對(duì)開征物業(yè)稅的知性研究及理性思考論文

　　我國目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)基本上是稅種繁雜，政出多頭，征管不力，收費(fèi)項(xiàng)目多，缺乏規(guī)范性，物業(yè)稅醞釀之初就被寄予了整合房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)，公平稅負(fù)的厚望。開征物業(yè)稅是市場經(jīng)濟(jì)必然要求，是中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。
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對(duì)開征物業(yè)稅的知性研究及理性思考

　　近兩年，全國大部分地區(qū)房價(jià)漲勢(shì)明顯，部分地區(qū)過快過猛，甚至影響到社會(huì)公平與和諧。如何通過包括稅收政策在內(nèi)的各項(xiàng)政策的調(diào)控，有效抑制房地產(chǎn)過熱、房價(jià)過高的狀況，已成為民眾普遍關(guān)心的焦點(diǎn)。在我國開征物業(yè)稅，最早是在2003年的中央文件中提出來的，黨的十六屆三中全會(huì)作出了“分步實(shí)施稅收制度改革”的戰(zhàn)略部署。在“2005中國財(cái)稅論壇”上，國家稅務(wù)總局局長謝旭人表示，“十一五”期間我國穩(wěn)步推行物業(yè)稅，并相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)。國家稅務(wù)總局在制定“十一五”規(guī)劃時(shí)也明確指出，要在條件具備時(shí)，研究合并房產(chǎn)稅和土地使用稅等稅種，建立統(tǒng)一的物業(yè)稅，以調(diào)控房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價(jià)。筆者認(rèn)為，所有這些皆反映了我國與世界接軌、政府轉(zhuǎn)變職能應(yīng)時(shí)之舉，也是大勢(shì)所趨。

　　一、開征物業(yè)稅的背景把握

　　首先，物業(yè)稅開征提速的一個(gè)重要背景是，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為偷逃稅重災(zāi)區(qū)。 來自國家稅務(wù)總局的信息顯示，房地產(chǎn)業(yè)是惟一一個(gè)連續(xù)3年被列為稅務(wù)專項(xiàng)稽查的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的手段越來越復(fù)雜，尋求公開保護(hù)越來越多，部分地區(qū)約有90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題。據(jù)悉，去年，連云港市地稅稽查局以房地產(chǎn)行業(yè)為重點(diǎn)進(jìn)行了專項(xiàng)檢查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)被檢查的665戶企業(yè)中有偷逃稅行為的達(dá)542戶，占八成以上。其實(shí)，不單是連云港，近年來全國各地房地產(chǎn)業(yè)涉稅案件的數(shù)量、案件發(fā)生率、查補(bǔ)稅款都有明顯增加。

　　其次，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速增長，房價(jià)暴漲飆升，理論界、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、國家高層和有關(guān)部門都寄希望于物業(yè)稅的開征能夠抑制或降低房價(jià)。

　　第三，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革，越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有了自己的住宅，家庭存量財(cái)富更多地體現(xiàn)在自有房地產(chǎn)上，基尼系數(shù)的不斷提高，社會(huì)貧富差距的日益擴(kuò)大和危險(xiǎn)程度的加劇，使人們已不滿足稅收僅僅在個(gè)人財(cái)富的取得環(huán)節(jié)，而要求在財(cái)富的保有環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，那么物業(yè)稅無疑成為一個(gè)選擇。

　　第四，無論普通老百姓還是各級(jí)政府，面對(duì)個(gè)人自有住房征收物業(yè)稅的傳聞以及將土地出讓金并入物業(yè)稅的猜測(cè)，都難以將自己置身事外。十六屆三中全會(huì)關(guān)于“在統(tǒng)一稅政的前提下，賦予地方適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán)”的提法，以及對(duì)物業(yè)稅作為地方主體稅種的期盼，更增加了省市財(cái)政部門對(duì)物業(yè)稅改革的設(shè)想和熱情。

　　第五，土地失控壓力也催生了物業(yè)稅的萌芽?，F(xiàn)行的土地稅收政策在出讓土地時(shí)，各種稅收一次性繳納。對(duì)于地方政府來講，批地的收入是除國有資產(chǎn)外最大的一塊“金礦”。在短期看來，地批得越快，地方經(jīng)濟(jì)就發(fā)展得越快。但這種急功近利的做法實(shí)際上是飲鴆止渴，其結(jié)果自然是土地失控、金融風(fēng)險(xiǎn)急劇攀升。近年來，一些地方政府將土地作為最重要的投資，不斷地?cái)U(kuò)大土地儲(chǔ)備規(guī)模，已經(jīng)造成了許許多多農(nóng)民失去土地。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，在現(xiàn)行土地收益分配框架下，農(nóng)民僅僅得到5%到10%的土地收益，村一級(jí)可以得到25%到30%，而各級(jí)政府則可以得到60%到70%的收益，近20年來全國農(nóng)民最少喪失了3萬億元的土地增值收益。 為此，現(xiàn)階段只有通過征收物業(yè)稅來解決中央和地方政府財(cái)產(chǎn)分配不公的問題，保證地方政府運(yùn)行所必需的財(cái)政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財(cái)”參與房地產(chǎn)開發(fā)的利益需求，“越早開征越好”。物業(yè)稅最重要的是這種稅賦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整能均衡政府土地收入，實(shí)現(xiàn)政府的經(jīng)常性收益，因?yàn)槌鞘械耐恋貎r(jià)值會(huì)隨城市發(fā)展而不斷增長。

　　第六，改革房地產(chǎn)稅制是我國加入WTO后的必然趨勢(shì)。WTO的一個(gè)基本原則就是國民待遇原則。但由于目前我國房地產(chǎn)稅制內(nèi)外不統(tǒng)一，外資企業(yè)實(shí)際上享受了超國民待遇，導(dǎo)致內(nèi)外資企業(yè)房地產(chǎn)稅負(fù)不均，不利于本國企業(yè)的生存和發(fā)展。

　　二、開征物業(yè)稅的必要性

　　我國目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)基本上是稅種繁雜，政出多頭，征管不力，收費(fèi)項(xiàng)目多，缺乏規(guī)范性，物業(yè)稅醞釀之初就被寄予了整合房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)，公平稅負(fù)的厚望。開征物業(yè)稅是市場經(jīng)濟(jì)必然要求，是中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。

　　一是整合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中稅費(fèi)征收管理存在問題的需要。我國目前的房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)問題多多。房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多, 稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重, 而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少, 負(fù)擔(dān)輕, 且稅收優(yōu)惠范圍大, 導(dǎo)致炒賣嚴(yán)重。同時(shí)，我國的土地與房產(chǎn)稅征稅范圍過窄, 只限于城市、縣城與建制鎮(zhèn)以及工礦,廣大農(nóng)村的一些應(yīng)征對(duì)象和規(guī)模龐大的城市居民住房則不在征稅范圍之內(nèi)，而且免稅范圍也很大, 在城鎮(zhèn)里也把機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、以及由國家財(cái)政撥款的單位自用及個(gè)人所有的非經(jīng)營性房地產(chǎn)排除在外,實(shí)際只局限于城市的工礦、金融、商業(yè)等經(jīng)營性企事業(yè)單位及各種租用的房產(chǎn)。另外現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系中, 不僅存在同一稅種內(nèi)外分設(shè), 而且有些稅種還把外商投資企業(yè)和外國企業(yè)及外國人排除課稅之外，這種在稅收立法上實(shí)施內(nèi)外有別的做法, 有違于WTO 基本規(guī)則, 有悖于公平競爭原則。

　　二是實(shí)現(xiàn)居者有其屋、調(diào)節(jié)收入分配差距的需要。開征物業(yè)稅使得房產(chǎn)開發(fā)的稅金大幅減少，房地產(chǎn)初始價(jià)格會(huì)降到人民購買力的水平，有利于解決國民的住房問題;同時(shí)物業(yè)稅的應(yīng)繳稅額一般都是由物業(yè)的應(yīng)課稅凈額乘以比例稅率得出, 這樣的話就會(huì)對(duì)居住毫宅者課以高稅, 對(duì)貧窮家庭居住劣房者少征稅甚至免稅通過, 達(dá)到調(diào)節(jié)個(gè)人收入分配, 縮小社會(huì)貧富差距, 維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的效果。

　　三是抑制地方政府短期行為、實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入穩(wěn)步增收的需要。近年來表現(xiàn)出的房地產(chǎn)投資過熱的重要原因之一就是地方政府大量批地追求短期的經(jīng)濟(jì)增長，物業(yè)稅的開征, 使開發(fā)商建房時(shí)繳納的一部分稅, 改由購房者在購買房屋以后按年繳納, 在短期內(nèi)地方財(cái)政收入會(huì)大幅度減少。但從長遠(yuǎn)看, 物業(yè)保有者每年繳付的物業(yè)稅會(huì)隨著物業(yè)價(jià)值的升值而提高,使得政府可以參與物業(yè)的持續(xù)升值的再分配, 有利于地方財(cái)政收入穩(wěn)步增收。

　　三、開征物業(yè)稅應(yīng)遵循的原則

　　物業(yè)稅的開征，應(yīng)遵循以下三個(gè)原則前提，并借此體現(xiàn)“以人為本”的精神。

　　一是“民生”原則。所謂“民生”，不僅是國家的根本，是政府代表“最廣大人民群眾的根本利益”的集中體現(xiàn)，也是主流價(jià)值判斷的核心標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)說，擁有一個(gè)遮風(fēng)避雨的棲息之所，是百姓最低的、最基本的生活乃至生命需要。當(dāng)“福利分房”已成為歷史，幾乎所有民用住房都具備了商品性質(zhì)，故每個(gè)城鎮(zhèn)家庭的戶主便都成了“業(yè)主”。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，過去“三代同堂”的住戶，現(xiàn)在很多人擁有了“兩居室”、“三居室”的單元房。筆者認(rèn)為：無論是過去的“居者有其屋”，還是如今部分人的“居者優(yōu)其屋”，都屬于“民生”的范圍。所謂“民生”原則，也就是說在這個(gè)屬于市民基本生存、生活需要的領(lǐng)域里，政府在采取任何政策時(shí)都應(yīng)秉承這樣的價(jià)值目標(biāo)：只能促其水準(zhǔn)提升、負(fù)擔(dān)下降，而不是相反。

　　二是“區(qū)別對(duì)待”原則。如今，貧富差距拉大，擁有物業(yè)數(shù)量可為標(biāo)志之一。即使對(duì)擁有兩處以上物業(yè)的業(yè)主，也應(yīng)堅(jiān)持具體情況具體分析的原則并決定是否施加稅負(fù)并設(shè)置不同的稅率。例如，同為擁有兩處物業(yè)的市民，“另一處”的意義就可能很不一樣。有的純?yōu)榧揖臃奖悖械膭t為出租獲利，或充當(dāng)著可待價(jià)而沽的升值股票;再例如，看似同屬于“民生”的“第一處”物業(yè)，有的是普通住房甚至是廉價(jià)房，有的則是價(jià)值數(shù)百萬乃至上千萬的高級(jí)別墅。曾有人對(duì)連云港蒼梧小區(qū)變成富人“后花園”而深表不滿，這樣的物業(yè)理應(yīng)施以高稅率。倒不是為了“殺富”，而是它本來就占用了過多的稀缺資源尤其是本屬于公共的資源。不同稅率甚至懸殊的稅率，所表達(dá)的恰恰是社會(huì)“公平”的要求。

　　三是反對(duì)“為稅而稅”。所謂“為稅而稅”，說的是：一種新稅種的設(shè)置或某稅賦的調(diào)整，國家的惟一動(dòng)機(jī)或價(jià)值目標(biāo)僅限于增加稅源，為此甚至不顧及任何社會(huì)負(fù)作用。從中央到地方，各級(jí)政府、各條戰(zhàn)線大都為“沒錢”所累、所苦，難免衍生出增加稅負(fù)、稅源的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力。在物業(yè)稅設(shè)置動(dòng)機(jī)、理念中，包含著某些“為稅而稅”的因素。

　　四、開征物業(yè)稅的要素探討

　　開征物業(yè)稅的理論依據(jù)，主要有四個(gè)：一是從財(cái)政收入角度來說，開征物業(yè)稅的目的在于獲取財(cái)政收入。二是從資源配置角度來說，物業(yè)稅的開征將加大房地產(chǎn)的持有成本，從而激勵(lì)其所有者關(guān)注房地產(chǎn)的有效利用。三是從財(cái)富分配角度來說，對(duì)房地產(chǎn)開征物業(yè)稅可以起到重新分配社會(huì)財(cái)富、緩解社會(huì)財(cái)富分配不均的作用。四是從受益者角度來說，房地產(chǎn)作為一種私人財(cái)產(chǎn)，政府的產(chǎn)權(quán)保護(hù)保證了其安全，政府進(jìn)行地方公共設(shè)施建設(shè)提升了其價(jià)值，政府理應(yīng)從這種公共服務(wù)中得到一定的回報(bào)。

　　物業(yè)稅即房地產(chǎn)保有稅 , 屬于財(cái)產(chǎn)稅，物業(yè)稅相當(dāng)于房地產(chǎn)稅，是以不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象的在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的一種稅。

　　(一)納稅人

　　物業(yè)稅的納稅人是指擁有任何地區(qū)的土地及建筑物的單位和個(gè)人。物業(yè)稅的納稅人應(yīng)為在我國境內(nèi)擁有建筑物所有權(quán)及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，即房地產(chǎn)業(yè)主。不論自然人與法人，不論內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)、中國公民與外籍個(gè)人，不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，不論部門，只要擁有房地產(chǎn)，都是物業(yè)稅的納稅人。

　　(二)課稅對(duì)象

　　我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅等的征稅范圍只限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)，不包括廣大的農(nóng)村，即使是非農(nóng)業(yè)用房和建設(shè)用地，只要位于農(nóng)村地區(qū)，也不用繳納上述稅收。這無疑失去了一大塊穩(wěn)定的稅源，也滋長了逃避納稅的現(xiàn)象。因此，筆者認(rèn)為，我國物業(yè)稅的征稅對(duì)象應(yīng)是位于我國境內(nèi)的房地產(chǎn)，將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收的征稅范圍從城鎮(zhèn)擴(kuò)大到農(nóng)村，這種做法也是符合國際慣例的。所以，物業(yè)稅的改革不僅是有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)的合并，還涉及到征稅范圍的調(diào)整。

　　(三)課稅依據(jù)

　　我國開征物業(yè)稅，其計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該正確反映財(cái)產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地資源的相對(duì)短缺，房地產(chǎn)的自然增值和投資增值會(huì)越來越大。我國物業(yè)稅的征稅辦法應(yīng)分為從租計(jì)征和從價(jià)計(jì)征兩種：(1)房地產(chǎn)出租的，以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，租金收入應(yīng)按市價(jià)來確定;(2)從價(jià)計(jì)征的，對(duì)新房屋按照房地產(chǎn)的市場價(jià)格征稅，對(duì)舊房屋按照其評(píng)估價(jià)值征稅。采取不同的征稅方法和計(jì)稅依據(jù)，能夠反映房地產(chǎn)的價(jià)格變化，避免稅收收入的流失，保證稅收收入增長的穩(wěn)定性。

　　(四)稅率設(shè)計(jì)

　　我國擬開征的物業(yè)稅的稅負(fù)水平尚未確定，但應(yīng)該有一個(gè)基本原則，就是物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)的總體規(guī)模應(yīng)基本相當(dāng)，并略有降低?，F(xiàn)行稅費(fèi)繁雜、重復(fù)征稅的現(xiàn)象很大程度上抬高了新建商品房的價(jià)格，從而帶動(dòng)了整個(gè)市場價(jià)格的上漲，加重了購房者的負(fù)擔(dān)。因此，物業(yè)稅的稅率設(shè)計(jì)應(yīng)與當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收收入相銜接，可適當(dāng)有所降低。可設(shè)定按 0.5%-1%征收。

　　(五)計(jì)征方法

　　從價(jià)計(jì)征是按房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)格征稅，其公式為：應(yīng)納物業(yè)稅=房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)格×稅率

　　從租計(jì)征是按房地產(chǎn)的租金收入征稅。其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=(實(shí)際租金收益-修理保養(yǎng)費(fèi))×稅率

　　(六)納稅方式和期限

　　物業(yè)稅的納稅方式，在我國目前稅收征管體系還不太健全的情況下，為有利于控制稅源，防止偷逃稅款，筆者認(rèn)為可以采取代扣代繳、代收代繳與自行申報(bào)相結(jié)合的方式。對(duì)業(yè)主個(gè)人的商品房，由物業(yè)公司代收代繳稅款;對(duì)單位擁有的房地產(chǎn)，由單位自行申報(bào)納稅;對(duì)沒有扣繳義務(wù)人或扣繳義務(wù)人未扣繳稅款的，則必須由納稅人自行申報(bào)。

　　關(guān)于物業(yè)稅的納稅期限，可以采取按年征收、分期繳納的方法，以保持稅制的穩(wěn)定性和征管的便利。

　　(七)稅收優(yōu)惠措施

　　根據(jù)國外稅收優(yōu)惠經(jīng)驗(yàn)，我國的物業(yè)稅也應(yīng)對(duì)國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的物業(yè)，由國家財(cái)政撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的物業(yè)，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的物業(yè)，使領(lǐng)館的物業(yè)免稅;對(duì)居民自用的物業(yè)實(shí)行免征額制度;對(duì)用于農(nóng)村經(jīng)營的物業(yè)實(shí)行減稅或暫時(shí)免稅。

　　從我國目前居民住房的實(shí)際情況看，大多數(shù)居民購買的房產(chǎn)屬于基本生活住房，這與一些較為富裕的居民投資性目的的房產(chǎn)購置是不同的。我國要開征的物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分這兩類房產(chǎn)的差別，在立法時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立居民基本生活性住房的免稅條款，以確保廣大居民的切身利益。

　　針對(duì)這個(gè)問題：一是建議對(duì)一家人擁有的第一套房屋免稅，第二套房屋視房值大小和居有用途征稅。具體征收上可采取對(duì)業(yè)主第一套房屋先征后退方案，由納稅人申報(bào)第一套住房免稅并提供所有房屋的納稅憑證。二是對(duì)屬于基本生活性消費(fèi)的住宅面積確定一個(gè)免征額。

　　(八)結(jié)合我國的國情設(shè)置物業(yè)稅，注意以下幾個(gè)方面的問題：

　　(1)物業(yè)稅如何計(jì)征。物業(yè)稅是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的必然趨勢(shì)，因此它的實(shí)行也應(yīng)該與市場化的進(jìn)程相一致，在實(shí)行過程中應(yīng)當(dāng)充分考慮當(dāng)?shù)氐氖袌龌l(fā)展程度。同時(shí)，稅收作為國家財(cái)政的一部分，應(yīng)當(dāng)取之于民、還之于民，將征收上來的物業(yè)稅應(yīng)用到市政建設(shè)和改善老百姓居住環(huán)境的用途中去。物業(yè)稅的計(jì)征，應(yīng)該在充分調(diào)查市場之后，制定合理的稅率，決不能高估老百姓的消費(fèi)能力，例如可以對(duì)第一套住房免征等等;更不能借機(jī)向公眾變相斂財(cái)，加重老百姓的負(fù)擔(dān)，而應(yīng)當(dāng)在政策效果上形成鼓勵(lì)購買房地產(chǎn)的政策導(dǎo)向。

　　(2)稅率的設(shè)置應(yīng)該有所區(qū)別。稅收應(yīng)著眼于稅源的穩(wěn)定性和可靠性，必須看到不同階層納稅水平與收入水平的區(qū)別。因此，為了更好的發(fā)揮物業(yè)稅的財(cái)富調(diào)節(jié)功能，根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)能力，我們應(yīng)該設(shè)置不同的稅率，甚至可以對(duì)一些低收入者實(shí)行稅收的減免。具體講，在城市，根據(jù)人們平均擁有的住房面積，我們可以規(guī)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之下，可以實(shí)行較低的稅率，甚至可以免稅;高于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的，對(duì)于超出的部分，可以采用較高的稅率;對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房則應(yīng)該完全免稅。在農(nóng)村，對(duì)于一般農(nóng)民的房產(chǎn)應(yīng)該完全免稅。另外，無論是農(nóng)村還是城市，房屋出租所得租金都應(yīng)該納稅。

　　(3)征收效率與執(zhí)法成本的考慮。在實(shí)際執(zhí)行中，如何有效地征收才是最重要的，征收的不到位，可以從個(gè)人所得稅的艱難征收歷程，以及現(xiàn)在花樣繁多的逃稅方式中可見一斑。面對(duì)全社會(huì)每家每戶的征收，我們目前的征收力量和辦法是難以應(yīng)付的。由于物業(yè)稅是70年之長期的“細(xì)水長流”，不可能與銀行按揭的“月供交款”相提并論，一旦出現(xiàn)拒交、逃稅或者無力交納，征收機(jī)關(guān)的執(zhí)法成本將是巨大的。不可能為了一年欠稅幾千元，可以將居者趕出其屋;或者是采用物業(yè)公司對(duì)付拒交水電費(fèi)業(yè)主的“土”辦法，停其水電。因此，執(zhí)法成本將是我們必須考慮的問題。

　　(4)發(fā)展并規(guī)范好我國的房地產(chǎn)評(píng)估市場。開征物業(yè)稅后，在物業(yè)的整個(gè)保有階段都要課稅。物業(yè)稅宜從價(jià)計(jì)征為主，輔之以從租計(jì)征，征稅以市場價(jià)值為依據(jù)?？紤]到房產(chǎn)價(jià)值變化并不劇烈，建議可以3～5年重新評(píng)估一次。同時(shí)，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的不斷變化，也給我國的房地產(chǎn)評(píng)估市場提出了更高的要求。

　　五、開征物業(yè)稅的利弊剖析

　　開征物業(yè)稅，這本來是一個(gè)無需討論的問題。資源特許利用、交易、所得、資產(chǎn)持有，這是政府獲取稅賦收入的四個(gè)基本環(huán)節(jié)。有資產(chǎn)就要征稅，在所有國家都一樣。在市場經(jīng)濟(jì)下，土地、住房是一種資產(chǎn)，持有這種資產(chǎn)就要賦稅。這個(gè)稅是增加政府提供公共產(chǎn)品的能力，調(diào)整社會(huì)公平尺度，促進(jìn)資源合理利用以及調(diào)整公共利益與私人利益和商業(yè)利益之間關(guān)系的重要稅種。

　　物業(yè)稅除了有擴(kuò)大稅基、增加財(cái)政收入的作用之外，還可以起到以下積極作用呢?

　　第一，可以糾正房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾。當(dāng)前，很多城市的住房市場存在結(jié)構(gòu)性矛盾：高端供應(yīng)飽和，低端供應(yīng)不足。物業(yè)稅的設(shè)計(jì)應(yīng)能夠引導(dǎo)開發(fā)商增加低端市場的供應(yīng)，從而減輕開發(fā)商的籌資壓力和相關(guān)的利息負(fù)擔(dān)，減少納稅環(huán)節(jié)，縮短開發(fā)時(shí)間，從而大大降低開發(fā)商的開發(fā)成本，也相應(yīng)降低了房價(jià)。據(jù)專家測(cè)算，從理論上說，在購買新房這一環(huán)節(jié)上，消費(fèi)者至少可降低10%到20%的購房成本。對(duì)于貸款買房的消費(fèi)者來說，也可以減少貸款的利息支出。

　　第二，可以抑制土地囤積和商品房投機(jī)炒作。由于對(duì)土地和房產(chǎn)的保有行為征收物業(yè)稅，開發(fā)商囤積土地的成本和風(fēng)險(xiǎn)增加，房產(chǎn)炒家以低買貴賣為盈利模式的投機(jī)炒作的成本和風(fēng)險(xiǎn)增加。在目前不規(guī)范的市場環(huán)境中，一種是在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)存在“炒地”現(xiàn)象，還有一種是被戲稱為“中國人的第五大發(fā)明”的“炒樓” 現(xiàn)象。連云港市也有此炒作現(xiàn)象。其行為導(dǎo)致城市房價(jià)攀升，增加了實(shí)際需求者的購房成本。無論是“炒地”還是“炒樓”，都掩蓋了市場真實(shí)的需求，導(dǎo)致供求關(guān)系失衡，從而引發(fā)市場大起大落。開征物業(yè)稅后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行為。而初始房價(jià)下降后，老百姓購房成本也隨之下降，抑制了高價(jià)物業(yè)的轉(zhuǎn)手。此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加，也加大了“炒樓”者的囤積住房的成本，有利于打擊“炒樓”者的“積極性”。

　　第三，可以平均財(cái)富，平均稅賦，增進(jìn)社會(huì)公平。物業(yè)稅的開征，特別是如果采用某種累進(jìn)稅率，則具有“劫富濟(jì)貧”的社會(huì)作用，對(duì)于增加政府的轉(zhuǎn)移支付能力，增進(jìn)社會(huì)公平，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，都是有益的。作為調(diào)節(jié)貧富差距的手段，物業(yè)稅通過制定不同稅率，對(duì)居住豪宅或擁有多套住房者課以重稅，對(duì)一般居住者確定一定條件的免征額從而減少征稅，對(duì)特別貧窮家庭居住劣房者實(shí)行免稅政策，可以有效維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

　　第四，可以引導(dǎo)理性消費(fèi)，增進(jìn)資源有效配置。物業(yè)稅的開征，也有助于居民在住房消費(fèi)中避免脫離實(shí)際需要的高標(biāo)準(zhǔn)，提醒居民量力而行，注重實(shí)用。節(jié)約的住房投資則有助于居民生活水平的均衡提高或增加生產(chǎn)性投資。更多閑置或半閑置的房產(chǎn)資源也將得到更有效的利用。

　　第五，有利于規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度。房地產(chǎn)業(yè)稅種繁雜、稅基不合理、重復(fù)稅收、一些稅種計(jì)稅依據(jù)不合理等問題一直是公認(rèn)的事實(shí)，在某種程度上制約了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，土地出讓金在房產(chǎn)稅中也起到基數(shù)擴(kuò)大的作用。物業(yè)稅將土地出讓金改為在物業(yè)保有階段合并在物業(yè)稅中分期征收，就、可以將開發(fā)商向政府支付的土地出讓金從稅基中扣除，從而避免重復(fù)征稅，規(guī)范土地或房屋的轉(zhuǎn)移與交易。此外，部分稅種的合并與取消也有利于房地產(chǎn)稅收制度的規(guī)范。

　　任何事物多是一分為二的，我們?cè)谠O(shè)想開征物業(yè)稅積極作用的同時(shí)，也應(yīng)考慮到它可能帶來的不利影響 ：

　　1、可能導(dǎo)致房地產(chǎn)商的過度開發(fā)。征收物業(yè)稅使得土地的取得成本降低、而相關(guān)稅費(fèi)的合并或取消，占開發(fā)成本將近20%的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，開發(fā)商的籌資額和籌資成本大大下降，項(xiàng)目的總開發(fā)成本下降，房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)入門檻也隨之降低。同時(shí)，房價(jià)的下降在一定程度上會(huì)刺激人們的購房需求，在需求旺盛和進(jìn)入門檻降低的前提下，開發(fā)商不可能會(huì)閑看花起花落，極有可能一頭扎進(jìn)土地市場，在合法免稅的前提下，進(jìn)行更加瘋狂的圈地運(yùn)動(dòng)。而過度的圈地可能導(dǎo)致開發(fā)商的過度開發(fā)，房地產(chǎn)市場的虛假繁榮，最終造成空置率的提高。

　　2、房價(jià)下調(diào)空間可能被過分夸大。就目前情況來看，我國住房需求十分旺盛，發(fā)展商讓利空間不會(huì)太大，而變相通過增加小區(qū)附加值 (如綠化、環(huán)境、智能化等)以及利用各種形式的促銷來穩(wěn)定房價(jià)。與增加的投入相比，開發(fā)商的整體成本仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于開征物業(yè)稅以前的開銷，從而成為物業(yè)稅最直接的受益者。消費(fèi)者可能并不會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商成本的降低而買到低價(jià)的商品房。

　　3、加大銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)稅的征收可能把開發(fā)環(huán)節(jié)的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了物業(yè)保有階段。目前，許多工薪階層都是采取按揭貸款的方式用未來的錢，圓今天的夢(mèng)，每個(gè)月的工資要除了還銀行貸款、支付利息，還要交納物業(yè)管理費(fèi)。由于物業(yè)稅是隨著房屋價(jià)值的提高而增加的，就意味著消費(fèi)者要承擔(dān)越來越重的稅賦負(fù)擔(dān)。導(dǎo)致大批本來家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)、只是因?yàn)橘彿块T檻降低了而購置房屋尤其是使用銀行貸款按揭購房者，會(huì)有可能像一些租得起辦公場所但付不起昂貴物業(yè)管理費(fèi)的公司一樣隨時(shí)出現(xiàn)供不起樓、納不起稅的現(xiàn)象，增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　4、打壓“二手房”。近年來，一些政府重新進(jìn)行城市總體規(guī)劃、加大拆遷力度，對(duì)拆遷戶實(shí)行貨幣化補(bǔ)償，在很大程度上帶動(dòng)了二手房的交易。物業(yè)稅的開征可能會(huì)引導(dǎo)廣大拆遷戶更加關(guān)注新建商品房。因?yàn)殚_征物業(yè)稅后推出的一手房價(jià)格可能比開征前的二手商品房樓價(jià)還要低，雖然以后每年都要交物業(yè)稅，但吸引力還是會(huì)比二手房大。二手市場必然受到打壓，不利于整個(gè)二手市場的發(fā)展。

　　5、可能造成建設(shè)資金短缺問題。一直以來，一次性收取的土地出讓金和城市配套建設(shè)費(fèi)成為政府進(jìn)行城市建設(shè)的強(qiáng)大資金保障。如果改為由物業(yè)保有期分期按1/50或1/70收取物業(yè)稅，政府的財(cái)政收入勢(shì)必會(huì)大幅度減少。如果碰到房地產(chǎn)業(yè)不景氣，政府所收取的物業(yè)稅也難免隨著物業(yè)評(píng)估價(jià)值的下降而減少。這都會(huì)使政府改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施的能力受到影響。如何保證政府正常的開支和建設(shè)資金的需要也是有關(guān)部門要認(rèn)真研究和考慮的問題。

　　六、開征物業(yè)稅的配套措施

　　(一)完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，為日后開征統(tǒng)一的物業(yè)稅奠定基礎(chǔ)?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的改革主要涉及擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征稅范圍，實(shí)行內(nèi)外房地產(chǎn)稅制的并軌，規(guī)范房地產(chǎn)稅的減免稅政策，修訂計(jì)稅依據(jù)，調(diào)整稅率等諸多方面的內(nèi)容。

　　(二)強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。首先應(yīng)逐步推行財(cái)產(chǎn)實(shí)名登記制;其次稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)聯(lián)合有關(guān)部門對(duì)轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行一次徹底的清查;再次盡快實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證的二合一，以防止房地產(chǎn)的私下交易，打擊房地產(chǎn)市場的違法交易行為。

　　(三)建立和完善房地產(chǎn)評(píng)估制度。將物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)定為評(píng)估價(jià)值，勢(shì)必要加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估制度的建設(shè)。在房地產(chǎn)評(píng)估制度中，由于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估具有較強(qiáng)的專業(yè)性和技術(shù)性，需要建立專門的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和配備專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估人員。對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)實(shí)行資格認(rèn)證制度。我國目前尚沒有專門的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員，應(yīng)著力培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍，為物業(yè)稅的開征作好準(zhǔn)備。

　　(四)加強(qiáng)和相關(guān)部門的配合。稅款要及時(shí)、足額入庫，僅靠稅務(wù)部門一家是不行的，必須和工商、公安等部門加強(qiáng)聯(lián)系，其他部門有義務(wù)相稅務(wù)部門提供相關(guān)資料。同時(shí)要大力發(fā)展計(jì)算機(jī)的在稅收征管中的作用，盡快開發(fā)計(jì)算機(jī)軟件，爭取早日實(shí)現(xiàn)部門之間的聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息資源共享，加強(qiáng)協(xié)作和監(jiān)督。

　　七、開征物業(yè)稅的幾點(diǎn)建議

　　(一)簡并稅種，實(shí)行費(fèi)改稅，為物業(yè)稅的征收打基礎(chǔ)。

　　改革現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城市土地使用稅和土地增值稅，取消相應(yīng)的有關(guān)收費(fèi)，實(shí)現(xiàn)簡并稅種，構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅制，將是今后地方稅務(wù)工作的重點(diǎn)。這也是做好物業(yè)稅征收的基礎(chǔ)工作。同時(shí)，要完善地方獨(dú)立稅制。由于目前土地批租的弊端，使得地方政府為了擴(kuò)大土地批租量，獲得短期高額收益，往往突擊加大基礎(chǔ)建設(shè)力度，越權(quán)減免稅收，吸引外商或者民間投資。這種行為，短期來看可以造成當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)虛假繁榮，但從長期來看則是巨大浪費(fèi)，經(jīng)濟(jì)資源無法得到合理配置。另一側(cè)面政府采取征收物業(yè)稅的辦法后，可以給地方政府一種激勵(lì)，使之改變以往那種短視的機(jī)會(huì)主義行為方式。因?yàn)闉榱吮ＷC長期、穩(wěn)定的物業(yè)稅收，地方政府必然將基礎(chǔ)建設(shè)投資進(jìn)行長期規(guī)劃，并注意保持對(duì)本地居民物業(yè)的保護(hù)，以便保證投資者或者業(yè)主在當(dāng)?shù)氐拈L期居留。

　　(二)制定科學(xué)的土地供應(yīng)機(jī)制。

　　施行物業(yè)稅后，為了保證土地利用的可持續(xù)發(fā)展，防止開發(fā)商盲目開發(fā)、濫用土地的行為，必須加大政府的宏觀調(diào)控，建立科學(xué)的、嚴(yán)格的土地供應(yīng)機(jī)制。具體建議政府加強(qiáng)統(tǒng)一規(guī)劃，保證城市整體功能的協(xié)調(diào)。對(duì)開發(fā)商供應(yīng)土地時(shí)要加大審核力度，除了審核每個(gè)開發(fā)商資質(zhì)以外，還要對(duì)不同開發(fā)商的開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行審核，從中選擇最符合城市可持續(xù)發(fā)展的方案。同時(shí)在項(xiàng)目建設(shè)階段要加強(qiáng)監(jiān)督，如果發(fā)現(xiàn)惡意違規(guī)行為則給予重罰。此外，為了防止開發(fā)商對(duì)政府的尋租行為，還要加強(qiáng)對(duì)政府有關(guān)部門的監(jiān)督，甚至對(duì)監(jiān)督部門的再監(jiān)督。

　　(三)要處理好政策銜接問題。

　　如何處理好開征物業(yè)稅前后的繳稅標(biāo)準(zhǔn)，是穩(wěn)定人心、實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅平穩(wěn)過渡的關(guān)鍵問題。對(duì)于購房時(shí)已經(jīng)一次性繳納土地出讓金的業(yè)主，建議在一定年限內(nèi)免征物業(yè)稅。免征年限應(yīng)該科學(xué)確定，原則是使業(yè)主一次性繳納的出讓金和其他有關(guān)稅費(fèi)及其利息總和與新建但需繳納物業(yè)稅的同類物業(yè)一定年限的納稅額匹配。這樣也可以減輕對(duì)二手房市場的打壓。同時(shí)，對(duì)于購買經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主征收物業(yè)稅時(shí)應(yīng)不考慮土地出讓金的因素;對(duì)于需要繳納物業(yè)稅的低收入者和農(nóng)民確定一定的免征額，并采取較低稅率;對(duì)于居住豪宅的人群實(shí)行正常稅率。此外，還要加強(qiáng)廉租屋的建設(shè)，并實(shí)行零稅率，保證貧困人群的基本生活。

　　(四)物業(yè)稅最好能夠涵蓋所有的不動(dòng)產(chǎn)。

　　目前，人們?cè)谡務(wù)撐飿I(yè)稅的時(shí)候，往往是將其局限在房地產(chǎn)的范圍內(nèi)，但是，我們進(jìn)行物業(yè)稅設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)擴(kuò)大其適用范圍。一方面，十六屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中明確指出是對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)”開征物業(yè)稅，而“不動(dòng)產(chǎn)”不僅僅只包括房地產(chǎn)，除此之外，還有汽車、船只等;另一方面，將其他不動(dòng)產(chǎn)和房屋“捆綁”在一起也便于稅收的計(jì)征，減少偷稅、漏稅的發(fā)生。之所以要“捆綁”是因?yàn)?，業(yè)主的房產(chǎn)是比較容易清查的，而且位置比較固定，所以，將其他不動(dòng)產(chǎn)與房產(chǎn)一起征稅，能夠有效避免通過改變其他不動(dòng)產(chǎn)的位置而逃稅的現(xiàn)象發(fā)生。而且，對(duì)所有的不動(dòng)產(chǎn)征收統(tǒng)一的物業(yè)稅可以節(jié)省立法資源，同時(shí)在稅收的征納上，可以更方便稅收機(jī)關(guān)和納稅人，從而節(jié)省人力、財(cái)力和物力。

　　(五)完善估價(jià)體系，建立客觀、公正的估價(jià)制度。

　　物業(yè)稅的特點(diǎn)之一就是改變了原來按物業(yè)原值扣除一定比例征收的辦法，按一定年限評(píng)估價(jià)值進(jìn)行征收。為了保證評(píng)估的客觀、公正、以及對(duì)廣大業(yè)主負(fù)責(zé)的原則，我國內(nèi)地應(yīng)首先對(duì)現(xiàn)有的評(píng)估市場進(jìn)行整頓，建立起規(guī)范的評(píng)估體系，定期對(duì)征收對(duì)象的平均價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。其次，還要建立業(yè)主申辯制度，即當(dāng)業(yè)主認(rèn)為由于評(píng)估結(jié)果不合理而導(dǎo)致物業(yè)稅過高時(shí)，可自行收集相關(guān)資料，向評(píng)估組織要求再次評(píng)估，如果的確有失公平，評(píng)估組織有義務(wù)修改評(píng)估結(jié)果。

　　(六)完善相關(guān)法律，建立有效的懲罰機(jī)制。

　　稅收是保證政府財(cái)政收入的主要來源。物業(yè)稅更是政府的主力稅收，為了保障物業(yè)稅收取及時(shí)，減少逃稅、惡意抗稅的事件，國家必須用明確的法律加以規(guī)范。建議我國盡快制定《物業(yè)法》，并將有關(guān)物業(yè)稅的征收細(xì)則和懲罰措施寫入法律，保證政府的各項(xiàng)措施有法可依。同時(shí)還要加強(qiáng)宣傳，提高人們對(duì)物業(yè)稅的認(rèn)識(shí)和繳納的自覺性。