房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理論文
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程,項(xiàng)目管理各環(huán)節(jié)的過程控制與項(xiàng)目總體目標(biāo)的達(dá)成需要系統(tǒng)、全面的策劃與研究,項(xiàng)目執(zhí)行前的策劃對項(xiàng)目運(yùn)作的成敗至關(guān)重要。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理論文，供大家參考。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理論文篇一
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理研究
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理論文摘要
摘要：房地產(chǎn)開發(fā)商對其項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制是否有效, 直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量好壞、工期長短、是否能獲得預(yù)期利潤等方面。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有其特殊性, 設(shè)計(jì)的成果是由建筑設(shè)計(jì)院完成的, 而房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)人員在策化和設(shè)計(jì)過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用, 故房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制顯得尤其重要。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理論文內(nèi)容
關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)管理、質(zhì)量控制
中圖分類號： O213 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)階段處于項(xiàng)目建設(shè)周期的中前期，是工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入實(shí)施階段的開始。設(shè)計(jì)質(zhì)量對項(xiàng)目總體質(zhì)量具有決定性影響，設(shè)計(jì)階段是決定工程造價的主要階段，設(shè)計(jì)進(jìn)度為制定項(xiàng)目控制性進(jìn)度計(jì)劃提供了基礎(chǔ)條件，因此設(shè)計(jì)階段的管理對于整個項(xiàng)目來說至關(guān)重要。
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段管理概述
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理(簡稱設(shè)計(jì)管理)，是房地產(chǎn)開發(fā)全過程項(xiàng)目管理的一部分，是由項(xiàng)目管理公司代表建設(shè)單位或開發(fā)商對房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段進(jìn)行的監(jiān)督及管理，以確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度及造價控制在合理的范圍內(nèi)。在設(shè)計(jì)階段及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，可以避免在施工階段影響項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、及造價，能夠合理有效的避免不必要的資金及資源浪費(fèi)，為開發(fā)商節(jié)約項(xiàng)目的總成本。
2.我國房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理存在的問題
目前，重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，設(shè)計(jì)保守浪費(fèi)，只求安全保險，不問造價高低，是我國建筑工程設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員存在的普遍問題。建筑工程設(shè)計(jì)人員只秉承“安全，美觀”的原則，而對建筑工程的經(jīng)濟(jì)成本根本不予考慮已成為我國建筑工程設(shè)計(jì)市場的普遍現(xiàn)象。設(shè)計(jì)人員對建筑工程經(jīng)濟(jì)效果的忽視，直接導(dǎo)致了在設(shè)計(jì)過程中“錯、漏、碰、缺”，“肥梁、胖柱、深基礎(chǔ)、超筋”等過于保守的設(shè)計(jì)，勢必將給建設(shè)單位或開發(fā)商帶來成本的增加，資金的浪費(fèi)。
近些年來，在施工過程經(jīng)?？梢园l(fā)現(xiàn)施工圖紙的問題，給建設(shè)單位帶來不少的損失，這些都是由于在設(shè)計(jì)過程中沒有良好的設(shè)計(jì)管理造成的，歸結(jié)起來，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
2.1對設(shè)計(jì)階段的管理重視不夠
在施工階段，開發(fā)商一般會聘請監(jiān)理公司進(jìn)行工程管理，但在設(shè)計(jì)階段大部分的項(xiàng)目都是開發(fā)商自行管理的，而事實(shí)上很多開發(fā)商在進(jìn)行該階段工作時人員往往并未完全到崗，或前期方案設(shè)計(jì)參與人員有后續(xù)施工圖設(shè)計(jì)是參與人員變動較大，思路或定位均難以延續(xù)，從而影響設(shè)計(jì)效果難以滿足管理要求。
2.2對設(shè)計(jì)費(fèi)用的計(jì)算及支付方式都不甚合理
設(shè)計(jì)費(fèi)用的給付方式缺乏激勵，設(shè)計(jì)費(fèi)用的計(jì)算過于簡單，與設(shè)計(jì)單位的工作效果缺乏對應(yīng)關(guān)系，導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位后期服務(wù)往往跟不上。而且圖紙上的漏洞給甲方帶來損失后，設(shè)計(jì)費(fèi)的懲罰往往流于表面，難易落到實(shí)處。
2.3設(shè)計(jì)成果評價標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一
對設(shè)計(jì)階段的管理缺乏事前控制的思想，設(shè)計(jì)任務(wù)書等文件不規(guī)范、甲方的想法和要求沒有準(zhǔn)確傳達(dá)給設(shè)計(jì)人員，或者設(shè)計(jì)人員并未能完全領(lǐng)會甲方意圖，設(shè)計(jì)質(zhì)量的評價沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，致使一些設(shè)計(jì)成果難以評價。
2.4對于設(shè)計(jì)進(jìn)度的制定與控制缺乏重視
進(jìn)度計(jì)劃制定的不甚合理，當(dāng)設(shè)計(jì)周期過緊時，缺乏有效的管理措施應(yīng)對。尤其當(dāng)開發(fā)商對項(xiàng)目有新的要求時，設(shè)計(jì)單位由于設(shè)計(jì)任務(wù)已經(jīng)接近飽和，不能及時的按照業(yè)主的要求補(bǔ)充或修改出圖，從而影響設(shè)計(jì)出圖進(jìn)度，進(jìn)而對施工進(jìn)度造成影響，嚴(yán)重的甚至?xí)绊戫?xiàng)目總進(jìn)度。
3.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理措施
3.1 設(shè)計(jì)過程進(jìn)度控制
好的計(jì)劃需要有效的控制，若設(shè)計(jì)階段的進(jìn)度失控，將直接影響施工進(jìn)度以至影響項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，因此應(yīng)引起項(xiàng)目管理人員的高度重視。設(shè)計(jì)階段進(jìn)度控制的主要內(nèi)容包括：分析、論證總進(jìn)度目標(biāo);編制項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃;分析總進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險，編制進(jìn)度風(fēng)險管理的初步方案;審核設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃和出圖計(jì)劃，并控制執(zhí)行;編制設(shè)計(jì)任務(wù)書中有關(guān)進(jìn)度控制的內(nèi)容;審核招標(biāo)文件和合同文件中有關(guān)進(jìn)度控制的條款;起草主要加工材料和設(shè)備的采購計(jì)劃，審核加工進(jìn)口材料設(shè)備清單;在項(xiàng)目實(shí)施過程中進(jìn)行進(jìn)度計(jì)劃值和實(shí)際值的比較，如出現(xiàn)偏差，隨時采取措施進(jìn)行糾偏;協(xié)調(diào)室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)、分包設(shè)計(jì)、專業(yè)設(shè)備設(shè)計(jì)與主設(shè)計(jì)的關(guān)系，使專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)度能滿足施工進(jìn)度的要求;控制設(shè)計(jì)變更及其審查批準(zhǔn)實(shí)施的時間：編制各種設(shè)計(jì)階段進(jìn)度控制的報告和報表等。
3.2設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理原則、任務(wù)
3.2.1設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理原則
首先，建設(shè)工程設(shè)計(jì)應(yīng)與社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會
效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一;其次，工程設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)按建設(shè)基本程序，堅(jiān)持先勘察、后設(shè)計(jì)、再施工原則;再次，建設(shè)工程設(shè)計(jì)力求做到適用、安全、美觀、經(jīng)濟(jì);最后，設(shè)計(jì)應(yīng)符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，計(jì)算應(yīng)準(zhǔn)確，文字說明應(yīng)清楚，圖文指標(biāo)要清晰、準(zhǔn)確、避免“錯、漏、碰、缺”。
3.2.2設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理的主要任務(wù)
編制管理細(xì)則，確定目標(biāo)控制計(jì)劃，督促設(shè)計(jì)單位完善質(zhì)保體系，建立內(nèi)部專業(yè)交底及會簽制度;設(shè)計(jì)方案、圖紙、概預(yù)算和主要設(shè)備、材料清單的審查，發(fā)現(xiàn)不符合要求的地方，分析原因，發(fā)出修改設(shè)計(jì)的指令;對設(shè)計(jì)工作的協(xié)調(diào)控制，及時檢查和控制設(shè)計(jì)的進(jìn)度，做好各部門間的協(xié)調(diào)工作，使各專業(yè)設(shè)計(jì)之間配合、銜接，及時消除隱患;參與主要設(shè)備、材料的選型;組織對設(shè)計(jì)的評審或咨詢;組織設(shè)計(jì)文件、圖紙的報批、驗(yàn)收、分發(fā)、保管、使用和建檔工作;組織設(shè)計(jì)交底與圖紙會審，處理或參與處理設(shè)計(jì)變更和因設(shè)計(jì)引起的工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故;編寫管理后評估。
3.3 設(shè)計(jì)變更的控制
3.3.1設(shè)計(jì)變更的原因
設(shè)計(jì)變更既可能帶來對甲方業(yè)主有利的結(jié)果，如減少了建設(shè)成本，也有可能帶來對甲方業(yè)主不利的結(jié)果，如成本的超支。在實(shí)際工程中發(fā)生設(shè)計(jì)變更的原因很多，概括起來，主要有以下幾種：
3.3.1.1規(guī)劃部門要求的變更
設(shè)計(jì)部門和規(guī)劃部門或圖審部門對于規(guī)范的理解或認(rèn)識有偏差造成圖紙完成后行政主管部門對于圖紙有相應(yīng)的整改要求。
3.3.1.2營銷部門要求的變更
產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)不符合業(yè)主的要求，給業(yè)主帶來不便或未能滿足該項(xiàng)目的市場需求等情況，營銷部門因此提出進(jìn)行變更。
3.3.1.3設(shè)計(jì)院要求的變更
此類情況多數(shù)發(fā)生于多邊工程(邊勘察、邊設(shè)計(jì)、邊施工、邊圖審、邊報批)，這是由于工程設(shè)計(jì)倉促、圖審報建滯后等原因，所導(dǎo)致的施工圖錯、漏、碰、缺、等問題。
3.3.1.4施工單位要求的變更
施工單位因材料設(shè)備的使用問題而提出的設(shè)計(jì)變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙有缺項(xiàng)，漏項(xiàng)而提出的變更等。
3.3.2設(shè)計(jì)變更的控制措施
對設(shè)計(jì)變更的控制可從發(fā)生設(shè)計(jì)變更的次數(shù)和對于每次設(shè)計(jì)變更發(fā)生時的處理兩個方面進(jìn)行。
3.3.2.1減少設(shè)計(jì)變更的次數(shù)
最關(guān)鍵的是將發(fā)生變更的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到設(shè)計(jì)的輸入階段，就是要做好設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制、設(shè)計(jì)過程的控制和設(shè)計(jì)成果的評審這三項(xiàng)基本工作。
3.3.2.2嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生
對于設(shè)計(jì)變更，應(yīng)堅(jiān)持“先研討再測算最后決策”的原則，簡而言之，就是先從技術(shù)上驗(yàn)證可行與否，再從成本上驗(yàn)證可行與否，最后再確定是否發(fā)生變更。這需要賦予項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一定的權(quán)利來進(jìn)行此工作，以提高工作效率。比如某些重要部位的專業(yè)防水設(shè)計(jì)，有特殊要求的精裝修設(shè)計(jì)，智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)等。
3.4設(shè)計(jì)費(fèi)用管理
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定的重復(fù)性，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過一段時間的經(jīng)驗(yàn)積累，完全可以建立起工程造價的數(shù)據(jù)庫，從而確立合理的投資限額，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，在此基礎(chǔ)上，由設(shè)計(jì)單位與企業(yè)簽訂設(shè)計(jì)合同，商定獎勵與懲罰的條款，對設(shè)計(jì)造成的工期延誤及超出投資限額的損失，要追究設(shè)計(jì)人員責(zé)任，并進(jìn)行賠償;對科學(xué)、合理、經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)方案，按限額造價與實(shí)際設(shè)計(jì)造價進(jìn)行比較，節(jié)約部分按比例給予設(shè)計(jì)人員獎勵，超出限額造價則給予處罰，從而提高設(shè)計(jì)人員進(jìn)行限額設(shè)計(jì)的積極性，。通過這一措施，有效的內(nèi)部化設(shè)計(jì)取費(fèi)的外部性。
另外，對設(shè)計(jì)費(fèi)的支付程序也要進(jìn)行變革。主要是設(shè)計(jì)費(fèi)在工程施工開始前
即給付完畢，結(jié)果造成施工過程中設(shè)計(jì)單位沒有壓力積極提供現(xiàn)場服務(wù)，為此，設(shè)計(jì)費(fèi)的支付方式上可以預(yù)留設(shè)計(jì)費(fèi)的固定部分如10-15%的激勵費(fèi)用，待工程竣工后激勵費(fèi)用與設(shè)計(jì)尾款一同結(jié)清，這樣就可防止設(shè)計(jì)人員在施工過程中設(shè)計(jì)現(xiàn)場服務(wù)的不到位現(xiàn)象，同時對于施工過程中因設(shè)計(jì)問題引起的設(shè)計(jì)變更，要追究設(shè)計(jì)單位的責(zé)任，操作上可以設(shè)一限值，(如10萬元)，如因設(shè)計(jì)原因引起的變更每超過10萬元，則應(yīng)扣除設(shè)計(jì)費(fèi)固定部分的1%，考慮到設(shè)計(jì)變更不可避免，10萬元以下部分可以不考慮設(shè)計(jì)單位的賠償責(zé)任，最大的賠償金額也不超過設(shè)計(jì)費(fèi)固定部分的10%，這樣，迫使設(shè)計(jì)單位重視施工階段設(shè)計(jì)變更的時效性和經(jīng)濟(jì)性
4 結(jié)語
由以上的分析可見，設(shè)計(jì)階段在整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行中起到舉足輕重的作用，做好此項(xiàng)工作需要房地產(chǎn)開發(fā)公司以合理的人力資源配置做好設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制、設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制、設(shè)計(jì)進(jìn)度的管理和設(shè)計(jì)變更的控制等基礎(chǔ)性工作。這幾個因素又具有密不可分的聯(lián)系，一個因素的變化會引起另一個因素的變化，如何針對設(shè)計(jì)階段的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)對設(shè)計(jì)周期、費(fèi)用、質(zhì)量的綜合優(yōu)化將也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的研究方向之一。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理論文文獻(xiàn)
[1]郝亮 對工程建設(shè)中設(shè)計(jì)階段監(jiān)理的認(rèn)識和思考[J].建設(shè)監(jiān)理，2002年第3 期
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[3]龔玉芬 設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目進(jìn)度管理的影響因素分析及控制[D]，天津大學(xué)，2004年3月
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理論文篇二
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理論文摘要
【摘要】隨著建筑業(yè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，人們對建筑項(xiàng)目的各項(xiàng)功能要求日益增加。促使開發(fā)單位對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理越來越重視。本文對房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)和方案設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段管理進(jìn)行了重點(diǎn)論述，以其為廣大房產(chǎn)開發(fā)管理人員提供借鑒。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理論文內(nèi)容
【關(guān)鍵詞】設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
一、前言
為了很好地確保建筑項(xiàng)目滿足人們的使用要求，房產(chǎn)單位必須狠抓其建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理。如果房地產(chǎn)單位仍然向以往那樣不重視所開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理。將很難在越發(fā)激烈的房地產(chǎn)市場中取勝。同時，也影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理概述和意義
1.房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)
房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)屬于項(xiàng)目的一種。所謂房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)，是指為完成房地產(chǎn)開發(fā)活動目標(biāo)而作的一次性的設(shè)計(jì)工作。房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在大量具有這種一次性特定目的的活動，如房地產(chǎn)的策劃項(xiàng)目、進(jìn)行工程設(shè)計(jì)活動、施工過程的管理、舉行一次建設(shè)完成的房屋的銷售活動、組織一次設(shè)備招標(biāo)活動、進(jìn)行一個物業(yè)管理軟件開發(fā)等。
2 項(xiàng)目管理與房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理
所謂房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理，是指開發(fā)商或業(yè)主通過一定方式整合資源，以發(fā)揮資源的作用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)目標(biāo)的活動過程。開發(fā)商要通過計(jì)劃、組織、控制、協(xié)調(diào)、控制、評價等方式實(shí)現(xiàn)對各種資源進(jìn)行有效的整合與利用，以發(fā)揮資源的作用，實(shí)現(xiàn)具體房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的目標(biāo)。
3 房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的意義
建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有著它的重要價值與特殊涵義。一方面，建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)的最終成效是由設(shè)計(jì)專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧結(jié)晶，使建筑項(xiàng)目更具實(shí)用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對項(xiàng)目后來的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中，由于房產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)人員的介入，能夠使的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段更好的控制整個過程，充分調(diào)動各項(xiàng)內(nèi)部資源與項(xiàng)目作業(yè)人員的能動性，從而更加利于項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理走向成功。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)(1)管理項(xiàng)目的設(shè)計(jì)目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)設(shè)計(jì)時都會有明確的目標(biāo)，對設(shè)計(jì)目標(biāo)進(jìn)行管理就是保證設(shè)計(jì)階段能與企業(yè)設(shè)定的目標(biāo)相符合，順應(yīng)市場發(fā)展，保證企業(yè)利益最大化。
(2)管理項(xiàng)目的設(shè)計(jì)流程。即使設(shè)計(jì)管理過程規(guī)范化，將復(fù)雜的設(shè)計(jì)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、程序化和系統(tǒng)化，整合設(shè)計(jì)管理工作中的各個環(huán)節(jié)和過程，實(shí)現(xiàn)其程序化要根據(jù)事物的客觀規(guī)律進(jìn)行。
(3)管理項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)度。設(shè)計(jì)進(jìn)度的滯后會使房地產(chǎn)商失去機(jī)會，損失將不可挽回，必須對設(shè)計(jì)進(jìn)度能夠進(jìn)行有效的控制。
(4)管理項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量。質(zhì)量管理普遍的集中在施工階段，設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理控制在房地產(chǎn)開發(fā)過程中常常被忽視，這種思維方式導(dǎo)致已經(jīng)確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，在施工過程中才能發(fā)現(xiàn)其缺陷的地方，這時就晚了，就不能保證項(xiàng)目的投資收益。為了項(xiàng)目的順利進(jìn)行，就要嚴(yán)格的控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，盡早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的缺陷。
四、方案設(shè)計(jì)管理
在方案設(shè)計(jì)階段，強(qiáng)有力的執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設(shè)計(jì)規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設(shè)計(jì)過程中及時、科學(xué)地決策，保證設(shè)計(jì)進(jìn)程的順利推進(jìn)。方案設(shè)計(jì)階段有時可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采用方案招標(biāo)來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計(jì)院來直接設(shè)計(jì)方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后，一般都會委托策劃公司進(jìn)行市場調(diào)研并進(jìn)行項(xiàng)目策劃，確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會對項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計(jì)和研討。在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評標(biāo)的依據(jù);有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標(biāo)作為項(xiàng)目研究的手段和過程之一，或考察設(shè)計(jì)院實(shí)力的方法，招標(biāo)方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設(shè)項(xiàng)目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項(xiàng)目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長。
一旦房地產(chǎn)公司對項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，以免不必要的反復(fù)而浪費(fèi)成本和時間。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，甚至不同類型設(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮?；痉桨复_立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對項(xiàng)目的各個大的價值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計(jì)院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。
五、施工圖設(shè)計(jì)階段管理
一般而言，一旦項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已經(jīng)確立，此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的重點(diǎn)就是能夠?yàn)轫?xiàng)目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當(dāng)項(xiàng)目擬定好設(shè)計(jì)單位后，首要做的工作就是對項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計(jì)圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量，同時還要結(jié)合設(shè)計(jì)公司對項(xiàng)目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評估，以此才能控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。其次，還要重點(diǎn)審查圖紙與實(shí)際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進(jìn)行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個專業(yè)技術(shù)部門做進(jìn)一步審計(jì)，如果審計(jì)中核查出圖紙與實(shí)際施工情況不符，要及時調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。
在此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)方案階段設(shè)計(jì)周期過長，留給施工圖設(shè)計(jì)階段的周期較短，設(shè)計(jì)院加班加點(diǎn)趕圖，不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計(jì)邊施工的窘境。施工圖設(shè)計(jì)的質(zhì)量對工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。
六、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制
1.不能盲目的追求高水平的設(shè)計(jì)公司，而應(yīng)該從其綜合實(shí)力的角度對其進(jìn)行考量，并且還要結(jié)合自身的實(shí)際情況，還要加強(qiáng)對設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)質(zhì)量的管理控制，有效的對設(shè)計(jì)中的各個環(huán)節(jié)質(zhì)量進(jìn)行控制，加強(qiáng)質(zhì)量管理，正確把握控制設(shè)計(jì)方案的整體質(zhì)量。在設(shè)計(jì)工作階段還可以引入設(shè)計(jì)監(jiān)理機(jī)制，委托專業(yè)的設(shè)計(jì)監(jiān)理機(jī)構(gòu)，簽訂監(jiān)理合同，實(shí)現(xiàn)監(jiān)理責(zé)任制，保證設(shè)計(jì)進(jìn)度管理和設(shè)計(jì)質(zhì)量管理。
2.設(shè)計(jì)管理者應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)項(xiàng)目的總體進(jìn)度要求來確定設(shè)計(jì)的階段進(jìn)度控制目標(biāo)和質(zhì)量控制目標(biāo)。制定進(jìn)度控制目標(biāo)要設(shè)定主要的參考依據(jù)，可以依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目對設(shè)計(jì)期間的要求、項(xiàng)目的難度和復(fù)雜性完善設(shè)計(jì)質(zhì)量管理以及其控制的程序，建立質(zhì)量管理責(zé)任制。
3.設(shè)計(jì)變更能夠使產(chǎn)品在功能上更加符合要求帶來好的結(jié)果，也可以產(chǎn)生不好的影響，但每一次變更都會影響設(shè)計(jì)進(jìn)度。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更次數(shù)，盡量將變更的風(fēng)險解決在前面的設(shè)計(jì)管理工作中，正確處理設(shè)計(jì)變更才能使設(shè)計(jì)質(zhì)量得到控制。
七、結(jié)束語：
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的好壞對建筑項(xiàng)目及房產(chǎn)單位的經(jīng)營有著很大的影響。在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理上，房地產(chǎn)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本單位的實(shí)際情況。針對目前項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的薄弱環(huán)節(jié)，采取有效的加強(qiáng)措施，以保證項(xiàng)目很好地完成。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理論文文獻(xiàn)
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