三、我國不動產(chǎn)善意取得適用的條件
　　根據(jù)《物權法》第106條規(guī)定，不動產(chǎn)適用善意取得必須滿足以下條件:
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　?。ǘ┳屌c人對該不動產(chǎn)無處分權
　　如果讓與人有處分權，受讓人則屬于繼受取得，就沒有適用善意取得必要。無權處分包括沒有所有權或所有權受到限制兩種情形。所謂“無權處分”是指讓與人沒有法律規(guī)定或合同約定，以自己的名義，就標的物從事了法律上的處分行為。就成立不動產(chǎn)善意取得而言，無權處分須滿足兩個條件:一是須為依據(jù)法律規(guī)定或合同約定可顯示讓與人沒有處分不動產(chǎn)的權利; 二是以自己的名義處分。在這種情況下，第三人才能因善意信賴登記簿之記載而取得相應物權。
　?。ㄈ┦茏屓耸茏屧摬粍赢a(chǎn)時是善意的受讓人
　　民法上的善意是指受讓人與無權處分人進行民事行為時，受讓人不知道或是應當不知道對方是無處分權人。確定受讓人是否是否善意，一般應當考慮當事人從事交易時的客觀情況，筆者認為，根據(jù)不動產(chǎn)的登記公信力，即為受讓人只須到登記機關查閱登記薄了解該不動產(chǎn)的物權信息，即有理由相信讓與人是具有處分權的人，即受讓人是善意的。
　　（四）受讓人以合理的價格有償受讓不動產(chǎn)
　　善意取得必須是基于有償?shù)姆尚袨?，可以是通過買賣、互易、債務清償、出資等，取得財產(chǎn)的受讓人應支付一定的代價。如通過繼承、贈與、遺贈等無償行為取得不動產(chǎn)的，不適用善意取得。
　?。ㄎ澹┺D讓的不動產(chǎn)依法應當?shù)怯浀囊训怯?br/> 　　 不動產(chǎn)善意取得制度基于不動產(chǎn)登記公信力之上，“已經(jīng)登記”依《物權法》第十四條規(guī)定可解釋為不動產(chǎn)完成了過戶登記。由于《物權法》第十九條允許利害關系人在不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正記載的事項錯誤時，可以申請異議登記，所以已經(jīng)登記的不動產(chǎn)還應當是無異議登記的存在。\
　　四、不動產(chǎn)善意取得的法律效力
　　本文從原權利人、無權處分人和善意第三人三方面來討論：
　　原權利人喪失不動產(chǎn)的所有權、獲得賠償請求權。如是共同所有人不僅喪失共同所有權還喪失優(yōu)先購買權。《物權法》106條，受讓人依前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或動產(chǎn)的所有權，原權利人有權向無權處分人請求賠償損失。最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第八十九條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”由于善意第三人屬于依法取得不動產(chǎn)的所有權，因此，雖然原權利人的所有權受到了侵害，善意第三人的受讓行為不構成侵權行為，不得要求善意第三人返還不動產(chǎn)或者要求侵權賠償。原權利人應當要求無權處分人賠償損失。無權處分人的將標的不動產(chǎn)擅自轉讓的行為侵犯了原權利人的對該不動產(chǎn)的所有權，因此，原權利人可以要求無權處分人承擔侵權責任。當無權處分人與原權利人之間就該不動產(chǎn)存在債權關系時，原權利人可以根據(jù)債權關系，要求無權處分人承擔違約責任。這時侵權責任和違約責任競合，原權利人可以選擇有利于自己的請求權。
　　無權處分人對原權利人應當承擔賠償責任，無權處分人因該轉讓行為獲得利益無法律上的原因，屬于不當?shù)美?，應當返還給原權利人。對受讓人在支付價款完成登記手續(xù)兩者之間的債權債務已經(jīng)履行后，兩者之間的債權債務關系消滅，事后無權處分人不得以自己是無權處分為由向受讓人要求返還該不動產(chǎn)。因為善意第三人取得不動產(chǎn)的所有權后，該不動產(chǎn)上原有的負擔權利都消滅，原在該不動產(chǎn)上享有權利的人例如擔保物權人、承租人等人就會受到損失，他們的損失應當由無權處分人來承擔。
　　五、對于善意取得制度適用中的問題
　　由于我國《物權法》對善意取得的適用情形的規(guī)定屬于概括性的，而尤其就“受讓人受讓該不動產(chǎn)或動產(chǎn)時是善意的”這一點存在諸多爭議，因此，筆者就這點在此討論在實踐中斷善意第三人應當注意到問題。首先應當確定判斷的對象，本人采取學者謝育敏和彭信戈意見“若以本人為受讓人者，應以本人為善意判斷標準;若以法定代理人代為受讓者，則應以法定代理人為判斷標準;若以代理人為交易者，是否為善意以代理人為判斷。但如果其交易是依照本人所指示之意思而為時，是否為善意，應以本人為判斷標準。”
　　該如何界定“善意”，我國《物權法》沒有就“善意”進行界定。理論界有“積極觀念說”和“消極觀念說”，“積極觀念說”主張受讓人必須證明其具有將讓與人視為有權處分人的認識時,才能確定其具有善意。“消極觀念說”則認為不知或不應知他人為無權處分人,只要不知,即為善意。在司法實踐中，對受讓人是否善意的認定，首先根據(jù)不動產(chǎn)登記的推定效力，應當推定第三人是善意第三人。然后從一下方面綜合考察受讓人是否善意：（1）交易的價格是否合理；（2）交易時間；(3)交易的場所和環(huán)境；(4)讓與人在交易時表現(xiàn)是否正常；（5）讓與人的推銷方式；（6）受讓人的經(jīng)驗；(7)受讓人與讓與人是否有利害關系等。
　　善意的時間點判斷。善意取得為即時取得，其時間點應當是受讓財產(chǎn)時，但《物權法》只提到“受讓人受讓該不動產(chǎn)或動產(chǎn)時是善意的”，因此善意取得的善意時間是受讓不動產(chǎn)時，對于受讓人在受讓了不動產(chǎn)以后是否善意，不予追究。不動產(chǎn)的設立、變更、轉讓、消滅經(jīng)依法登記才生效，因此，真正受讓時應該是登記時。
　　善意的舉證責任，依照不動產(chǎn)登記的推定效力，受讓人對自己是否是善意不負舉證責任，應當由主張其非善意的人承擔，是我民事訴訟法中“誰主張，誰舉證”在善意取得制度中的體現(xiàn)，而且由于“善意”是一種心理狀態(tài)的特殊性，由原權利人證明其為惡意比讓受讓人證明自己是“善意”要容易很多，這樣才符合與善意取得制度的初衷。