關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的思考
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葉奕浩1由 分享
摘要闡述宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的必要性和可行性,分析當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村宅基地管理現(xiàn)狀和存在問(wèn)題,并指出在政府監(jiān)管的前提下,市場(chǎng)參與應(yīng)是解決我國(guó)當(dāng)前宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題的主要途徑之一。
關(guān)鍵詞宅基地使用權(quán);流轉(zhuǎn);必要性;現(xiàn)狀;存在的問(wèn)題;對(duì)策
農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)現(xiàn)象客觀(guān)存在。隨著社會(huì)城市化進(jìn)程的加快,出現(xiàn)了更多的閑置宅基地,宅基地使用權(quán)私下流轉(zhuǎn)有愈演愈烈之勢(shì)。規(guī)范宅基地使用權(quán)的公開(kāi)、合法流轉(zhuǎn)已迫在眉睫。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定,農(nóng)村宅基地只能在村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn),城鎮(zhèn)居民或企、事業(yè)單位禁止到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地。這一規(guī)定使農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)被限制在極小的范圍內(nèi),并不能讓其真正流轉(zhuǎn)起來(lái)。新農(nóng)村建設(shè)政策的出臺(tái)和土地作為稀缺性資源要求價(jià)值最大化的特性使得農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)成為可能[1]。
1宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性與可行性
1.1 必要性
隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn),在城鎮(zhèn)周?chē)约班l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū),非農(nóng)建設(shè)用地與種植業(yè)農(nóng)用地之間的收益差距顯著。一方面,土地作為稀缺性資源,其增值收益的特性要求宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)。處于城市周邊地區(qū)的農(nóng)村集體性質(zhì)的土地被一些開(kāi)發(fā)商利用,變相發(fā)展為商品住房,或由村民直接出租、流轉(zhuǎn),以地下市場(chǎng)方式交易。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,資源的配置服從效率標(biāo)準(zhǔn),一切稀缺資源優(yōu)化配置的必要途徑是有償使用,并按市場(chǎng)需求流動(dòng)或轉(zhuǎn)讓,土地市場(chǎng)也不例外。另一方面,城鄉(xiāng)一體化要求城鄉(xiāng)土地平等,成為宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的推力。城鄉(xiāng)一體化不僅意味著城鄉(xiāng)之間各種資源包括人力、物力等的自由流動(dòng),也意味著勞動(dòng)力市場(chǎng)、商品市場(chǎng)、土地市場(chǎng)的一體化。從性質(zhì)上說(shuō),農(nóng)村宅基地和城市房屋宅基地都是建設(shè)用地,在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,集體土地只有經(jīng)過(guò)征收為國(guó)有土地才能進(jìn)入市場(chǎng)。隨著城市化進(jìn)程的加快,原有的城鄉(xiāng)壁壘被打破,在土地權(quán)利方面,就是要消除對(duì)集體土地的歧視,允許宅基地自由流轉(zhuǎn),賦予宅基地與國(guó)有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”的平等地位[2]。
1.2可行性
早在2005年,中國(guó)人民大學(xué)和美國(guó)農(nóng)村發(fā)展研究所的一項(xiàng)針對(duì)17個(gè)省農(nóng)村土地的調(diào)查即顯示,我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)已逐步形成,但受產(chǎn)權(quán)影響,操作并不規(guī)范。目前,農(nóng)村存在大量閑置的宅基地,既浪費(fèi)資源又影響農(nóng)村居民的生活,而允許宅基地流轉(zhuǎn)可增加農(nóng)民收入,有利于宅基地管理。同時(shí),隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)化的進(jìn)程,現(xiàn)實(shí)中存在大量宅基地使用權(quán)的隱性流轉(zhuǎn),禁止農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓落后于社會(huì)實(shí)踐。新農(nóng)村建設(shè)為宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了必要條件。在新農(nóng)村建設(shè)中,無(wú)論是修建道路、發(fā)展鄉(xiāng)村旅游或是合并“空心村”等,都必然會(huì)涉及到宅基地的調(diào)整,這就難免會(huì)與農(nóng)民土地權(quán)益產(chǎn)生沖突[3]。因此,新農(nóng)村建設(shè)必然要求明確農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系,建立合理的宅基地使用、流轉(zhuǎn)、征用等制度,以保障農(nóng)民的合法權(quán)益。
2宅基地管理存在的問(wèn)題
2.1法律法規(guī)不完善
我國(guó)對(duì)宅基地的管理一直不是很到位,主要表現(xiàn)在法律法規(guī)的不完善。目前,對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定主要包括《憲法》《土地管理法》《物權(quán)法》等[4-5]。根據(jù)2004年3月14日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)憲法修正案》不僅規(guī)定了所有權(quán)的歸屬,也規(guī)定了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制,但是對(duì)于宅基地的使用,卻沒(méi)有更好的規(guī)定,只是做出合理使用的要求。《土地管理法》第八條規(guī)定:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有。”第六十二條規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。”《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”第一百五十三條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”第一百五十四條規(guī)定:“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的,宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民,應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。”第一百五十五條規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記。”
由我國(guó)現(xiàn)行的法律制度可以看出,現(xiàn)有的制度注重宅基地的使用效率,諸如農(nóng)村空閑的宅基地的落實(shí)政策,宅基地面積的規(guī)定,所建房屋出賣(mài)、出租和贈(zèng)與對(duì)再次申請(qǐng)宅基地影響的規(guī)定等,但是現(xiàn)存的制度是不健全的,法律法規(guī)滯后,針對(duì)性差,不能有效地保障宅基地的有效利用[6]。
2.2宅基地利用規(guī)劃滯后
一方面,土地利用總體規(guī)劃編制以來(lái),鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒(méi)有及時(shí)編制出相應(yīng)的村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃,村民建房選址一味地追求方便及盡可能地多占地,使得村莊內(nèi)部格局混亂,宅基地規(guī)模難以控制;另一方面,由于歷史形成的較為落后的用地觀(guān)念及村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府執(zhí)行規(guī)劃力度較弱,造成村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃形同虛設(shè)。
2.3浪費(fèi)土地資源,宅基地流轉(zhuǎn)混亂
農(nóng)村宅基地私下流轉(zhuǎn)活躍,形式多樣,帶有普遍性。農(nóng)民出租、轉(zhuǎn)讓宅基地或住房,收益基本上歸農(nóng)民個(gè)人所有,使本來(lái)屬于農(nóng)村集體所有的宅基地收益在私下交易中流入買(mǎi)賣(mài)雙方,造成集體土地資產(chǎn)收益的流失;普遍存在“一戶(hù)多宅”的現(xiàn)象,土地資源閑置浪費(fèi)[6-7]。
3加強(qiáng)宅基地流轉(zhuǎn)管理的對(duì)策
3.1提高農(nóng)民思想認(rèn)識(shí),建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制
宅基地的流轉(zhuǎn)是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的重中之重,因此,要加強(qiáng)農(nóng)民對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí),應(yīng)加大宣傳力度,讓農(nóng)民深刻認(rèn)識(shí)到“房地一體主義”這一基本原則以及其他土地(流轉(zhuǎn))常識(shí)。法律應(yīng)明確農(nóng)村宅基地的使用權(quán)是物權(quán),并賦予農(nóng)民宅基地以完整的物權(quán),宅基地雖然屬于農(nóng)村集體所有,但其合法使用者應(yīng)享有租賃權(quán)和收益權(quán),可以入市流轉(zhuǎn)、經(jīng)營(yíng)。進(jìn)城農(nóng)民的住宅可以出售給符合條件的農(nóng)民,在第1次轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)受到政策限制,應(yīng)征得本集體經(jīng)濟(jì)組織2/3以上農(nóng)戶(hù)書(shū)面同意,并規(guī)定轉(zhuǎn)讓后不得再申請(qǐng)使用宅基地。
3.2加強(qiáng)宅基地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作
產(chǎn)權(quán)明晰是流轉(zhuǎn)的前提,應(yīng)加強(qiáng)宅基地的產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作,依法確定宅基地的權(quán)屬,保障交易在合法的情況下進(jìn)行,具體的登記過(guò)程要依法進(jìn)行,針對(duì)不同情況采取不同的措施。
3.3確保流轉(zhuǎn)收益分配的公平和公正
要處理好宅基地在流轉(zhuǎn)中的集體、個(gè)人和稅費(fèi)的分配關(guān)系,既要有利于農(nóng)民獲得收益,又要保證國(guó)家和集體土地收益不流失,使利益三方都可以得到公正、平等的維護(hù)。允許將宅基地連同地上建筑物優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)戶(hù),也可以轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)民,而流轉(zhuǎn)收益則主要?dú)w原使用者所有。農(nóng)民宅基地實(shí)際占用面積超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分,在土地流轉(zhuǎn)后應(yīng)將超占部分按規(guī)定全部上交,以切實(shí)保護(hù)土地所有者和使用者的土地收益。
3.4建立和完善農(nóng)村宅基地市場(chǎng)體系
為完善社會(huì)主義市場(chǎng)體系,協(xié)調(diào)大量潛在宅基地供需,必須建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng),以公開(kāi)、公平、公正地轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地,各地有關(guān)部門(mén)應(yīng)該盡快出臺(tái)配套的政策性文件、法規(guī),引導(dǎo)和規(guī)范城鄉(xiāng)結(jié)合部的集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)行為[9]。
4結(jié)語(yǔ)
集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是整個(gè)建設(shè)用地市場(chǎng)的有機(jī)組成部分,而宅基地的流轉(zhuǎn)是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的重中之重,應(yīng)將其融入社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中。目前,農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)還沒(méi)有現(xiàn)成的模式。為了提高宅基地的配置效率和集約利用程度,必須探索與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的農(nóng)村宅基地管理和自由流轉(zhuǎn)的相關(guān)對(duì)策,加快集體土地有形市場(chǎng)建設(shè)。宅基地流轉(zhuǎn)必須嚴(yán)格遵循節(jié)約集約用地原則、兼顧各方利益原則、土地市場(chǎng)原則。目前,可在政府的監(jiān)管下,在保證集體土地所有權(quán)不變的前提下,開(kāi)展農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作,進(jìn)而逐步建立與國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓制度相銜接的農(nóng)村宅基地管理制度。為此,應(yīng)盡快建立農(nóng)村宅基地交易市場(chǎng),允許農(nóng)村宅基地上市公開(kāi)流轉(zhuǎn),這不僅能夠增加農(nóng)民的融資手段,增強(qiáng)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房能力,為他們安居樂(lè)業(yè)創(chuàng)造基本條件;而且可以盤(pán)活宅基地存量、節(jié)約耕地資源,有利于中心村、鎮(zhèn)的建設(shè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
5參考文獻(xiàn)
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[9] 金曉月.農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式構(gòu)建探析[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2006(7):32-34.
關(guān)鍵詞宅基地使用權(quán);流轉(zhuǎn);必要性;現(xiàn)狀;存在的問(wèn)題;對(duì)策
農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)現(xiàn)象客觀(guān)存在。隨著社會(huì)城市化進(jìn)程的加快,出現(xiàn)了更多的閑置宅基地,宅基地使用權(quán)私下流轉(zhuǎn)有愈演愈烈之勢(shì)。規(guī)范宅基地使用權(quán)的公開(kāi)、合法流轉(zhuǎn)已迫在眉睫。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定,農(nóng)村宅基地只能在村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn),城鎮(zhèn)居民或企、事業(yè)單位禁止到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地。這一規(guī)定使農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)被限制在極小的范圍內(nèi),并不能讓其真正流轉(zhuǎn)起來(lái)。新農(nóng)村建設(shè)政策的出臺(tái)和土地作為稀缺性資源要求價(jià)值最大化的特性使得農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)成為可能[1]。
1宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性與可行性
1.1 必要性
隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn),在城鎮(zhèn)周?chē)约班l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū),非農(nóng)建設(shè)用地與種植業(yè)農(nóng)用地之間的收益差距顯著。一方面,土地作為稀缺性資源,其增值收益的特性要求宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)。處于城市周邊地區(qū)的農(nóng)村集體性質(zhì)的土地被一些開(kāi)發(fā)商利用,變相發(fā)展為商品住房,或由村民直接出租、流轉(zhuǎn),以地下市場(chǎng)方式交易。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,資源的配置服從效率標(biāo)準(zhǔn),一切稀缺資源優(yōu)化配置的必要途徑是有償使用,并按市場(chǎng)需求流動(dòng)或轉(zhuǎn)讓,土地市場(chǎng)也不例外。另一方面,城鄉(xiāng)一體化要求城鄉(xiāng)土地平等,成為宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的推力。城鄉(xiāng)一體化不僅意味著城鄉(xiāng)之間各種資源包括人力、物力等的自由流動(dòng),也意味著勞動(dòng)力市場(chǎng)、商品市場(chǎng)、土地市場(chǎng)的一體化。從性質(zhì)上說(shuō),農(nóng)村宅基地和城市房屋宅基地都是建設(shè)用地,在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,集體土地只有經(jīng)過(guò)征收為國(guó)有土地才能進(jìn)入市場(chǎng)。隨著城市化進(jìn)程的加快,原有的城鄉(xiāng)壁壘被打破,在土地權(quán)利方面,就是要消除對(duì)集體土地的歧視,允許宅基地自由流轉(zhuǎn),賦予宅基地與國(guó)有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”的平等地位[2]。
1.2可行性
早在2005年,中國(guó)人民大學(xué)和美國(guó)農(nóng)村發(fā)展研究所的一項(xiàng)針對(duì)17個(gè)省農(nóng)村土地的調(diào)查即顯示,我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)已逐步形成,但受產(chǎn)權(quán)影響,操作并不規(guī)范。目前,農(nóng)村存在大量閑置的宅基地,既浪費(fèi)資源又影響農(nóng)村居民的生活,而允許宅基地流轉(zhuǎn)可增加農(nóng)民收入,有利于宅基地管理。同時(shí),隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)化的進(jìn)程,現(xiàn)實(shí)中存在大量宅基地使用權(quán)的隱性流轉(zhuǎn),禁止農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓落后于社會(huì)實(shí)踐。新農(nóng)村建設(shè)為宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了必要條件。在新農(nóng)村建設(shè)中,無(wú)論是修建道路、發(fā)展鄉(xiāng)村旅游或是合并“空心村”等,都必然會(huì)涉及到宅基地的調(diào)整,這就難免會(huì)與農(nóng)民土地權(quán)益產(chǎn)生沖突[3]。因此,新農(nóng)村建設(shè)必然要求明確農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系,建立合理的宅基地使用、流轉(zhuǎn)、征用等制度,以保障農(nóng)民的合法權(quán)益。
2宅基地管理存在的問(wèn)題
2.1法律法規(guī)不完善
我國(guó)對(duì)宅基地的管理一直不是很到位,主要表現(xiàn)在法律法規(guī)的不完善。目前,對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定主要包括《憲法》《土地管理法》《物權(quán)法》等[4-5]。根據(jù)2004年3月14日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)憲法修正案》不僅規(guī)定了所有權(quán)的歸屬,也規(guī)定了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制,但是對(duì)于宅基地的使用,卻沒(méi)有更好的規(guī)定,只是做出合理使用的要求。《土地管理法》第八條規(guī)定:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有。”第六十二條規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。”《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”第一百五十三條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”第一百五十四條規(guī)定:“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的,宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民,應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。”第一百五十五條規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記。”
由我國(guó)現(xiàn)行的法律制度可以看出,現(xiàn)有的制度注重宅基地的使用效率,諸如農(nóng)村空閑的宅基地的落實(shí)政策,宅基地面積的規(guī)定,所建房屋出賣(mài)、出租和贈(zèng)與對(duì)再次申請(qǐng)宅基地影響的規(guī)定等,但是現(xiàn)存的制度是不健全的,法律法規(guī)滯后,針對(duì)性差,不能有效地保障宅基地的有效利用[6]。
2.2宅基地利用規(guī)劃滯后
一方面,土地利用總體規(guī)劃編制以來(lái),鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒(méi)有及時(shí)編制出相應(yīng)的村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃,村民建房選址一味地追求方便及盡可能地多占地,使得村莊內(nèi)部格局混亂,宅基地規(guī)模難以控制;另一方面,由于歷史形成的較為落后的用地觀(guān)念及村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府執(zhí)行規(guī)劃力度較弱,造成村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃形同虛設(shè)。
2.3浪費(fèi)土地資源,宅基地流轉(zhuǎn)混亂
農(nóng)村宅基地私下流轉(zhuǎn)活躍,形式多樣,帶有普遍性。農(nóng)民出租、轉(zhuǎn)讓宅基地或住房,收益基本上歸農(nóng)民個(gè)人所有,使本來(lái)屬于農(nóng)村集體所有的宅基地收益在私下交易中流入買(mǎi)賣(mài)雙方,造成集體土地資產(chǎn)收益的流失;普遍存在“一戶(hù)多宅”的現(xiàn)象,土地資源閑置浪費(fèi)[6-7]。
3加強(qiáng)宅基地流轉(zhuǎn)管理的對(duì)策
3.1提高農(nóng)民思想認(rèn)識(shí),建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制
宅基地的流轉(zhuǎn)是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的重中之重,因此,要加強(qiáng)農(nóng)民對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí),應(yīng)加大宣傳力度,讓農(nóng)民深刻認(rèn)識(shí)到“房地一體主義”這一基本原則以及其他土地(流轉(zhuǎn))常識(shí)。法律應(yīng)明確農(nóng)村宅基地的使用權(quán)是物權(quán),并賦予農(nóng)民宅基地以完整的物權(quán),宅基地雖然屬于農(nóng)村集體所有,但其合法使用者應(yīng)享有租賃權(quán)和收益權(quán),可以入市流轉(zhuǎn)、經(jīng)營(yíng)。進(jìn)城農(nóng)民的住宅可以出售給符合條件的農(nóng)民,在第1次轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)受到政策限制,應(yīng)征得本集體經(jīng)濟(jì)組織2/3以上農(nóng)戶(hù)書(shū)面同意,并規(guī)定轉(zhuǎn)讓后不得再申請(qǐng)使用宅基地。
3.2加強(qiáng)宅基地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作
產(chǎn)權(quán)明晰是流轉(zhuǎn)的前提,應(yīng)加強(qiáng)宅基地的產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作,依法確定宅基地的權(quán)屬,保障交易在合法的情況下進(jìn)行,具體的登記過(guò)程要依法進(jìn)行,針對(duì)不同情況采取不同的措施。
3.3確保流轉(zhuǎn)收益分配的公平和公正
要處理好宅基地在流轉(zhuǎn)中的集體、個(gè)人和稅費(fèi)的分配關(guān)系,既要有利于農(nóng)民獲得收益,又要保證國(guó)家和集體土地收益不流失,使利益三方都可以得到公正、平等的維護(hù)。允許將宅基地連同地上建筑物優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)戶(hù),也可以轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)民,而流轉(zhuǎn)收益則主要?dú)w原使用者所有。農(nóng)民宅基地實(shí)際占用面積超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分,在土地流轉(zhuǎn)后應(yīng)將超占部分按規(guī)定全部上交,以切實(shí)保護(hù)土地所有者和使用者的土地收益。
3.4建立和完善農(nóng)村宅基地市場(chǎng)體系
為完善社會(huì)主義市場(chǎng)體系,協(xié)調(diào)大量潛在宅基地供需,必須建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng),以公開(kāi)、公平、公正地轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地,各地有關(guān)部門(mén)應(yīng)該盡快出臺(tái)配套的政策性文件、法規(guī),引導(dǎo)和規(guī)范城鄉(xiāng)結(jié)合部的集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)行為[9]。
4結(jié)語(yǔ)
集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是整個(gè)建設(shè)用地市場(chǎng)的有機(jī)組成部分,而宅基地的流轉(zhuǎn)是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的重中之重,應(yīng)將其融入社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中。目前,農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)還沒(méi)有現(xiàn)成的模式。為了提高宅基地的配置效率和集約利用程度,必須探索與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的農(nóng)村宅基地管理和自由流轉(zhuǎn)的相關(guān)對(duì)策,加快集體土地有形市場(chǎng)建設(shè)。宅基地流轉(zhuǎn)必須嚴(yán)格遵循節(jié)約集約用地原則、兼顧各方利益原則、土地市場(chǎng)原則。目前,可在政府的監(jiān)管下,在保證集體土地所有權(quán)不變的前提下,開(kāi)展農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作,進(jìn)而逐步建立與國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓制度相銜接的農(nóng)村宅基地管理制度。為此,應(yīng)盡快建立農(nóng)村宅基地交易市場(chǎng),允許農(nóng)村宅基地上市公開(kāi)流轉(zhuǎn),這不僅能夠增加農(nóng)民的融資手段,增強(qiáng)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房能力,為他們安居樂(lè)業(yè)創(chuàng)造基本條件;而且可以盤(pán)活宅基地存量、節(jié)約耕地資源,有利于中心村、鎮(zhèn)的建設(shè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
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