統(tǒng)計學：從需求視角論商品房價格持續(xù)上漲的原因

　　1998年住房市場化改革以來，商品房價格快速攀升。1998-2009年，GDP年均增長約10.2%，而商品房價格從1987年平均411.4元/平方米升至2008年3，800元/平方米，平均每年升11.2%，超過了GDP的增幅。一線大城市的房價已是高不可攀，2011年2月，“宜居城市研究室”發(fā)布《2010年中國城市房價排行榜》，統(tǒng)計中國城市房價排行情況，樣本城市總量為110個，入列前10位的城市分別為杭州市、北京市、上海市，溫州市18，854元/平方米、三亞市18，319元/平方米、深圳市16，978元/平方米、寧波市13，438元/平方米、廣州市12，560元/平方米、南京市12，016元/平方米、舟山市10，500元/平方米。目前，房價的高漲正向二三線城市乃至全國范圍鋪開。

　　房地產市場從全國范圍看是壟斷競爭市場，房企數(shù)目很多，前10名的銷售額僅占全國的8%左右，這和家電行業(yè)(海爾、格力、美的)三足鼎立的情況很不一樣。但是從區(qū)域看，由于商品房的特性，一是住房不可移動，具有區(qū)域性;二是受土地供給和開發(fā)周期(一般2-3年)限制，短期內住房的供給是剛性的;三是投資門檻高，開發(fā)商占有信息主導優(yōu)勢，市場競爭不完全;這三者直接決定了區(qū)域房地產市場是寡頭壟斷性質的。一般一個區(qū)域只有若干家較有實力的房企占據(jù)了主導優(yōu)勢，因而更容易合謀采取“捂盤”等方式從而在某種程度上控制價格，使得價格下降較為困難。從這個角度說，房地產市場是賣方市場。在寡頭壟斷的賣方市場下，價格擁有一種“棘輪效應”：上漲容易，下跌難。在這樣的價格機制下，筆者認為房價的上漲主要是由于需求的來動作用。無論是需求曲線的向右移動還是需求在曲線上向右變動，都會使價格上漲。從1998年住房市場化改革起至2010年較長一段時期看，三個方面的原因持續(xù)作用，使得商品需求非常旺盛，房價一漲再漲。

　　1、城市化是推動房價上漲的長期動力

　　表1顯示了建國以來的城市化率變化情況。分年段看，“九五”計劃時期之前(也就是1996年之前)，中國的城市化處于低速增長的狀態(tài)，“七五”和“八五”時期年均城市化率只分別提高0.54%和0.53%。

　　從1996年我國城市化率邁過30%的關卡后，進入了諾瑟姆曲線所揭示的加速階段，至2010年的15年間，平均每年城市化率提高超過1個百分點，大大高于改革開放前15年平均0.5個百分點的水平。

　　隨著工業(yè)革命時代的來臨，城市成為人口、財富及文化的集中地，人們不斷從鄉(xiāng)村流向城市;加上城市人口財富創(chuàng)造能力高，在城市范圍不擴張的情況下，自然會推高樓價。對于房市而言，城市化導致大量人口從農村涌入城市生根發(fā)展，屬于對房市的額外“增量需求”。北京為例，2010年頭5個月外地人口占北京購房總數(shù)的50%，說明城市化導致的人口遷徙對大城市房地產需求十分強勁。此外，就原本就在城市居住的居民而言，工業(yè)化與城鎮(zhèn)化發(fā)展導致了大規(guī)模城市改造和居民拆遷，未來一段時間內，由于城市基礎設施建設、舊城改造、危房拆遷，城市房屋拆遷量仍將保持較大規(guī)模，這一部分人也將繼續(xù)形成巨大的被動需求?？傊?，城市化的總體影響是將商品房需求曲線往右推，使得在原來供給條件不變的情況下，市場價格進一步走高。由于從2000-2020年我國處于全面建設小康社會的工業(yè)化中期，城市化在該時期也將保持較高速度的增長，從而給房價上漲提供了長期的推動力。

　　2、城市居民收入提高，以住房為主的消費結構升級推動房價上漲

　　與住房改革同步的是中國經濟高速增長，據(jù)初步測算，2010年中國的GDP比上年增長10.3%，總額達到了397，983億元人民幣，超過日本躍居世界第二。與此同步，城市居民人均收入也迅速提高，從中國統(tǒng)計年鑒2010的數(shù)據(jù)看，1998-2009年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從5，425元增加到17，175元，增長了近2倍，增長勢頭非常迅猛。居民的收入增幅不斷加大，客觀上具備了較強的消費能力，2010年社會消費品零售總規(guī)模達到了156，998億元，比上年增長18.3%。

　　城市居民消費規(guī)模在擴大，消費能力在增長，消費結構也在不斷升級。建國以來我國居民消費結構經歷和正在經歷著三次升級轉型時期，目前我國正面臨居民消費升級轉型重要或關鍵時期，即從第二次消費升級向第三次消費升級的優(yōu)化和升級轉型。

　　目前我國人均GDP已超過4，000美元，按照國際經驗，人均GDP3，000~6，000美元是消費轉型的又一階段。我國居民消費總體上已由原有的簡單數(shù)量增長演變?yōu)閿?shù)量增長與質量提高并行，消費結構向更高層次轉化。鑒于我國國情，這個階段的升級轉型持續(xù)時間較長，這個階段隨著經濟快速增長和居民收入的不斷提高以及居民消費環(huán)境的逐步改善，居民消費結構開始發(fā)生根本性的變化，即從物質消費為主轉變?yōu)榉俏镔|消費為主，生存資料消費比重進一步降低，享受和發(fā)展資料消費比重上升;消費結構的變化越來越體現(xiàn)以人為本和生活質量的顯著改善。這個階段居民各種高檔耐用消費品如汽車、住房、家用電腦、現(xiàn)代通信商品等有效需求逐步上升，對服務消費(如餐飲、旅游等)的需求和質量要求意識大為提高。此外，從1999年下半年起，住房二級市場開始放開，允許房改房上市交易，進一步增加了個人購房的支付能力。人們收入的提高和支付能力的增強導致了消費結構的升級，而旺盛的住房需求表現(xiàn)得尤為活躍與突出。收入的增加會促使原本無房、租房的家庭考慮購買住房;對于有房的家庭來說，收入的增加會促使其購買更好的房子，以改善自己的居住條件;而對于那些擁有高檔住宅的高收入家庭而言，收入的增加會增加他們在固定資產上的投資，隨著房價的步步高漲，買房又成了投資的好渠道。城市居民人均可支配收入的大幅提高，居民的消費結構也跟著變化，對商品房的需求也與日俱增。這樣，在原來供給不變的情況下，需求量在需求曲線上向右邊變動，推高了商品房的市場均衡價格;可見，收入提高后以住房消費為主的消費結構升級是推動房價上漲的另一個重要原因。

　　3、旺盛的住房投資(投機)需求助長了房價的進一步上漲

　　房地產市場與一般商品市場是不同的，對于房地產而言，除了可以滿足人們居住等消費需要之外，還可以成為投資品，可以收取租金或出售后賺取買賣的差價。這樣，房地產的“需求”就包含了兩個不同的內容：一是消費需求，一是投資需求。進一步從購房者的角度看，所謂的房地產投資和房地產投機根本區(qū)別就在于前者是通過長期持有房產獲得投資收益，其主要途徑是出租，而后者即所謂投機主要是通過短期內房屋買賣差價獲得收益，這是兩者的一個根本區(qū)別 。但是，在租金增長遠遠跟不上房價持續(xù)高漲速度的情況下(2001~2008年房屋銷售價格指數(shù)和租賃價格指數(shù)的漲幅反應了的恰恰是這種情況)，一個投資者可能在收取租金一段時間后，選擇將房子賣出去賺取差價;甚至選擇買了房不出租，而是再賣出賺取低買高賣的差價。由此可見，投資與投機，也就一線之隔、一念之間，其界限并不是那么的明顯;甚至投機需求比投資需求更占據(jù)主導。

　　在正常情況下房地產市場的供給曲線S0是一條向右上方傾斜的曲線，需求曲線D0是一條向右下方傾斜的曲線，表示隨著房地產價格的上升，供給增加，需求減少，供給與需求數(shù)量在Q0達到均衡，此時均衡價格為P0。但若房地產市場存在投機需求，需求曲線就會變成向右上方傾斜的曲線D1，表明價格越高，投機者在非理性預期和“羊群效應”的作用下，會認為未來的房價會更高，投資的獲利空間更大，所以對房地產的需求量也隨著價格的上漲而上升。需求曲線D1與供給曲線S0的交點B是在存在房地產投機情況下的市場均衡點，它對應的價格P1高于房地產真實需求所支持的市場均衡價格P0。由于慣性和價格會繼續(xù)上漲的預期，投機者繼續(xù)買進房地產，在下圖中體現(xiàn)為需求曲線D1外移到D2，房地產價格則迅速上升到P2，并以更高的價格賣給其他風險偏好更大的投機者，繼續(xù)獲取差價利潤，而差價利潤又吸引其他投機者進入房地產市場，如此循環(huán)，直至形成投機泡沫破滅。

　　投資(投機)需求對房價的推動可分三個階段：第一階段，消費需求主導，投機需求滋生。隨著收入的增長、城市化進程的推進以及住房分配制度改革。房地產商品的消費需求迅速增加，房價出現(xiàn)上漲的苗頭，這形成了推動房價上漲的原始動力。有先見之明的人開始進行投機，形成投機需求的主體，但是，這一部分人畢竟是少數(shù)人，這時投機需求并不旺盛，它不是推動房價上漲的主力力量。第二階段，消費和投機需求都很旺盛，總需求被放大，房價大幅上升。在這一階段，由于擔心房價繼續(xù)上漲，有住房消費需求的人紛紛加入購房者的隊伍，消費需求得到充分的釋放。房價的上漲和實際利率偏低刺激了人們的投機欲望，更多的投機者不斷加入到炒房的行列，投機需求不斷增加。這時的投機需求已經成為推動房價上漲的重要力量。第三階段，投機盛行，推動房價的非理性上漲。房價的持續(xù)上漲，不斷刺激投機者欲望，為了獲得更多的投機利潤，出現(xiàn)了惜售、囤積房源，抬高房價等非理性行為。這一階段，房價暴漲，現(xiàn)實的消費需求由于房價的暴漲已經不得不轉化為潛在的消費需求，房價大大的超出了中低收入者支付能力。2008年，我國商品房空置率達到9.50%，增幅為14.85%，增速創(chuàng)下1994年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的新高。其中，北京市商品房空置率為16.64%，居全國首位，高出全國水平75%，形勢嚴峻。而國家電網公司2010年在全國660個城市的調查顯示，有高達6，540萬套住宅的電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，按每套房3口計算，可供近2億人居住。高房價與高空置率并存，說明了中國房地產市場投機氛圍較濃。

　　4、平抑房價的關鍵在于增加有效供給和抑制投機需求

　　中國的房價趨勢雖然不能排除短期的波動，但是從長期來看，城市化的加速和居民收入的提高形成的旺盛住房消費需求是其持續(xù)高漲的根本原因。而投機需求的涌動又助長了這種漲勢。那么，如何采取一些措施控制房價的波動幅度，防止其增長過快?價格決定于供求，控制價格關鍵在于增加供給或抑制需求。首先必須增加普通商品房(非保障性住房)的供給。住房供給可以分為兩類，一類是普通商品房的供給，一類是保障性住房的供給。房價的過快上漲，是指普通住房價格的過快上漲。因此，真正能夠影響房價的住房供給，主要是普通商品房的供給。以壓低房價為目的的住房供給，應該主要是非保障性住房的供給，而主要不是保障性住房的供給。其次，增加用于建造普通商品房的土地的供給。由中國的人口增長趨勢來看，當前正值人口逐漸接近頂峰的時期，勞動人口正在數(shù)量最多的時期，因此這一階段也是中國住房需求增長最快的時期，住房供求缺口最大，這一時期住房用地的供給，也應該最大。而從2010年上半年情況來看，部分大中城市真正能夠影響住房價格的普通商品房用地的供給，并沒有明顯增長，有的城市甚至還有所下降。據(jù)報告，到2010年8月份為止，一些大城市土地的供給，尚未完成全年土地供給計劃的50%。再次，調控房價的關鍵是抑制住房需求，主要是投資和投機性需求。抑制需求的措施很多，例如緊縮住房信貸，開征房產稅等。在抑制住房需求方面，必須區(qū)分基本住房需求和其他住房需求?；咀》啃枨笫侵笣M足最基本生活需要的需求其他住房需求可以包括奢侈性住房需求、投資性需求和投機性需求。必須根據(jù)不同需求，實行有差別的住房信貸和房產稅政策。此外，發(fā)展租房市場也是當前控制房價過快上漲不可忽視的選擇。發(fā)展租房市場不僅可以推遲居民初次購房的時間，還可以充分利用現(xiàn)有住房資源，改善供求關系，從而有助于減輕房價上漲壓力。