房地產(chǎn)市場狀況論文
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和主導產(chǎn)業(yè),通過其關(guān)聯(lián)效應和擴散效應,能直接或間接影響前向和后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。下面是學習啦小編為大家整理的房地產(chǎn)市場狀況論文，供大家參考。
房地產(chǎn)市場狀況論文范文一：對中國房地產(chǎn)的幾點認識
摘要：房地產(chǎn)業(yè)在我國還是一個新興的行業(yè)，起步于20世紀80年代中期，到現(xiàn)在僅有20多年的歷史。但無論是從理論上，還是從實踐上看，房地產(chǎn)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個具有很高成長性的行業(yè)。很多地方政府都把地方經(jīng)濟增長的希望寄托于房地產(chǎn)行業(yè)，因此，在各個方面都對房地產(chǎn)業(yè)給予大力支持，于是形成了我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場。
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),現(xiàn)狀,房價
一、中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段的主要特點
(一)房價快速上漲，特別是大中城市房價漲幅過大
房地產(chǎn)業(yè)是我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，商品房消費是當前國民經(jīng)濟的重要增長點。它在拉動我國經(jīng)濟發(fā)展，改善人民生活中起著重要的作用，近幾年房地產(chǎn)業(yè)有了大幅度的發(fā)展，但是出現(xiàn)了許多難以解決的問題。房價的上漲引起了一系列的問題，上漲的原因主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1.房地產(chǎn)商擁有商品房定價權(quán)，并利用此定價權(quán)不斷抬高房價，導致潛在住房購買者只能被動接受該高房價。
2.復雜的審批程序、管理、審批收費增加房屋成本，提高了商品房價格。
(二)供需矛盾：房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重。
目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為44.9%，年均增加1.5個百分點之多?？焖俪鞘谢癁槌鞘休斔蛠泶罅康男略鋈丝?，城區(qū)面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應該由房地產(chǎn)市場中的供給予以適當滿足。
面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對謹慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策，另一方面也是由于房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性的特點所決定的。供給和需求的關(guān)系分析從來都是解釋市場現(xiàn)象最有力的證據(jù)。在2003至2007年間，全國商品房平均銷售價格持續(xù)上漲，價格上漲的原因如果排除了非市場因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設施環(huán)境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。
進入2008年以后，一些城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了滯脹現(xiàn)象，價格維持高位但銷量劇減。房地產(chǎn)價格在過去幾年內(nèi)的大幅度上漲，導致居民的購買力無法去承接市場的供給，出現(xiàn)當前的供給大于需求的局面，觀望等待的市場氛圍逐漸形成。
(三)成交量萎縮，價格上升
中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2010 年全國商品住宅成交量全線下跌，北京、上海等一線城市成交量與2009年相比同比下跌達40%，深圳跌幅最大，達49.98%;而天津、南京等二線城市全年成交量則同比下跌超20%。
(四)供需結(jié)構(gòu)失衡
目前我國的房地產(chǎn)存在較嚴重的供需結(jié)構(gòu)失衡。具體表現(xiàn)為：一是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足，而高端住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時經(jīng)濟適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟適用房為主存在很多問題(發(fā)達國家和香港政府主要以提供廉租房為主)。三是二手房市場和租賃市場發(fā)育緩慢，二手房的供給亦不能滿足需求。
二、我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢
(一)房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進發(fā)展的趨勢
如果相關(guān)調(diào)控政策及時有力，化解了當前房地產(chǎn)泡沫的風險，并推動其健康發(fā)展，則會實現(xiàn)平穩(wěn)的過渡;而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免;預計房價在2011年以后會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和政策的組合作用。
(二)保障性住房將得到加強
從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。
(三)中國房地產(chǎn)在2011年以后會經(jīng)歷較快的發(fā)展過程
這是由未來中國經(jīng)濟增長和城市化發(fā)展的現(xiàn)實需要決定的，所以中國房地產(chǎn)預計不會出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。
(四)目前的房地產(chǎn)價格基本已經(jīng)達到高位頂點
2011年繼續(xù)大幅上漲的局面應該不會出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。
三、結(jié)束語
在針對中國樓市的過熱，國家有關(guān)部門先后出臺了一系列政策，選取若干具有代表性的城市作為試點單位。
(一)政府出臺加大房貸首付、提高利率的政策來抑制需求，甚至在部分城市用行政手段限購住房，意在打擊樓市過熱。
各地也紛紛出臺樓房限購令，抑制房價的過快增長。針對央企涉足房地產(chǎn)導致房價上漲的言論，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后，退出房地產(chǎn)業(yè)務。雖然現(xiàn)在進程緩慢，但沒有了眾多央企“地王”的中國樓市，抑制房價的過快增長是很明顯的。針對房地產(chǎn)商的自我炒作及空置率問題，目前統(tǒng)計局已經(jīng)選取了北京、天津、上海、廣州、深圳五個城市，開始進行存量住房使用狀況調(diào)查，即通常所說的空置房調(diào)查。這說明國家已經(jīng)非常關(guān)心這個問題，雖然屆時結(jié)果可能不會公布，但這已經(jīng)顯示了國家穩(wěn)定樓市的決心。
(二)國家另一個強有力的政策市建設保障性住房。
建部日前也向各地發(fā)出《關(guān)于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務的通知》，2011年計劃建設保障性安居工程任務上調(diào)至1000萬套，投資將超過1萬億元，達到全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%。并以重慶等城市作為試點。重慶作為中國保障性住房建設的領(lǐng)跑者，已經(jīng)受到了國家的高度重視和社會的廣泛關(guān)注。2010年2月，重慶公布公租房建設方案：未來10年建設4000萬平方米公租房。前三年在主城區(qū)建成2000萬平方米，全市建成3000萬平方米公租房。重慶規(guī)劃到2020年將主城區(qū)常住人口增加到1000萬，而目前約600萬。到時候?qū)鉀Q重慶大部分人的住房問題。
相信在政府的指導和監(jiān)督下，國家對房地產(chǎn)政策在不斷進行調(diào)整，總體走向趨于合理，高房價會得到有效的抑制，房地產(chǎn)泡沫將會破裂，這會有利于老百姓的安定和社會的和諧。
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房地產(chǎn)市場狀況論文范文二：我國房地產(chǎn)融資途徑分析
摘要房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的先導產(chǎn)業(yè)之一，對一國經(jīng)濟的發(fā)展起著重要的作用。對于房地產(chǎn)業(yè)而言，融資問題是房地產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展的關(guān)鍵因素，如何確保房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道廣泛、資金充裕，不僅對房地產(chǎn)企業(yè)自身有著重要的意思，對一國的經(jīng)濟發(fā)展也起著重要的影響。因此，文章從房地產(chǎn)企業(yè)的角度出發(fā)，分析了我國房地產(chǎn)業(yè)融資的概況，融資渠道。并提出了房地產(chǎn)業(yè)融資戰(zhàn)略的選擇。
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資,融資途徑,戰(zhàn)略選擇
一、研究背景和意義
房地產(chǎn)業(yè)又是資本密集型產(chǎn)業(yè)，其項目開發(fā)規(guī)模大、周期長、價值高昂等行業(yè)特點決定了資金將是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的關(guān)鍵因素。特別是我國加入世貿(mào)組織以后，企業(yè)所面臨的來自國內(nèi)外市場的競爭日趨激烈，融資環(huán)境和融資渠道也變得更加廣闊和復雜，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須充分考慮融資規(guī)模、融資方式、融資速度、融資成本、融資難度和融資風險等因素對企業(yè)競爭發(fā)展的影響。目前房地產(chǎn)融資的途徑主要是銀行貸款，據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)資金來源中銀行貸款達到70%以上。資金來源的單一，風險逐漸擴大，使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直受到束縛。相對而言，國外發(fā)達國家的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要依靠直接融資，可以通過銀行貸款、發(fā)行債券、上市融資、房產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)投資基金等多種融資方式。如何確保房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道廣泛、資金充裕，不僅對房產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展有著重要意義，對一國經(jīng)濟的發(fā)展都會起到舉足輕重的作用。因此，房地產(chǎn)業(yè)融資問題是我們現(xiàn)階段必須解決的問題。
2、研究內(nèi)容
文章的主要研究內(nèi)容有：
(1)深入分析我國房地產(chǎn)市場融資的現(xiàn)狀。對我國房地產(chǎn)市場融資情況進行較全面的了解，針對我國房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀和存在的問題對我國房地產(chǎn)融資途徑進行分析。
(2)深入分析房地產(chǎn)市場的特點，自身的特征以及影響房地產(chǎn)的因素，從而全面的了解房地產(chǎn)市場的特征，針對其特點進行更好的融資途徑的選擇。
(3)深入分析我國房地產(chǎn)融資的現(xiàn)有途徑。較全面的了解我國房地產(chǎn)現(xiàn)有融資途徑的優(yōu)缺點，并不斷的針對我國房地產(chǎn)的特點提出新的更加適合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的融資途徑。
文章研究框架：
三、文獻綜述
(一)國外主要房地產(chǎn)融資理論
(1)MM理論
MM理論由弗朗哥·漠迪哥萊尼和默頓·H·咐咪勒提出，他們認為，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)的市場價值是無關(guān)的，公司無論采用何種融資方式對公司的價值是沒有影響的。根據(jù)MM理論，資產(chǎn)負債表負債一邊究竟是多少對公司價值是沒有影響的，當然這是不無安全真實的，但是，MM理論為融資結(jié)構(gòu)問題的研究提供了一個有效的途徑。Mille:認為MM理論其實就是讓人們認識到資本結(jié)構(gòu)與融資方式之間的關(guān)系。
(2)企業(yè)融資的平衡理論
在MM理論中，弗朗哥·漠迪哥萊尼和默頓·H·咐咪勒認為，企業(yè)的負債率也高，其價值就會越大。他們并沒有考慮債務的擴大，會使得企業(yè)經(jīng)營風險同時擴大，企業(yè)陷入財務危機的概率也會增大，甚至會使企業(yè)面臨破產(chǎn)。而企業(yè)融資平衡理論認為，企業(yè)最佳的資本結(jié)構(gòu)應該是平衡節(jié)稅和陷入財務虧空的上升而導致的各種成本的一種權(quán)衡的結(jié)果。這在一定程度上抑制了企業(yè)追求節(jié)稅優(yōu)惠而無限借貸的欲望，從而使企業(yè)資本結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出一定的分布規(guī)律。
(2)國內(nèi)房地產(chǎn)融資理論
國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)融資途徑方面的研究主要集中在分析國外現(xiàn)有的融資途徑是否適用于我國，已經(jīng)在國內(nèi)的應用現(xiàn)狀。中國社科院公布的《2005年房地產(chǎn)藍皮書》指出，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，2005年將成為我國房地產(chǎn)融資模式不斷的向多元化的方向發(fā)展，多元化融資方式將成為我國房地產(chǎn)業(yè)融資的主要方式和途徑。中國指數(shù)研究院指出，自2005年以后，房地產(chǎn)資金來源發(fā)生了重大的變化，資金來源途徑呈現(xiàn)了多元化的趨勢，直接融資將不斷的成為房地產(chǎn)融資途徑的主流。總體而言，我國房地產(chǎn)融資途徑正在不斷的打開，呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢，直接融資將成為未來房地產(chǎn)融資的主流途徑。
第二章 房地產(chǎn)融資問題概述
一、我國房地產(chǎn)融資概況
房地產(chǎn)企業(yè)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為支持房地產(chǎn)的開發(fā)建設，促進房地產(chǎn)的流通及消費，運用多種方式為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、再生產(chǎn)及銷售籌集與融通資金的金融活動。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有高投入、高風險、高產(chǎn)出的特性，房地產(chǎn)開發(fā)的每一個階段都需要龐大的資金支持。如何籌集資金成為房地產(chǎn)資本運作中最為重要的一環(huán)。20世紀80年代后，我國房地產(chǎn)業(yè)不斷的發(fā)展起來，其融資方式主要呈現(xiàn)以下四種：
(1)銀行信貸資金是當前房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。我國金融市場還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)融資很難通過信托融資、基金融資等途徑進行，資金大部分來源于銀行的貸款資金，房地產(chǎn)業(yè)對銀行的依賴程度相當大。
(2)以上市融資和債券融資為主的直接融資所占比例很小。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)融資途徑比較單一，主要有股票市場融資、企業(yè)債券融資、信托融資等。對于上市融資而言，我國房地產(chǎn)上市企業(yè)很少，即使上市企業(yè)也很難具備再融資的條件。對于企業(yè)債券而言，其占房地產(chǎn)業(yè)融資資金的極少一部分，且不斷的呈現(xiàn)下降的趨勢。對于信托融資而言，據(jù)統(tǒng)計，來源于信托融資的資金占貸款資金的不到1%。
(3)外資在房地產(chǎn)融資中的比重不斷下降。2001年之后，我國房地產(chǎn)利用外資的數(shù)量不斷的增加，但是外資占整個房地產(chǎn)業(yè)資金的比重卻在減少。目前，我國不提倡利用外資進行直接融資，外資多以間接方式進入房地產(chǎn)業(yè)，不能為房地產(chǎn)業(yè)提供較好的融資途徑。
(四)宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始多元化融資嘗試。2003年以來，國家采取了一些調(diào)控措施，不斷的多元化房地產(chǎn)融資途徑。
2、房地產(chǎn)業(yè)融資的特點
(一)資金需求量大，對外源性融資的依賴性強
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金直接影響著房地產(chǎn)業(yè)的順利發(fā)展。開發(fā)商的資金大部分來源于銀行借款、其他融資等，只依靠開發(fā)商的自由資金是很難順利完成開發(fā)項目的。資金需求量大是房地產(chǎn)業(yè)的一大典型的特征。
(二)土地和房產(chǎn)的抵押是房地產(chǎn)融資的重要條件
房地產(chǎn)是一種不動產(chǎn)，開發(fā)商在進行融資時，往往蔡榮土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的抵押，對金融融資機構(gòu)而言可以降低風險，相對比較安全。對開發(fā)商而言，抵押貸款相對比較容易。
(3)房地產(chǎn)業(yè)資金存在很大的經(jīng)濟和財務風險
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型企業(yè)，受經(jīng)濟政策、國家宏觀調(diào)控的影響比較大。相對一般企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)存在更大的經(jīng)濟風險和財務風險。在我國，國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控是宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容之一，房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟政策的影響比較大，經(jīng)濟風險是房地產(chǎn)業(yè)的主要資金風險。房地產(chǎn)業(yè)的資金投入量很大，占用時間長，周轉(zhuǎn)率相當?shù)牡?，如果市場形勢變化較快不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，那么，房地產(chǎn)業(yè)將會面臨嚴重的財務風險，很容造成資金鏈條的中斷。
3、房地產(chǎn)融資的影響因素
由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，資金是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，如何進行房地產(chǎn)資金的融通是房地產(chǎn)業(yè)成功的關(guān)鍵。要想解決這個問題，首先就是要弄清楚影響房地產(chǎn)融資的因素。
(1)外部因素
(1)國家政策調(diào)控
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主要產(chǎn)業(yè)之一，受國家政策調(diào)控的影響較大。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大關(guān)鍵因素是資金和土地。
近幾年，國家不斷出臺關(guān)于銀行貸款利率和土地使用方面的政策，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響較大。
(2)行業(yè)的總體形勢
每個行業(yè)都有其發(fā)展的周期，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。在房地產(chǎn)業(yè)處于復蘇和繁榮的階段，人們會看好其投資前景，開發(fā)商則會叫容易的籌措到資金，融資渠道相對會多一些。相反，如果房地產(chǎn)業(yè)處于蕭條和衰退階段，開放商將很難籌措到資金。
(2)內(nèi)部因素
(1)企業(yè)經(jīng)營狀況
房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的企業(yè)，資金是房地產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展的關(guān)鍵。開發(fā)商是大量資金的融入方，如果公司經(jīng)營狀況良好，那么，前期融入的資金可以在后期不斷的收回。如果公司經(jīng)營狀況不好，那么，可能會出現(xiàn)很多的資金周轉(zhuǎn)問題。一個公司經(jīng)營狀況的好壞，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著一定的影響。
(2)企業(yè)規(guī)模
房地產(chǎn)公司規(guī)模的大小在一定程度上反應了公司的企業(yè)信譽、償債能力等的好壞。在同等的信譽下，銀行傾向于將借款帶給公司規(guī)模較大的開發(fā)商。對于其他的融資途徑，規(guī)模大的開發(fā)商往往會憑借這一點更容易進行融資，融資的難度相對較小。
第三章 我國房地產(chǎn)融資途徑分析
一、房地產(chǎn)一般融資途徑分析
(一)自有資金
房地產(chǎn)企業(yè)自有資金主要來源于開發(fā)商自己的資金、企業(yè)各方面的投入、稅后利潤中的盈利公積金以及其他的財產(chǎn)收入等。這些資金全部屬于開發(fā)商的自有資金，開放商可以自行支配，長期持有。自有資金是房地產(chǎn)業(yè)資金來源的一部分，資金實力雄厚的開發(fā)商在其他融資方式上相對會更加的容易。
(二)土地使用權(quán)抵押貸款
發(fā)地產(chǎn)業(yè)的只要資金來源于銀行貸款，在銀行貸款中使用土地使用權(quán)進行抵押貸款是房地產(chǎn)業(yè)貸款的主要方式之一。使用土地使用權(quán)進行抵押貸款是一種獲得資金的主要途徑，但是其操作過程十分的繁瑣。開發(fā)商在利用自有資金獲得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)抵押給銀行獲得銀行貸款，然后將這些資金投入到生產(chǎn)中，進行項目的開發(fā)建設，通過商品房預售來回籠資金，并歸還銀行貸款。在這期間，由于土地的使用權(quán)抵押給了銀行，開發(fā)商的商品房是不能直接進行出售的，要將土地使用權(quán)收回后才能進行。所以，在回籠資金之前，開發(fā)商必須和銀行協(xié)商進行土地使用權(quán)的收回。
(三)預收賬款
預收款是開發(fā)商資金的主要來源之一。預售款主要包括開發(fā)商預收的購房者的資金和開發(fā)商預收的委托單位的開發(fā)建設資金。房地產(chǎn)在開發(fā)過程中，開發(fā)商可以先預售商品房得到一部很預收款，這樣不僅可以增加資金的來源，減輕開發(fā)商的資金壓力，而且可以將部分房地產(chǎn)未來的風險轉(zhuǎn)移給購房者。對于購房者而言，可以先付出少部分的資金，就可以得到未來收益的增加，因此，預付賬款在房地產(chǎn)業(yè)是主要的融資方式之一。近年來，國家意志對購房者的首付款額度進行調(diào)整，使得開放商利用預付賬款方式進行融資的難度不斷加大。
(四)銀行貨款
銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源途徑，我國房地產(chǎn)企業(yè)80%的資金來源于銀行貸款。銀行貸款主要包括抵押貸款和信用貸款兩種。。抵押貸款主要是針對個人的抵押貸款。信用貸款主要開發(fā)商通過融資租賃形式進行貸款。一般信用比較好的開發(fā)商憑借其了良好的信譽通過融資租賃形式進行融資，解決資金問題。開發(fā)商在進行銀行貸款時主要可以采用房 地產(chǎn)抵押貸款、存款抵押貸款。
2、房地產(chǎn)新型融資途徑分析
(1)股權(quán)性融資
上市融資
所謂的房地產(chǎn)企業(yè)上市融資指的是房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行上市獲得資金或者借殼上市后再進行增發(fā)或者配股從而達到企業(yè)融資目的一種方式，它是房地產(chǎn)企業(yè)和資本結(jié)合的理想方式，該融資方式在國際房地產(chǎn)企業(yè)較為通行。股票上市融資實質(zhì)就是將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化的過程，同時增強該房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)競爭力和市場地位。首先，股票上市融資實現(xiàn)了公司業(yè)務與資本市場對接。房地產(chǎn)行業(yè)上市后，可以通過資本市場募集資金，降低對銀行信貸資金的依賴風險，優(yōu)化財務結(jié)構(gòu)，增強房地產(chǎn)業(yè)務持續(xù)發(fā)展能力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的上市，有利于該房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的做大做強，形成品牌優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢。不僅幫助企業(yè)迅速獲得融資，分攤資金風險，又能為企業(yè)做宣傳，使其獲得極大的品牌效應，可謂是一舉兩得。此外，股票上市融資增強了原有股東股權(quán)的流動性，有利于股權(quán)的保值增值。
房地產(chǎn)企業(yè)上市融資對房地產(chǎn)企業(yè)來說是一把雙刃劍。上市對房地產(chǎn)企業(yè)意味著獲得更多的發(fā)展機會，同時也會承擔更多的風險。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股票上市，要支付數(shù)額巨大的資金籌集費用。而且直接上市要求的高透明性讓開發(fā)企業(yè)內(nèi)部問題暴露，導致融資能力下降。
發(fā)行企業(yè)股票
由于房地產(chǎn)投資開發(fā)的投資大、風險高，房地產(chǎn)企業(yè)采用股票融資方式籌集資金非常重要。企業(yè)股票融資是企業(yè)發(fā)行股權(quán)類證書，持有證書的人有權(quán)參與公司的經(jīng)營與管理，股票表明了其持有者對企業(yè)財產(chǎn)和經(jīng)營管理擁有參與權(quán)和決策權(quán)。股票發(fā)行企業(yè)必須是股份公司。股票投資的風險程度較高。對于企業(yè)債券而言，企業(yè)債券是一種債權(quán)債務合同，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與持有人之間是債權(quán)債務關(guān)系，企業(yè)債券的持有人沒有參與企業(yè)經(jīng)營管理的權(quán)利，只是企業(yè)債券到期時獲得本金和利息。由于房地產(chǎn)投資開發(fā)的風險高、投資大、房地產(chǎn)企業(yè)成為股份公司從而可以采用股票融資方式籌集資金是非常重要的。
(2)債券性融資
房地產(chǎn)債券融資就是房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場發(fā)行債券獲得資金的方式。一般企業(yè)債券性融資包括兩種形式：
(1)可轉(zhuǎn)債
2001年我國發(fā)地產(chǎn)開發(fā)商開始嘗試發(fā)行公司可轉(zhuǎn)債的形式進行融資?？赊D(zhuǎn)債是指在一定條件下可以被轉(zhuǎn)換成公司股票的債券?？赊D(zhuǎn)債具有債權(quán)和期權(quán)的雙重屬性，其持有人可以選擇持有債券到期，獲取公司還本付息;也可以選擇在約定的時間內(nèi)轉(zhuǎn)換成股票，享受股利分配或資本增值。但可轉(zhuǎn)債的發(fā)行條件目前比配股和增發(fā)都要嚴格，除了主承銷商需要關(guān)注的十二方面的問題外，還要求公司必須滿足最近3年連續(xù)盈利且最近3年凈資產(chǎn)利潤率平均在10%以上，屬于能源、原材料、基礎(chǔ)設施等行業(yè)的公司可以低于10%，但不得低于7%等等。 可轉(zhuǎn)債融資方式的產(chǎn)生給房地產(chǎn)開發(fā)商提供了一種新型的融資方式。
(2)發(fā)行公司債和企業(yè)債
企業(yè)發(fā)行債券在國外是一種非常重要的融資方式，但是目前在我國房地產(chǎn)企業(yè)債券融資方式少至又少。一方面是我國相關(guān)的法律、法規(guī)不健全，不完善，另一方面是房地產(chǎn)公司風險比較大使得企業(yè)債券發(fā)行很難獲得國家的批準。就債權(quán)性融資而言，公司債券以其發(fā)行程序簡捷、融資期限長、利率比銀行貸款低許多而優(yōu)勢明顯。但是，債券性融資還債的壓力比較大，所以有的時候風險也比較大。
房地產(chǎn)債券融資有著還款期限較長，附加限制少，資金成本較低等優(yōu)勢對于房地產(chǎn)行業(yè)這種利潤率較高的行業(yè)，發(fā)行債券可以不攤薄股東的利潤，在一定程度上保證了股東利益的最大化。但是，房地產(chǎn)債券設計品種單一，大部分是三年期，固定利率，到期一次還本付息，不利于企業(yè)規(guī)避市場風險，到期形成較大償債壓力。再加上國家針對企業(yè)債券的非市場化政策措施阻礙了房地產(chǎn)債券的發(fā)展。
總之，債權(quán)性融資現(xiàn)在在中國比較難，目前企業(yè)發(fā)債要通過國家有關(guān)部門批準，而國家更愿意支持那些重點大中型基礎(chǔ)建設項目。所以，一個地產(chǎn)公司去發(fā)債會很難批。債權(quán)性融資在我國現(xiàn)階段的可行性并不高。
(三)房地產(chǎn)證券化
房產(chǎn)證券化是近幾年比較常見的發(fā)地產(chǎn)開發(fā)商使用的融資方式。
所謂房地產(chǎn)證券化，就是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃r證券形式，投資人和房地產(chǎn)投資標的物之間的關(guān)系，由擁有房地產(chǎn)的所有權(quán)變?yōu)閾碛凶C券的債權(quán)。資產(chǎn)證券化不僅包括企業(yè)上市、產(chǎn)業(yè)基金等，其最主要的表現(xiàn)形式是住宅抵押貸款證券化。住房抵押貸款的證券化，即以房地產(chǎn)所作的授信貸款為擔保而發(fā)行證券(抵押貸款支持證券)，住房抵押貸款證券化作為住房融資證券化的一個重要組成部分，在發(fā)達國家己成為金融機構(gòu)融資、增強資金流動性、分散投資風險的重要手段。不僅推動了那些國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且還在很大程度上解決了老百姓住房難的問題。就我國而言，我國在經(jīng)濟體制、金融政策上同那些國家有很大的差異，加上資本市場還未完全放開，所以，并未大力推行房產(chǎn)抵押貸款證券化進行融資。但是，發(fā)展經(jīng)濟就必須大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，而要大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)就有必要推行房產(chǎn)抵押貸款證券化。近幾年，全球經(jīng)濟一直在走下坡路，但我國經(jīng)濟仍保持了較快的增長，應該說其中房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是功不可沒的。通過房產(chǎn)證券化可以增加商業(yè)銀行信貸資金，滿足消費者的購房信貸需求，從一定程度上緩解按揭供需矛盾，最終將促進房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，從而帶動整個宏觀經(jīng)濟的發(fā)展。
(四)其他融資渠道
(1)國外資金入市
房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的方式可分為兩種，即利用國外直接投資和國外間接投資。利用直接投資、一般有成立合資或合作公司的方式。在這里，外商的投資構(gòu)成外商資本金，亦構(gòu)成企業(yè)的自有資金。間接利用外資一般不涉及企業(yè)所有權(quán)與控制權(quán)的喪失問題，但需要用外匯還本付息，國外商業(yè)貸款利率一般都很高，其風險較大。
(2)保險資金入市
保險資金主要包括保險公司的資本金和準備金，資金數(shù)個較大，如果保險金可以作為融資方式進入房地產(chǎn)業(yè)確實對不動產(chǎn)有著不小的優(yōu)勢。國家允許保險資金融資方式不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供一種新型的融資途徑，而且可以為保險公司提供一種新的投資方式，合理的分分散保險公司的資金風險。目前從各種情況來看，保險公司是非常適合于投資房地產(chǎn)，保險不可以投資任何的房地產(chǎn)項目的規(guī)定是不利于我國經(jīng)濟發(fā)展的。國家應該開放保險公司，可以容許他們至少投資一部分收租的物業(yè)和房地產(chǎn)投資的信托基金。保險基金的資金量是很大的，所以至少應該可以讓保險基金投資收租型的物業(yè)。
第四章 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資戰(zhàn)略選擇
(一)不同開發(fā)階段融資方式的選擇
房地產(chǎn)開發(fā)可以根據(jù)不同的融資需求分為三個階段。第一階段是準備階段，并主要是開發(fā)項目的立項、規(guī)劃設計等開發(fā)項目的前期工作。第二階段是建設階段，主要是開發(fā)項目的建設和管理過程以及項目的竣工驗收。第三個階段是銷售階段，主要是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營、銷售和物業(yè)管理。針對不同的開發(fā)階段其融資方式是不同的。
(1)準備階段
對于房地產(chǎn)企業(yè)前期的準備工作主要是對開發(fā)項目的立項和可行性研究、規(guī)劃設計和市政配套、選擇地點和取得土地使用權(quán)等工作。這些工作主要是對開發(fā)項目的整體估計，從而確定項目融資的方式，融資金額等。這一階段的融資期限最長，數(shù)額較大，受到政策規(guī)定自有資金須達到 30%以上才可獲得銀行貸款的限制。在這一階段的融資方式應以債券融資和股權(quán)融相結(jié)合的融資方式，以規(guī)避了政策限制。當其融資金額達到35%以上，便可以使用信托融資。從而進一步擴大發(fā)地產(chǎn)企業(yè)的融資金額。
(2)建設階段
對于房地產(chǎn)企業(yè)的建設階段主要是開發(fā)項目的建設和管理以及項目的竣工驗收。在這一階段開發(fā)商融資進度要與開發(fā)進度相配合，既要滿足工程的需要，又不能因過度融資導致資金成本過高。在建設階段經(jīng)常會出現(xiàn)建設項目拖延、原材料價格上漲等風險，使得開發(fā)項目資金產(chǎn)生不足，應先開發(fā)項目的順利進行。因此，基建墊款是本階段實際操作中主要資金來源之一，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可將一部分融資的困難和風險轉(zhuǎn)移給承包商。此外，可以選擇股票上市融資和債券融資，這種融資方式受政策的影響和限制較少。如果房地產(chǎn)企業(yè)信譽較好，也可以利用公司的信譽進行短期擔保貸款。
(3)銷售階段
對于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售階段主要是對商品的銷售。在這階段經(jīng)常會出現(xiàn)貸款利息稅升高，購房者拖欠款等現(xiàn)象，使得開發(fā)項目投資資金難以順利收回，直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。在這一階段主要的融資方式就是按揭貸款。這也是我國目前使用最多的貸款方式。對于那些一定財產(chǎn)積蓄的購房者可選擇住房公積金、抵押貸款，或綜合使用以上方式。
(2)不同房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式的選擇
不同類型的開發(fā)項目具有自身的特點，因此，不同的開發(fā)項目有著不同的融資特點和最佳的融資方式。一般把房地產(chǎn)開發(fā)項目分為住宅類和商業(yè)類。
(1)住宅類開發(fā)項目
對于住宅類開發(fā)項目主要包括高檔住宅、普通住宅和經(jīng)濟適用房。住宅類項目是房地產(chǎn)開發(fā)最主要的項目類型之一。住宅類開發(fā)項目主要是開發(fā)并銷售，融資相對商業(yè)用房較為容易，享受稅收優(yōu)惠，但其貸款抵押期一般較長。首先，高檔住宅。高檔住宅要求較高設計水
準，可行性研究和專業(yè)設計費用高昂，在開發(fā)的準備期融資需求大。一般比較適合的融資途徑是夾層融資、信托、項目融資等。其次，普通住宅。融資需求適中，針對這類住房的購買者申請的個人抵押貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源，同時也是房地產(chǎn)證券化的主要來源。再次，經(jīng)濟使用房。這一類開發(fā)項目地價便宜，其設計一般。融資壓力不是很大。而且可以受到國家的優(yōu)惠政策。主要的融資途徑以銀行信貸為主，適當?shù)倪M行夾層融資。
(2)商業(yè)類開發(fā)項目
對于商業(yè)類開發(fā)項目主要包括寫字樓、商鋪、工業(yè)項目、停車場和倉庫等。各商業(yè)類開發(fā)項目主要是開發(fā)商進行開發(fā)并持有，以出租獲取回報為主，產(chǎn)權(quán)和現(xiàn)金流較穩(wěn)定;融資規(guī)模大、時間長，因此，它對新融資渠道的需求更旺盛。主要的融資方式可以選擇聯(lián)合開發(fā)、短期融資券、海外基金等。聯(lián)合開發(fā)可以幫助多數(shù)從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)過來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，可以實現(xiàn)優(yōu)勢互補，幫助企業(yè)順利轉(zhuǎn)型。短期融資券適用于工程較大、耗資較多的項目，保證項目開發(fā)期間獲得穩(wěn)定的資金流。海外基金也多用于商業(yè)地產(chǎn)等規(guī)模較大的開發(fā)項目。
(3)不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式選擇
由于資產(chǎn)規(guī)模不同，其自有資金的多少，承受的融資成本也不相同，因此，對于不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，應采取不同的融資策略，選取適合自己的融資方式。
(1)中小企業(yè)
一般中小企業(yè)自有資金少，承接項目不大但融資需求大，可以承受融資成本不高。對于這類房地產(chǎn)企業(yè)應積極采用開發(fā)商賣方信貸、聯(lián)合開發(fā)、夾層融資、工程轉(zhuǎn)包融資不被大型企業(yè)壟斷的方式進行融資。
(2)實力雄厚的大企業(yè)
一般實力雄厚的大企業(yè)自有資金多，承接項目多而且大，融資需求大，可以承受融資成本也較高。對于這種房地產(chǎn)企業(yè)幾乎所有的融資方式都可以選擇，其中有幾種融資方式(譬如上市融資、發(fā)債融資、海外資金等)幾乎成為他們的專利。
第五章 結(jié)論
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的主要支柱產(chǎn)業(yè)之一，改革開放以來，房地產(chǎn)融資伴隨房地產(chǎn)業(yè)的復蘇有了一定發(fā)展，而且在品種和體系上逐步得到培育和完善。本文在分析我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，看到了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的問題。
本文通過對于房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)上市融資、房地產(chǎn)債券融資、房地產(chǎn)基金以及一些新型的創(chuàng)新的分析，認為應該大力發(fā)展房地產(chǎn)直接融資，逐步發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，同時借鑒海外經(jīng)驗，加強對于國外不斷創(chuàng)新的房地產(chǎn)融資手段進行學習;同時根據(jù)我國經(jīng)濟發(fā)展的自身特點，來不斷完善我們的間接融資方式。
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