè)服務企業(yè)的正常工作，導致新舊物業(yè)服務企業(yè)間的矛盾沖突。
4.業(yè)主自治機構法律地位不明確
根據我國現行法的規(guī)定，業(yè)主自治機構包括業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主大會是業(yè)主行使物業(yè)管理權的組織形式，業(yè)主委員會為業(yè)主大會的執(zhí)行機關。業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。業(yè)主委員會僅僅是業(yè)主大會決定事項的具體實施者。關于業(yè)主委員會的法律地位，法律法規(guī)采取回避的態(tài)度，《物業(yè)管理條例》規(guī)定了“業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產生的，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。”可以看出業(yè)主委員會作為執(zhí)行機關代表業(yè)主大會實施對日常事務的管理，業(yè)主委員會沒有獨立的意識能力，對物業(yè)服務事項的管理均需要業(yè)主大會的授權。《物業(yè)管理條例》規(guī)定“業(yè)主委員會能以自己的名義代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。”這樣賦予業(yè)主委員會享有一定的民事權利能力和行為能力，但條例并未明確業(yè)主委員會是否具有獨立的法人資格。論文格式業(yè)主委員會是否可以登記為法人，是否擁有獨立的民事主體資格，條例都沒有明確。
當物業(yè)服務合同履行過程中發(fā)生糾紛時，作為簽訂主體的業(yè)主委員會是否有權作為獨立的訴訟主體參與民事訴訟，成為當前審判實踐中的爭論焦點。同時該條例雖規(guī)定了業(yè)主自治機構對物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務事項享有管理權，管理業(yè)主的財產，卻沒有規(guī)定其享有一定的獨立財產所有權，因而很難看出《物業(yè)管理條例》對業(yè)主自治機構法律地位的明確。《物權法》也沒有對我國的業(yè)主自治機構的法律地位作進一步的實質性規(guī)定。只是在第83又賦予了業(yè)主委員會一項權利，“業(yè)主委員會可以要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害”等，而沒有賦予業(yè)主委員會對管理服務事項的訴權，其不具有向法院提起訴訟的主體資格，該條款只是調整業(yè)主與業(yè)主自治機構之間法律關系，并不能類推適用于業(yè)主自治機構與其他物業(yè)服務主體之間的法律關系。由此可見，無論是《物業(yè)管理條例》《物權法》還是新實施的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》都沒有明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位。
5.物業(yè)服務合同法律性質不明
對于物業(yè)服務合同的性質，應該歸于哪類合同，我國的理論界對其爭議很大，有很多種不同說法，總體來說，最為典型的觀點主要有：第一種觀點，“認為物業(yè)服務合同屬于委托合同之一種，在物業(yè)服務合同關系中，業(yè)主處于委托人的地位，而物業(yè)服務企業(yè)處于受托人的地位，物業(yè)服務企業(yè)受托處理的委托事務就是物業(yè)管理。”在物業(yè)服務糾紛案件的審理中，法院對物業(yè)服務合同關系也習慣于將合同雙方關系表述為物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主委員會委托。第二種觀點認為物業(yè)服務是雇傭合同，物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主作為雇主，雇傭物業(yè)服務企業(yè)提供勞務。第三種觀點認為，物業(yè)服務合同雙方是承攬合同，一方是按照一方的要求工作，交付勞動成果。
由于理論界對物業(yè)服務合同性質存在爭議，加之我國的物業(yè)管理方面的法律法規(guī)都沒有提及這一問題，對物業(yè)服務合同性質沒有統一認識，造成司法實踐處理這類糾紛困難，對這一問題有不同的處理?！段飿I(yè)管理條例》明確提出了“物業(yè)服務合同”的概念，物業(yè)服務合同是平等主體之間所簽訂的就小區(qū)房屋及配套的設備設施和相關場地提供有償服務的合同，一方面是對人的服務，針對全體業(yè)主提供服務，維持小區(qū)的秩序穩(wěn)定、環(huán)境清潔;一方面是對物的管理，管理住宅小區(qū)業(yè)主的公共財產及相關設施維修保養(yǎng)。我認為物業(yè)服務合同不同與委托、承攬、雇傭合同，是一種獨立的全新的合同形式，但是法律法規(guī)對其沒有規(guī)定，立法者沒有對其有足夠的認識，.導致實踐中很多物業(yè)服務合同的糾紛解決困難，這就需要對物業(yè)服務合同的性質加以明確。
(二)產生問題原因的分析
1.從物業(yè)服務企業(yè)與房地產開發(fā)商關系上看。
(1)由于目前我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，真正市場化競爭與運作、發(fā)展的格局、立法的機制還遠沒有形成。房地產對地方經濟增長的作用巨大，使得地方政府和房地產之間存在著緊密的利益鏈條，房地產的權力過于膨脹。《物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定：業(yè)主在購買商品房時，不僅要與開發(fā)商簽訂商品房買賣協議，還要簽訂前期物業(yè)服務合同。房地產開發(fā)商為了吸引消費者，往往輕易對物業(yè)管理中的問題進行承諾，將后期物業(yè)管理的某些具體內容規(guī)定在商品房買賣合同中，以此增加房屋賣點，這種越俎代庖的行為存在很大危機，不當處分了物業(yè)服務企業(yè)的權利。而這些問題在前期物業(yè)管理中是看不出來的。
(2)房地產開發(fā)商利用自己的優(yōu)勢地位，以聘任物業(yè)服務企業(yè)為條件，對聘任的物業(yè)服務企業(yè)的工作進行干預，從中謀取利益。房地產開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)之間存在著千絲萬縷的聯系，在業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)服務企業(yè)多是房地產開發(fā)商的下屬機構或子公司，極度依靠開發(fā)商。盡管按照《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定：物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應原則，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。但小區(qū)新成立時，物業(yè)管理費的收取、定價的高低，卻是由開發(fā)商說了算。為了樓房好賣，有的開發(fā)商故意壓低物業(yè)管理費、抬高停車場車位和商鋪的價格，使得物業(yè)服務企業(yè)處于不利的被動地位，運營艱難。
(3)房地產開發(fā)商把設計規(guī)劃和建筑質量等問題無形留給了后期的物業(yè)服務企業(yè)，或者沒有給物業(yè)服務企業(yè)提供進行物業(yè)管理的基礎條件，使物業(yè)服務企業(yè)喪失了業(yè)主的信任和理解，給以后開展工作帶來了很大困難。
2.從物業(yè)服務企業(yè)之間的關系上看。
在推進現代城市建設和提升城市管理水平的進程中，物業(yè)管理作為現代城市社區(qū)管理的一種有效方法和手段，正受到各級政府相關主管部門和廣大人民群眾的日益關注。目前，隨著社會主義市場經濟的發(fā)展，物業(yè)服務企業(yè)也在加速其發(fā)展的步伐，在其快速發(fā)展的同時，由于物業(yè)管理市場的競爭本身缺乏透明度，一些運行機制不夠公開、公平、公正，再加上其所提供的服務標準不一，廣大業(yè)主對物業(yè)服務與物業(yè)管理的投訴也越來越多，矛盾也在不斷上升。主要是因為：
(1)關于物業(yè)管理方面的立法還不完善?！段飿I(yè)管理條例》第三十二條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。”第三十四條規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域內由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。”而實際生活中，許多住宅小區(qū)沒有成立正規(guī)的即有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，造成物業(yè)管理水平低，服務質量差?，F實中，多數舊的物業(yè)服務企業(yè)是由房地產開發(fā)商派生的，其中絕大部分屬于開發(fā)商的子公司或開發(fā)商的物業(yè)管理部，他們沒有取得相應的法律資質。在新的物業(yè)服務企業(yè)成立后，舊的物業(yè)服務企業(yè)多是因為要靠物業(yè)管理來安置富余人員，一些物業(yè)管理人員往往是開發(fā)商招來的下崗職工和農民工，一旦沒有了物業(yè)管理權，開發(fā)商將面臨裁員的壓力。
(2)我國缺乏規(guī)制物業(yè)管理活動的相關法律?！段飿I(yè)管理條例》只在第三十九條規(guī)定：物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應做好交接工作。在第五十九條規(guī)定：違反本條例的規(guī)定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。但是如何移交，怎樣交接等法律沒有更詳細的步驟和時間限制等實施細則，導致現實中無法可依。
(3)物業(yè)服務企業(yè)人員素質不高，缺乏專業(yè)培訓，服務質量普遍較差。我國物業(yè)管理的起步較晚，而且經濟發(fā)展極不平衡，物業(yè)管理還遠遠不夠成熟，沒有形成一整套完善的管理模式和企業(yè)文化氛圍。目前，各地物業(yè)管理發(fā)展參差不齊，多數管理人員是來自于社會的閑雜人員，缺乏專業(yè)培訓和相關專業(yè)知識，人員整體素質不高，這樣，就會造成物業(yè)服務企業(yè)整體服務質量不高，不能有效解決日常生活中經常碰到的問題。
3.從物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的關系上看。
(1)大多數業(yè)主法律意識淡薄?，F實生活中，多數人沒有分清商品房買賣合同與物業(yè)服務合同是兩個完全不同的法律關系。商品房買賣合同是房屋買受人與開發(fā)商簽訂的，在此合同中買受人有支付房款的義務和獲取房屋所有權的權利，這一權利當然包括取得房屋鑰匙;開發(fā)商也就相應的有交房的義務和獲取房款的權利，這一義務當然包括交付鑰匙。物業(yè)服務合同是買受人與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的，在這一合同中買受人有交付物業(yè)服務費的義務和獲取物業(yè)服務的權利;物業(yè)服務企業(yè)相應的有提供物業(yè)服務的義務和收取物業(yè)服務費的權利。所以，物業(yè)公司不能以業(yè)主拒交物業(yè)費為由不給其鑰匙，否則就是侵犯了業(yè)主的合法權益。
(2)廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識不足，缺乏自主意識，對實現業(yè)主自治缺乏主動性，不積極參與，不去主動爭取群體利益，而是把希望寄托于其它業(yè)主。由于長期受政府、單位福利房住房制度的傳統觀念的深刻影響，相當一部分業(yè)主尚未真正意識到自己才是物業(yè)的管理者，更沒有樹立付費購買物業(yè)服務的觀念?！段飿I(yè)管理條例》第二章專門規(guī)定了業(yè)主的權利和義務，但大多數業(yè)主還沒有真正感悟到自己的權利、義務的價值。
(3)廣大業(yè)主對自身職權的認識不足，運作不規(guī)范?！段飿I(yè)管理條例》第八條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。而現實生活中，往往是小區(qū)內業(yè)主大會徒有虛名，實際上并沒有發(fā)揮其應有的作用。單一業(yè)主因物業(yè)費用、房屋維修與物業(yè)服務公司發(fā)生糾紛時，只是其單獨去與物業(yè)理論，業(yè)主大會并沒有“干預”.雙方經常因和解不成而訴至人民法院，此時業(yè)主勢單力薄，總是由于不注意妥善保存所謂“正當、合理、合法”的收費單據，沒有足夠證據抵不過物業(yè)服務公司而敗訴。
(4)與發(fā)達國家相比，我國業(yè)主大會發(fā)展還相當滯后。由于我國住房制度改革較晚，一方面廣大業(yè)主法制觀念淡薄，自我維權意識不足，另一方面，由于廣大業(yè)主來自于社會的各個層面，大多數都忙于工作，為生計、為還房貸而奔波，對與自己息息相關的《物業(yè)管理條例》、《城市住宅小區(qū)收費標準》等相關法律、法規(guī)的規(guī)定不夠了解，對物業(yè)管理的專業(yè)知識毫不關注。
三、完善物業(yè)管理相關法律的建議
隨著我國住房制度商品化趨勢的發(fā)展，物業(yè)管理將會發(fā)展成為一門新的學科，它所承載的內容將會受到越來越多人的關注，如何科學有效的完善現代物業(yè)管理法律呢?我認為應從以下幾個方面著手改善：
(一)制定權威較高的物業(yè)管理制度的專項立法物業(yè)管理已成為當前我國房屋管理的一種基本模式，事關千家萬戶，與公民的日常生活息息相關，與大多數人們的利益緊密相關，其規(guī)范運作對于市場經濟的健康發(fā)展和全社會的長治久安與和諧發(fā)展十分重要，是關乎國計民生的大事，由全國人大制定專門的物業(yè)管理法律理所當然。業(yè)主自治管理制度是物業(yè)管理中的重要制度，按照我國《立法法》的規(guī)定，“民族區(qū)域自治制度、基層群眾自治制度的事項只能制定法律。”因此，業(yè)主自治管理制度也應由法律來規(guī)定，但我國物業(yè)管理方面的立法都沒有涉及業(yè)主自治組織法律地位的規(guī)定。在物業(yè)管理中存在著許多問題物業(yè)管理方面的立法沒有解決，如物業(yè)服務合同性質問題、物業(yè)服務企業(yè)的安保責任問題、住宅專項維修資金運行管理監(jiān)督中的問題等等，這些都需要法律加以規(guī)范。
因此，由全國人大立法明確業(yè)主自治組織的法律地位、業(yè)主自治組織與居委會的關系，明確物業(yè)服務合同的性質等，對規(guī)范和促進物業(yè)管理的發(fā)展十分必要。調整和完善物業(yè)管理關系，加強物業(yè)管理的立法工作，其中首要的工作是提高法律位階，盡快頒布《中華人民共和國物業(yè)管理法》，以其作為物業(yè)管理行業(yè)法律規(guī)范體系的核心。
此外，從世界各地有關物業(yè)管理立法發(fā)展的動態(tài)趨勢看，專門立法已成為近代各國物業(yè)管理立法的主流?！吨腥A人民共和國物業(yè)管理法》出臺將在我國物業(yè)管理法律體系中起著統領的作用，將有利于形成我國物業(yè)管理法律體系的基本框架。近年來，圍繞物業(yè)管理立法、執(zhí)法、司法方面等所暴露出的問題，對其所作的討論與研究比較深入，在充分歸納我國現有物業(yè)管理立法經驗與成果的基礎上，制定一部全面、科學的《中華人民共和國物業(yè)管理法》己成為可能。
(二)立法上明確劃分建設單位與物業(yè)管理企業(yè)的權利、義務和責任首先應當在立法中明確建設單位對開發(fā)完畢已竣工驗收合格的小區(qū)住宅必須實行前期物業(yè)管理(是指房屋出售后至業(yè)主委員會成立并選聘物業(yè)管理機構之前這一期間的物業(yè)管理)，其組成應由建設單位在當地房管部門指導下進行。規(guī)定入住率達到一定比例(如30%—50%)或首次交付使用達到一定期限，房管部門必須組織業(yè)主籌備成立業(yè)主大會，如果建設單位或前期物業(yè)管理企業(yè)阻撓業(yè)主大會成立的，一定比例(如10—15%)的業(yè)主可向房管部門申請強制成立業(yè)主大會，房管部門應當給予支持，否則，業(yè)主可向上一級行政主管部門提出行政訴訟，狀告房管部門“不作為”.業(yè)主大會成立并選舉產生業(yè)主委員會后，在一定期限內(如6個月)應當做出選聘新物業(yè)管理企業(yè)的決定，在選聘新物業(yè)公司期間，建設單位必須將物管條例第29條規(guī)定的竣工驗收資料、技術資料說明文件等移交業(yè)主委員會保管，由業(yè)主大會授權委托業(yè)主委員會在房管部門的指導和街道辦事處的配合下確定物業(yè)管理企業(yè)，定聘后，業(yè)主委員會再將上述物業(yè)資料轉交物業(yè)管理企業(yè)保管。
物業(yè)管理企業(yè)直接對業(yè)主委員會負責，最終對業(yè)主大會負責。以此杜絕“老子”遺禍“兒子”擔罪現象的發(fā)生，對現有建設單位已設立的物業(yè)管理企業(yè)，可采取限期分離辦法解決，使建設單位逐步淡出物業(yè)管理行業(yè)。業(yè)主委員會的產生，體現了建筑物區(qū)分所有權人通過建立團體關系、維護共同性物業(yè)權益的強烈愿望。
(三)立法應明確業(yè)主委員會的法律地位
立法應明確業(yè)主委員會的法律地位，建立建設單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主三者相互平衡制約、相互監(jiān)督的制約機制。
它由業(yè)主大會選舉產生，其對公共物業(yè)財產的管理權利，來自于區(qū)域內全體區(qū)分所有權人以業(yè)主公約或業(yè)主大會授權的方式所做的委托，雙方之間產生的是一種類似于信托性質的民事關系。可以說，成立業(yè)主委員會這樣的法律主體，是所有權人行使公寓化建筑物所有權的一種新的法律形式。業(yè)主委員會與業(yè)主大會的關系就如公司董事會與股東會的關系，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的一個內部機關，而不是法人和其他組織。按照法律規(guī)定它并不具備任何法律主體資格。這對于當事人的訴訟、對弱勢群體合法權益的及時有效保護，以及對法院的案件審理工作都將帶來很大的困難和壓力，它既不符合司法效率的原則，也不符合社會經濟發(fā)展的趨勢，也使物業(yè)管理在立法與實踐中脫節(jié)，并陷入難以自拔的困境。
同時，業(yè)主委員會訴訟主體資格問題屬于訴訟制度，根據立法法只能通過制定法律來明確，而不能通過司法途徑。建議通過立法確立業(yè)主委員會的法律地位并明確其權利能力和行為能力。
(四)建立專項維修基金管理委員會
專項維修基金的收取、管理、使用、續(xù)籌與監(jiān)督等均應明確到位，建立專項維修基金管理委員會，對其使用情況、利息情況定期公布。從實際情況看，專項維修資金的籌集一般有三種途徑：
第一是開發(fā)商售房時按房款2%收取，然后轉給物業(yè)公司保管。
第二是業(yè)主購房時不交專項維修基金，待用時再以業(yè)主大會決議形式籌集。
第三是在收取物業(yè)管理費用中分兩部分，一部分為平時物業(yè)管理支出，另一部分為專項維修資金。至于采取哪種方式續(xù)籌專項維修基金，也必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。實踐中存在著維修基金收不齊，由此影響房屋的維修和管理的現象。造成這樣的原因有兩個，一是1996年前開發(fā)的房屋，當時政府部門尚未出臺物業(yè)維修基金收繳辦法，故應由居民承擔的2%,開發(fā)商承擔的3%沒有收繳到位。二是承建房屋的房產公司已破產;沒有破產的房產公司不肯繳。
(五)公開物業(yè)服務收費標準
雖然物業(yè)服務標準在實踐中難以確定，但是法律法規(guī)可以明確物業(yè)公司與業(yè)主協商確定服務標準的程序，例如物業(yè)公司可以和業(yè)主委員會進行協商做出一個草案后，再逐個聽取業(yè)主的建議，進行修改，最后通過書面表決的方式確定物業(yè)服務標準。關于物業(yè)收費標準，法律可以授權相關政府工作部門制定指導價格，避免物業(yè)公司為追求利潤而減少投入、降低服務質量。應當注意的是，在制定政府指導價時，必須考慮到物業(yè)公司本身的實力和業(yè)主的經濟承受能力。否則，政府指導價將成為一紙空文。同時，可以考慮實行“菜單制”物業(yè)收費模式，改變目前業(yè)主被動接受價格和服務的局面，以確保公平交易。此外，必須建立相關部門的監(jiān)督機制，定時抽查執(zhí)行情況，確保相關標準的執(zhí)行，明確物業(yè)公司與業(yè)主的權利與義務，定紛止爭。
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