有關(guān)房地產(chǎn)估價規(guī)范論文范文
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)估價檔案隨著房地產(chǎn)估價行業(yè)的迅速發(fā)展而不斷引起人們的重視。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的有關(guān)房地產(chǎn)估價論文范文，供大家參考。
房地產(chǎn)估價論文范文篇一
《 論房地產(chǎn)估價研究 》
【摘 要】房地產(chǎn)估價是一門重要的邊緣學(xué)科，隨著我國市場經(jīng)濟體制的逐步完善，房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)估價的作用也將日益突出。論文主要研究了國內(nèi)外房地產(chǎn)估價理論和制度、房地產(chǎn)估價常用的估價方法及其比較，論文提出了房地產(chǎn)及房地產(chǎn)估價的概念，并比較了國內(nèi)外房地產(chǎn)估價制度，分析了房地產(chǎn)估價研究的意義、房地產(chǎn)估價的程序、房地產(chǎn)估價的常用方法，并提出市場比較法是最常用的估價方法，闡述了房地產(chǎn)的估價報告的基本要求及格式。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);估價;研究
1 緒論
1.1 房地產(chǎn)估價概述
房地產(chǎn)估價以房地產(chǎn)為對象。房地產(chǎn)通常被認為是一種良好的投資品，成功的管理可以使房地產(chǎn)所有者獲得經(jīng)濟收益。在不同時期，每個人都有明確的需求，并對市場中出現(xiàn)的各種機會做出判斷，而這種需求和判斷又將決定他們對房地產(chǎn)市場的參與程度。這種自由選擇有助于形成自由的市場經(jīng)濟。因此，個人和企業(yè)的行為影響著國家經(jīng)濟的成功與否。
1.2 房地產(chǎn)估價的基本原則
房地產(chǎn)估價基本原則是對房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)在操作上的基本要求，它包括估價人員的行為慣例以及政府或有關(guān)法規(guī)對估價活動的總體要求?；谖覈默F(xiàn)狀，目前在房地產(chǎn)估價活動中，應(yīng)堅持如下六項基本原則。①最有效使用原則;②相類比較原則;③預(yù)測原則;④估價時點原則;⑤合法原則;⑥公平原則。
2 房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序，是指房地產(chǎn)估價作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的各個具體操作步驟和環(huán)節(jié)。
2.1 明確估價的基本事項
在實際進行房地產(chǎn)評估過程中，會涉及到許多方面的問題，需要處理的事項也多。一般來說，估價的基本事項包括四個方面。
(1)明確估價對象。①評估實體的確定。即是要明確評估對象是什么、范圍如何。估價的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)等。②評估對象權(quán)利狀態(tài)的確定。首先要明確所評估的是何種物權(quán)，是所有權(quán)，還是使用權(quán)或抵押權(quán)等。
(2)明確估價目的。估價目的通常決定了需要評估的價值類型。價值類型包括以下幾種：市場價值、使用價值、持續(xù)經(jīng)營企業(yè)價值、投資價值、課稅價值?？删唧w分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險、課稅、征用、拆遷補償、投資決策、清產(chǎn)核資、區(qū)域規(guī)劃、分析等。
(3)明確估價時點。估價時點是評估房地產(chǎn)價格的時間界限，房地產(chǎn)價格受多種因素影響，是不斷變化的。
(4)明確評估前提。由于特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關(guān)系，在評估上還要明確評估的前提條件，主要包括如下四種：①獨立估價。②部分估價。③合并估價或分割估價。④變更估價。
2.2 擬定估價作業(yè)計劃
明確了估價的基本事項，就可以基本把握住整個估價任務(wù)。為了保證估價工作高效享、有秩序地展開，應(yīng)預(yù)先擬定出合理的作業(yè)計劃，其主要內(nèi)容包括如下幾個方面：①初選估價方法或評估的技術(shù)路線，以便于以后的工作有目的地進行。②確定投入人員。這是估價作業(yè)計劃的關(guān)鍵內(nèi)容。應(yīng)根據(jù)評估任務(wù)量的大小、性質(zhì)及難易程度確定，在確定時應(yīng)充分考慮估價人員的專長。③制定評估作業(yè)日期及進度安排。評估作業(yè)日期一般是按委托人的要求確定的。④評估作業(yè)所需經(jīng)費預(yù)算。一般而言，制定估價作業(yè)計劃多采用線條圖或網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)，以保證計劃的合理與優(yōu)化。
2.3 實地勘察
由于房地產(chǎn)在實體上具有不可移動性和個別性等特點，在物權(quán)和適用上又存在多樣化的特征，僅僅根據(jù)委托人或有關(guān)當(dāng)事人提供的情況，還做不到具體、準(zhǔn)確地把握估價對象。因此，估價人員必須親臨現(xiàn)場，實地查明有關(guān)情況。實地勘察的內(nèi)容主要包括如下幾方面：①對象房地產(chǎn)的位置及其周圍環(huán)境。②對象房地產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。③了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的特征和情況。
2.4 資料搜集
在房地產(chǎn)估價中，可獲得的信息的質(zhì)量和數(shù)量與用這些資料并完成估價任務(wù)的方法及技術(shù)一樣重要。因此，辨別不同類型資料，研究可靠的資料來源，以及管理資料的能力對估價是非常重要的。在估價過程中處理市場、房地產(chǎn)和交易資料包括三個過程：①資料搜集;②資料組織;③資料分析。在資料搜集這一過程之前，估價師判定在估價過程的各種不同哪一類資料是有必要的：一般性、特殊性還是競爭性供給和需求資料。因此，估價師在完成估價報告的過程中，與客戶商量如何選擇資料類型。一般性資料是指在特定市場從事日常房地產(chǎn)估價的估價人員通常會擁有一些一般性資料。一般性資料包括影響房地產(chǎn)價值的社會、經(jīng)濟、政府、及環(huán)境力量等因素。這類資料是估價人員在估價俢中用以累積知識的一部分。詳細資料包括有關(guān)被估房地產(chǎn)、可比的銷售及出租的實例房地產(chǎn)及相關(guān)地方市場特性的詳細資料。競爭性供給及需求資料，估價程序要求，房地產(chǎn)估價要依市場條件進行，而競爭房地產(chǎn)的供給，被估房地產(chǎn)的未來需求、及其最高最有效利用，是分析的重點。在勘查被估房地產(chǎn)及搜集房地產(chǎn)詳細資料后，估價人員要掌握，在特定市場上的主要競爭房地產(chǎn)供給量。
3 房地產(chǎn)估價方法
我國的房地產(chǎn)估價，是在改革開放后，伴隨著改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出現(xiàn)的，盡管起步晚，但發(fā)展很快，并得到了政府和社會的高度重視。房地產(chǎn)估價作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中一項必不可少的環(huán)節(jié)，已經(jīng)越來越受到人們的重視。目前，收益還原法、市場比較法、成本估價法是國內(nèi)外房地產(chǎn)估價常用的三大基本方法，各有自己的理論依據(jù)和適用范圍。
4 房地產(chǎn)估價報告
估價人員經(jīng)過估價分析后得出的結(jié)果應(yīng)在估價報告中傳達給客戶。一份估價報告通過數(shù)據(jù)分析和相關(guān)性描述，使讀者了解估價問題的定義，并獲得明確結(jié)論。不管在詳細估價報告還是在簡要估價報告中，估價師都必須簡潔、清楚地陳述所有的事實、推理過程及其結(jié)論。估價報告的篇幅、類型和內(nèi)容，取決于報告的用途、估價目的、所需解決問題的本質(zhì)及復(fù)雜性和報告的預(yù)期使用者想得到的信息。
4.1 房地產(chǎn)估價報告：委托方;估價方;估價對象;估價目的;估價時點;價值定義;估價依據(jù);估價原則;估價方法;估價結(jié)果;估人員;估價作業(yè)日期;估價報告應(yīng)用的有效期。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告：個別因素分析;區(qū)域因素分析;市場背景分析;最高最佳使用分析;估價方法選用;估價測算過程;估價結(jié)果確定;附件。
4.2 房地產(chǎn)估價報告的寫作要求
房地產(chǎn)估價是一項實操性很強的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價人員必須能夠動手寫作估價報告。房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。寫好房地產(chǎn)估價報告，不僅要求房地產(chǎn)估價師具備房地產(chǎn)估價的專業(yè)知識，以及與房地產(chǎn)估價有關(guān)的各類知識，能夠了解和分析房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律，同時還要掌握房地產(chǎn)估價報告的體裁特點，靈活運用其寫作技巧。學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)估價報告的寫作，是房地產(chǎn)估價師一項很重要的專業(yè)訓(xùn)練，能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。
5 結(jié)束語
房地產(chǎn)估價是一門科學(xué)性與藝術(shù)性結(jié)合的學(xué)科。是一種權(quán)利的估價，不同的權(quán)利限制必將導(dǎo)致不同的估價結(jié)果，作為行業(yè)從業(yè)人員，要在執(zhí)業(yè)過程中不斷深入研究各種權(quán)利限制對于房地產(chǎn)價值的影響，才能推進房地產(chǎn)估價行業(yè)的不斷發(fā)展。
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房地產(chǎn)估價論文范文篇二
《 房地產(chǎn)估價方法研究 》
摘要：房地產(chǎn)的估價方法有較多種，但是也存在這一些問題，本文就房地產(chǎn)市場法估價方法、收益法估價方法、成本法估價方法展開了分析研究。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);評估方法;研究
引言
近年來我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，日趨完善，為房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了廣闊的空間，但由于目前還不太成熟的估價理論和方法，在實際估價作業(yè)時，估價結(jié)果偏離房地產(chǎn)真實價值的情況時有發(fā)生，在估價中出現(xiàn)的一些新情況，使得某些估價方法已不能完全適應(yīng)新時期房地產(chǎn)估價的需要，結(jié)合房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀對估計方法的研究和改進措施的提出十分必要。
一、市場法估價方法存在的主要問題與改進措施
市場法是選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。在目前的房地產(chǎn)市場狀況下，用市場法進行估價主要存在以下問題：
1、難以準(zhǔn)確的選取恰當(dāng)?shù)目杀葘嵗?。選取可比實例是市場法估價中非常重要的一步，如果可比實例選取的不恰當(dāng)，那么估價結(jié)果無法體現(xiàn)待估房地產(chǎn)的真實價值。而在現(xiàn)實生活中，由于房地產(chǎn)市場在不斷發(fā)展，可供選擇的交易實例也越來越多，但是可比實例的選取卻沒有一個客觀的標(biāo)準(zhǔn)，而是基本依靠估價人員的主觀判斷，這樣估價人員的專業(yè)與否會在無形之中影響最終的結(jié)果，使評估價格偏離市場價格。另外，有些估價人員為了圖方便，直接從二手房網(wǎng)站或某些相關(guān)網(wǎng)站選取可比實例，但這些數(shù)據(jù)中有些并不是真正的成交價格，這樣會直接影響估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。
因此，應(yīng)從以下兩個方面注意可比實例的選?。旱谝唬M可能的排除估價人員主觀因素的影響，在對同一房地產(chǎn)進行估價時，由至少3名估價人員共同確定可比實例的最終選擇，確保選取的可比實例能較真實的反映待估房地產(chǎn)的價值。第二，房地產(chǎn)估價行業(yè)可以設(shè)立專門的信息部門，建立規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的信息庫，有助于估價人員從中獲取需要的交易實例和市場信息，為可比實例的選擇提供詳實、準(zhǔn)確、及時的數(shù)據(jù)平臺。
2、因素修正不夠科學(xué)客觀。由于房地產(chǎn)的特性，其成交價格通常巨大，在估價的過程中對其價格稍作修正，引起的結(jié)果就會和市場價格相差巨大。市場法中的因素修正主要包括交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整三個部分。目前因素修正的方法主要是估價人員憑經(jīng)驗進行相關(guān)調(diào)整系數(shù)的確定，缺乏客觀的標(biāo)準(zhǔn)支持，主觀性太強。因此，不同的估價師的不同的判斷、估價人員對市場行情的把握不準(zhǔn)都會直接影響到估價結(jié)果的精度。
因此，在對可比實例進行因素修正時，為了盡可能的避免主觀性，可以引用模糊數(shù)學(xué)這種新興的數(shù)學(xué)方法，該方法是運用線性代數(shù)、概率論和數(shù)理統(tǒng)計、微積分等理論來研究和解決各領(lǐng)域遇到的那些難以定量化的問題，而用市場法進行房地產(chǎn)估價的因素修正部分正是符合這個特征。
二、收益法估價方法存在的主要問題與改進措施
收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。在目前的房地產(chǎn)市場狀況下，用收益法進行估價主要存在以下問題：
1、難以準(zhǔn)確的確定參數(shù)。未來各年凈收益和報酬率是收益法中比較重要的參數(shù)，這二個參數(shù)確定的是否準(zhǔn)確對估價結(jié)果影響很大。第一，在對未來年凈收益測算的過程中，由于是以預(yù)測為基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定時都會產(chǎn)生一定的誤差，何況是目前房地產(chǎn)市場波動很大，幾乎很難正確確定其大小，同時，由于房地產(chǎn)市場不發(fā)達和估價人員水平的問題，都使未來年凈收益確定比較困難。第二，在房地產(chǎn)估價中，采用的報酬率是以無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率兩部分來確定。由于在現(xiàn)實中不存在完全無風(fēng)險的投資，因此通常選取同一時期的國債利率或銀行存款年利率來替代無風(fēng)險報酬率，但風(fēng)險報酬率則是估價人員根據(jù)估價房地產(chǎn)自身及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等所存在的風(fēng)險做的主觀判斷。由于估價結(jié)果對報酬率具有高度敏感性，同時報酬率的選擇又有極大的主觀性，有些估價人員為了得到預(yù)想的結(jié)果來選用匹配的報酬率，使得估價結(jié)果嚴重偏離估價對象的真實價值。
因此，估價人員在確定凈收益的時候一定要弄清楚收益的主要來源方式，要根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化采用正?？陀^的凈收益，不能為了方便根據(jù)市場本應(yīng)是采用不斷遞增的凈收益，而采用年凈收益不變的公式進行計算，多查詢相關(guān)類型房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，客觀合理的確定凈收益。在報酬率確定時，可以采用市場法求取，至少要有三個估價人員取不少于五個案例資料，運用累加法求取，把人為造成偏差的風(fēng)險降到最低。
2、特定的假設(shè)前提有時難以實現(xiàn)。收益法要求估價人員要先根據(jù)待估房地產(chǎn)的情況做出一系列的假設(shè)，在此基礎(chǔ)上進行估價。當(dāng)由于市場較大波動或其他原因?qū)е录僭O(shè)不能成立時，收益法的估價結(jié)果就很難體現(xiàn)真實的價值。比如在建工程由于某種原因無法按時完工，產(chǎn)權(quán)糾紛使得房地產(chǎn)被法院查封等。
對于某些存在這類風(fēng)險的房地產(chǎn)，估價人員在估價的過程中，除采用收益法外，同時采用市場法或成本法同時進行估價，然后對估價結(jié)果進行一定的調(diào)整，有些在收益法中無法識別的風(fēng)險，可以通過別的估價方法體現(xiàn)出來，從而更容易得到房地產(chǎn)的真實價值。
三、成本法估價方法存在的主要問題與改進措施
成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。在目前的房地產(chǎn)市場狀況下，用成本法進行估價主要存在以下問題：
1、成本受市場影響不統(tǒng)一。在房地產(chǎn)成本費用的構(gòu)成中，最為關(guān)鍵的土地取得成本和開發(fā)利潤受到市場的影響較大，隨房地產(chǎn)市場而變動。而建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費等項目受市場影響具有一定的滯后性，短期內(nèi)不會因房地產(chǎn)市場價格的變化而波動。因此在成本確定的時會造成成本估算的誤差，從而影響估價結(jié)果。
因此，在運用成本法進行房地產(chǎn)估價時，可引入價格修正的方法，在積算價格基礎(chǔ)上引入相應(yīng)的價格調(diào)整系數(shù)，根據(jù)受市場狀況的影響程度對不同的因素進行價格修正，價格調(diào)整系數(shù)的確定方法可按照市場法中的方法確定。
2、忽視了區(qū)位和外部性對房地產(chǎn)價格的影響。在成本法中，除土地價格外，其他因素都幾乎沒有體現(xiàn)房地產(chǎn)區(qū)位這一重要因素對房地產(chǎn)估價結(jié)果的影響。如狀況完全相同的兩棟房地產(chǎn)，遠離市區(qū)的房地產(chǎn)相對于市中心的房地產(chǎn)要便宜很多，甚至有些處于鬧市的狀況一般的的房地產(chǎn)也會比郊縣的全新房地產(chǎn)貴得多，因為忽視了區(qū)位的影響，使得評估結(jié)果的準(zhǔn)確性受到影響。同時，由房地產(chǎn)本身所帶來的外部性在成本法中也無法很好地體現(xiàn)，在當(dāng)前的市場狀況下，外部性對房地產(chǎn)價格的影響越來越大，在估價中不容忽視。
因此，可在建筑物的重現(xiàn)購建價格，尤其是土地取得價格和建設(shè)成本部分將區(qū)位因素考慮進來，通過價格修正使其更加合理客觀。引入外部影響系數(shù)來反映房地產(chǎn)功能效用和外部性對價格的影響，將原有公式中的折舊部分簡化為物質(zhì)折舊，可以借助市場法來求取外部影響系數(shù)，從而使估價結(jié)果更加準(zhǔn)確。
結(jié)束語
估價方法是房地產(chǎn)價格形成過程和價格內(nèi)涵的反映，每一種估價方法反映的是相應(yīng)價形成理論下的估價技術(shù)路線，估價公式是價格形成理論的具體表現(xiàn)形式。雖然估價方法不同，但在采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的前提下，運用各種估價方法評估的都是估價對象的公開市場價值。
參考文獻
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房地產(chǎn)估價論文范文篇三
《 房地產(chǎn)估價方法初探 》
【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,也是我國當(dāng)前一個重要的支柱產(chǎn)業(yè),對發(fā)展我國國民經(jīng)濟、提高人民的居住水平有著舉足輕重的作用,同時,房地產(chǎn)也和居民的生活和工作息息相關(guān),是社會生產(chǎn)和生活不可缺少的要素之一。本文提出了就房地產(chǎn)的估價方法進行了初步的探討。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);估價方法;探討
隨著中國特色社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)由于對其他行業(yè)經(jīng)濟關(guān)聯(lián)度高、帶動性強,已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟的支柱,但與此同時房地產(chǎn)行業(yè)也深受政策影響, 房地產(chǎn)在中國國民經(jīng)濟中的地位日益突出.2010年,由于部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格上漲過快,出現(xiàn)了不同程度的"過熱"、"虛熱"和結(jié)構(gòu)性問題,存在較嚴重的市場風(fēng)險,房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的變化是漲價的主要原因。這些都給房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來很大的壓力。所以要求房地產(chǎn)估價人員運用科學(xué)的估價方法綜合分析影響房地產(chǎn)價格各項因素。
1 市場比較法
市場比較法是將估價對象與估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較,對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進行適當(dāng)?shù)男拚?以此推算估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn),如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。該方法是不適用很少發(fā)生交易、數(shù)量比較少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、教堂、寺廟等。
2 收益法
收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法按資本化的方式不同，分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。運用收益法估價，需要預(yù)測估價對象的未來收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為未來收益主要有如下幾種：1潛在毛收入;2有效毛收入3凈運營收益4稅前現(xiàn)金流量5期末轉(zhuǎn)售收益。運用收益法估價，核心是預(yù)測凈收益。收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種。一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫等類房地產(chǎn);二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產(chǎn)。收益法評估往往是假設(shè)收入費用發(fā)生在某一個時點,實際發(fā)生時間與這種假設(shè)有偏差,這樣才可以用利息費用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末,費用在期間均勻發(fā)生,而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期末,這時應(yīng)考慮期間發(fā)生費用的貸款利息;租金收入發(fā)生在期初,費用在期間均勻發(fā)生,而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期初,這時應(yīng)考慮期間發(fā)生的費用進行折現(xiàn)。收益法實際上是一種動態(tài)法,而考慮利息費用是一種靜態(tài)法,將兩種方法混在一起,顯得不嚴謹。因此,運用收益法要盡量將收入、費用發(fā)生的假設(shè)時間與加權(quán)折現(xiàn)期一致,而不必再考慮利息費用。
3 成本法
成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新構(gòu)建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價格=重新購建 價格-折舊。
上述公式根據(jù)下列三類估價對象而具體化：1新開發(fā)的土地;2新建的房地產(chǎn);舊的房地產(chǎn)。適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是:舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認為以上的公式存在問題,現(xiàn)在土地出讓是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價值,而房地合一項目土地的重置成本應(yīng)該是到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值,包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤。
所以我認為這公式更明確:舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得價+附屬費用+有關(guān)稅費+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤)×剩余使用年限修正系數(shù)+(前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費+開發(fā)利潤)×成新率。
4 假設(shè)開發(fā)法
假設(shè)開發(fā)法的估價對象是 具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，可分為待開發(fā)的土地、在建工程、可裝飾修改或可改變用途的舊房三大類。未來開發(fā)完成后的價值可以用用市場法或長期趨勢法求取，也可以用收益法求取。根據(jù)考慮資金時間價值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。運用該方法要注意一個問題，房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價值的比率。而對假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率。
科學(xué)實用的估價方法,必須具備兩個條件:既有科學(xué)的理論依據(jù),又能反映現(xiàn)實交易行為。房地產(chǎn)估價的對象就是房地產(chǎn)。從實物形態(tài)上來看,房地產(chǎn)存在三種形態(tài),即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外,房地產(chǎn)估價是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價格,因此,估價對象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價的需要及其特點,這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型,并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。
5 運用估價方法進行估算并決定估價結(jié)果
5.1 評估方法的選擇
在選擇評估方法時,主要依據(jù)如下三個方面綜合決定的:
5.1.1 估價對象的房地產(chǎn)類型;
5.1.2 估價方法適用的對象和條件;
5.1.3 所搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量。
5.2 運用估價方法進行價格試算
依據(jù)某種方法直接計算出來的估價結(jié)果,還不足以令人信服,因此,在估價作業(yè)上一般不作為最終估價結(jié)果。這種價格,稱為試算價格。
5.3 調(diào)整試算價格
運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的,即使是運用同一估價方法,因所依據(jù)的資料不同,也會得出不同的計算結(jié)果。因此,必須對試算價格進行綜合分析并予以調(diào)整,使之不致產(chǎn)生重大的差誤。
結(jié)合估價對象和估價目的，正確運用估價方法進行估價。對于同一估價對象，宜選用兩種以上(含兩種)估價方法進行估價。如果估價對象可以同時采用多種估價方法進行估價，就應(yīng)當(dāng)同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍。因為不同的估價方法是從不同的角度來衡量估價對象的價值，同時采用多種估價方法進行估價可以相互驗證，從而使估價結(jié)果更加客觀合理。
5.4 最終估價額的決定
在如何決定最終估價結(jié)果上,有兩種不盡相同的的意見:
5.4.1 以調(diào)整得出的最終估算結(jié)果為主要依據(jù)。
5.4.2 以估價人員的經(jīng)驗為主,參考估算結(jié)果。
我們認為第一種意見更為合理,應(yīng)作為決定最終估價結(jié)果的主要方案。但對于比較特殊的估價活動,有時需要估價人員更多地依賴于經(jīng)驗來決定最終估價額。最終估價額的決定是整個估價作業(yè)的最關(guān)鍵步驟,一般應(yīng)由幾位資深的估價師共同研究拍板。
6 撰寫估價報告
估價報告是記述評估成果的文件,為了保證其質(zhì)量,在撰寫時要遵循掌握內(nèi)容全面、格式清晰、簡明扼要、突出評估依據(jù)的原則。
參考文獻：
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