房產證辦理中級職稱論文(2)
房產證辦理中級職稱論文篇二
房產證辦理流程及注意事項
摘要本文簡要的介紹了房產證的辦理流程,就辦理過程中所涉及的相關問題做了全面的探討,并提出了完善房產證辦理流程的建議。
關鍵詞房產證所有權權屬管理
中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)05-257-02
“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”,安家樂業(yè),擁有一個屬于自己遮風擋雨的地方,是民眾幾千年來最純樸最渴求的愿望。在房價高企不下的當代,購房更成為了老百姓們的人生大事,無論用辛苦存了半輩子的血汗錢還是頃盡家里積蓄供得首期,然后如履薄冰做幾十年按揭還貸,房產都成為了普通民眾生活中的心頭大石。但由于我國歷史政策原因和種種信息的不透明不對稱,許多購買了房產的民眾由于各種各樣的原因,無法辦理房產證,對日常生活和經濟、居住等方面產生諸多的困難和壓力,甚至有些樓盤,一拖數(shù)年甚至十幾年都無法解決產權歸屬問題,對我國的民生、經濟、社會穩(wěn)定等方面均造成了極大的惡劣影響。
購房者通過交易,取得房屋的合法所有權,可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利。產權證即《房屋所有權證》,是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。國家實行房屋所有權登記發(fā)證制度,各地必須使用建設部統(tǒng)一制作的房屋權屬證書,其他部門和單位制作的類似證書均無效,不受國家法律保護。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產證包括《房屋所有權證》和《房屋共有權證》、《房屋它項權證》,在通常意義上,房產證是房屋所有權證的簡稱,是由不動產登記機關發(fā)放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。
為加強城市房屋權屬管理,維護房地產市場秩序,保障房屋權利人的合法利益,我國建設部制定并于1998年1月1日正式實施《城市房屋權屬登記管理辦法》,并于2001年8月15日進行過修改。根據(jù)該辦法,我國在一般的商品房買賣過程中,房屋權屬登記分為“總登記-初始登記”、因買賣等原因進行的轉移或變更登記?？偟怯浭强h級以上地方人民政府根據(jù)需要在一定期限內對本行政區(qū)域內的房屋進行統(tǒng)一的權屬登記,初始登記就是對于新建的房屋,申請人(一般是房屋開發(fā)商或初始權屬人)在房屋竣工后90日內向登記機關申請房屋所有權初始登記,并應當提交用地證明文件或者《土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、房屋竣工驗收資料以及其它有關證明。至于個人或單位、公司等購房者辦理產權證的,則按照《城市房屋權屬登記管理辦法》第十條之規(guī)定:“房屋權屬登記依以下程序進行:(一)受理登記申請;(二)權屬審核;(三)公告;(四)核準登記,頒發(fā)房屋權屬證書。”
在實際操作中,辦理房產證可分為委托開發(fā)商或代理公司辦理、自己辦理兩種情況。在使用銀行按揭貸款的情況下,部分銀行在《住房按揭貸款合同》中強制加人“要求開發(fā)商協(xié)助將房產證收押”的約定,這種情況下只能委托開發(fā)商或代理公司辦理房產證,即使委托開發(fā)商或代理公司辦理房產證,購房者仍然可以選擇,是由開發(fā)商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費,還是開發(fā)商或代理公司僅辦理房產證申請手續(xù),契稅和公共維修基金等稅費由購房者自己來繳納。
委托辦理流程(一)適用范圍:開發(fā)商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費的情況適用。
第一步:簽訂委托協(xié)議,通?！顿彿亢贤分杏嘘P于委托開發(fā)商代辦房產證的條款,這個條款本身就可以看作是一份單獨的委托協(xié)議。此外,很多開發(fā)商還會要求購房人在《購房合同》以外另簽一份委托其代辦房產證,并同意入住前將契稅和公共維修基金交給他們的委托書。有些時候,開發(fā)商會把辦理相關手續(xù)的事務委托給專門的代理公司或律師辦理。此時,購房者也可以選擇,開發(fā)商或代理公司僅辦理相關手續(xù),契稅和公共維修基金等稅費由購房者自己來繳納。注意事項:委托代辦的協(xié)議中應明確約定:1.開發(fā)商應該于什么期限內辦理房產證(如果是“兩證分離”的地區(qū),一定要注明《土地使用權證》和《房屋所有權證》,當然如果因為行政原因,本地暫時無法取得《土地使用權證》的,只能讓步了;2.開發(fā)商或代理公司應當于什么期限內提供繳納相關稅費的正式收繳憑證;3.約定一旦因開發(fā)商原因導致不能如期辦理或辦證發(fā)生錯誤的情況時如何處理,最好明確約定“可以退房”或“不退房,但開發(fā)商應賠償全部房款x%的賠償金”等明確的違約處理方法;4.約定如果貸款銀行扣押房產證和《購房合同》的,購房人如何核驗房產證,因為這種情況下購房人往往只能“看一眼”房產證;5.約定辦理抵押登記的事宜,有些銀行不扣押房產證,僅辦理抵押登記,抵押登記的手續(xù)是否由開發(fā)商辦理以及如何辦理等事宜也應當約定清楚;6.約定代辦費用的數(shù)額和繳納方法,并要求提供正式的開發(fā)商蓋章的收據(jù)。如果《購房合同》對此沒有詳細約定,請一定要在這份委托協(xié)議中爭取加入這些條款。)
第二步:繳納房產證代辦費、公共維修基金、契稅、印花稅。辦理收房入住手續(xù)的時候,開發(fā)商往往會要求購房者繳納這些費用。注意事項:1.在交錢之前,請了解一下這些稅費的收繳標準,以便核實開發(fā)商計算是否正確。2.交錢之后,請一定保留好收款憑證,并一定要求收款單位蓋公章,不要收“白條”。
第三步:按照約定時間領取房產證開發(fā)商或代理公司代交上述稅費之后,申請辦理房產證,并辦理抵押登記后,就可以領取房產證了。如果貸款銀行扣押房產證和《購房合同》,購房者一定要找機會仔細核驗房產證上的記載,一旦存在記載錯誤,應及時要求更改。注意事項:1.仔細核對證書的數(shù)量,如果約定取得兩證,一定要核驗是否齊全;2.仔細核對房產證的記載,尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀態(tài)等重要信息,如與合同約定不符,要求開發(fā)商說明原因;3.核對“他項權利”一欄記載的抵押事項;4.索要繳納稅費的正式發(fā)票。
辦理流程(二)適用范圍:自己繳納契稅、公共維修基金、印花稅等稅費的情況適用
第一步:簽訂委托協(xié)議通?！顿彿亢贤分杏嘘P于委托開發(fā)商代辦房產證的條款,這個條款本身就可以看作是一份單獨的委托協(xié)議。此外,很多開發(fā)商還會要求購房人在《購房合同》以外另簽一份委托其代辦房產證的委托書。
第二步:繳納房產證代辦費。
第三步:自己到相關部門繳納公共維修基金、契稅。繳納的方法,可以詢問開發(fā)商或代理公司的辦事人員。公共維修基金一般由房產所在地區(qū)的小區(qū)辦收取,部分城市已經開始由銀行代收公共維修基金。(注意事項:請保證及時繳納公共維修基金和契稅,根據(jù)法律規(guī)定,這兩筆款項的繳納憑證是辦理房產證的必需文件,因此如果不能及時繳納會影響到是否能順利獲得房產證。請一定保留好繳納稅費的正式收繳憑證,并及時交給開發(fā)商或代理公司,以便他們下一步的申請工作。)
第四步:按照約定時間領取房產證開發(fā)商或代理公司代交上述稅費之后,申請辦理房產證,并辦理抵押登記后,購房者就可以領取房產證了。如果貸款銀行扣押房產證和《購房合同》,一定要找機會仔細核驗房產證上的記載,一旦存在記載錯誤,應及時要求更改。注意事項:1.仔細核對證書的數(shù)量,如果約定取得兩證,一定要核驗是否齊全;2.仔細核對房產證的記載,尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀態(tài)等重要信息,如與合同約定不符,要求開發(fā)商說明原因;3.核對“他項權利”一欄記載的抵押事項。
自己辦理的流程:在使用銀行按揭貸款的情況下,部分銀行在《住房按揭貸款合同》中強制加人“要求開發(fā)商協(xié)助將房產證收押”、“需委托開發(fā)商代辦房產證”的條款,這種情況下難以自己辦理,只能委托開發(fā)商或代理公司辦理房產證。因此在作出選擇之前,請一定別忘了看一下《住房按揭貸款合同》是否有相關規(guī)定。另外,有些地方法規(guī)規(guī)定,房屋管理部門和土地管理部門不對購房者個人辦理業(yè)務,此時購房者也只能委托開發(fā)商或代理公司辦理房產證。如果是一次性付款,或貸款已經還清,則完全可以自行辦理。如果本地《房屋所有權證》與《土地使用權》合一,那么購房者只需要跑一個部門就行了。如果本地《房屋所有權證》與《土地使用權》分離,那么就需要跑兩個部門。很多地方還無法辦理購房者的“小《土地使用權證》”,只能關注相關消息,待相關規(guī)定出臺再辦理。
第一步:確定開發(fā)商已經進行“初始登記”,即完成“大確權”開發(fā)商辦理“初始登記”是辦理房產證的必要前提條件。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第34條的規(guī)定,房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內,將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。通常,主管部門辦理“初始登記”所需時間大約為20-60日不等,因此在收房人住后的兩三個月之后,您可以向開發(fā)商詢問辦理初始登記的情況,也可以到本地的房地產交易信息網站進行查詢。注意事項:《購房合同》中應對開發(fā)商辦理“初始登記”的時限加以約定,尤其是開發(fā)商辦理“初始登記”的最后期限以及辦理完畢后的“及時通知義務”等,明確不及時辦理應當承擔的賠償責任。
第二步:到管理部門領取《房屋(地)所有權登記申請表》這個填寫好之后需要開發(fā)商簽字蓋章。有的時候開發(fā)商手中會有現(xiàn)成的蓋好章的表格,只需到開發(fā)商處領取并填寫就行了,省去奔波之苦。注意事項:可以事先向開發(fā)商詢問,房產證應該在哪個部門辦理,然后直接向該部門查詢,以免跑冤枉路。如果要辦兩個證,有可能要跑兩個部門,領兩份不同的申請表。
第三步:拿測繪圖?？赡苡腥N情況,第一種是到開發(fā)商指定的房屋面積計量站申請并領取測繪圖;第二種是帶身份證直接到開發(fā)商處領取就行,這一種比較簡便;第三種是向登記部門申請對房屋面積進行測繪,這種情況己經比較少見,現(xiàn)在登記部門往往是根據(jù)現(xiàn)有的測繪圖填寫房產證上的面積數(shù)據(jù)。由于測繪表是登記部門確定房產證上標注面積的重要依據(jù),因此是必需的材料之一。
第四步:填寫表格、蓋章、領取相關文件填好表格后,找開發(fā)商簽字蓋章,并領取其他必要的申請文件。這些文件包括購房合同、房屋結算單、大房產證復印件等。填寫好的申請表需要請開發(fā)商審核并蓋章。注意事項:在前面詢問相關部門時,一定要明確需要領取哪些文件,一次齊全,免去奔波之苦。
第五步:繳納公共維修基金、契稅。繳納的方法,可以詢問開發(fā)商或代理公司的辦事人員。公共維修基金一般由房產所在地區(qū)的小區(qū)辦收取,部分城市已經開始由銀行代收公共維修基金。注意事項:無論是小區(qū)辦收取還是由銀行代收,都請保留好繳納憑證,這兩筆款項的繳納憑證是辦理房產證的必需文件,一旦遺失會影響到是否能順利獲得房產證。
第六步:提交申請材料材料主要包括以下幾種:1. 蓋章的申請表;2. 房屋買賣合同;3. 簽訂預售合同的買賣雙方關于房號、房屋實測面積和房價結算的確認書;4. 測繪圖、房屋登記表、分戶平面圖兩份;5. 專項維修資金專用收據(jù);6. 契稅完稅或減免稅憑證;7. 購房人身份證明(復印件核對原件);8. 共有的提交共有協(xié)議;9. 銀行的提前還貸證明。注意事項:不同地方的具體要求不同,請一定要提前詢問清楚。一定要保存好管理部門給的領取證書的通知書,并按照上面通知的時間領取房產證。
第七步:按照規(guī)定時間領取房產證,繳納印花稅和產權登記費、工本費等。注意事項:仔細核對房產證的記載,尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀態(tài)等重要信息。
第八步:辦理抵押登記有些貸款銀行允許自己辦理房產證并且不扣押房產證,只需辦理抵押登記即可,這種情況下,就要辦理這個手續(xù)。需要提交的文件通常包括:1. 房屋所有權證、共有的房屋還需提交共有權證、共有人同意抵押的書面意見;2. 國有土地使用證;3. 借款合同、抵押合同;4. 抵押人、抵押權人簽署的房屋出租情況說明;5. 抵押權人為金融機構的,提交金融許可證、營業(yè)執(zhí)照。注意事項:通常這個手續(xù)可以與領取房產證同時辦理,可以提前準備好相關文件。不同地方的具體要求不同,請辦理者一定要提前詢問清楚。
第九步:將房產證交給銀行扣押。如果《貸款合同》約定,需要將房產證交給貸款銀行扣押。按理講,辦了第八步就可以不用再把房產證交給銀行扣押了,但是有些銀行不放心,往往還要扣押《購房合同》正本,以求“三保險”。提示:戶口本、身份證、銀行的提前還貸證明、購房合同、入住通知等材料,一定隨身攜帶,并準備好充足的復印件,以防止因為缺少證件而浪費時間和體力。不同地方的流程和要求提交的文件存在差異,本文僅介紹大概流程,具體細節(jié)請一定提前向有關部門詢問核實。
在我國目前情況下,購房者難以辦理房產證主要有以下原因:第一、開發(fā)單位欠繳土地出讓金。第二、開發(fā)公司手續(xù)不齊全或因歷史遺留問題,如用地報建資料不齊,有違章建筑等。第三、開發(fā)企業(yè)已經破產或被取消資質,無法繼續(xù)辦理確權。第四、開發(fā)企業(yè)將房屋重復銷售(未經市國土房管局鑒證),導致無法辦理產權證。第五、開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛,如為了迫使小業(yè)主補交房款,扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房地產證不發(fā)。第六、開發(fā)商沒有按整體規(guī)劃建設小區(qū)配套設施(如派出所、居委會、幼兒園、學校、郵政局、配電房等),或未移交小區(qū)配套用房。第七、樓盤被法院查封。第八、個別購房者購房入住后進行違章搭建,致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗收合格證。 綜上種種,購房者一定要事先對開發(fā)商的資質、樓盤的狀況進行充分了解,樓盤交房時,購房者最好要求開發(fā)商提供《竣工驗收備案表》,督促開發(fā)商盡早備案。
購房者對于非因自身的原因無法辦理房產證,又與出賣人協(xié)商不成的情況下,可以選擇仲裁或者向法院訴訟的方法來解決。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條,明確界定了出賣人承擔違約責任的幾種情形:(一)在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限內沒有辦出房產證的;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日內沒有辦出房產證的;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日內沒有辦出房產證的。 商品房出賣人逾期辦證行為構成違約的,應當承擔違約責任。根據(jù)相關司法解釋的規(guī)定,合同有約定違約金標準的從其約定,沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。另外提醒的是,追究商品房出賣人的逾期辦證違約責任,應當注意訴訟時效。按照《民法通則》關于一般訴訟時效為兩年的規(guī)定,買受人必須在違約之日起兩年內提起訴訟或者以其他方式主張自己的權利并留下相關的證據(jù),否則將無法追究出賣人的違約責任。
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