房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分研究論文
房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分研究論文
房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分研究論文，供大家參考。
房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分研究論文范文一：論房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中的市場(chǎng)細(xì)分
摘要： 本文在分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)存在的主要問(wèn)題的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分理論及其作用、依據(jù)進(jìn)行了闡述，通過(guò)實(shí)例進(jìn)一步說(shuō)明了市場(chǎng)細(xì)分理論有利于房地產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力.
Abstract: This article expounds the theory on market position and founction in real estate market by analyzing the main problems on real estate marketing. It further confirms through practical instances that market position theories have advantages for the development of real estate and thus improving enterprises competition.
關(guān)鍵詞： 市場(chǎng)細(xì)分;房地產(chǎn)
Key words: market position;real estate
中圖分類(lèi)號(hào)：F723 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311(2011)08-0153-01
0引言
市場(chǎng)細(xì)分是指根據(jù)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的差異性把一個(gè)總體市場(chǎng)劃分成若干個(gè)具有共同特征的子市場(chǎng)的過(guò)程，它是美國(guó)市場(chǎng)學(xué)家溫德?tīng)?middot;史密斯于20世紀(jì)50年代中期提出來(lái)的。具有近13億人口的中國(guó)市場(chǎng)是當(dāng)今世界上最有潛力的市場(chǎng)，隨著生活水平的日益提高，人們產(chǎn)生了各種各樣不同的需要，形成了消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi) 心理和行為上的差異。房地產(chǎn)企業(yè)以住宅作為產(chǎn)品具有地域性的特點(diǎn)，更是決定它只能以滿(mǎn)足某特定區(qū)域、特定客戶(hù)的需求、特定的細(xì)分市場(chǎng)為自己的目標(biāo)。因此，準(zhǔn)確的確定自己的市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)具有重要的理論和 實(shí)踐價(jià)值。
1當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中存在的主要的問(wèn)題
房地產(chǎn)企業(yè)，是國(guó)民 經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它發(fā)展的好壞直接影響著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低。當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)存在的主要的問(wèn)題有：
1.1 重視后期銷(xiāo)售，不重視前期的市場(chǎng)細(xì)分定位策略雖然不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商深知營(yíng)銷(xiāo)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要性，但他們并不真正知道什么是營(yíng)銷(xiāo)，什么是營(yíng)銷(xiāo)組合戰(zhàn)略，不知道造什么樣的房子比如何賣(mài)房子更重要。例如，有的消費(fèi)者購(gòu)房是改變自身的居住條件，有的是用來(lái)做投資，有的是用來(lái)度假，有的是為父母購(gòu)買(mǎi)、有的是為子女購(gòu)買(mǎi)。這就需要開(kāi)發(fā)商從購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)上對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分并開(kāi)發(fā)相應(yīng)產(chǎn)品。
1.2 不重視樓盤(pán)差異化營(yíng)銷(xiāo)，沒(méi)有把產(chǎn)品的特性和目標(biāo)市場(chǎng)的需求 聯(lián)系起來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定性、地區(qū)性、復(fù)雜性、稀缺性等特性造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求具有明顯的地域性特征，每個(gè)城市和每個(gè)城市的不同區(qū)域，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)、 文化、及收入水平方面的差異，造成老百姓的購(gòu)房需求有很大的不同。
1.3 不去分析細(xì)分客戶(hù)的需求，而熱衷于概念炒作在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的今天，挖掘產(chǎn)品概念，通過(guò)概念來(lái)拓展細(xì)分市場(chǎng)，已經(jīng)成為產(chǎn)品成功的最后一根救命稻草。萬(wàn)科的“城市花園”、紫薇的“田園都市”等等，無(wú)不是通過(guò)一個(gè)新概念成功的打開(kāi)市場(chǎng)。不少開(kāi)發(fā)商缺乏誠(chéng)信意識(shí)，不去分析細(xì)分客戶(hù)的需求，在炒作“概念”時(shí)夸大其詞，廣告宣傳不實(shí)事求是，不僅損害了消費(fèi)者的利益，而且也影響了開(kāi)發(fā)商的企業(yè)形象。
2房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的作用
房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是指在營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念的指導(dǎo)下，依據(jù)一定的細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費(fèi)群，其中每個(gè)消費(fèi)群即為一細(xì)分市場(chǎng)。其作用體現(xiàn)在：
2.1 有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)配套服務(wù)性強(qiáng)、需求多樣化的市場(chǎng)，在由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)、房產(chǎn)空置率較高的情況下，通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)企業(yè)能夠了解并且分析每個(gè)消費(fèi)者細(xì)分市場(chǎng)的需求滿(mǎn)足狀況和房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況，尋找市場(chǎng)空缺，避免過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，不斷發(fā)現(xiàn)和抓住新的市機(jī)會(huì)，使企業(yè)在市場(chǎng)中“左右逢源”，呈現(xiàn)新的商機(jī)。
2.2 有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中小房地產(chǎn)企業(yè)的人力、財(cái)力、物力和信息資源有限，在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)和較大的分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中缺乏優(yōu)勢(shì)。如果這類(lèi)中小企業(yè)善于發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者未被滿(mǎn)足的需求，細(xì)分出一個(gè)與本企業(yè)的實(shí)力和優(yōu)勢(shì)相適應(yīng)的小市場(chǎng)，推出相應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，往往能獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。
2.3 有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中使用資源，制定適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)組合策略通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分，企業(yè)就能找到最適合自己的一項(xiàng)或幾項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，從而把自己的人、財(cái)、物資源相對(duì)集中投人到這些業(yè)務(wù)中，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)制訂適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)組合策略，以取得最大經(jīng)濟(jì)效益。
3房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分依據(jù)
市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)是客觀(guān)存在的需求差異性。要科學(xué)地進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，首先必須確定市場(chǎng)細(xì)分依據(jù)。目前房產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分依據(jù)可概括為以下四類(lèi)：
3.1 地理變量由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和區(qū)域性，地理變量考慮三個(gè)因素：一是自然地理 環(huán)境，如地形、地貌以及氣候條件;二是經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境，如距離市中心的遠(yuǎn)近、交通便利程度等;三是人文環(huán)境，如居民素質(zhì)、 社會(huì)風(fēng)氣、文化 教育等。人們對(duì)房地產(chǎn)的需求愛(ài)好，實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)及周?chē)h(huán)境進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和選擇的結(jié)果。
3.2 消費(fèi)者變量房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的消費(fèi)者變量包括：消費(fèi)者的年齡、收人、家庭規(guī)模和生命周期等。不同年齡、不同收人水平、不同的家庭規(guī)模和處于不同家庭生命周期階段的消費(fèi)者，對(duì)房地產(chǎn)的需求是截然不一樣的。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)從消費(fèi)者的相關(guān)方面入手尤其從收人水平入手進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和細(xì)分，找出相應(yīng)的細(xì)分市場(chǎng)。例如這幾年流行的復(fù)式小戶(hù)型，就是就是針對(duì)單身者或丁克一族經(jīng)濟(jì)有限、追求時(shí)尚，對(duì)小戶(hù)型關(guān)注所開(kāi)發(fā)出來(lái)的。
3.3 心理變量心理變量是以消費(fèi)者的生活方式、購(gòu)買(mǎi)住宅的動(dòng)機(jī)及消費(fèi)個(gè)性等心理特征，作為劃分消費(fèi)群體的基礎(chǔ)。不同的消費(fèi)者，其生活方式存在很大差異，有的喜歡經(jīng)濟(jì)實(shí)惠廉價(jià)房，有的喜歡高級(jí)公寓。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)住宅的動(dòng)機(jī)是多種多樣的，有為了滿(mǎn)足居住、經(jīng)營(yíng)需要，也有是為了投資保值或是增值的需要。消費(fèi)者的消費(fèi)個(gè)性也是多種多樣的，這種個(gè)性主要表現(xiàn)在他們對(duì)住宅的式樣、裝修、室內(nèi)平面布局、鄰里關(guān)系等方面的心理偏好。
3.4 行為變量行為變量是人們對(duì)住宅產(chǎn)品的使用態(tài)度或反應(yīng)，主要包括“待購(gòu)階段”和“追求利益”兩方面。待購(gòu)階段是指消費(fèi)者處于購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中的不同階段。有的消費(fèi)者對(duì)住宅商品尚不知道，有的己經(jīng)是很熟悉，有的己有購(gòu)買(mǎi)欲望，有的正準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)。不同的消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí)追求的利益是不同的。有的購(gòu)房者特別注重價(jià)格，有的注重周?chē)h(huán)境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物業(yè) 管理系統(tǒng)等等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從使用時(shí)機(jī)、追求利益等方向吸引不同的消費(fèi)者群。隨著房地產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)商只有通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分，發(fā)現(xiàn)和利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)，才能提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力取得最大經(jīng)濟(jì)效益，更好地滿(mǎn)足社會(huì)需要。
參考文獻(xiàn)：
[1]袁賢禎.論房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中的市場(chǎng)細(xì)分化.中國(guó)房地產(chǎn)2007(11).
[2]柴少宗主編.消費(fèi)者行為學(xué).清華大學(xué)出版社，2010.
房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分研究論文范文二：房地產(chǎn)批量評(píng)估中的市場(chǎng)細(xì)分研究
【摘 要】 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分關(guān)系著房地產(chǎn)批量評(píng)估系統(tǒng)的模型設(shè)定和數(shù)據(jù)劃分，對(duì)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和公平性有著重要的影響。文章從房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的定義、市場(chǎng)細(xì)分的必要性和存在性以及市場(chǎng)細(xì)分的方法和標(biāo)準(zhǔn)方面進(jìn)行了研究綜述，在此基礎(chǔ)上，提出在我國(guó)進(jìn)行相關(guān)實(shí)證研究的方法。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn); 房地產(chǎn)評(píng)估; 市場(chǎng)細(xì)分
中圖分類(lèi)號(hào)：F273.4;F123.7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937(2014)24-0045-05
市場(chǎng)細(xì)分本質(zhì)上就是對(duì)評(píng)估區(qū)域的分類(lèi)。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分研究的目的在于通過(guò)穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)學(xué)研究方法，發(fā)現(xiàn)并確定房地產(chǎn)差異特征，根據(jù)差異特征將房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分類(lèi)，為快速、準(zhǔn)確地評(píng)估奠定基礎(chǔ)。我國(guó)區(qū)域間房地產(chǎn)市場(chǎng)在成熟度、交易頻度、公開(kāi)市場(chǎng)資料、所有制方面存在較大差異。這些差異在市場(chǎng)上的反應(yīng)如何，通過(guò)何種方法可以有效地劃分房地產(chǎn)子市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)批量評(píng)估系統(tǒng)和未來(lái)推行房產(chǎn)稅系統(tǒng)有著重要的意義。本文從房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的定義、市場(chǎng)細(xì)分的必要性和存在性以及市場(chǎng)細(xì)分的方法和標(biāo)準(zhǔn)方面進(jìn)行研究綜述，在此基礎(chǔ)上提出在我國(guó)進(jìn)行相關(guān)實(shí)證研究的方法。
一、基于批量評(píng)估的細(xì)分定義
市場(chǎng)細(xì)分理論最早由美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)家溫德?tīng)?#12539;史密斯(Wendel R. Smith)于1956年提出。他指出市場(chǎng)細(xì)分是指營(yíng)銷(xiāo)者通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，依據(jù)消費(fèi)者的需要和欲望、購(gòu)買(mǎi)行為和購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣等方面的差異，把某一產(chǎn)品的市場(chǎng)整體劃分為若干消費(fèi)者群的市場(chǎng)分類(lèi)過(guò)程。隨后又有很多學(xué)者對(duì)其進(jìn)行研究，其中美國(guó)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)家科特勒(PhiliP Kotler)發(fā)展了史密斯的理論并提出了STP理論，即細(xì)分(Segmentation)、目標(biāo)(Targeting)和定位(Positioning)，這成為日后企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的核心內(nèi)容。而隨著市場(chǎng)細(xì)分理論的不斷發(fā)展，市場(chǎng)細(xì)分理論從單一細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展到了融合行為、心理和人口變量的混合市場(chǎng)細(xì)分。
1974年Straszheim將這一概念引入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使用特征價(jià)格模型進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能由一系列細(xì)分市場(chǎng)組成，各個(gè)子市場(chǎng)對(duì)應(yīng)著不同的特征價(jià)格函數(shù)。自此，大量的研究開(kāi)始出現(xiàn)。這些研究都是基于一個(gè)觀(guān)點(diǎn)――由一系列有差異的但互相聯(lián)系的子市場(chǎng)組成的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以更好地解釋某些問(wèn)題，而不是單個(gè)市場(chǎng)(Watkins，2001)。隨著房地產(chǎn)子市場(chǎng)理論的不斷發(fā)展，學(xué)者Grigsby(1987)對(duì)房地產(chǎn)細(xì)分進(jìn)行了定義。他指出子市場(chǎng)是指在同一個(gè)子市場(chǎng)內(nèi)，一套房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)是相當(dāng)接近的替代品，而與其他子市場(chǎng)內(nèi)的房地產(chǎn)則替代性很差。他還提出同一子市場(chǎng)的房地產(chǎn)具有適度的內(nèi)部同質(zhì)性，與其他子市場(chǎng)則具有相當(dāng)?shù)耐獠慨愘|(zhì)性。體現(xiàn)在批量評(píng)估中，指的是比起在未劃分子市場(chǎng)的一個(gè)籠統(tǒng)的市場(chǎng)中采用均衡方程而言，在劃分了子市場(chǎng)的市場(chǎng)內(nèi)分別采用不同的均衡方程可以得出更加精確的評(píng)估價(jià)值。
盡管對(duì)房地產(chǎn)子市場(chǎng)的研究已有60年的歷史，然而一致性定義仍然是最棘手的部分。表1將部分學(xué)者對(duì)于子市場(chǎng)的定義列出。
如表1所示，學(xué)者們?cè)谌绾味x子市場(chǎng)方面作出了很多嘗試，但目前仍然存在很多分歧。Grigsby等(1987)的定義就引發(fā)了很多討論，例如怎樣去判斷房屋的可替代性和房屋的聚合度。不過(guò)根據(jù)子市場(chǎng)理論及其打算解決的問(wèn)題，可以看出這里的可替代性指的是房屋的位置、結(jié)構(gòu)特征和區(qū)位環(huán)境等可互相替代。在實(shí)際中，這些問(wèn)題通常是通過(guò)一些特別的方式解決的，例如使用先驗(yàn)子市場(chǎng)或者其他較為方便的地理界限作為定義子市場(chǎng)的基礎(chǔ)。在一些案例中，統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)也被利用來(lái)檢驗(yàn)先驗(yàn)子市場(chǎng)是否明顯。隨著技術(shù)的不斷發(fā)展，特別是地理信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，某塊(宗)地更加詳細(xì)的數(shù)據(jù)越來(lái)越容易獲得。例如使用地理信息技術(shù)，現(xiàn)在可以提取某塊地的距離、分布、方位等相關(guān)的數(shù)據(jù)。雖然Grigsby的定義顯得比較模糊，不過(guò)這算是一個(gè)比較全面而且綜合的定義。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分對(duì)批量評(píng)估的作用與必要性研究
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)與批量評(píng)估
將一個(gè)大市場(chǎng)細(xì)分的主要目的是確定出有差異的子市場(chǎng)，這樣可以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者看到和關(guān)注更多不同的方面。市場(chǎng)細(xì)分的重大貢獻(xiàn)就是提供了一個(gè)更加精確的房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)。市場(chǎng)細(xì)分充分地提高了房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)模型的精度，也提供了一個(gè)更加精確的價(jià)值預(yù)測(cè)手段。它在房地產(chǎn)不同的屬性對(duì)其價(jià)值的影響程度方面提供了有用的信息。除此之外，分析子市場(chǎng)的發(fā)展模式可以幫助判斷公共政策的效應(yīng)，分析城市問(wèn)題，例如城市中貧富差異問(wèn)題和創(chuàng)造平等的房地產(chǎn)機(jī)會(huì)問(wèn)題。因此，子市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)于城市政府部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者、抵押貸款者、非營(yíng)利組織和個(gè)人房地產(chǎn)所有者作出明智的判斷和適合市場(chǎng)的策略都至關(guān)重要。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分不斷得到強(qiáng)調(diào)，Goodman and Thibodeau(2007)表示，正確理解房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分可能會(huì)提高用于估計(jì)房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)模型的預(yù)測(cè)精度，并且將使研究人員能夠改善這些價(jià)格中模型的空間和時(shí)間偏差。他們還指出，對(duì)子市場(chǎng)中房產(chǎn)精確的賦值將會(huì)改善債權(quán)人和投資者對(duì)與房地產(chǎn)融資相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力，同時(shí)也會(huì)降低房地產(chǎn)消費(fèi)者的搜索成本。
由于房地產(chǎn)子市場(chǎng)的定義并沒(méi)有得到統(tǒng)一，因此幾十年來(lái)學(xué)者們紛紛采取多種方式多維度地進(jìn)行研究，通過(guò)這些研究來(lái)驗(yàn)證子市場(chǎng)是否真的存在。表2中給出了研究房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的多元化態(tài)勢(shì)。
從表2可以看出，學(xué)者們研究子市場(chǎng)主要是從房屋結(jié)構(gòu)特征、地理特征與數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，這與下文提到的市場(chǎng)細(xì)分的研究方法契合。隨著區(qū)位理論和房地產(chǎn)特征價(jià)格理論的發(fā)展，大大拓展了房地產(chǎn)子市場(chǎng)的分析框架，特征價(jià)格理論適合研究房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分問(wèn)題(Bourassa，2003)。與以往研究不同的是，房地產(chǎn)特征價(jià)格理論強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能是不均衡的，房地產(chǎn)子市場(chǎng)的存在導(dǎo)致了這種不均衡的產(chǎn)生(whitehead，odling-smee，1975)。 (二)必要性研究
20世紀(jì)40年代到50年代，一組來(lái)自哥倫比亞大學(xué)的美國(guó)研究者為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)系統(tǒng)開(kāi)發(fā)了一個(gè)過(guò)濾模型。這個(gè)模型的中心假設(shè)就是房地產(chǎn)子市場(chǎng)的存在(Kauko 2002;Watkins 2002)。既然子市場(chǎng)是存在的，那么是否有必要去細(xì)分市場(chǎng)呢?而細(xì)分之后又能有哪些益處呢?通過(guò)眾多學(xué)者的研究結(jié)論來(lái)看，大部分人認(rèn)為市場(chǎng)細(xì)分是有必要的，因?yàn)槭袌?chǎng)細(xì)分可以提高預(yù)測(cè)精度，但也有少部分學(xué)者認(rèn)為，市場(chǎng)細(xì)分是沒(méi)有必要的，因?yàn)樗鼘?duì)于價(jià)格預(yù)測(cè)所提高的精度微乎其微，表3列出了一些學(xué)者的觀(guān)點(diǎn)。
三、房地產(chǎn)批量評(píng)估系統(tǒng)的市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)與方法研究
由于子市場(chǎng)未能達(dá)成一個(gè)共識(shí)定義，劃分子市場(chǎng)的過(guò)程也存在很大程度的差異。在子市場(chǎng)的界定中可以發(fā)現(xiàn)大量的研究是運(yùn)用特征價(jià)格模型的(Dale-Johnson，1982;Tu and Goldfinch，1996;Leishman，2001;Kauko等，2002;Lipscomb and Farmer，2005)。其他人試圖使用離散選擇模型(Ellickson等，1976;Quigley，1985;Longley and Dunn，1987;Yates and Mackay，2006;De-Palma等，2007)。另外的研究強(qiáng)調(diào)了區(qū)位平衡和不平衡模型的使用(Sieg等，2002;O’Sullivan and Gibb，2003;Baier等，2005)。Watkins(2001)就房地產(chǎn)子市場(chǎng)的構(gòu)建提供了一個(gè)詳細(xì)的綜述，認(rèn)為即使研究者在房地產(chǎn)子市場(chǎng)的定義上具有一致的觀(guān)點(diǎn)，對(duì)于哪種方法是確定子市場(chǎng)的最好方法也未達(dá)成共識(shí)。
目前國(guó)外關(guān)于房地產(chǎn)子市場(chǎng)理論的研究主要集中于方法和子市場(chǎng)應(yīng)用方面的探討。過(guò)去的三十多年里，在判斷和確定子市場(chǎng)的方法上已取得了很大的進(jìn)展，多種方法已被討論和改進(jìn)。這些方法總體上可以劃分為兩大類(lèi)，先驗(yàn)細(xì)分和數(shù)據(jù)導(dǎo)向的細(xì)分方法。先驗(yàn)細(xì)分指的是方便且可獲取的空間細(xì)分，例如行政界線(xiàn)、郵政編碼區(qū)等，或者預(yù)先定義好的標(biāo)準(zhǔn)(房屋的結(jié)構(gòu)類(lèi)型或需求類(lèi)型)。與先驗(yàn)細(xì)分不同的是，數(shù)據(jù)導(dǎo)向的細(xì)分是基于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析的，不過(guò)這種方法可能會(huì)導(dǎo)致毗鄰區(qū)域處于不同的子市場(chǎng)內(nèi)。
先驗(yàn)細(xì)分主要是指基于已有的地理和政治界限或者是基于社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境特征而言的空間分區(qū)。例如：Straszheim(1975)根據(jù)舊金山灣區(qū)的人口普查區(qū)域創(chuàng)建了81個(gè)地理分區(qū);Miehaels and Smith(1990)通過(guò)房地產(chǎn)區(qū)位、行政區(qū)域、人種、收入等確定子市場(chǎng);Sonstelie and Portney(1980)用政府行政界限進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分;Munro(1986)、Sehnare and Struyk(1976)用消費(fèi)者收入來(lái)確定子市場(chǎng);Fletcher等(2000)使用了郵政區(qū)域去定義子市場(chǎng)。值得一提的是，學(xué)者們頻繁使用郵政區(qū)域去定義子市場(chǎng)的原因是它們可以從上市公司的數(shù)據(jù)庫(kù)里獲得。而基于特征的細(xì)分則主要是基于房間的數(shù)量(Schnare and Struyk，1976)、建筑面積(Bajic，1985)和物業(yè)的類(lèi)型，例如公寓和別墅(Adair等，1996;Allen等，1995)。
數(shù)據(jù)導(dǎo)向的細(xì)分則是基于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，讓數(shù)據(jù)決定子市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。即首先用大量的數(shù)據(jù)決定什么樣的特征是房屋的突出特征;然后再根據(jù)這些特征去細(xì)分市場(chǎng)，這一方法主要是通過(guò)統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)的。如Dale-Johnson(1982)采用因子分析法分析房屋的變量和鄰域特征，從而得出子市場(chǎng)的數(shù)量。他用13個(gè)變量和成組的數(shù)據(jù)，通過(guò)Q值分析進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，其結(jié)論是子市場(chǎng)對(duì)于決定房屋的價(jià)格而言是很重要的，而且需要一個(gè)更加高級(jí)的方法去定義子市場(chǎng)。然而值得注意的是，他采用了預(yù)先定義好的郵政區(qū)域，且沒(méi)有進(jìn)行樣本外檢驗(yàn)。Goodman and Thibodeau(1998)使用層次分析法定義了子市場(chǎng)，主要目標(biāo)是判斷房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)一的區(qū)域，然后再聯(lián)合特征效用價(jià)格模型，通過(guò)使用子市場(chǎng)的信息去定義子市場(chǎng)。也有一點(diǎn)值得注意，他們使用的數(shù)據(jù)除了單個(gè)房屋的數(shù)據(jù)，同時(shí)還包括了不同學(xué)校區(qū)段的學(xué)生表現(xiàn)。Bourassa等(1999)采用了主成分分析法和聚類(lèi)分析法來(lái)定義子市場(chǎng)，主成分分析法被用來(lái)從房地產(chǎn)屬性的原始數(shù)據(jù)中抽取因子，然后將因子的得分用于聚類(lèi)分析中去進(jìn)行房地產(chǎn)子市場(chǎng)的劃分。Ugarte等(2004)用混合模型來(lái)進(jìn)行效用方程的估計(jì)并將交易地區(qū)進(jìn)行子市場(chǎng)的劃分，但是這樣的子市場(chǎng)并不具有地理特點(diǎn)。McCluskey(2011)使用地理加權(quán)回歸進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，選取了美國(guó)三個(gè)空間和地理差異都很大的地區(qū)作為研究對(duì)象，通過(guò)建立地理加權(quán)回歸模型和基線(xiàn)模型進(jìn)行比較，通過(guò)GWR(地理加權(quán)回歸模型)計(jì)算出的MBV(market basket value)作為細(xì)分市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，再通過(guò)COD、莫蘭指數(shù)和赤池信息準(zhǔn)則AIC確定最優(yōu)的子市場(chǎng)數(shù)量。
盡管眾多學(xué)者通過(guò)不同的方法來(lái)研究子市場(chǎng)，不過(guò)Palm(1978)提出市場(chǎng)細(xì)分由于可能存在的信息限制和研究成本的限制使得采用不同的方法導(dǎo)致同一個(gè)市場(chǎng)被分為不同的子市場(chǎng)。目前基于空間的市場(chǎng)細(xì)分被認(rèn)為是較合理的劃分依據(jù)，McCluskey等(2011)提到基于非空間的細(xì)分有兩個(gè)明顯的缺點(diǎn)，一個(gè)關(guān)鍵的缺點(diǎn)是基于非空間的細(xì)分會(huì)導(dǎo)致鄰近的房屋是通過(guò)源于不同細(xì)分市場(chǎng)的模型來(lái)估值的。在非空間細(xì)分的邊界區(qū)域，相同的房屋將擁有不同的評(píng)估價(jià)值，這樣的價(jià)值是不可接受的。另外一個(gè)缺點(diǎn)就是，如果細(xì)分和評(píng)估過(guò)程是基于某一個(gè)特定的時(shí)間而言，那么基于非空間的細(xì)分中，房屋的屬性從一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)調(diào)到另一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)將會(huì)使比較模型變得更加困難。因此，他得出結(jié)論，只有基于空間的細(xì)分才值得進(jìn)一步考慮。
四、結(jié)論
盡管對(duì)子市場(chǎng)的研究已有60年的歷史，然而對(duì)于房地產(chǎn)子市場(chǎng)方面的研究仍然有待深入探討，特別是在國(guó)內(nèi)，這方面的研究還較少。本文從房地產(chǎn)子市場(chǎng)的定義、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的必要性和存在性、市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)以及實(shí)證方法選擇等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分方面的研究進(jìn)行了分析，具體結(jié)論如下： 一是在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)研究中，子市場(chǎng)確實(shí)存在，而且眾多學(xué)者的研究結(jié)論證明確實(shí)有必要對(duì)子市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分。究其原因在于市場(chǎng)細(xì)分可以提供一個(gè)更加精確的房地產(chǎn)價(jià)值結(jié)構(gòu)，充分提高了房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估模型的精度，并提供一個(gè)更加精確的價(jià)值預(yù)測(cè)手段，也在房地產(chǎn)不同的屬性對(duì)其價(jià)值的影響程度方面提供了有用的信息。除此之外，分析子市場(chǎng)的發(fā)展模式可以幫助判斷公共政策的效應(yīng)，分析城市問(wèn)題，例如城市中貧富差異問(wèn)題和創(chuàng)造平等的房地產(chǎn)機(jī)會(huì)問(wèn)題。因此，子市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)于城市政府部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者、抵押貸款者、非營(yíng)利組織和個(gè)人房地產(chǎn)所有者作出明智的判斷和適合市場(chǎng)的策略都至關(guān)重要。
二是區(qū)位理論和房地產(chǎn)特征價(jià)格理論的發(fā)展極大地拓展了房地產(chǎn)子市場(chǎng)的分析框架。在目前的研究中，雖然關(guān)于房地產(chǎn)子市場(chǎng)的理論分析框架很多，但是沒(méi)有形成房地產(chǎn)子市場(chǎng)的核心定義，也沒(méi)有形成房地產(chǎn)子市場(chǎng)劃分的一致觀(guān)點(diǎn)。房地產(chǎn)子市場(chǎng)理論還有待進(jìn)一步發(fā)展與完善。
三是基于數(shù)據(jù)導(dǎo)向的市場(chǎng)細(xì)分還有待更進(jìn)一步的研究深化。大多數(shù)的細(xì)分技術(shù)只是解決可視化細(xì)分，然而，更多的關(guān)注可以放在這些方法的深度上。例如，一個(gè)地區(qū)的房屋屬性，通過(guò)非線(xiàn)性回歸可能會(huì)被劃分在兩個(gè)子市場(chǎng)內(nèi)，然而，同樣的數(shù)據(jù)采用線(xiàn)性回歸可能被劃分在四個(gè)或者更多的子市場(chǎng)中。因此，需要探索更加具有穩(wěn)健型的方法，以便子市場(chǎng)的數(shù)目不會(huì)因?yàn)榉椒ǖ牟町惗煌?/p>
總之，模型設(shè)定與數(shù)據(jù)劃分對(duì)批量評(píng)估系統(tǒng)的有效運(yùn)作有著重要的作用。依據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性和差異，研究建立一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法和標(biāo)準(zhǔn)是房地產(chǎn)批量評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確和公平的重要保障，可以促進(jìn)我國(guó)房產(chǎn)稅系統(tǒng)有序、合理發(fā)展。
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