房地產市場論文
房地產業(yè)在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業(yè),處于主導產業(yè)地位。下面是學習啦小編為大家整理的房地產市場論文，供大家參考。
房地產市場論文范文一：房地產市場營銷組合策略分析
論文導讀：房地產市場營銷組合策略指企業(yè)根據(jù)目標市場需要，綜合運用各種可控的營銷因素，將市場營銷的4P策略——產品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略與房地產市場的特點和需求相結合，從而很好地實現(xiàn)企業(yè)的營銷目標。價格策略有兩種：一是成本+競爭定價策略，簡便易行，能“最清楚地知道自己能賺多少利潤”，卻具有定價過高產品滯銷和定價過低難贏取高額利潤的風險。因此，房地產營銷渠道策略成為了房地產開發(fā)企業(yè)面臨的重要決策之一。房地產促銷策略主要分為廣告促銷、人員促銷、營業(yè)推廣和公共關系這幾種實現(xiàn)方式。
關鍵詞：房地產營銷，產品策略，價格策略，營銷渠道策略，促銷策略
房地產市場營銷組合策略指企業(yè)根據(jù)目標市場需要，綜合運用各種可控的營銷因素，將市場營銷的4P策略——產品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略與房地產市場的特點和需求相結合，從而很好地實現(xiàn)企業(yè)的營銷目標。
四大策略的組合關系到營銷活動的成?。?1)四大策略的優(yōu)良組合所發(fā)揮的整體效果大于各個策略單獨發(fā)揮的效果之和。(2)任何一個策略的使用不當將會導致營銷活動的失敗。
為此，需對4P策略進行科學的認識和分析。
1.房地產營銷產品策略(Product)
產品策略是根據(jù)消費者需求為市場開發(fā)、建設房地產產品所采取的所有對策和措施。包括產品差異化策略、品牌策略和產品組合策略等。
1.1產品差異化策略
房地產企業(yè)通過市場需求調查，結合自身特點，最大限度地挖掘產品的特色，加以創(chuàng)新，進行產品定位，通過產品的位置、產品的設計、產品質量的確定、價格和服務等方面來塑造產品的差異化，使自己的產品與競爭者的產品相區(qū)別，并且比競爭者更能吸引顧客，更具優(yōu)勢。差異化是企業(yè)立足行業(yè)，展現(xiàn)獨特和自身優(yōu)勢，并在營銷上取得成功的首要因素。例如，在房價高漲、新政策調控的形式下，婚房、保障性住房、改善性普通住房等的需求加大;相較于商業(yè)中心、城市中心的高價房，一般居民更偏向于服務設施齊全、環(huán)境安靜、交通便利的住宅區(qū)。房地產商應在客戶的消費行為和需求方面認真分析其差異和特性，著重研究目標客戶的年齡、職業(yè)、收入、文化背景等因素，進行產品方案研究、策劃以及選擇，打造客戶認為“綜合性價比高”的產品，滿足客戶需求。
1.2產品品牌策略
品牌是房地產產品的形象代言，其總是依附于某種特定的房地產產品。品牌的直接作用是，當人們看到某一品牌時，會聯(lián)想到它所代表的產品品質和服務，如談到現(xiàn)代城，就會想到SOHO，想到時尚的家居辦公。又如看到萬科，就會想起各地的“四季花城”，會產生高品質的概念，盡管萬科的產品價格高，但各地的銷售業(yè)績不菲。
想要取得良好的經濟和社會效應，建立一個好的品牌是必須的。房地產商想要在競爭激烈的產業(yè)中生存，就必須不斷加強品牌的宣傳，提升企業(yè)整體水平和形象，密切關注對手的品牌戰(zhàn)略。
1.3產品組合策略
產品組合一般由若干產品線組成。市場的需求，企業(yè)對風險的分散處理，銷售量的大小等決定了現(xiàn)代企業(yè)多類型、多規(guī)模的產品經營。房地產企業(yè)也必須開發(fā)不同的房地產產品，以滿足不同目標客戶的需求，豐富的產品線可以增大企業(yè)生存的幾率。然而，不同的產品給企業(yè)帶來的收益和風險差別很大，最優(yōu)產品組合的采用需根據(jù)市場的類型和各類產品的價格、成本、優(yōu)勢、適應市場程度來確定。
2.房地產營銷價格策略(Price)
無論哪種經營活動，價格永遠是至關重要的環(huán)節(jié)。一般情況下，房價過高，房地產需求越低，房價過低，則會影響企業(yè)的利益。因而價格策略是營銷組合的敏感因素。難怪房地產行業(yè)中的一句“名言”：“只有賣不出的價格，沒有賣不出去的房子”[1](p.206)。從營銷的角度出發(fā)，房地產應該選擇合適的定價方法，合理地制定房地產價格，并且隨環(huán)境的變化及時調整和修改價格，尤其是近幾年，在國內外各種因素、客戶日益變化的消費心理等的影響下，價格的調整更是不可避免。
決定價格的因素除了市場營銷中產品成本、市場需求等因素，還包括房地產產品的競爭情況、產品特點、宏觀環(huán)境及消費者購房過程中的心理因素等。
價格策略有兩種：一是成本+競爭定價策略，簡便易行，能“最清楚地知道自己能賺多少利潤”，卻具有定價過高產品滯銷和定價過低難贏取高額利潤的風險。另一種是消費者+競爭定價策略，以消費者的潛在心理接受價格為出發(fā)點，參照競爭對手，盡量滿足消費者的需求，從而實現(xiàn)高額利潤和使開發(fā)效率達到最高。
3.房地產營銷渠道策略(Place)
隨著房地產市場的進一步發(fā)展，房地產面臨的銷售壓力增大。如何將產品迅速、有效地傳送到消費者手中成為房地產商急需解決的問題。因此，房地產營銷渠道策略成為了房地產開發(fā)企業(yè)面臨的重要決策之一。
在當今經濟條件下，自產自銷的開發(fā)模式已經難以適應市場的發(fā)展。房地產營銷渠道日趨多樣性是必然的結果，房地產專業(yè)代理的出現(xiàn)使得房地產市場更加成熟。
自產自銷的優(yōu)勢在于容易控制和銷售利潤歸于自己，更方便和直接地提供服務;弊端為銷售速度緩慢缺乏，不利于擴大房地產的銷售;而間接銷售渠道能夠擴大產品銷售，降低了企業(yè)的風險，提高了企業(yè)效率，但是流通的環(huán)節(jié)多，容易引起消費者不滿。房地產開發(fā)企業(yè)在選擇營銷渠道時，應對市場、產品以及企業(yè)本身等各種綜合因素進行研究分析和判斷，以客戶為根本出發(fā)點，選擇打破地域限制的銷售渠道，全方位地展示房地產產品的外形和內部結構。沒有一種渠道絕對優(yōu)于另外一種渠道，銷售渠道一旦建立，并不是一成不變，要使渠道良好運行，必須應對環(huán)境的變化及時調整，取得最佳經營效果。
4.房地產營銷促銷策略(Promotion)
房地產企業(yè)開發(fā)出好的項目，制定有吸引力的價格，選擇合適的銷售渠道，不一定就等于產品會有好的銷路。消費者的態(tài)度決定了最終是否會接受開發(fā)出來的產品。因此，首先要讓消費者接受產品的觀念，這就需要企業(yè)與中間商、消費者進行溝通，引發(fā)他們對產品的興趣和購買欲望，促成買賣成交，并且通過各種媒介將產品信息有效地傳遞出去，擴大銷售范圍，樹立企業(yè)形象，從而達到促銷的策略。促銷，實質上就是一種溝通活動。
房地產促銷策略主要分為廣告促銷、人員促銷、營業(yè)推廣和公共關系這幾種實現(xiàn)方式。
4.1廣告促銷
房地產廣告?zhèn)鞑シ康禺a信息，具有周期短、費用高的特點，訴求重點一般有地段優(yōu)勢、交通便捷優(yōu)勢、社區(qū)生活優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、開發(fā)公司社會信譽等。通常能夠作為廣告的媒介有廣播、電視、雜志和報紙等。目前最能吸引消費者眼球的廣告?zhèn)髅椒绞揭环N是戶外廣告，設立突出的霓虹燈、公路上大型的廣告牌，或者是在施工場地周圍圍墻上的宣傳廣告，都可以吸引來往的行人，給人留下一定印象;另一種是在銷售中心設置精致的樣板房，詳細的說明書，突出自身產品的特色。
極具創(chuàng)意的品牌廣告可以讓人耳目一新，并讓人對此有個好的印象。當消費者面臨選擇時就會第一時間想起這個品牌。廣告的費用是非常高，房地產企業(yè)在進行廣告促銷時必須根據(jù)自身特點、營銷目標和戰(zhàn)略，作出對企業(yè)最有利的廣告策略。
4.2人員促銷
人員促銷是促銷人員直接與可能的消費者接觸，宣傳、推銷產品。房地產推銷人員在鞏固老顧客的基礎上，積極尋找潛在消費者，運用推銷策略和技巧，可以通過樣板房、效果圖、照片、宣傳冊子等形式加以說明，隨時準備應付和巧妙化解各種質疑和否定。良好的人員促銷策略還應該顯示出促銷員的誠意和關心，建立穩(wěn)定的客戶關系，對促銷進行事后跟蹤，及時獲取反饋信息。
4.3營業(yè)推廣
營業(yè)推廣時短時間、正面地強刺激消費者需求的促銷手段。目前常見而有效的方式如贈送禮品、參加展銷會、采用分期付款、價格優(yōu)惠和設置獎品等;有的房地產企業(yè)會利用名人明星效應開展營銷活動或者通過研討會介紹樓盤特點;有的則舉辦業(yè)主聯(lián)誼或是開展住房知識普及活動等。推廣不同于廣告之處在于其不具備廣告?zhèn)鬟f信息的功能，房地產企業(yè)用形式多樣的推廣活動互相競爭，在短期內積極吸引各種客戶，達到促進銷售的目的。
4.4公共關系
任何一個企業(yè)都不能脫離社會而生存。房地產以人為主的特點決定了房地產企業(yè)必須加強與公眾之間的聯(lián)系，著眼于長遠發(fā)展，維持企業(yè)在經濟盈利與社會地位之間的平衡。公共關系的直接目的雖然是推銷企業(yè)，但其潛在和根本目的仍是產品促銷。自然隨和的公共關系能夠為企業(yè)樹立良好的形象和社會信譽，贏得消費者對企業(yè)的信任與支持。
企業(yè)應積極利用公共關系這一工具，如與新聞界保持良好關系，制造正面而有利于企業(yè)的新聞;與所在地政府、社區(qū)、金融機構、群眾等社會各界建立和睦、友好穩(wěn)定的社會關系;參加公益活動，顯示企業(yè)雄厚的實力，贏得各界的支持。企業(yè)還可以自辦刊物宣傳企業(yè)的文化和社會營銷理念，開展咨詢服務，及時處理各種舉辦和投訴等。
目前，房地產市場的發(fā)展使得房地產市場營銷組合日益受到理論界和實際工作部門的重視。把握房地產市場營銷組合的特點和方法，有利于更好地運用營銷組合策略，滿足目標市場的需要，這不僅對房地產開發(fā)經營起著重要的作用，對整個房地產行業(yè)來說也具有極大的現(xiàn)實意義。
參考文獻
[1] 吳翔華主編.房地產市場營銷.南京:東南大學出版社，2005.
[2] 中國房地產經營管理研究中心編.中國房地產經營管理全書.北京:中國言實出版社，2005.
[3] 姚玲珍編.房地產市場營銷.上海:上海財經大學出版社，2004.
房地產市場論文范文二：淺析房地產市場調研工作
論文導讀：對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。
關鍵詞：房地產，市場調研，樓盤
房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。由于土地和房屋“不動性”，房地產市場調查也烙有很深的地域特征。我們對房地產市場的切入，也習慣依據(jù)地域形態(tài)，由點(單個樓盤)到線、面(區(qū)域市場)，再由線、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境);然后再從體回復到點、線和面，不斷的循環(huán)往復，融會貫通，才可真正把握。
1.點—單個樓盤
對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。
單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項：
第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學院社區(qū)等);了解區(qū)域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等);公共配套設施(水、電煤等市政配套;公園、學校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰?它的進出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。
第二項是分析產品特征。這是樓盤市調的主體部分，重點在于了解樓盤的土地、總體規(guī)劃、建筑設計、總建面積與外觀、總建套數(shù)與房型、面積、格局配比，建筑用材，公共設施和施工進度……等等。分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品，才能正確把握因此而產生的種種變化。產品因素中有一特別項目，雖不是產品本身，但卻是產品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設計、建設和物業(yè)管理等主要事項的承擔公司是誰?他們的資質如何?彼此間是如何合作的等等，從而評估樓盤的資信度。
第三項是剖析價格組合。即產品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。
第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點、媒體選擇、廣告密度和實施效果等等。
第五項是銷售執(zhí)行。這是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業(yè)務執(zhí)行等，另一方面則是指什么樣的房型最好賣?什么樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什么?購房客戶群有什么特征等?所有的這一切都是市場調查所應該了解的。其中的銷售狀況是結果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市場調研工作的全部內涵。
2.線和面—區(qū)域市場
對單個樓盤的詳盡了解之后，可以著手區(qū)域市場的調查與分析。區(qū)域市場的調查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產品和需求特征這三個方面。
一是區(qū)域分析，區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對影響房地產市場的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發(fā)區(qū)的崛起，通過區(qū)域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿區(qū)的發(fā)展規(guī)劃是分不開的。
二是區(qū)域產品，區(qū)域產品主要包括了解和分析在某個特定的區(qū)域范圍內，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區(qū)域產品關鍵在于認真研究區(qū)域產品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區(qū)域產品應該著力分析的地方。
三是需求特征，需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結構和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結構與特征，人口素質和習慣嗜好等，需求特征是從客戶的角度對產品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動力與源泉。
區(qū)域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。要寫好區(qū)域市場分析報告，首先應該詳細調查該區(qū)域某一單個樓盤，而后以這個樓盤所在的街道為延伸區(qū)，將整個街道的所有樓盤調查仔細。最后，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況，由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區(qū)域市場的狀況便會了如指掌。
3.體—宏觀環(huán)境
對點、線、面的把握是市場調查的主體，但不是全部，只有對體(宏觀環(huán)境)的深刻理解，才可能將房地產的市場調查做得更活更深入。房地產市場的體(宏觀環(huán)境)包括政治社會、經濟發(fā)展、行政法規(guī)、國際狀況等各方面的因素。
政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產投資和城市化進程等方方面面的情況。政治穩(wěn)定是社會發(fā)展的基石，剖析房地產市場，不能忽視政治因素。
經濟因素是所有房地產宏觀因素中，對公司和個人最為顯現(xiàn)，最為直接的因素。它包括國家的經濟發(fā)展狀況，財政收支與物價，人口數(shù)量與消費，居民收入與儲蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調，對刺激個人購房愿意的作用就是顯而易見的，房地產市場也因此幾起波瀾。
行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項內容。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太愿意進來，經濟發(fā)展速度就相對緩慢一點;限制過少，投機暴利的行為就接踵而至，對國民經濟的損害也不可低估。
國際間經濟、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產的影響不容忽視。如1997年末發(fā)生的東南亞金融危機，它就或多或少地影響我國房地產市場。單就投資成本這一點分析，因為在東南亞金融危機中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%~50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩(wěn)定性和現(xiàn)階段的相對成本作一評估。在勢態(tài)尚未明朗的時候，他必然裹足不前。
總之，點、面(線)、體構成了房地產市場調查基本框架，它的融會貫通則是房地產市場深入研究的有效途徑，只有認真地進行市場調查，科學的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。
參考文獻
1、房地產市場對貨幣政策傳導效應的區(qū)域差異研究——基于GVAR模型的實證分析張紅; 李洋金融研究2013-02-25
2、中國房地產市場波動研究——基于貝葉斯估計的兩部門DSGE模型王云清; 朱啟貴; 談正達金融研究2013-03-25
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