有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范論文范文
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)檔案隨著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的迅速發(fā)展而不斷引起人們的重視。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)論文范文，供大家參考。
房地產(chǎn)估價(jià)論文范文篇一
《 論房地產(chǎn)估價(jià)研究 》
【摘 要】房地產(chǎn)估價(jià)是一門重要的邊緣學(xué)科，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)的作用也將日益突出。論文主要研究了國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)估價(jià)理論和制度、房地產(chǎn)估價(jià)常用的估價(jià)方法及其比較，論文提出了房地產(chǎn)及房地產(chǎn)估價(jià)的概念，并比較了國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)估價(jià)制度，分析了房地產(chǎn)估價(jià)研究的意義、房地產(chǎn)估價(jià)的程序、房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法，并提出市場(chǎng)比較法是最常用的估價(jià)方法，闡述了房地產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告的基本要求及格式。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);估價(jià);研究
1 緒論
1.1 房地產(chǎn)估價(jià)概述
房地產(chǎn)估價(jià)以房地產(chǎn)為對(duì)象。房地產(chǎn)通常被認(rèn)為是一種良好的投資品，成功的管理可以使房地產(chǎn)所有者獲得經(jīng)濟(jì)收益。在不同時(shí)期，每個(gè)人都有明確的需求，并對(duì)市場(chǎng)中出現(xiàn)的各種機(jī)會(huì)做出判斷，而這種需求和判斷又將決定他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與程度。這種自由選擇有助于形成自由的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。因此，個(gè)人和企業(yè)的行為影響著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的成功與否。
1.2 房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則
房地產(chǎn)估價(jià)基本原則是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)在操作上的基本要求，它包括估價(jià)人員的行為慣例以及政府或有關(guān)法規(guī)對(duì)估價(jià)活動(dòng)的總體要求?；谖覈?guó)的現(xiàn)狀，目前在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，應(yīng)堅(jiān)持如下六項(xiàng)基本原則。①最有效使用原則;②相類比較原則;③預(yù)測(cè)原則;④估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則;⑤合法原則;⑥公平原則。
2 房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)程序，是指房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的各個(gè)具體操作步驟和環(huán)節(jié)。
2.1 明確估價(jià)的基本事項(xiàng)
在實(shí)際進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，會(huì)涉及到許多方面的問(wèn)題，需要處理的事項(xiàng)也多。一般來(lái)說(shuō)，估價(jià)的基本事項(xiàng)包括四個(gè)方面。
(1)明確估價(jià)對(duì)象。①評(píng)估實(shí)體的確定。即是要明確評(píng)估對(duì)象是什么、范圍如何。估價(jià)的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)等。②評(píng)估對(duì)象權(quán)利狀態(tài)的確定。首先要明確所評(píng)估的是何種物權(quán)，是所有權(quán)，還是使用權(quán)或抵押權(quán)等。
(2)明確估價(jià)目的。估價(jià)目的通常決定了需要評(píng)估的價(jià)值類型。價(jià)值類型包括以下幾種：市場(chǎng)價(jià)值、使用價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)價(jià)值、投資價(jià)值、課稅價(jià)值?？删唧w分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征用、拆遷補(bǔ)償、投資決策、清產(chǎn)核資、區(qū)域規(guī)劃、分析等。
(3)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間界限，房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，是不斷變化的。
(4)明確評(píng)估前提。由于特殊情況的需要，以及評(píng)估對(duì)象與其他事物之間所存在的關(guān)系，在評(píng)估上還要明確評(píng)估的前提條件，主要包括如下四種：①獨(dú)立估價(jià)。②部分估價(jià)。③合并估價(jià)或分割估價(jià)。④變更估價(jià)。
2.2 擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃
明確了估價(jià)的基本事項(xiàng)，就可以基本把握住整個(gè)估價(jià)任務(wù)。為了保證估價(jià)工作高效享、有秩序地展開，應(yīng)預(yù)先擬定出合理的作業(yè)計(jì)劃，其主要內(nèi)容包括如下幾個(gè)方面：①初選估價(jià)方法或評(píng)估的技術(shù)路線，以便于以后的工作有目的地進(jìn)行。②確定投入人員。這是估價(jià)作業(yè)計(jì)劃的關(guān)鍵內(nèi)容。應(yīng)根據(jù)評(píng)估任務(wù)量的大小、性質(zhì)及難易程度確定，在確定時(shí)應(yīng)充分考慮估價(jià)人員的專長(zhǎng)。③制定評(píng)估作業(yè)日期及進(jìn)度安排。評(píng)估作業(yè)日期一般是按委托人的要求確定的。④評(píng)估作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算。一般而言，制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃多采用線條圖或網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，以保證計(jì)劃的合理與優(yōu)化。
2.3 實(shí)地勘察
由于房地產(chǎn)在實(shí)體上具有不可移動(dòng)性和個(gè)別性等特點(diǎn)，在物權(quán)和適用上又存在多樣化的特征，僅僅根據(jù)委托人或有關(guān)當(dāng)事人提供的情況，還做不到具體、準(zhǔn)確地把握估價(jià)對(duì)象。因此，估價(jià)人員必須親臨現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地查明有關(guān)情況。實(shí)地勘察的內(nèi)容主要包括如下幾方面：①對(duì)象房地產(chǎn)的位置及其周圍環(huán)境。②對(duì)象房地產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。③了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的特征和情況。
2.4 資料搜集
在房地產(chǎn)估價(jià)中，可獲得的信息的質(zhì)量和數(shù)量與用這些資料并完成估價(jià)任務(wù)的方法及技術(shù)一樣重要。因此，辨別不同類型資料，研究可靠的資料來(lái)源，以及管理資料的能力對(duì)估價(jià)是非常重要的。在估價(jià)過(guò)程中處理市場(chǎng)、房地產(chǎn)和交易資料包括三個(gè)過(guò)程：①資料搜集;②資料組織;③資料分析。在資料搜集這一過(guò)程之前，估價(jià)師判定在估價(jià)過(guò)程的各種不同哪一類資料是有必要的：一般性、特殊性還是競(jìng)爭(zhēng)性供給和需求資料。因此，估價(jià)師在完成估價(jià)報(bào)告的過(guò)程中，與客戶商量如何選擇資料類型。一般性資料是指在特定市場(chǎng)從事日常房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)人員通常會(huì)擁有一些一般性資料。一般性資料包括影響房地產(chǎn)價(jià)值的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政府、及環(huán)境力量等因素。這類資料是估價(jià)人員在估價(jià)俢中用以累積知識(shí)的一部分。詳細(xì)資料包括有關(guān)被估房地產(chǎn)、可比的銷售及出租的實(shí)例房地產(chǎn)及相關(guān)地方市場(chǎng)特性的詳細(xì)資料。競(jìng)爭(zhēng)性供給及需求資料，估價(jià)程序要求，房地產(chǎn)估價(jià)要依市場(chǎng)條件進(jìn)行，而競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)的供給，被估房地產(chǎn)的未來(lái)需求、及其最高最有效利用，是分析的重點(diǎn)。在勘查被估房地產(chǎn)及搜集房地產(chǎn)詳細(xì)資料后，估價(jià)人員要掌握，在特定市場(chǎng)上的主要競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)供給量。
3 房地產(chǎn)估價(jià)方法
我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)，是在改革開放后，伴隨著改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出現(xiàn)的，盡管起步晚，但發(fā)展很快，并得到了政府和社會(huì)的高度重視。房地產(chǎn)估價(jià)作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中一項(xiàng)必不可少的環(huán)節(jié)，已經(jīng)越來(lái)越受到人們的重視。目前，收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本估價(jià)法是國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)估價(jià)常用的三大基本方法，各有自己的理論依據(jù)和適用范圍。
4 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
估價(jià)人員經(jīng)過(guò)估價(jià)分析后得出的結(jié)果應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中傳達(dá)給客戶。一份估價(jià)報(bào)告通過(guò)數(shù)據(jù)分析和相關(guān)性描述，使讀者了解估價(jià)問(wèn)題的定義，并獲得明確結(jié)論。不管在詳細(xì)估價(jià)報(bào)告還是在簡(jiǎn)要估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)師都必須簡(jiǎn)潔、清楚地陳述所有的事實(shí)、推理過(guò)程及其結(jié)論。估價(jià)報(bào)告的篇幅、類型和內(nèi)容，取決于報(bào)告的用途、估價(jià)目的、所需解決問(wèn)題的本質(zhì)及復(fù)雜性和報(bào)告的預(yù)期使用者想得到的信息。
4.1 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告：委托方;估價(jià)方;估價(jià)對(duì)象;估價(jià)目的;估價(jià)時(shí)點(diǎn);價(jià)值定義;估價(jià)依據(jù);估價(jià)原則;估價(jià)方法;估價(jià)結(jié)果;估人員;估價(jià)作業(yè)日期;估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告：個(gè)別因素分析;區(qū)域因素分析;市場(chǎng)背景分析;最高最佳使用分析;估價(jià)方法選用;估價(jià)測(cè)算過(guò)程;估價(jià)結(jié)果確定;附件。
4.2 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作要求
房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)人員必須能夠動(dòng)手寫作估價(jià)報(bào)告。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。寫好房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，不僅要求房地產(chǎn)估價(jià)師具備房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)知識(shí)，以及與房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的各類知識(shí)，能夠了解和分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律，同時(shí)還要掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的體裁特點(diǎn)，靈活運(yùn)用其寫作技巧。學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)很重要的專業(yè)訓(xùn)練，能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。
5 結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)性與藝術(shù)性結(jié)合的學(xué)科。是一種權(quán)利的估價(jià)，不同的權(quán)利限制必將導(dǎo)致不同的估價(jià)結(jié)果，作為行業(yè)從業(yè)人員，要在執(zhí)業(yè)過(guò)程中不斷深入研究各種權(quán)利限制對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值的影響，才能推進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的不斷發(fā)展。
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房地產(chǎn)估價(jià)論文范文篇二
《 房地產(chǎn)估價(jià)方法研究 》
摘要：房地產(chǎn)的估價(jià)方法有較多種，但是也存在這一些問(wèn)題，本文就房地產(chǎn)市場(chǎng)法估價(jià)方法、收益法估價(jià)方法、成本法估價(jià)方法展開了分析研究。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);評(píng)估方法;研究
引言
近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，日趨完善，為房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了廣闊的空間，但由于目前還不太成熟的估價(jià)理論和方法，在實(shí)際估價(jià)作業(yè)時(shí)，估價(jià)結(jié)果偏離房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的情況時(shí)有發(fā)生，在估價(jià)中出現(xiàn)的一些新情況，使得某些估價(jià)方法已不能完全適應(yīng)新時(shí)期房地產(chǎn)估價(jià)的需要，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀對(duì)估計(jì)方法的研究和改進(jìn)措施的提出十分必要。
一、市場(chǎng)法估價(jià)方法存在的主要問(wèn)題與改進(jìn)措施
市場(chǎng)法是選取一定數(shù)量發(fā)生過(guò)交易且符合一定條件的與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)主要存在以下問(wèn)題：
1、難以準(zhǔn)確的選取恰當(dāng)?shù)目杀葘?shí)例。選取可比實(shí)例是市場(chǎng)法估價(jià)中非常重要的一步，如果可比實(shí)例選取的不恰當(dāng)，那么估價(jià)結(jié)果無(wú)法體現(xiàn)待估房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。而在現(xiàn)實(shí)生活中，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷發(fā)展，可供選擇的交易實(shí)例也越來(lái)越多，但是可比實(shí)例的選取卻沒有一個(gè)客觀的標(biāo)準(zhǔn)，而是基本依靠估價(jià)人員的主觀判斷，這樣估價(jià)人員的專業(yè)與否會(huì)在無(wú)形之中影響最終的結(jié)果，使評(píng)估價(jià)格偏離市場(chǎng)價(jià)格。另外，有些估價(jià)人員為了圖方便，直接從二手房網(wǎng)站或某些相關(guān)網(wǎng)站選取可比實(shí)例，但這些數(shù)據(jù)中有些并不是真正的成交價(jià)格，這樣會(huì)直接影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。
因此，應(yīng)從以下兩個(gè)方面注意可比實(shí)例的選?。旱谝?，盡可能的排除估價(jià)人員主觀因素的影響，在對(duì)同一房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，由至少3名估價(jià)人員共同確定可比實(shí)例的最終選擇，確保選取的可比實(shí)例能較真實(shí)的反映待估房地產(chǎn)的價(jià)值。第二，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)可以設(shè)立專門的信息部門，建立規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的信息庫(kù)，有助于估價(jià)人員從中獲取需要的交易實(shí)例和市場(chǎng)信息，為可比實(shí)例的選擇提供詳實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)的數(shù)據(jù)平臺(tái)。
2、因素修正不夠科學(xué)客觀。由于房地產(chǎn)的特性，其成交價(jià)格通常巨大，在估價(jià)的過(guò)程中對(duì)其價(jià)格稍作修正，引起的結(jié)果就會(huì)和市場(chǎng)價(jià)格相差巨大。市場(chǎng)法中的因素修正主要包括交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整三個(gè)部分。目前因素修正的方法主要是估價(jià)人員憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行相關(guān)調(diào)整系數(shù)的確定，缺乏客觀的標(biāo)準(zhǔn)支持，主觀性太強(qiáng)。因此，不同的估價(jià)師的不同的判斷、估價(jià)人員對(duì)市場(chǎng)行情的把握不準(zhǔn)都會(huì)直接影響到估價(jià)結(jié)果的精度。
因此，在對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行因素修正時(shí)，為了盡可能的避免主觀性，可以引用模糊數(shù)學(xué)這種新興的數(shù)學(xué)方法，該方法是運(yùn)用線性代數(shù)、概率論和數(shù)理統(tǒng)計(jì)、微積分等理論來(lái)研究和解決各領(lǐng)域遇到的那些難以定量化的問(wèn)題，而用市場(chǎng)法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的因素修正部分正是符合這個(gè)特征。
二、收益法估價(jià)方法存在的主要問(wèn)題與改進(jìn)措施
收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，用收益法進(jìn)行估價(jià)主要存在以下問(wèn)題：
1、難以準(zhǔn)確的確定參數(shù)。未來(lái)各年凈收益和報(bào)酬率是收益法中比較重要的參數(shù)，這二個(gè)參數(shù)確定的是否準(zhǔn)確對(duì)估價(jià)結(jié)果影響很大。第一，在對(duì)未來(lái)年凈收益測(cè)算的過(guò)程中，由于是以預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定時(shí)都會(huì)產(chǎn)生一定的誤差，何況是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)很大，幾乎很難正確確定其大小，同時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)和估價(jià)人員水平的問(wèn)題，都使未來(lái)年凈收益確定比較困難。第二，在房地產(chǎn)估價(jià)中，采用的報(bào)酬率是以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩部分來(lái)確定。由于在現(xiàn)實(shí)中不存在完全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資，因此通常選取同一時(shí)期的國(guó)債利率或銀行存款年利率來(lái)替代無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，但風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率則是估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)房地產(chǎn)自身及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等所存在的風(fēng)險(xiǎn)做的主觀判斷。由于估價(jià)結(jié)果對(duì)報(bào)酬率具有高度敏感性，同時(shí)報(bào)酬率的選擇又有極大的主觀性，有些估價(jià)人員為了得到預(yù)想的結(jié)果來(lái)選用匹配的報(bào)酬率，使得估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重偏離估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值。
因此，估價(jià)人員在確定凈收益的時(shí)候一定要弄清楚收益的主要來(lái)源方式，要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化采用正常客觀的凈收益，不能為了方便根據(jù)市場(chǎng)本應(yīng)是采用不斷遞增的凈收益，而采用年凈收益不變的公式進(jìn)行計(jì)算，多查詢相關(guān)類型房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，客觀合理的確定凈收益。在報(bào)酬率確定時(shí)，可以采用市場(chǎng)法求取，至少要有三個(gè)估價(jià)人員取不少于五個(gè)案例資料，運(yùn)用累加法求取，把人為造成偏差的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
2、特定的假設(shè)前提有時(shí)難以實(shí)現(xiàn)。收益法要求估價(jià)人員要先根據(jù)待估房地產(chǎn)的情況做出一系列的假設(shè)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)由于市場(chǎng)較大波動(dòng)或其他原因?qū)е录僭O(shè)不能成立時(shí)，收益法的估價(jià)結(jié)果就很難體現(xiàn)真實(shí)的價(jià)值。比如在建工程由于某種原因無(wú)法按時(shí)完工，產(chǎn)權(quán)糾紛使得房地產(chǎn)被法院查封等。
對(duì)于某些存在這類風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)，估價(jià)人員在估價(jià)的過(guò)程中，除采用收益法外，同時(shí)采用市場(chǎng)法或成本法同時(shí)進(jìn)行估價(jià)，然后對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行一定的調(diào)整，有些在收益法中無(wú)法識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)別的估價(jià)方法體現(xiàn)出來(lái)，從而更容易得到房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。
三、成本法估價(jià)方法存在的主要問(wèn)題與改進(jìn)措施
成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，用成本法進(jìn)行估價(jià)主要存在以下問(wèn)題：
1、成本受市場(chǎng)影響不統(tǒng)一。在房地產(chǎn)成本費(fèi)用的構(gòu)成中，最為關(guān)鍵的土地取得成本和開發(fā)利潤(rùn)受到市場(chǎng)的影響較大，隨房地產(chǎn)市場(chǎng)而變動(dòng)。而建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)等項(xiàng)目受市場(chǎng)影響具有一定的滯后性，短期內(nèi)不會(huì)因房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化而波動(dòng)。因此在成本確定的時(shí)會(huì)造成成本估算的誤差，從而影響估價(jià)結(jié)果。
因此，在運(yùn)用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，可引入價(jià)格修正的方法，在積算價(jià)格基礎(chǔ)上引入相應(yīng)的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，根據(jù)受市場(chǎng)狀況的影響程度對(duì)不同的因素進(jìn)行價(jià)格修正，價(jià)格調(diào)整系數(shù)的確定方法可按照市場(chǎng)法中的方法確定。
2、忽視了區(qū)位和外部性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。在成本法中，除土地價(jià)格外，其他因素都幾乎沒有體現(xiàn)房地產(chǎn)區(qū)位這一重要因素對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的影響。如狀況完全相同的兩棟房地產(chǎn)，遠(yuǎn)離市區(qū)的房地產(chǎn)相對(duì)于市中心的房地產(chǎn)要便宜很多，甚至有些處于鬧市的狀況一般的的房地產(chǎn)也會(huì)比郊縣的全新房地產(chǎn)貴得多，因?yàn)楹鲆暳藚^(qū)位的影響，使得評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性受到影響。同時(shí)，由房地產(chǎn)本身所帶來(lái)的外部性在成本法中也無(wú)法很好地體現(xiàn)，在當(dāng)前的市場(chǎng)狀況下，外部性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響越來(lái)越大，在估價(jià)中不容忽視。
因此，可在建筑物的重現(xiàn)購(gòu)建價(jià)格，尤其是土地取得價(jià)格和建設(shè)成本部分將區(qū)位因素考慮進(jìn)來(lái)，通過(guò)價(jià)格修正使其更加合理客觀。引入外部影響系數(shù)來(lái)反映房地產(chǎn)功能效用和外部性對(duì)價(jià)格的影響，將原有公式中的折舊部分簡(jiǎn)化為物質(zhì)折舊，可以借助市場(chǎng)法來(lái)求取外部影響系數(shù)，從而使估價(jià)結(jié)果更加準(zhǔn)確。
結(jié)束語(yǔ)
估價(jià)方法是房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和價(jià)格內(nèi)涵的反映，每一種估價(jià)方法反映的是相應(yīng)價(jià)形成理論下的估價(jià)技術(shù)路線，估價(jià)公式是價(jià)格形成理論的具體表現(xiàn)形式。雖然估價(jià)方法不同，但在采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的前提下，運(yùn)用各種估價(jià)方法評(píng)估的都是估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值。
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房地產(chǎn)估價(jià)論文范文篇三
《 房地產(chǎn)估價(jià)方法初探 》
【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,也是我國(guó)當(dāng)前一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)發(fā)展我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、提高人民的居住水平有著舉足輕重的作用,同時(shí),房地產(chǎn)也和居民的生活和工作息息相關(guān),是社會(huì)生產(chǎn)和生活不可缺少的要素之一。本文提出了就房地產(chǎn)的估價(jià)方法進(jìn)行了初步的探討。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);估價(jià)方法;探討
隨著中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)由于對(duì)其他行業(yè)經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng),已經(jīng)成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱,但與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也深受政策影響, 房地產(chǎn)在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出.2010年,由于部分地區(qū)投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、價(jià)格上漲過(guò)快,出現(xiàn)了不同程度的"過(guò)熱"、"虛熱"和結(jié)構(gòu)性問(wèn)題,存在較嚴(yán)重的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的變化是漲價(jià)的主要原因。這些都給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)帶來(lái)很大的壓力。所以要求房地產(chǎn)估價(jià)人員運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各項(xiàng)因素。
1 市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?以此推算估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn),如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。該方法是不適用很少發(fā)生交易、數(shù)量比較少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、教堂、寺廟等。
2 收益法
收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法按資本化的方式不同，分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。運(yùn)用收益法估價(jià)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益。可用于收益法中轉(zhuǎn)換為未來(lái)收益主要有如下幾種：1潛在毛收入;2有效毛收入3凈運(yùn)營(yíng)收益4稅前現(xiàn)金流量5期末轉(zhuǎn)售收益。運(yùn)用收益法估價(jià)，核心是預(yù)測(cè)凈收益。收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營(yíng)業(yè)兩種。一是基于租賃收入測(cè)算凈收益，例如存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)等類房地產(chǎn);二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂場(chǎng)所、加油站等類房地產(chǎn)。收益法評(píng)估往往是假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在某一個(gè)時(shí)點(diǎn),實(shí)際發(fā)生時(shí)間與這種假設(shè)有偏差,這樣才可以用利息費(fèi)用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末,費(fèi)用在期間均勻發(fā)生,而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期末,這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生費(fèi)用的貸款利息;租金收入發(fā)生在期初,費(fèi)用在期間均勻發(fā)生,而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期初,這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行折現(xiàn)。收益法實(shí)際上是一種動(dòng)態(tài)法,而考慮利息費(fèi)用是一種靜態(tài)法,將兩種方法混在一起,顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。因此,運(yùn)用收益法要盡量將收入、費(fèi)用發(fā)生的假設(shè)時(shí)間與加權(quán)折現(xiàn)期一致,而不必再考慮利息費(fèi)用。
3 成本法
成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=重新購(gòu)建 價(jià)格-折舊。
上述公式根據(jù)下列三類估價(jià)對(duì)象而具體化：1新開發(fā)的土地;2新建的房地產(chǎn);舊的房地產(chǎn)。適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是:舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊。我認(rèn)為以上的公式存在問(wèn)題,現(xiàn)在土地出讓是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價(jià)值,而房地合一項(xiàng)目土地的重置成本應(yīng)該是到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值,包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤(rùn)。
所以我認(rèn)為這公式更明確:舊房地價(jià)格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得價(jià)+附屬費(fèi)用+有關(guān)稅費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤(rùn))×剩余使用年限修正系數(shù)+(前期工程費(fèi)+工程造價(jià)+工程附加支出+配套費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn))×成新率。
4 假設(shè)開發(fā)法
假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)對(duì)象是 具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，可分為待開發(fā)的土地、在建工程、可裝飾修改或可改變用途的舊房三大類。未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值可以用用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法求取，也可以用收益法求取。根據(jù)考慮資金時(shí)間價(jià)值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。運(yùn)用該方法要注意一個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。而對(duì)假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率。
科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法,必須具備兩個(gè)條件:既有科學(xué)的理論依據(jù),又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來(lái)看,房地產(chǎn)存在三種形態(tài),即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外,房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格,因此,估價(jià)對(duì)象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特點(diǎn),這里將按用途將評(píng)估對(duì)象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型,并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等。
5 運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行估算并決定估價(jià)結(jié)果
5.1 評(píng)估方法的選擇
在選擇評(píng)估方法時(shí),主要依據(jù)如下三個(gè)方面綜合決定的:
5.1.1 估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型;
5.1.2 估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件;
5.1.3 所搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量。
5.2 運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行價(jià)格試算
依據(jù)某種方法直接計(jì)算出來(lái)的估價(jià)結(jié)果,還不足以令人信服,因此,在估價(jià)作業(yè)上一般不作為最終估價(jià)結(jié)果。這種價(jià)格,稱為試算價(jià)格。
5.3 調(diào)整試算價(jià)格
運(yùn)用不同方法所估算出來(lái)的試算價(jià)格是有一定差異的,即使是運(yùn)用同一估價(jià)方法,因所依據(jù)的資料不同,也會(huì)得出不同的計(jì)算結(jié)果。因此,必須對(duì)試算價(jià)格進(jìn)行綜合分析并予以調(diào)整,使之不致產(chǎn)生重大的差誤。
結(jié)合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的，正確運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，宜選用兩種以上(含兩種)估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。如果估價(jià)對(duì)象可以同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就應(yīng)當(dāng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍。因?yàn)椴煌墓纼r(jià)方法是從不同的角度來(lái)衡量估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)可以相互驗(yàn)證，從而使估價(jià)結(jié)果更加客觀合理。
5.4 最終估價(jià)額的決定
在如何決定最終估價(jià)結(jié)果上,有兩種不盡相同的的意見:
5.4.1 以調(diào)整得出的最終估算結(jié)果為主要依據(jù)。
5.4.2 以估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)為主,參考估算結(jié)果。
我們認(rèn)為第一種意見更為合理,應(yīng)作為決定最終估價(jià)結(jié)果的主要方案。但對(duì)于比較特殊的估價(jià)活動(dòng),有時(shí)需要估價(jià)人員更多地依賴于經(jīng)驗(yàn)來(lái)決定最終估價(jià)額。最終估價(jià)額的決定是整個(gè)估價(jià)作業(yè)的最關(guān)鍵步驟,一般應(yīng)由幾位資深的估價(jià)師共同研究拍板。
6 撰寫估價(jià)報(bào)告
估價(jià)報(bào)告是記述評(píng)估成果的文件,為了保證其質(zhì)量,在撰寫時(shí)要遵循掌握內(nèi)容全面、格式清晰、簡(jiǎn)明扼要、突出評(píng)估依據(jù)的原則。
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