房產(chǎn)證辦理中級職稱論文(2)
房產(chǎn)證辦理中級職稱論文篇二
房產(chǎn)證辦理流程及注意事項
摘要本文簡要的介紹了房產(chǎn)證的辦理流程,就辦理過程中所涉及的相關(guān)問題做了全面的探討,并提出了完善房產(chǎn)證辦理流程的建議。
關(guān)鍵詞房產(chǎn)證所有權(quán)權(quán)屬管理
中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)05-257-02
“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”,安家樂業(yè),擁有一個屬于自己遮風擋雨的地方,是民眾幾千年來最純樸最渴求的愿望。在房價高企不下的當代,購房更成為了老百姓們的人生大事,無論用辛苦存了半輩子的血汗錢還是頃盡家里積蓄供得首期,然后如履薄冰做幾十年按揭還貸,房產(chǎn)都成為了普通民眾生活中的心頭大石。但由于我國歷史政策原因和種種信息的不透明不對稱,許多購買了房產(chǎn)的民眾由于各種各樣的原因,無法辦理房產(chǎn)證,對日常生活和經(jīng)濟、居住等方面產(chǎn)生諸多的困難和壓力,甚至有些樓盤,一拖數(shù)年甚至十幾年都無法解決產(chǎn)權(quán)歸屬問題,對我國的民生、經(jīng)濟、社會穩(wěn)定等方面均造成了極大的惡劣影響。
購房者通過交易,取得房屋的合法所有權(quán),可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)證即《房屋所有權(quán)證》,是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證。國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度,各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書,其他部門和單位制作的類似證書均無效,不受國家法律保護。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產(chǎn)證包括《房屋所有權(quán)證》和《房屋共有權(quán)證》、《房屋它項權(quán)證》,在通常意義上,房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱,是由不動產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。
為加強城市房屋權(quán)屬管理,維護房地產(chǎn)市場秩序,保障房屋權(quán)利人的合法利益,我國建設(shè)部制定并于1998年1月1日正式實施《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》,并于2001年8月15日進行過修改。根據(jù)該辦法,我國在一般的商品房買賣過程中,房屋權(quán)屬登記分為“總登記-初始登記”、因買賣等原因進行的轉(zhuǎn)移或變更登記?？偟怯浭强h級以上地方人民政府根據(jù)需要在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記,初始登記就是對于新建的房屋,申請人(一般是房屋開發(fā)商或初始權(quán)屬人)在房屋竣工后90日內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記,并應當提交用地證明文件或者《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、房屋竣工驗收資料以及其它有關(guān)證明。至于個人或單位、公司等購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的,則按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十條之規(guī)定:“房屋權(quán)屬登記依以下程序進行:(一)受理登記申請;(二)權(quán)屬審核;(三)公告;(四)核準登記,頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。”
在實際操作中,辦理房產(chǎn)證可分為委托開發(fā)商或代理公司辦理、自己辦理兩種情況。在使用銀行按揭貸款的情況下,部分銀行在《住房按揭貸款合同》中強制加人“要求開發(fā)商協(xié)助將房產(chǎn)證收押”的約定,這種情況下只能委托開發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證,即使委托開發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證,購房者仍然可以選擇,是由開發(fā)商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費,還是開發(fā)商或代理公司僅辦理房產(chǎn)證申請手續(xù),契稅和公共維修基金等稅費由購房者自己來繳納。
委托辦理流程(一)適用范圍:開發(fā)商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費的情況適用。
第一步:簽訂委托協(xié)議,通?！顿彿亢贤分杏嘘P(guān)于委托開發(fā)商代辦房產(chǎn)證的條款,這個條款本身就可以看作是一份單獨的委托協(xié)議。此外,很多開發(fā)商還會要求購房人在《購房合同》以外另簽一份委托其代辦房產(chǎn)證,并同意入住前將契稅和公共維修基金交給他們的委托書。有些時候,開發(fā)商會把辦理相關(guān)手續(xù)的事務委托給專門的代理公司或律師辦理。此時,購房者也可以選擇,開發(fā)商或代理公司僅辦理相關(guān)手續(xù),契稅和公共維修基金等稅費由購房者自己來繳納。注意事項:委托代辦的協(xié)議中應明確約定:1.開發(fā)商應該于什么期限內(nèi)辦理房產(chǎn)證(如果是“兩證分離”的地區(qū),一定要注明《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》,當然如果因為行政原因,本地暫時無法取得《土地使用權(quán)證》的,只能讓步了;2.開發(fā)商或代理公司應當于什么期限內(nèi)提供繳納相關(guān)稅費的正式收繳憑證;3.約定一旦因開發(fā)商原因?qū)е虏荒苋缙谵k理或辦證發(fā)生錯誤的情況時如何處理,最好明確約定“可以退房”或“不退房,但開發(fā)商應賠償全部房款x%的賠償金”等明確的違約處理方法;4.約定如果貸款銀行扣押房產(chǎn)證和《購房合同》的,購房人如何核驗房產(chǎn)證,因為這種情況下購房人往往只能“看一眼”房產(chǎn)證;5.約定辦理抵押登記的事宜,有些銀行不扣押房產(chǎn)證,僅辦理抵押登記,抵押登記的手續(xù)是否由開發(fā)商辦理以及如何辦理等事宜也應當約定清楚;6.約定代辦費用的數(shù)額和繳納方法,并要求提供正式的開發(fā)商蓋章的收據(jù)。如果《購房合同》對此沒有詳細約定,請一定要在這份委托協(xié)議中爭取加入這些條款。)
第二步:繳納房產(chǎn)證代辦費、公共維修基金、契稅、印花稅。辦理收房入住手續(xù)的時候,開發(fā)商往往會要求購房者繳納這些費用。注意事項:1.在交錢之前,請了解一下這些稅費的收繳標準,以便核實開發(fā)商計算是否正確。2.交錢之后,請一定保留好收款憑證,并一定要求收款單位蓋公章,不要收“白條”。
第三步:按照約定時間領(lǐng)取房產(chǎn)證開發(fā)商或代理公司代交上述稅費之后,申請辦理房產(chǎn)證,并辦理抵押登記后,就可以領(lǐng)取房產(chǎn)證了。如果貸款銀行扣押房產(chǎn)證和《購房合同》,購房者一定要找機會仔細核驗房產(chǎn)證上的記載,一旦存在記載錯誤,應及時要求更改。注意事項:1.仔細核對證書的數(shù)量,如果約定取得兩證,一定要核驗是否齊全;2.仔細核對房產(chǎn)證的記載,尤其是面積、位置、權(quán)利人姓名、權(quán)屬狀態(tài)等重要信息,如與合同約定不符,要求開發(fā)商說明原因;3.核對“他項權(quán)利”一欄記載的抵押事項;4.索要繳納稅費的正式發(fā)票。
辦理流程(二)適用范圍:自己繳納契稅、公共維修基金、印花稅等稅費的情況適用
第一步:簽訂委托協(xié)議通?！顿彿亢贤分杏嘘P(guān)于委托開發(fā)商代辦房產(chǎn)證的條款,這個條款本身就可以看作是一份單獨的委托協(xié)議。此外,很多開發(fā)商還會要求購房人在《購房合同》以外另簽一份委托其代辦房產(chǎn)證的委托書。
第二步:繳納房產(chǎn)證代辦費。
第三步:自己到相關(guān)部門繳納公共維修基金、契稅。繳納的方法,可以詢問開發(fā)商或代理公司的辦事人員。公共維修基金一般由房產(chǎn)所在地區(qū)的小區(qū)辦收取,部分城市已經(jīng)開始由銀行代收公共維修基金。(注意事項:請保證及時繳納公共維修基金和契稅,根據(jù)法律規(guī)定,這兩筆款項的繳納憑證是辦理房產(chǎn)證的必需文件,因此如果不能及時繳納會影響到是否能順利獲得房產(chǎn)證。請一定保留好繳納稅費的正式收繳憑證,并及時交給開發(fā)商或代理公司,以便他們下一步的申請工作。)
第四步:按照約定時間領(lǐng)取房產(chǎn)證開發(fā)商或代理公司代交上述稅費之后,申請辦理房產(chǎn)證,并辦理抵押登記后,購房者就可以領(lǐng)取房產(chǎn)證了。如果貸款銀行扣押房產(chǎn)證和《購房合同》,一定要找機會仔細核驗房產(chǎn)證上的記載,一旦存在記載錯誤,應及時要求更改。注意事項:1.仔細核對證書的數(shù)量,如果約定取得兩證,一定要核驗是否齊全;2.仔細核對房產(chǎn)證的記載,尤其是面積、位置、權(quán)利人姓名、權(quán)屬狀態(tài)等重要信息,如與合同約定不符,要求開發(fā)商說明原因;3.核對“他項權(quán)利”一欄記載的抵押事項。
自己辦理的流程:在使用銀行按揭貸款的情況下,部分銀行在《住房按揭貸款合同》中強制加人“要求開發(fā)商協(xié)助將房產(chǎn)證收押”、“需委托開發(fā)商代辦房產(chǎn)證”的條款,這種情況下難以自己辦理,只能委托開發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證。因此在作出選擇之前,請一定別忘了看一下《住房按揭貸款合同》是否有相關(guān)規(guī)定。另外,有些地方法規(guī)規(guī)定,房屋管理部門和土地管理部門不對購房者個人辦理業(yè)務,此時購房者也只能委托開發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證。如果是一次性付款,或貸款已經(jīng)還清,則完全可以自行辦理。如果本地《房屋所有權(quán)證》與《土地使用權(quán)》合一,那么購房者只需要跑一個部門就行了。如果本地《房屋所有權(quán)證》與《土地使用權(quán)》分離,那么就需要跑兩個部門。很多地方還無法辦理購房者的“小《土地使用權(quán)證》”,只能關(guān)注相關(guān)消息,待相關(guān)規(guī)定出臺再辦理。
第一步:確定開發(fā)商已經(jīng)進行“初始登記”,即完成“大確權(quán)”開發(fā)商辦理“初始登記”是辦理房產(chǎn)證的必要前提條件。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第34條的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi),將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。通常,主管部門辦理“初始登記”所需時間大約為20-60日不等,因此在收房人住后的兩三個月之后,您可以向開發(fā)商詢問辦理初始登記的情況,也可以到本地的房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)站進行查詢。注意事項:《購房合同》中應對開發(fā)商辦理“初始登記”的時限加以約定,尤其是開發(fā)商辦理“初始登記”的最后期限以及辦理完畢后的“及時通知義務”等,明確不及時辦理應當承擔的賠償責任。
第二步:到管理部門領(lǐng)取《房屋(地)所有權(quán)登記申請表》這個填寫好之后需要開發(fā)商簽字蓋章。有的時候開發(fā)商手中會有現(xiàn)成的蓋好章的表格,只需到開發(fā)商處領(lǐng)取并填寫就行了,省去奔波之苦。注意事項:可以事先向開發(fā)商詢問,房產(chǎn)證應該在哪個部門辦理,然后直接向該部門查詢,以免跑冤枉路。如果要辦兩個證,有可能要跑兩個部門,領(lǐng)兩份不同的申請表。
第三步:拿測繪圖?？赡苡腥N情況,第一種是到開發(fā)商指定的房屋面積計量站申請并領(lǐng)取測繪圖;第二種是帶身份證直接到開發(fā)商處領(lǐng)取就行,這一種比較簡便;第三種是向登記部門申請對房屋面積進行測繪,這種情況己經(jīng)比較少見,現(xiàn)在登記部門往往是根據(jù)現(xiàn)有的測繪圖填寫房產(chǎn)證上的面積數(shù)據(jù)。由于測繪表是登記部門確定房產(chǎn)證上標注面積的重要依據(jù),因此是必需的材料之一。
第四步:填寫表格、蓋章、領(lǐng)取相關(guān)文件填好表格后,找開發(fā)商簽字蓋章,并領(lǐng)取其他必要的申請文件。這些文件包括購房合同、房屋結(jié)算單、大房產(chǎn)證復印件等。填寫好的申請表需要請開發(fā)商審核并蓋章。注意事項:在前面詢問相關(guān)部門時,一定要明確需要領(lǐng)取哪些文件,一次齊全,免去奔波之苦。
第五步:繳納公共維修基金、契稅。繳納的方法,可以詢問開發(fā)商或代理公司的辦事人員。公共維修基金一般由房產(chǎn)所在地區(qū)的小區(qū)辦收取,部分城市已經(jīng)開始由銀行代收公共維修基金。注意事項:無論是小區(qū)辦收取還是由銀行代收,都請保留好繳納憑證,這兩筆款項的繳納憑證是辦理房產(chǎn)證的必需文件,一旦遺失會影響到是否能順利獲得房產(chǎn)證。
第六步:提交申請材料材料主要包括以下幾種:1. 蓋章的申請表;2. 房屋買賣合同;3. 簽訂預售合同的買賣雙方關(guān)于房號、房屋實測面積和房價結(jié)算的確認書;4. 測繪圖、房屋登記表、分戶平面圖兩份;5. 專項維修資金專用收據(jù);6. 契稅完稅或減免稅憑證;7. 購房人身份證明(復印件核對原件);8. 共有的提交共有協(xié)議;9. 銀行的提前還貸證明。注意事項:不同地方的具體要求不同,請一定要提前詢問清楚。一定要保存好管理部門給的領(lǐng)取證書的通知書,并按照上面通知的時間領(lǐng)取房產(chǎn)證。
第七步:按照規(guī)定時間領(lǐng)取房產(chǎn)證,繳納印花稅和產(chǎn)權(quán)登記費、工本費等。注意事項:仔細核對房產(chǎn)證的記載,尤其是面積、位置、權(quán)利人姓名、權(quán)屬狀態(tài)等重要信息。
第八步:辦理抵押登記有些貸款銀行允許自己辦理房產(chǎn)證并且不扣押房產(chǎn)證,只需辦理抵押登記即可,這種情況下,就要辦理這個手續(xù)。需要提交的文件通常包括:1. 房屋所有權(quán)證、共有的房屋還需提交共有權(quán)證、共有人同意抵押的書面意見;2. 國有土地使用證;3. 借款合同、抵押合同;4. 抵押人、抵押權(quán)人簽署的房屋出租情況說明;5. 抵押權(quán)人為金融機構(gòu)的,提交金融許可證、營業(yè)執(zhí)照。注意事項:通常這個手續(xù)可以與領(lǐng)取房產(chǎn)證同時辦理,可以提前準備好相關(guān)文件。不同地方的具體要求不同,請辦理者一定要提前詢問清楚。
第九步:將房產(chǎn)證交給銀行扣押。如果《貸款合同》約定,需要將房產(chǎn)證交給貸款銀行扣押。按理講,辦了第八步就可以不用再把房產(chǎn)證交給銀行扣押了,但是有些銀行不放心,往往還要扣押《購房合同》正本,以求“三保險”。提示:戶口本、身份證、銀行的提前還貸證明、購房合同、入住通知等材料,一定隨身攜帶,并準備好充足的復印件,以防止因為缺少證件而浪費時間和體力。不同地方的流程和要求提交的文件存在差異,本文僅介紹大概流程,具體細節(jié)請一定提前向有關(guān)部門詢問核實。
在我國目前情況下,購房者難以辦理房產(chǎn)證主要有以下原因:第一、開發(fā)單位欠繳土地出讓金。第二、開發(fā)公司手續(xù)不齊全或因歷史遺留問題,如用地報建資料不齊,有違章建筑等。第三、開發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質(zhì),無法繼續(xù)辦理確權(quán)。第四、開發(fā)企業(yè)將房屋重復銷售(未經(jīng)市國土房管局鑒證),導致無法辦理產(chǎn)權(quán)證。第五、開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛,如為了迫使小業(yè)主補交房款,扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房地產(chǎn)證不發(fā)。第六、開發(fā)商沒有按整體規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施(如派出所、居委會、幼兒園、學校、郵政局、配電房等),或未移交小區(qū)配套用房。第七、樓盤被法院查封。第八、個別購房者購房入住后進行違章搭建,致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗收合格證。 綜上種種,購房者一定要事先對開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的狀況進行充分了解,樓盤交房時,購房者最好要求開發(fā)商提供《竣工驗收備案表》,督促開發(fā)商盡早備案。
購房者對于非因自身的原因無法辦理房產(chǎn)證,又與出賣人協(xié)商不成的情況下,可以選擇仲裁或者向法院訴訟的方法來解決。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條,明確界定了出賣人承擔違約責任的幾種情形:(一)在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限內(nèi)沒有辦出房產(chǎn)證的;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日內(nèi)沒有辦出房產(chǎn)證的;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日內(nèi)沒有辦出房產(chǎn)證的。 商品房出賣人逾期辦證行為構(gòu)成違約的,應當承擔違約責任。根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定,合同有約定違約金標準的從其約定,沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。另外提醒的是,追究商品房出賣人的逾期辦證違約責任,應當注意訴訟時效。按照《民法通則》關(guān)于一般訴訟時效為兩年的規(guī)定,買受人必須在違約之日起兩年內(nèi)提起訴訟或者以其他方式主張自己的權(quán)利并留下相關(guān)的證據(jù),否則將無法追究出賣人的違約責任。
看了“房產(chǎn)證辦理中級職稱論文”的人還看：
1.檔案中級職稱論文
2.測量中級職稱論文