房地產市場論文參考
房地產市場論文參考
房地產業(yè)是國民經濟的重要支柱產業(yè)，不僅對于實體經濟，而且對于虛體經濟的同等重要。下面是學習啦小編給大家推薦的房地產市場論文參考，希望大家喜歡!
房地產市場論文參考篇一
《論房地產營銷中的市場細分》
摘要：本文在分析當前房地產市場營銷存在的主要問題的基礎上，對房地產市場細分理論及其作用、依據進行了闡述，通過實例進一步說明了市場細分理論有利于房地產業(yè)的發(fā)展，提高企業(yè)競爭力.
關鍵詞：市場細分;房地產
0引言
市場細分是指根據消費者購買行為的差異性把一個總體市場劃分成若干個具有共同特征的子市場的過程，它是美國市場學家溫德爾·史密斯于20世紀50年代中期提出來的。具有近13億人口的中國市場是當今世界上最有潛力的市場，隨著生活水平的日益提高，人們產生了各種各樣不同的需要，形成了消費者購買心理和行為上的差異。房地產企業(yè)以住宅作為產品具有地域性的特點，更是決定它只能以滿足某特定區(qū)域、特定客戶的需求、特定的細分市場為自己的目標。因此，準確的確定自己的市場對房地產營銷具有重要的理論和實踐價值。
1當前房地產營銷中存在的主要的問題
房地產企業(yè)，是國民經濟的支柱產業(yè)，它發(fā)展的好壞直接影響著整個國民經濟發(fā)展水平的高低。當前房地產營銷存在的主要的問題有：
1.1 重視后期銷售，不重視前期的市場細分定位策略雖然不少房地產開發(fā)商深知營銷在房地產開發(fā)中的重要性，但他們并不真正知道什么是營銷，什么是營銷組合戰(zhàn)略，不知道造什么樣的房子比如何賣房子更重要。例如，有的消費者購房是改變自身的居住條件，有的是用來做投資，有的是用來度假，有的是為父母購買、有的是為子女購買。這就需要開發(fā)商從購買動機上對市場進行細分并開發(fā)相應產品。
1.2 不重視樓盤差異化營銷，沒有把產品的特性和目標市場的需求聯系起來房地產產品的固定性、地區(qū)性、復雜性、稀缺性等特性造成房地產市場的需求具有明顯的地域性特征，每個城市和每個城市的不同區(qū)域，因為經濟、文化、及收入水平方面的差異，造成老百姓的購房需求有很大的不同。
1.3 不去分析細分客戶的需求，而熱衷于概念炒作在產品同質化嚴重的今天，挖掘產品概念，通過概念來拓展細分市場，已經成為產品成功的最后一根救命稻草。萬科的“城市花園”、紫薇的“田園都市”等等，無不是通過一個新概念成功的打開市場。不少開發(fā)商缺乏誠信意識，不去分析細分客戶的需求，在炒作“概念”時夸大其詞，廣告宣傳不實事求是，不僅損害了消費者的利益，而且也影響了開發(fā)商的企業(yè)形象。
2房地產市場細分的作用
房地產市場細分是指在營銷觀念的指導下，依據一定的細分參數，將房地產市場總體分為若干具有相似需求和欲望的房地產消費群，其中每個消費群即為一細分市場。其作用體現在：
2.1 有利于房地產企業(yè)發(fā)現新的市場機會房地產市場是一個配套服務性強、需求多樣化的市場，在由賣方市場轉變?yōu)橘I方市場、房產空置率較高的情況下，通過細分市場企業(yè)能夠了解并且分析每個消費者細分市場的需求滿足狀況和房地產競爭狀況，尋找市場空缺，避免過度競爭，不斷發(fā)現和抓住新的市機會，使企業(yè)在市場中“左右逢源”，呈現新的商機。
2.2 有利于中小房地產企業(yè)開發(fā)市場中小房地產企業(yè)的人力、財力、物力和信息資源有限，在整體房地產市場和較大的分市場競爭中缺乏優(yōu)勢。如果這類中小企業(yè)善于發(fā)現消費者未被滿足的需求，細分出一個與本企業(yè)的實力和優(yōu)勢相適應的小市場，推出相應的房地產產品或服務，往往能獲得較好的經濟效益。
2.3 有利于房地產企業(yè)集中使用資源，制定適當的營銷組合策略通過市場細分，企業(yè)就能找到最適合自己的一項或幾項經營業(yè)務，從而把自己的人、財、物資源相對集中投人到這些業(yè)務中，針對目標市場制訂適當的營銷組合策略，以取得最大經濟效益。
3房地產市場細分依據
市場細分的依據是客觀存在的需求差異性。要科學地進行市場細分，首先必須確定市場細分依據。目前房產市場的細分依據可概括為以下四類：
3.1 地理變量由于房地產的不可移動性和區(qū)域性，地理變量考慮三個因素：一是自然地理環(huán)境，如地形、地貌以及氣候條件;二是經濟地理環(huán)境，如距離市中心的遠近、交通便利程度等;三是人文環(huán)境，如居民素質、社會風氣、文化教育等。人們對房地產的需求愛好，實際上是對房地產及周圍環(huán)境進行綜合評價和選擇的結果。
3.2 消費者變量房地產市場細分的消費者變量包括：消費者的年齡、收人、家庭規(guī)模和生命周期等。不同年齡、不同收人水平、不同的家庭規(guī)模和處于不同家庭生命周期階段的消費者，對房地產的需求是截然不一樣的。這就要求房地產企業(yè)從消費者的相關方面入手尤其從收人水平入手進行綜合評價和細分，找出相應的細分市場。例如這幾年流行的復式小戶型，就是就是針對單身者或丁克一族經濟有限、追求時尚，對小戶型關注所開發(fā)出來的。
3.3 心理變量心理變量是以消費者的生活方式、購買住宅的動機及消費個性等心理特征，作為劃分消費群體的基礎。不同的消費者，其生活方式存在很大差異，有的喜歡經濟實惠廉價房，有的喜歡高級公寓。消費者購買住宅的動機是多種多樣的，有為了滿足居住、經營需要，也有是為了投資保值或是增值的需要。消費者的消費個性也是多種多樣的，這種個性主要表現在他們對住宅的式樣、裝修、室內平面布局、鄰里關系等方面的心理偏好。
3.4 行為變量行為變量是人們對住宅產品的使用態(tài)度或反應，主要包括“待購階段”和“追求利益”兩方面。待購階段是指消費者處于購買過程中的不同階段。有的消費者對住宅商品尚不知道，有的己經是很熟悉，有的己有購買欲望，有的正準備購買。不同的消費者在購買住宅時追求的利益是不同的。有的購房者特別注重價格，有的注重周圍環(huán)境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物業(yè)管理系統(tǒng)等等。房地產企業(yè)應從使用時機、追求利益等方向吸引不同的消費者群。隨著房地產商競爭的日益激烈，房地產商只有通過市場細分，發(fā)現和利用市場機會，才能提高企業(yè)競爭力取得最大經濟效益，更好地滿足社會需要。
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[2]柴少宗主編.消費者行為學.清華大學出版社，2010.
房地產市場論文參考篇二
《房地產市場研究綜述》
摘要:本文按照現有房地產市場研究文獻所采用的研究方法及側重點的不同對國外相關研究文獻進行了分類,將其分為基于生命周期模型的理論研究、房地產價格形成機制與投機泡沫的相關研究、房地產價格變動機制及其影響的實證研究、基于一般均衡理論框架下房地產價格變動機制及其影響的理論研究等四類,并簡要介紹了一些代表性的文獻,同時還介紹了具有代表性的國內房地產研究文獻,并對國內房地產研究中存在的問題進行了討論。
關鍵詞:房地產市場;金融理論;研究綜述
一、國外研究現狀述評
(一)基于生命周期模型的理論研究
此類研究一般是基于局部均衡研究框架,并結合現代投資組合理論,通過將消費者的住房消費和房地產投資引入生命周期模型(life-cyclemodel)當中,從而研究消費者的購房決策、房地產價格的形成機制及其影響。首先構建該研究框架的是早期ArtleandVaraiya(1978)的工作,該類研究的優(yōu)勢在于可能會得出顯解(如ArtleandVaraiya,1978),即使是不存在顯解,也可以通過數值模擬進行深入研究(如Cocco,2005;LiandYao,2007)。正基于此,此類研究相當活躍。就從最近的文獻來看,Ortalo-MagneandRady(2006)發(fā)現信用約束使得初始購房的年輕人購買了比自己愿意購房面積小的房子,并且年輕購房者的收入和承擔購房定金的能力是房地產市場價格的主要趨動力,英國和美國的數據也支持上述結論。YaoandZhang(2005)在上述研究的框架下,分析了消費的租房與購房決策,其結論表明,當消費者面臨嚴格的流動性約束與高的死亡率時,消費者通常會采取租房決策,而當流動性約束放松時,消費者通常會采取購房決策。LiandYao(2007)則分析了房地產價格波動對參與者消費和福利的影響,他們的結論表明,年輕一代和老一代普通商品的消費對房地產價格的變動要比中年人敏感,并且房地產價格上漲將提高所有有房者的財產和消費,但是僅僅是老一代有房者的福利會增加,而其他有房者由于房價上漲導致的住房消費增加,其福利水平將會下降。Cocco(2005)則探討了房地產市場對股票市場的影響,他認為,由于投資了房地產,年輕不富有的投資者只有有限的資金投資股市,并且房地產價格風險也會使得這些投資者遠離股票市場。
(二)房地產價格形成機制與投機泡沫的相關研究
此類研究主要從兩個層面展開:一是從理論上探討房地產投機泡沫的形成機制;二是從實證上判斷某國或某一地區(qū)房地產市場是否存在投機泡沫。一般而言,此類研究通常將房地產價格分解為兩個部分:一是由經濟或市場基本面因素(fundamentals)驅動的部分,稱為基本價格;一部分由房地產市場的投機行為(非基本面因素)驅動的部分,稱為非基本價格或投機泡沫(speculativebubble)。由于目前學術界還未對基本價格有一個統(tǒng)一的認識,因此,不同研究的結論很可能不一致。從理論研究來看,此類研究通常是在BlanchardandWatson(1982)的隨機泡沫(stochasticbubble)模型和Summers(1986)的風行(fad)模型的基礎上展開研究的。如GaiaandLucio(2004)在代際交替(OLG)模型的框架下,結合BlanchardandWatson(1982)的隨機泡沫模型闡述了房地產市場中理性泡沫的生成機制,并且運用馬爾科夫制度轉換單位根模型(Markovswitchingunitroot;Halletal.,1999)檢驗了英國房地產價格中的理性投機泡沫是否存在。Roche(2001)則在上述兩個模型的框架下,采用實際可支配收入、實際利率和凈移民等指標反映經濟的基本層面因素,并運用馬爾科夫制度轉換(regimeswitching)模型對都柏林(Dublin)的房地產市場是否存在投機泡沫進行了實證檢驗。與上述兩個模型不同的是,Wong(2001)以泰國地產泡沫為背景開發(fā)了一個動態(tài)博弈模型,揭示了在經濟飛速發(fā)展的過程中,人們過度樂觀的預期所產生的羊群效應(herdingeffect)在房地產泡沫產生和膨脹直到破裂過程中的作用機制。除上述理論研究外,此類研究大部分文獻都是實證研究,如KimandSuh(1993)認為韓國和日本土地價格存在理論泡沫,而韓國房地產價格泡沫并不明顯。MikhedandZemcik(2009)運用面板數據模型對美國的大城市的經驗研究表明美國存在房地產投機泡沫。KranzandHon(2006)通過對西班牙房地產需求收入彈性的橫截面分析,認為在1998年和2003年當中,西班牙房地產價格要高出長期均衡水平24%、34%,因而存在投機泡沫。HuiandYue(2006)的研究則表明2003年上海房地產市場存在泡沫成分,并且為占總價格的22%,而同期的北京房地產市場不存在泡沫成分。其他類似地研究還包括Chanetal.(2001)、CaseandSchiller(2003)等等。
(三)房地產價格變動機制及其影響的實證研究
此類研究一般是從房地產市場的數據出發(fā),建立計量經濟學模型,從實際數據中挖掘房地產價格變動的機制及影響因素,并對房地產價格未來變動趨勢進行預測,同時探討房地產價格波動對經濟的影響。該類研究從采用的計量經濟學模型來區(qū)分,可以分為線性模型(如CaseandSchiller,1989;Gu,2002;Zhou,1997;BarotandTakala,2001等等)和非線性模型(如KimandBhattacharya,2009;GenesoveandMayer,2001;Engelhardt,2001等等),其中,Zhou(1997)運用線性協(xié)整模型和誤差修正模型預測了美國房地產價格,BarotandTakala(2001)運用協(xié)整分析研究了芬蘭和瑞典的房地產價格;KimandBhattacharya(2009)運用平穩(wěn)變換自回歸模型(SmoothTransitionAutoregressive,STAR)分析了美國不同地區(qū)房地產價格的非線性特征,結果發(fā)現除了中西部外,美國其余區(qū)域的房地產價格都呈現非線性特征,Miles(2008)則以美國房地產市場數據為樣本,比較了不同模型在房地產價格預測中的精度,結果發(fā)現廣義自回歸模型(generalizedautoregressive,GAR)通常比ARMA模型和GARCH模型在樣本外預測中表現更好。另外,FratantoniandSchuh(2003)通過構建一個異質參與者VAR模型(heterogeneous-agentVAR,HAVAR),探討了美國區(qū)域房地產價格的上漲對貨幣政策有效性的影響,發(fā)現房地產價格的過快上漲將會弱化貨幣政策的作用。
(四)基于一般均衡理論框架下房地產價格變動機制及其影響的理論研究
此類研究通常很難得到顯示解,不過一般可以運用數據模擬方法進行分析,或者可以對模型采用線性化方式(如對數線性化等等)進行經驗分析。如BerkovecandFullerto(1992)就分析了稅收對居民房地產需求的影響,他們的數值模擬結果表明,由于對消費者購房的征稅會導致消費者重新進行資產配置,加之稅收具有一定的風險分擔作用,這樣將會提升消費者的福利。Piazzesietal.(2006)則探討了房地產市場對資本市場的影響,其結果表明較高的房地產收益導致較高的股票收益波動性、較低的債券收益。Nielsenandsorensen(1994)建立了一個小型開放性經濟模型,分析了通貨膨脹、稅收對房地產市場的影響,認為通脹的上升將降低房地產市場存量的價值。Jaccard(2007)則構建了一個動態(tài)隨機一般均衡模型(dynamicstochasticgeneralequilibrium,DSGE),發(fā)現房地產投資及股票投資所獲得的過高風險溢價(股權溢價之迷,equitypremiumpuzzle)能夠在一定程度上由考慮了投資及股票投資所獲提地過高風險溢價(股權溢價之迷,equitypremiumpuzzle)能夠在一定程度上由考慮了這房地產市場的宏觀經濟DSGE模型來解釋,并且房地產投資者的習慣模式能夠導致房地產價格的過度波動。DSGE模型目前通常被歐美國家央行用來進行貨幣政策分析(SmetsandWouters,2003;Christianoetal.,2005),其不僅具有堅實的微觀基礎,而且具有結構性特征。隨著計量技術及計算機技術的不斷發(fā)展,DSGE模型也開始變得易于進行計量分析、數值模擬及數據校準(Calibration)。因此,將DSGE模型運用到房地產定價機制及其影響的研究當中具有重要的方法論意義和理論意義,從目前來看,國內外相關研究還較為少見。
除上述幾類研究外,還有許多研究開始從更為微觀的層面來分析房地產的具體屬性對其價格的影響,這類研究一般采取經驗分析的方法進行分析,如HerbertandTurnbull(2008)探討了學校質量對周邊房價的影響,認為學校質量不僅影響周邊房產的價格,同時也影響周邊房產的流動性。上世紀90年代以來,還有文獻運用所謂的空間統(tǒng)計法(SpatialStatistics)來研究房地產市場及其定價(如Paceetal.,1998),由于此類研究需要非常微觀的關于房地產的屬性數據,如周邊環(huán)境的特性,和工廠及機場的遠近等等2。另外,還有大量實證研究探討了房地產市場有效性,詳見GatzlaffandTirtiroglu(1995)的綜述。
二、國內研究現狀述評
(一)理論研究
由于最近幾年來房地產市場的飛速發(fā)展,國內關于房地產市場的研究也比較多,大多數理論研究都是在國外相關研究的基礎上,探討我國房地產泡沫的產生機制。如袁志剛、樊瀟彥(2003)采用局部均衡模型探討了房地產市場中理性泡沫存在的條件、況偉大(2008)在住房特性的基礎上,通過構建消費者-開發(fā)商模型和投機者-投機者模型說明了住房泡沫的大小以及泡沫破滅的條件。杜敏杰、劉霞輝(2007)的模型表明,房地產價格的上少不能夠由同等幅度的地租上漲來支撐時就會產生房地產價格泡沫。其它的類似的研究還包括陸磊、李世宏(2004),周京奎(2005),易憲容(2005),王維安、賀聰(2005),史永東、陳日清(2006),許承明、王安興(2006)等等。另外,張濤等(2006)構建了兩資產按揭貸款模型及單資產按揭貸款模型,分析了影響房地產價格的因素。段忠東、曾令華(2008)通過引入房價,構造了一個包含貨幣市場和商品市場的動態(tài)系統(tǒng),分析了房價變動對貨幣供求、市場均衡利率的影響,但是該研究缺乏微觀基礎,并將房價當作外生變量,因而具有非常大的局限性。
(二)經驗研究
國內還有大量文獻對我國房地產市場進行了經驗研究。其中,許多研究探討了房地產市場與其他行業(yè)的互動機制及其對宏觀經濟的影響,如沈悅、劉洪玉(2004)考察了房地產價格與價格指數、城鎮(zhèn)居民收入等宏觀經濟指標之間的關系;梁云芳等(2006)利用協(xié)整分析和H-P濾波探討了我國房地產市場與國民經濟協(xié)調發(fā)展之間的關系;王國軍、劉水杏(2004)研究了房地產業(yè)對相關產業(yè)的帶動效應;吳海英(2007)分析了房地產投資增速對鋼鐵投資和總投資增速的影響。另外,還有大量的經驗研究探討了我國房地產市場是否存在投機泡沫,但相關研究的結論并不完全一致。如豐雷等(2002)認為中國地產泡沫現象并非是全國性的,而是地區(qū)性的,王藝明(2008)的研究發(fā)現北京和上海兩地房地產市場存在顯著的投機泡沫,而廣州則相對不顯著;劉莉、蘇毅(2005)認為2002年7月以來,上海市房地產市場不排除存在泡沫的可能;胡健穎等(2006)則認為結果發(fā)現投機泡沫在中國房地產價格中占相對較小的部分。其他相關研究還包括張曉晶、孫濤(2006)、姜春海(2005),陳日清、李雪增(2007),平新喬、陳敏彥(2004),屠佳華、張潔(2005),梁云芳、高鐵梅(2006,2007)等等。
(三)國內相關研究存在的不足
綜上所述,我國國內的理論文獻基本上都是在確定性的框架下進行研究的,很少考慮到房地產市場的風險因素以及其它風險資產的風險因素對房地產價格的影響,并且上述研究都忽視了我國房地產市場上特有的制度安排――土地公有產權和消費者之間普遍的代際贈與對房地產價格的影響(史永東、陳日清(2008)雖然構建了一個不確定性條件下的房地產價格決定模型,但是他們并沒有考慮我國房地產市場上述特有的制度安排)。另外,國內將房地產納入宏觀經濟分析的理論研究還極為少見,雖然崔光燦(2006)在BGG模型(Bernake,GertlerandGilchrist,1998)基礎上,分析了以房地產價格變化為對象研究資產價格波動對宏觀經濟的影響,但是其研究還不夠細致,并未區(qū)分消費者對房地產的消費需求和投資需求,同時也沒有考慮房地產市場的按揭貸款制度及本文所提及的我國房地產市場上特有的制度安排,因而并不能幫助我們更好的理解我國房地產價格波動對宏觀經濟的影響。另外,還未見關于開放性條件下的房地產價格變動趨勢尤其是基于DSGE模型的理論研究及模擬研究,從而導致缺乏關于國際熱錢對房地產市場的影響機理的深入研究。同時,關于我國房地產市場的經驗研究中,線性模型居多,非線性模型較為少見,一些被國外相關研究證實的具有較好擬合度的非線性模型(如STAR模型、GAR模型)并未應用到我國房地產市場的相關研究中去。因此,當前國內的相關研究不僅在理論上,而且在應用上都具有一定的局限性。
三、小結與展望
本文按照現有房地產市場研究文獻所采用的研究方法及側重點的不同對國外相關研究文獻進行了分類,將其分為基于生命周期模型的理論研究、房地產價格形成機制與投機泡沫的相關研究、房地產價格變動機制及其影響的實證研究、基于一般均衡理論框架下房地產價格變動機制及其影響的理論研究等四類,并簡要介紹了一些代表性的文獻,同時還介紹了具有代表性的國內房地產研究文獻,并對國內房地產研究中存在的問題進行了討論。
另外,從現有文獻來看,房地產市場研究的未來發(fā)展趨勢將從三個方向展開:一是微觀層面的研究,此類研究將從更為細致的角度分析房地產的具體屬性對其價格的影響;二是宏觀層面的研究,此類研究以DSGE模型為代表,它將房地產納入宏觀經濟模型,分析房地產市場與宏觀經濟的相互作用;三是基于投資組合理論的研究,此類研究以現代金融經濟學中的投資組合理論為基礎,分析將房地產納入個體投資組合當中時對個體投資決策和消費的影響。
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