房地產(chǎn)項目管理論文
房地產(chǎn)項目管理論文
房地產(chǎn)在我國還是一個新興的產(chǎn)業(yè),它有著廣闊的發(fā)展前景,在我國經(jīng)濟中具有主導地位。而房地產(chǎn)項目管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說更是至關重要的。下面是學習啦小編為大家整理的房地產(chǎn)項目管理論文，供大家參考。
房地產(chǎn)項目管理論文篇一
淺談房地產(chǎn)項目管理
房地產(chǎn)項目管理論文摘要
摘要：文章主要講了房地產(chǎn)的開發(fā)項目管理的意義以及房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理。
房地產(chǎn)項目管理論文內(nèi)容
關鍵詞：房地產(chǎn)項目管理
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的意義
房地產(chǎn)項目管理的意義主要體現(xiàn)在計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個方面等。1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設有計劃、按順序有條不紊地展開。2.房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理。這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現(xiàn)。3.房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理。其意義是為開發(fā)項目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設順利進行。協(xié)調(diào)管理的主要任務是對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協(xié)調(diào)。4.房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理。其意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理 1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。工程施工管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于準備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效益的關鍵環(huán)節(jié)。所以，只有五個子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)有效運轉(zhuǎn)，才能使一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工順利進行。房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務如下。a項目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，選擇施工、供應等參建單位，明確各自在業(yè)務往來中應遵守的原則;另一方面，落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、選定施工方案、審定材料與設備供應品種及供應方式。b費用控制。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節(jié)支途徑。c進度控制。主要進行進度分析，適時地調(diào)整計劃，協(xié)調(diào)各參建單位進度。
d質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標準，進行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工程驗收。e合同管理。對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。 2、開發(fā)項目的工程施工控制無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構成了一項系統(tǒng)工程。而施工控制是整個開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容，也是項目經(jīng)理的主要職責。因此，必須加強施工控制，以保證開發(fā)項目按計劃有序地實施。a工程進度控制。工程進度關系到建設工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現(xiàn)。
b質(zhì)量控制。工程項目的質(zhì)量是設計意圖被實現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項目管理機構以合同規(guī)定的質(zhì)量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督和管理活動。質(zhì)量控制的任務主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設備進行質(zhì)量評價，對整個工程中的工作質(zhì)量水平進行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責的程度，與國家有關規(guī)范、技術標準、規(guī)定進行比較，并作出評判。 c成本控制。實施成本控制是在不影響工程進度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進行直接費用監(jiān)測分析和間接費用監(jiān)測分析。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設監(jiān)理1、工程建設監(jiān)理的概念工程建設監(jiān)理簡稱為工程監(jiān)理。所謂工程監(jiān)理就是對建設者在工程項目實施過程中的技術活動和經(jīng)濟活動進行管理，使這些活動及其結果符合有關法規(guī)、技術標準、規(guī)范和工程合同要求，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的預期投資目標，同時使房地產(chǎn)開發(fā)商能在開發(fā)計劃期限內(nèi)以合理的造價和合格的質(zhì)量提供房地產(chǎn)產(chǎn)品給市場消費者。2、工程建設監(jiān)管的層次工程建設監(jiān)理可分為兩個層次，即政府對工程建設的監(jiān)理和社會對工程建設的監(jiān)理。a政府對工程建設監(jiān)理。這是指政府建設主管部門或被授權單位，對本地區(qū)、本部門的工程建設項目，進行統(tǒng)一的、強制性的監(jiān)督管理，以及對由社會負責的工程建設監(jiān)理活動實施監(jiān)督和管理的過程。政府對工程建設項目的監(jiān)理是從宏觀上、縱向上強制性實施的。b社會對工程建設監(jiān)理。社會對工程建設監(jiān)理主要是從微觀上、橫向上通過委托方式實施工程監(jiān)理，其主要監(jiān)理機構有：工程建設監(jiān)理公司或事務所、工程設計單位、科研單位、工程建設咨詢公司等。房地產(chǎn)開發(fā)商可以委托一個監(jiān)理單位，也可以同時委托幾個監(jiān)理單位對其開發(fā)項目進行工程建設監(jiān)理。3、工程監(jiān)理的內(nèi)容a工程進度監(jiān)理。即監(jiān)理單位受建設單位或業(yè)主委托，對工程進度情況所進行的監(jiān)督管理活動，以保證施工工程按照合同中預定方案和支付時間完成。主要任務是對項目建設周期進行具體的論證，編制項目總進度計劃和階段詳細進度計劃，監(jiān)督階段詳細進度計劃的執(zhí)行，對施工現(xiàn)場進行調(diào)研和分析。b工程質(zhì)量監(jiān)理。是監(jiān)督單位受建設單位或業(yè)主的委托，以合同規(guī)定的質(zhì)量目標或國家規(guī)范對項目質(zhì)量進行監(jiān)督和管理的活動。
工程監(jiān)理的工作步驟a取得監(jiān)理工作任務。b與委托方簽訂監(jiān)理合同。c制定監(jiān)理計劃。d編寫監(jiān)理工作總結報告。四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設竣工驗收竣工驗收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗設計和施工質(zhì)量、考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。通過竣工驗收，質(zhì)量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶。對于預租或預售的物業(yè)，通過投入使用，房地產(chǎn)開發(fā)商可以得到扣除預付額外的其他款項。因此，竣工的建設項目和單項工程，都應該及時按照國家有關規(guī)定和質(zhì)量標準，組織竣工驗收。
1、房屋建設項目的一般竣工驗收標準a工程項目按照設計圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。 b所有設備(如電梯、采暖通風裝置)均按設計規(guī)定安裝完畢，并能正常啟動，發(fā)揮功能。c上下水道架設完畢，所有溝道、管道通暢，無滲透現(xiàn)象;照明及動力用電工作回路及控制回路結構清晰，操作方便;室內(nèi)、外道均已建成;衛(wèi)生裝備、煤氣設施均能正常運轉(zhuǎn)、工作。d整個工程質(zhì)量經(jīng)有關部門評定，達到合格以上。核實建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表;提出財務決算分析;對工程質(zhì)量作出評價，對不合格的提出返回復修意見。e要求建筑物四周兩米以內(nèi)的場地平整，由本項施工所造成的障礙物已清除。2、竣工驗收的程序 a工程建設完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報告，設計、施工單位向開發(fā)商提交圖紙。 b開發(fā)商驗收。開發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗收資料、關鍵部位施工紀錄，初步檢驗工程施工質(zhì)量。 c共同驗收。以開發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設計單位、建設銀行、質(zhì)量監(jiān)督等單位共同檢查，評定工程質(zhì)量、技術資料和竣工圖紙。 單項工程經(jīng)過共同驗收，驗收合格者由驗收單位填具驗收證書，由質(zhì)量監(jiān)督部門發(fā)給工程質(zhì)量等級證書?？傮w開發(fā)項目建設完畢后，經(jīng)過共同驗收，還要進行綜合驗收。 d編制工程決算。竣工決算是反映項目實際造價的技術經(jīng)濟文件，是開發(fā)商進行經(jīng)濟核算的重要依據(jù)。每項工程完工后，承包商在向開發(fā)商提出有關技術資格和竣工圖紙的同時，都要編制工程決算，辦理財務結算。工程決算應在竣工驗收后一個月內(nèi)完成。e編制并移交竣工檔案。開發(fā)建設項目的技術資料和竣工圖是使用單位進行管理和進一步改造、擴建的依據(jù)，是城市進一步發(fā)展的重要技術檔案。開發(fā)項目竣工后，要認真整理和清繪竣工圖紙等，并按規(guī)定移交給使用單位和城市建設檔案館。
房地產(chǎn)項目管理論文篇二
房地產(chǎn)項目施工管理研究
房地產(chǎn)項目管理論文摘要
摘要：隨著我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，資源利用不斷加大，各種不可再生資源越來越珍貴，為了減少房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中的成本支出，同樣也為了達到企業(yè)顧客雙方利益最大化，本文就目前房地產(chǎn)項目管理的現(xiàn)狀，淺談房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化的研究。
房地產(chǎn)項目管理論文內(nèi)容
關鍵詞：房地產(chǎn);項目管理;風險
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
引言
房地產(chǎn)開發(fā)是指在法律批準的情況下對具有使用權的土地進行開發(fā)，以及房屋等各種基礎設施開展的建設活動。其投資巨大、耗時耗力，在高盈利的同時也具有高風險，作為房地產(chǎn)活動的首要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃建設密切相關。近些年來，我國經(jīng)濟有了飛躍性的進步，在促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時，競爭也愈發(fā)激烈，且當前城市住房矛盾頗為突出。因此對房地產(chǎn)項目管理提出了嚴格要求，若管理上出現(xiàn)問題，不僅會增加群眾生活困難，而且不利于國家經(jīng)濟發(fā)展，所以應采取有效措施，提升房地產(chǎn)項目管理水平。
一、國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及加強管理的重要性
房地產(chǎn)是一項不動資產(chǎn)，其開發(fā)過程涉及諸多領域，因利潤極高，許多開發(fā)商紛紛投入其中。國際知名房地產(chǎn)企業(yè)的大量涌入，為國內(nèi)企業(yè)帶來了先進的經(jīng)驗，加上自身努力以及多年的積極探索，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)整體呈現(xiàn)出上升趨勢。然而我國市場經(jīng)濟秩序尚未完全穩(wěn)定，行業(yè)競爭太過激烈，而人才匾乏、管理缺陷，導致房價迅速增高，與國家經(jīng)濟實際發(fā)展狀況不符，與人民生活水平脫節(jié)。過高的房價增加了人們的住房壓力，加上過渡開發(fā)，極易引起剩房危機。
現(xiàn)實告訴我們，當前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目急需有科學的管理，杜絕不正當競爭行為，維持正常秩序，為行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)設良好的環(huán)境。創(chuàng)新管理理念是基礎，通過強化全過程管理意識，提高各環(huán)節(jié)管理水平，可有效避免偷工減料、腐敗貪污現(xiàn)象，使得工程質(zhì)量有所保障，進而為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟效益和社會效益，為企業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展注入新的活力。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本構成及影響因素分析
房地產(chǎn)開發(fā)成本構成所謂房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)工程項目的過程中，從投資決策到銷售，在這一過程中所花費的全部費用，主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。房地產(chǎn)開發(fā)成本影響因素分析由于房地產(chǎn)開發(fā)具有高收益、高風險、投資期限長的特點，所以影響成本因素多，一方面受宏觀經(jīng)濟政策等因素的影響;另一方面對于單個房地產(chǎn)項目來說，是指影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營運成本的因素。①項目決策。房地產(chǎn)項目的投資通常都是投資數(shù)額很大，房地產(chǎn)企業(yè)需要重點考慮項目的風險性預測，以及自身把握風險的能力。對于同一個工程項目，不同的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風險同樣存在一定的差異性，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要結合自身的資金實力、融資能力、經(jīng)營管理水平等實際情況，進一步對項目的風險進行判斷。②土地成本。目前，由于用于商業(yè)開發(fā)的土地數(shù)量極為有效，在這種情況下進一步抬高了土地的拍賣價格。另外房企之間的競爭也在一定程度上抬高了地價的上漲，使得土地成本很難控制。同時由于土地價格占項目總成本的比重較大，約占項目總成本的30~35%左右，以相對合理的價格取得開發(fā)用地顯得尤為重要。③工程建設成本。工程建設成本受工程設計方案、工期、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量水平、生產(chǎn)要素價格市場波動等因素制約，而國家政策和各房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理水平和項目運作自有資金等對房地產(chǎn)開發(fā)的相關稅費、管理費用和籌資成本等也有不同程度的影響。
三、現(xiàn)行房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的問題
(一)在施工中對國家管理規(guī)定不重視
房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有進行有效的工程管理,為了追求盡早實現(xiàn)經(jīng)濟利益,不顧開發(fā)程序的限制率先施工,這給房地產(chǎn)公司帶來了不良的影響,也給社會帶來了消極的影響。其次也導致很多房地產(chǎn)開發(fā)商千方百計尋找法律上的盲點和制度上的漏洞。結果導致施工進度被叫停，施工單位被通報罰款以及房產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)被實行經(jīng)濟上的懲罰。還有的在施工中為了趕超施工進度而放任國家的相關規(guī)定于不顧，比如超時施工、違規(guī)施工、施工作業(yè)不達標等，這些都是嚴重存在安全隱患的。所以在房地產(chǎn)工程中要嚴格遵守國家管理規(guī)定，杜絕安全事故發(fā)生。
(二)完工時驗收以及各種管理不嚴謹
在房產(chǎn)項目建設中，很多開發(fā)單位都不夠重視工程最后的驗收工作，和草草開頭草草結尾很是一樣。同時為了縮短工期，都是盡量縮短驗收環(huán)節(jié)，但是房地產(chǎn)開發(fā)單位對工程施工中分項驗收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴格，一直到工程完工驗收之后還存在著結算依據(jù)不足、驗收資料不完全等情況。所以如果施工有多個單位合作完成，那么在工程期間的詳細記錄對于驗收就很重要了，可以發(fā)現(xiàn)是哪個公司出現(xiàn)了錯誤，對于公司的責任分配起到很大作用。
(三)開發(fā)商與供應單位之間缺乏誠信，影響房地產(chǎn)項目管理
開發(fā)商是房地產(chǎn)建設的組織者，對房地產(chǎn)整個建設過程進行控制。對于房地產(chǎn)項目管理人員來說，控制材料的供應是確保工程質(zhì)量、進度的重要保證，工程實施所需的建筑材料、設備，在房地產(chǎn)實施階段必須制定完善的供應計劃，滿足現(xiàn)場實際生產(chǎn)需要，另外由于開發(fā)商對招標工作不重視，對工程項目發(fā)包的內(nèi)容和接口要點不了解，再者招標工作組織不力，工程建設所需的資源積累不足，最終導致供料供應不上。在實際中有的開發(fā)商認為自己是買家，對材料供應方提出不合理的要求，給供應單位留下不好的印象，在開發(fā)商急需時，估計發(fā)難，等工程項目結算后，故意拖延工程款，誠信缺失，雙方之間的不能有效的溝通，影響項目的正常進展。開發(fā)商既要通過交往實現(xiàn)供需雙方的平等、誠信關系，又要建立供應單位資源庫，以便在工程項目建設需要時滿足建設需要。
四、房地產(chǎn)工程管理的措施
(一)規(guī)范合同管理
在施工企業(yè)的管理上，合同管理的地位十分顯著，所以必須對合同有明確的規(guī)范，不能盲目地進行施工。企業(yè)為了保證工程成本，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟利潤，必須規(guī)范合同的內(nèi)容《條款》經(jīng)過設計階段，施工的合同內(nèi)容更需要從大到小各方面都有一定的要求，才能保證竣工的順利。同時，前期的合同規(guī)范明確，就能給施工過程中的資金運作指明方向，這就是合同管理的最終目標。另一方面，合同管理能對施工過程的完成進度進行監(jiān)控，針對規(guī)定的施工成果進行驗收，保證施工的質(zhì)量。因為在施工過程中，容易出現(xiàn)豆腐渣項目，以非常低的價格購買質(zhì)量很差的材料，這樣只會形成劣質(zhì)的工程，針對此種問題，最好的避免方式就是制定嚴格的合同管理條例。
(二)在完工時嚴格驗收和強化工程管理
工程完工時的驗收是為了保證工程在規(guī)定時間內(nèi)完成，和該工程完成的質(zhì)量，對于交付顧客以后也有了一定的質(zhì)量保證。如果完工時的驗收馬馬虎虎，不認真把持關口，可能就會因為某些漏洞沒被發(fā)現(xiàn)，就會導致以后出現(xiàn)安全隱患。即使是短時間內(nèi)通過了驗收，也可能在以后的時間檢驗中出現(xiàn)問題。這樣的問題一旦出現(xiàn)，就不是簡單的利益問題，不是公司簡單的金錢上的損失，而是公司名譽的損害，這會嚴重阻礙公司在以后的發(fā)展。公司在與其他公司的競爭中也會因為名譽的損失，造成工程量減少，然后公司業(yè)績就會下降。所以，工程的完工驗收是至關重要的，對于公司的發(fā)展息息相關。其次，施工企業(yè)同房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)所簽訂的合同，對于房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)對其項目實行施工管理的法律依據(jù)。對于工程管理，無論是在開工前，還是在施工中和施工結束后都要有一個明確而又清晰的管理方法。
(三)加強組織構建及人員管理
建立完善的項目投資管理組織機構是保證房地產(chǎn)企業(yè)投資成功的必要措施。因為，管理組織機構不僅確定相關工作的責任人，也確定了管理溝通的渠道。一方面，需要加強投資管理的專門部門的組織構建及人員管理，將項目責任到人，并制定嚴格的獎懲制度，責任與激勵并舉，加強項目負責人的責任意識，同時以一定的激勵政策激發(fā)人員的積極性;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理需要其他部門的協(xié)作，因此，還需建立跨部門的協(xié)作機制，舉企業(yè)之全力保障投資項目的順利進展。
結束語
綜上所述，房地產(chǎn)項目管理對項目的建設過程具有十分重要的作用，針對項目管理中存在的問題必須進行認真分析、糾偏、采取有效的處理措施，使項目管理得到有效控制，提高管理人員的管理水平，增加企業(yè)的競爭力。
房地產(chǎn)項目管理論文文獻
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