建筑師職稱論文發(fā)表(2)
建筑師職稱論文發(fā)表
建筑師職稱論文篇二
地產建筑師對提升樓盤品質的作用
【摘要】本文從影響樓盤品質的主要因素入手，仔細分析了地產建筑師在樓盤品質提升中所起的作用，指出溫州樓盤品質不高的主要原因是房地產開發(fā)企業(yè)中地產建筑師的缺位。
【關鍵詞】樓盤品質 地產建筑師 作用
“高房價而無高品質”是百姓對溫州樓市的普遍看法。隨著國家宏觀調控政策的不斷出臺，消費者和房地產市場越來越成熟，對于溫州的房地產企業(yè)來說，一個優(yōu)勝劣汰的時代已然來臨。溫州的地產商也都充分認識到，只有練好內功，提升產品品質，才是企業(yè)生存和發(fā)展的根本。那么，制約溫州樓盤品質提升的主要因素到底是什么呢?溫州多數房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)樓盤的過程中，只重視樓盤的“蓋”與“賣”，而對影響樓盤品質的前期策劃定位與產品設計定位重視不夠;相應地，在企業(yè)人員的配備上，只重視建筑施工的技術人員與樓盤的營銷策劃人員，而忽略了地產建筑師在企業(yè)中的作用。以下，先從影響樓盤品質的主要因素進行分析，進一步探討地產建筑師在樓盤品質提升中的作用。
一、樓盤品質的影響因素
從目前的發(fā)展水平看，高品質的樓盤應具備以下八大因素：1、準確合適的客戶定位;2、合理實用的套型設計;3、綠色節(jié)能的建筑科技;4、和諧健康的立面形象;5、成熟完善的社區(qū)配套;6、舒適優(yōu)美的小區(qū)景觀;7、高效安全的安保體系;8、以人為本的物業(yè)管理。從以上因素看，影響樓盤品質的主要決定因素在樓盤開工之前就已經基本定型了，也就是說，前期的策劃定位與產品設計是左右樓盤品質的關鍵因素。如果前期策劃、產品設計出現偏差，施工質量做得再好，樓盤的品質也上不去，從這一角度講，樓盤的品質是設計出來的，而不是概念炒作出來的。我們有時可以看到，同樣地段的樓盤，有的銷售火爆，有的無人問津，這里除了營銷因素外，樓盤的品質起到了關鍵的作用。對房地產開發(fā)企業(yè)來講，要想開發(fā)出高品質的樓盤，前期的策劃定位與產品設計是至關重要的，而企業(yè)中能掌控前期策劃定位與產品設計的技術人員必須是懂城市規(guī)劃、建筑設計和景觀設計的專業(yè)人員，地產建筑師往往是這一角色的較佳人選。
二、地產建筑師在樓盤品質提升中的作用
地產建筑師是指為地產商服務的、供職于地產公司的建筑師。由于我國過去計劃經濟體制的影響，以往建筑師大多都集中在建筑設計院。為了與從事建筑設計的建筑師區(qū)別開來，我們把服務于地產商的建筑師稱為地產建筑師。地產建筑師對溫州房地產界來說還是一個新名詞，但對中國一些品牌地產公司來說，地產建筑師已經是其重要組成部份了，如深圳萬科、杭州綠城、深圳金地和北京復地等。
隨著房地產從營銷時代向產品時代的過渡，樓盤品質的提升得到越來越多地產商的重視。在西方，由于各專業(yè)公司在自己的領域里非常專業(yè)，開發(fā)商的任務是獲取土地和金融運作，前期策劃、產品設計、施工、監(jiān)理及銷售等工作都分屬不同的專業(yè)公司，這樣的專業(yè)公司往往是由建筑師牽頭的建筑設計公司。而在中國，房地產業(yè)的發(fā)展只有二十幾年的時間，專業(yè)化分工遠沒有西方那么完善。中國現有的建筑設計公司僅能承擔房地產開發(fā)全過程中的產品設計工作。地產商作為一個地塊項目的全盤操作者，還需自己掌控從前期策劃、產品設計、施工管理到銷售服務的全過程。而中國大多數的開發(fā)商屬于“半路出家”，對規(guī)劃、建筑、景觀等缺乏專業(yè)知識，房地產公司就需要一些從設計角度來掌控樓盤品質的專業(yè)人員來協(xié)調統(tǒng)領樓盤開發(fā)全過程的技術工作。這些專業(yè)人員既要有建筑師的專業(yè)素質，懂城市規(guī)劃、建筑設計和景觀設計，又要有職業(yè)經理人的經營眼光，懂前期策劃、成本核算和市場營銷……地產建筑師則是擔任這一角色的理想人選。地產建筑師對樓盤品質掌控主要在以下幾方面。
1、地產建筑師是產品前期策劃的核心人物
地產建筑師在產品前期策劃中的作用表現在兩方面。首先，地產建筑師從場地的選址、建筑的規(guī)劃、周邊的環(huán)境、市政配套和經濟指標等方面進行分析，以確定該項目開發(fā)的可行性。其次，在獲取土地之后，地產建筑師從場地的規(guī)劃、客戶群的定位、建筑平面戶型、小區(qū)景觀、建筑總體風格和小區(qū)公建配套等方面提出專業(yè)意見，為樓盤的市場定位和品質奠定基調。
房地產項目具有投入大、周期長、受政策影響大的特點，因而需要有準確、超前的市場定位，準確的市場定位是房地產項目成功的保證。
2、地產建筑師的能夠選擇合適的設計單位
地產建筑師雖然具有建筑設計的專業(yè)知識，但并不需要親自動手做設計，他的作用是以自己的專業(yè)眼光，選擇適合的規(guī)劃、建筑、景觀等專業(yè)設計公司。有的公司善長做住宅，有的公司善長做公建，有的公司在文化建筑設計上有自己的強項，有的公司在景觀設計上有獨到之處。地產建筑師就是合理地整合設計資源，使設計配合比達到最優(yōu)。
3、地產建筑師能做好設計質量與設計進度的控制
一方面，當前設計公司與開發(fā)商之間的關系是不平等的，設計公司為了設計業(yè)務，往往很難堅持自己的設計品味，容易遷就開發(fā)商。有的開發(fā)公司老板拿著出國拍攝的某個歐式古典建筑的照片，讓建筑師按此模樣設計，而這些豪華、繁瑣、浪費、與時代氣息和當地環(huán)境不相吻合的建筑往往成為設計敗筆。另一方面，建筑師作設計一般是把建筑當藝術品來做，有的時候，建筑師為了名氣特別注重視覺沖擊力，而忽視了房產是產品這一概念，忽視了合理的性價比和開發(fā)商最初的產品定位。
在這兩種情況下地產建筑師既要站在建筑師的專業(yè)立場上來掌控設計質量，又要站在地產商的角度來控制設計的最初定位。這種管理是為了保證前期的產品策劃得以落實，使產品的定位不發(fā)生偏離。
樓盤作為產品，它需要自己的生產周期，地產建筑師要根據樓盤推出的最后期限，編排周密的設計計劃、協(xié)調不同設計單位的時間，使各環(huán)節(jié)的設計按計劃、有步驟的進行。
三、溫州開發(fā)企業(yè)中地產建筑師的缺位
溫州的開發(fā)商大多是從建筑施工等其它相關行業(yè)轉行過來的，對建筑、規(guī)劃、景觀等方面缺乏專業(yè)知識。雖然在開發(fā)實踐中積累了豐富的實踐經驗，但是地產建筑師所需要的專業(yè)知識不是通過短期培訓和幾個項目的積累就能達到的。隨著房地產市場競爭的加劇，地產商要想以產品品質引領市場，沒有專業(yè)的地產建筑師是很難做到的。雖然開發(fā)企業(yè)大都設有總工程師的職位，但是總工程師往往由土木工程師提任，其工民建的知識背景決定了其只在結構、施工、監(jiān)理等方面具有優(yōu)勢。而溫州有的地產商并不清楚地產建筑師與土木工程師的區(qū)別，盲目認為以總工程師負責技術，基本上就能解決地產開發(fā)全過程的技術問題。
由于開發(fā)商在城市規(guī)劃、建筑設計和景觀設計等方面缺乏專業(yè)知識與專業(yè)人才，對于產品的前期策劃、總圖規(guī)劃和產品設計的定位只能交給設計院，設計成什么樣就是什么樣，開發(fā)商只能憑經驗提一些設計要求，很難從樓盤的整體品質上來掌控。由于總圖規(guī)劃、建筑設計和景觀設計分別由不同的公司完成，各公司之間又缺乏協(xié)調，往往造成總體風格不一致。
四、地產建筑師的缺位制約了溫州樓盤品質的提升
相對溫州樓市的“高價”來說，溫州樓盤的品質很難說是高的。溫州樓市一直存在著樓盤偏小、公建配套不齊全、套型設計不合理、建筑科技含量不高、樓盤同質化嚴重和室外空間景觀差等問題。這使得溫州樓盤的總體品質與國內先進城市存在著很大的差距。
客觀地講，溫州一些注重品牌的開發(fā)商也已經認識到產品品質的提升是房開企業(yè)生存和發(fā)展的關鍵，同時也逐步認識到設計建筑師在產品品質提升中的作用，所以，有的開發(fā)商在樓盤設計之前邀請建筑師一起考察其他城市高品質的樓盤。但是，設計建筑師只能在設計環(huán)節(jié)掌控建筑設計的質量，而很難參與到項目開發(fā)的全過程。在溫州真正聘用建筑師擔任房地產公司的地產建筑師的企業(yè)還很少，地產建筑師在地產公司是缺位的。
缺位的原因主要在兩方面。第一，地產商的重視程度不夠，有的地產商認為結構工程師能解決許多實際的施工技術問題，而地產建筑師在公司里的作用比較虛，為了節(jié)省人力成本，能省則省。第二，在溫州，符合地產建筑師專業(yè)要求的人才奇缺。
到目前為止，全國注冊的一級注冊建筑師不到1.7萬人，在溫州地區(qū)只有40來人，而這40來人絕大多數都在設計院里從事建筑設計，真正進入企業(yè)從事地產建筑師職業(yè)的幾乎沒有。而從設計建筑師轉為地產建筑師還有一個轉變的過程，作為主管房地產產品研發(fā)的負責人，不但要有規(guī)劃、建筑、景觀等方面的專業(yè)知識，還要有對產品市場的分析，對所需設備與材料的價格、工程實施過程與成本控制等方面的認識，同時還要改變原來在設計院看問題的立場。多數建筑師在設計建筑時，考慮藝術性問題比較多，把自己的設計做成藝術品，而對市場方面考慮較少。而地產建筑師必須站在市場、開發(fā)商的角度思考問題，把自己作為職業(yè)經理人來設想，從成本、利潤、品質和銷售等多方面考慮問題。
由于地產建筑師的缺位，地產商很難在前期策劃、產品設計上掌控樓盤開發(fā)的主動，造成決策失誤，使開發(fā)項目的定位、套型、檔次、景觀和配套設施等難以切合市場需求，致使樓盤的總體品質不高。因此，地產建筑師的缺位，已經制約了溫州樓盤品質的提升。解決這一問題，使溫州的樓盤品質得到較快的提升，是溫州房地產企業(yè)在今后幾年必須努力的方向。溫州的不少房地產企業(yè)已經開始重視這方面的問題，相信在未來的幾年中溫州的樓盤品質將會有大的改觀。
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