三、對我國《物權(quán)法》上有關(guān)登記規(guī)則的梳理
　　前面對登記的必要性和登記的效力模式進(jìn)行了介紹，下面將按照物的種類、和登記的效力對我國《物權(quán)法》上的登記規(guī)則進(jìn)行梳理。
　　（一）對有關(guān)不動產(chǎn)的登記規(guī)則的梳理
　　我國《物權(quán)法》第九條、十四條規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記生效原則，同時并不排斥法律規(guī)定的例外情形。根據(jù)這兩條我們可以看出，不動產(chǎn)物權(quán)的變動一般要經(jīng)過登記才發(fā)生物權(quán)變動的效力，只在某些特殊情形下不經(jīng)登記即可發(fā)生物權(quán)變動，但不經(jīng)登記不具有對抗第三人的效力。
　　1.登記生效主義
　　我國《物權(quán)法》第一百三十九條、一百四十五條、一百五十條的規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的登記生效原則；第一百八十七條規(guī)定了不動產(chǎn)抵押權(quán)的登記生效原則。
　　2.登記對抗主義
　　我國《物權(quán)法》第一百二十七條、一百二十九條規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)的登記對抗原則；第一百五十八條、一百六十九條規(guī)定了地役權(quán)的登記對抗原則。
　　3.登記處分主義
　　我國《物權(quán)法》第二十八條至三十一條分別規(guī)定了公權(quán)力、繼承及事實行為致物權(quán)變動的情形。根據(jù)上述規(guī)定，在非基于法律行為而取得不動產(chǎn)物權(quán)的情形，自有關(guān)事實成就即發(fā)生物權(quán)取得的效果，但是其處分權(quán)受到限制，未經(jīng)登記而處分該不動產(chǎn)物權(quán)的不發(fā)生物權(quán)變動的效力。理論也把其稱為登記處分主義。
　　本文認(rèn)為，登記處分主義只是登記生效的一種特殊情形。因為在非依法律行為引起的不動產(chǎn)變動的情況下，引起不動產(chǎn)物權(quán)變動的事由的發(fā)生與登記不可能同步，該事由的發(fā)生必然先于物權(quán)的登記。如果法律一概規(guī)定登記后才能生效，則在該項不動產(chǎn)上將會出現(xiàn)權(quán)利斷點。登記處分主義是法律為了避免權(quán)利空白而做出的特殊規(guī)定，是登記生效的一種特殊情形。
　?。ǘτ嘘P(guān)動產(chǎn)的登記規(guī)則的梳理
　　我國《物權(quán)法》第二十三條規(guī)定了動產(chǎn)物權(quán)變動的交付主義，即動產(chǎn)物權(quán)的變動一般來講經(jīng)過交付即可發(fā)生物權(quán)變動的效果，只有在某些特殊情形下，動產(chǎn)物權(quán)的變動需要經(jīng)過登記才具有對抗第三人的效力。以下是法律規(guī)定的特殊情形：
　　1.特殊動產(chǎn)的物權(quán)變動
　　依據(jù)《物權(quán)法》第二十四條規(guī)定，船舶、航空器和機動車這些特殊動產(chǎn)自交付時即發(fā)生物權(quán)變動的效力，只是未經(jīng)登記不具有對抗第三人的效力。
　　2.動產(chǎn)抵押權(quán)和財團抵押
　　依據(jù)《物權(quán)法》第一百八十八條、一百八十九條規(guī)定，以“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”等企業(yè)財產(chǎn)，或者“正在建造的船舶、航空器，交通運輸工具”等特殊動產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)變動采用登記對抗主義，即抵押合同生效抵押權(quán)即設(shè)立，但是該權(quán)利未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人，即不存在對世效力。
　?。ㄈτ嘘P(guān)權(quán)利的登記規(guī)則的梳理
　　根據(jù)《物權(quán)法》第二條第二款的規(guī)定，除了動產(chǎn)和不動產(chǎn)之外，權(quán)利也可以作為物權(quán)的客體。在《物權(quán)法》第十七章中以專節(jié)形式規(guī)定了權(quán)利質(zhì)權(quán)，其中，有權(quán)利憑證的自權(quán)利憑證交付時設(shè)立，而沒有權(quán)利憑證的自有關(guān)部門辦理質(zhì)押登記時設(shè)立，即采用登記生效主義。采用登記生效的情形分別為《物權(quán)法》第二百二十四條規(guī)定的權(quán)利質(zhì)權(quán)、第二百二十六條規(guī)定的基金份額和股權(quán)質(zhì)權(quán)、第二百七十條規(guī)定的知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)權(quán)、第二百二十八條規(guī)定的應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán)。
　　（四）更正登記、異議登記與預(yù)告登記
　　除了上面提到的有關(guān)不動產(chǎn)、動產(chǎn)和權(quán)利的登記規(guī)則外，為了保護不動產(chǎn)真正權(quán)利人和不動產(chǎn)買受人的利益，我國《物權(quán)法》還規(guī)定了更正登記、異議登記和預(yù)告登記，這三種登記制度具有不同的價值功能。更正登記是指權(quán)利人或者利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載事項與真實的權(quán)利狀態(tài)不相符合時，向登記機關(guān)申請更正登記，以對錯誤的權(quán)利公示進(jìn)行矯正；如果不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人對利害關(guān)系人的更正申請有異議，在對異議無法查明的情況下，利害關(guān)系人可以先申請異議登記，以阻止不動產(chǎn)登記權(quán)利的公信效力，防止權(quán)利在未變更之前遭受侵害。由于異議申請的隨意性較大，《物權(quán)法》要求異議人在15天內(nèi)進(jìn)行訴訟，否則異議登記自動失效。我國《物權(quán)法》還規(guī)定了預(yù)告登記制度，在買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，債權(quán)人可以向登記機構(gòu)申請異議登記以限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障將來物權(quán)實現(xiàn)。
　　四、我國《物權(quán)法》規(guī)定的登記制度的完善建議
　?。ㄒ唬┘?xì)化登記機構(gòu)的審查規(guī)則
　　我國不動產(chǎn)所有、承租及交易政策在各個歷史時期有所不同，加之不動產(chǎn)登記變更存在一定的被動性和滯后性，導(dǎo)致司法實踐中確權(quán)糾紛頻發(fā)，因此確保登記內(nèi)容的準(zhǔn)確性對保護權(quán)利人利益、維護交易秩序至關(guān)重要。本文認(rèn)為，登記機構(gòu)不僅要對權(quán)利主體、權(quán)利的種類、來源、成立時間、期限、權(quán)利的內(nèi)容和范圍等權(quán)屬情況進(jìn)行全面審查，也要借助圖紙、測算數(shù)據(jù)等對不動產(chǎn)的物理狀況進(jìn)行全面準(zhǔn)確記錄，以明確土地用途、四鄰界止、墻界及房屋面積等，以對權(quán)利范圍進(jìn)行準(zhǔn)確界定。
　?。ǘ┩晟频怯涘e誤的救濟規(guī)則
　　因為登記公示具有權(quán)利正確性推定力，所以一旦登記簿記載的權(quán)利人與真實權(quán)利人不符，善意第三人基于對登記的信賴與權(quán)利記載人達(dá)成合意并實現(xiàn)物權(quán)的變動，將會給真實權(quán)利人帶來不可估量的損失，也會給善意第三人帶來糾紛，在不動產(chǎn)價值劇增的今天更是如此。因此，完善登記錯誤的救濟規(guī)則至關(guān)重要。我國《物權(quán)法》對登記錯誤的責(zé)任進(jìn)行了規(guī)定，規(guī)定登記機構(gòu)對其錯誤登記給他人造成損害承擔(dān)賠償責(zé)任。但是本文認(rèn)為，應(yīng)對登記機構(gòu)對登記錯誤的過錯程度進(jìn)行考量，如果登記機構(gòu)已盡到相應(yīng)審查義務(wù)，則可以對其適當(dāng)減免賠償責(zé)任，由過錯方承擔(dān)責(zé)任。因為在現(xiàn)實生活中，存在大量因家庭關(guān)系或者規(guī)避政策等原因出現(xiàn)的權(quán)利記載與真實情況不一致的情形未得到及時更正?？傊?，既要制定完善的登記救濟規(guī)則對真實權(quán)利人進(jìn)行保護、對登記機構(gòu)審查義務(wù)的履行進(jìn)行約束，也要明確因登記錯誤導(dǎo)致的責(zé)任程度那，避免給登記機構(gòu)設(shè)定過重責(zé)任妨礙其職責(zé)履行。因此，本文建議由登記機構(gòu)設(shè)立專項基金對因登記錯誤造成的損失進(jìn)行賠償，同時可以通過概括加列舉的方式規(guī)定受害人有權(quán)要求登記機關(guān)予以賠償?shù)那樾渭百r償上限。
　　（三）制定統(tǒng)一的物權(quán)登記立法
　　任何實體規(guī)則都需要配套程序規(guī)則來保證其在實踐中的具體操作，《物權(quán)法》亦不例外。世界各國立法對于物權(quán)的公示制度都有一套行之有效的登記程序規(guī)則來保證其功能發(fā)揮。雖然在我國《物權(quán)法》實施之后，國務(wù)院相關(guān)部門陸續(xù)出臺了一系列物權(quán)登記配套規(guī)則i，在一定程序上彌補了登記程序規(guī)則的缺失，但是這些配套規(guī)則效力層級底、內(nèi)容分散混亂，甚至互相沖突，缺乏對登記錯誤的救濟，涉及到的物權(quán)種類不全面等，一定程度上制約了物權(quán)流轉(zhuǎn)的順暢和安全。因此，在時機成熟后制定統(tǒng)一的物權(quán)登記立法是大勢所趨。
　　五、結(jié)語
　　物權(quán)登記制度是物權(quán)法領(lǐng)域內(nèi)的重要制度之一，關(guān)乎社會公眾的利益和交易安全的維護。由于我國《物權(quán)法》公布實施時間不長，對物權(quán)登記制度仍處于原則性規(guī)定層面，登記程序亟待完善。我國應(yīng)該借鑒其他物權(quán)登記制度較為完善國家的立法經(jīng)驗，逐步完善物權(quán)登記規(guī)則，在時機成熟后對不動產(chǎn)登記程序進(jìn)行單獨立法，以期建立完善的物權(quán)公示制度，使《物權(quán)法》在我國的市場經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮更大作用。