〔論文關(guān)鍵詞」停車(chē)位　產(chǎn)權(quán)歸屬
〔論文摘要]住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，一直是物業(yè)管理中矛盾的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主就有關(guān)停車(chē)位的歸屬紛爭(zhēng)凸現(xiàn)，各方利害當(dāng)事人各執(zhí)一端。本文試著從理論上探討小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。為此問(wèn)題的改進(jìn)提供立法參考。
一、住宅小區(qū)的類(lèi)型及現(xiàn)狀
通常與車(chē)位的歸屬權(quán)有著密切的聯(lián)系。根據(jù)不同的車(chē)位類(lèi)型，使用權(quán)的歸屬也不盡相同。有的歸國(guó)家，有的歸當(dāng)?shù)卣?，有的歸小區(qū)業(yè)主。因此，首先要從小區(qū)車(chē)位的類(lèi)型入手，明確車(chē)位的類(lèi)型，才能對(duì)車(chē)位的歸屬作進(jìn)一步分析。
目前我國(guó)立法關(guān)于小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的現(xiàn)狀。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速的壯大起來(lái)，隨之便出現(xiàn)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的問(wèn)題，小區(qū)停車(chē)位就是其中的一列。商品房小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬不明，將會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益處于不明確的狀態(tài)，嚴(yán)重?fù)p壞了當(dāng)事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來(lái)諸多的難題。在現(xiàn)今提倡的和諧社會(huì)的大前提下，我們更應(yīng)該盡快解決這個(gè)難題，從而使得“和諧”落到實(shí)處。值得可喜的是，在今年的兩會(huì)上，《物權(quán)法》終于被通過(guò)。并將于2007年10月1日起施行。這部法律的出臺(tái)，給小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題指明了方向?！段餀?quán)法》第六章第七十四條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。其歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。因此，我們需要從現(xiàn)有的規(guī)定出發(fā)，借助物權(quán)法理論研究的成果，進(jìn)一步的推理，來(lái)分析小區(qū)內(nèi)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。
所謂停車(chē)位是指停車(chē)場(chǎng)中僅供一輛汽車(chē)停放之單元。所謂商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)，是指房地產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)又包括土地使用權(quán)和建筑物、附屬物所有權(quán)兩方面的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。在本文中，我們主要論述的小區(qū)停車(chē)位專(zhuān)指商品房住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置在地上、地面或地下的停車(chē)位。
二、小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬出現(xiàn)的問(wèn)題
在《物權(quán)法》沒(méi)有正式出臺(tái)前，消費(fèi)者在購(gòu)置商品房時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇見(jiàn)商品房住宅小區(qū)的停車(chē)位不計(jì)算建筑容積率的建筑物面積時(shí)，開(kāi)發(fā)商在《買(mǎi)賣(mài)合同》中約定“停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”這樣類(lèi)似的條款。當(dāng)消費(fèi)者作為買(mǎi)賣(mài)合同中的弱勢(shì)群體時(shí)，很多人并不知道這類(lèi)條款是無(wú)效的。其實(shí)這類(lèi)條款是違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定的。在當(dāng)前的房地產(chǎn)法律制度之下，這樣的停車(chē)位是不能依法取得《預(yù)售許可證》或者是《房地產(chǎn)證》的。在實(shí)際買(mǎi)賣(mài)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往在合同中約定，不計(jì)算建筑容積率的停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有，然后再出售其車(chē)位，或以出租為名，背地里行使買(mǎi)賣(mài)之實(shí)。這樣的情況，在全國(guó)各地都大大的存在。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款第四項(xiàng)和第六十七條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條第四項(xiàng)和第三十九條、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售房地產(chǎn)的，法律強(qiáng)制規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)取得《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》后，才能進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)。對(duì)于這樣的停車(chē)位是不能取得《預(yù)售許可證》或者是《房地產(chǎn)證》的，所以理當(dāng)不能買(mǎi)賣(mài)。
雖法律是這樣規(guī)定的，但在現(xiàn)實(shí)生活中，開(kāi)發(fā)商出售房屋時(shí)，卻使用了格式化的合同，使得消費(fèi)者不能根木的行使自己的權(quán)利。在重慶市的一個(gè)樓盤(pán)里，就發(fā)生了這樣類(lèi)似的事件:在業(yè)主們買(mǎi)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾車(chē)庫(kù)永遠(yuǎn)只租不買(mǎi)，拒絕業(yè)主購(gòu)車(chē)位的要求.可在業(yè)主進(jìn)住后的某一天突然貼出通知稱(chēng)車(chē)位只賣(mài)不租，一個(gè)車(chē)位13萬(wàn)，每月買(mǎi)后還要交管理費(fèi)70元!賣(mài)的還只是40年的使用權(quán)，還要求業(yè)主必須于某日前交一萬(wàn)元的定金，否則將有車(chē)無(wú)處停!本來(lái)一個(gè)小區(qū)一千多戶(hù)，只有兩百個(gè)車(chē)位就是設(shè)計(jì)失敗，現(xiàn)在又把業(yè)主逼上絕路，使得業(yè)主們氣憤不已。業(yè)主們紛紛討論，買(mǎi)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商打出的“善待你一生”，是多少業(yè)主心中的神話(huà)，如今卻被打破了，他們對(duì)于巴掌大的地方，競(jìng)?cè)灰惨畞?lái)萬(wàn)元錢(qián)很是不滿(mǎn)!他們希望能通過(guò)法律的途徑來(lái)尋求幫助。對(duì)于小區(qū)停車(chē)位的問(wèn)題，還不止這一種，例如很多小區(qū)的物管擅自使用地下停車(chē)庫(kù)來(lái)修建房屋從而出租，業(yè)主們對(duì)此反對(duì)卻無(wú)濟(jì)于事。又如物管漫天要價(jià)的出租車(chē)位，使得許多業(yè)主不敢把車(chē)?；丶?，他們聲稱(chēng)有車(chē)比沒(méi)車(chē)難。