買房投資需要注意哪些事情
房產位置固定且不可移動，而且成本較高，資本回收周期長，變現性較差，因此具有較高的風險性，一旦決策失誤，會帶來極大的損失。所以一定要注意好所有該注意的事情。下面是小編分享的買房投資的六大注意事項，一起來看看吧。
買房投資的六大注意事項
1、 房屋手續(xù)是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有產權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以好選擇有房產證的房屋進行交易。
2、房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
3、交易房屋是否在租
交易房屋是否在租有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
4、土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
5、市場規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
6、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋產權范圍上有一定限制。
哪些房子不能投資
1、價格遭哄抬的住宅
很多高的出奇的房價其實都是哄抬出來的，買房前我們必須瞻前顧后，看看漲幅，預測一下風險。并不是所有“地王”周邊的樓盤都升值潛力大，作為個人還是謹慎一點比較好。
2、地王身邊的成品房
地王旁邊的房子會因為地王的出現被重新定位，帶動豪宅類似的檔次提升，雖實質并沒有提升但價格反而上去了。另外，地王往往與規(guī)模與配套掛鉤，周邊樓盤極可能將該地王可能的配套納入考慮范圍而計價。
3、高房價時期的高層塔樓
早期的商品房現在看來都是精品，因為他們在密度、高度、覆蓋率與綠地率方面與現如今的高檔商品房指標類似甚至超過，產生于高房價時期的塔樓則類似建筑垃圾，完全是為了稀釋樓面成本與提高利潤所為，并不是開發(fā)商基于用地效率以及提高集約程度所做出的。
4、軌道旁邊的公寓房
軌道交通是城市化過程中帶動房價上漲的主要誘因，但并不是主因，而是開發(fā)商將未來進行透支并轉嫁于消費者身上的結果。很多開發(fā)商已經以交通優(yōu)勢為依據提高售價，而軌道交通能否提升地段價值還依賴于未來一段時期的發(fā)展以及旗艦商業(yè)是否引進，未知數比較多，故貶損容易。
還是那句話，房產總價不是小數目，作為個人謹慎保守一些為好。
付款方式與房產投資回報率的關系
根據不同買房付款方式，有3種房產投資回報率的算法：
1、全款購買，計算現金投資回報率;
2、全款購買，增值投資回報率;
3、首付30%，還房貸的情況下，計算現金投資回報率和增值投資回報率。
下面以青島二手房為例，2016年8月的參考均價為14428元/平，月均租金為1883.24元。用以上數據，算出青島一套80平房子，不同投資的回報率。
1、全款購買，現金投資回報率
年租金總收入=房租收入+租金投資收入=1883.24*12=22598.88元/年。
現金投資回報率=22598.88÷(14428*80)=1.96%。
計算得知，全款買房的投資回報率1.96%低于2016年青島銀行一年定期存款利率2.1%。所以，在青島用115萬買一套二手房子出租不如存入銀行賺錢。
2、全款購買，增值投資回報率
截至目前，國家統(tǒng)計局未發(fā)布8月份70城房價數據，暫以7月數據為標準，青島房價同比上漲4.4%，假設未來一年青島房價仍保持同樣的增長速度。那么，這套房的一年增值收入=1154240(1442880)*4.4%=50786.56元。
投資回報率=(租金凈收入+增值收入)÷投入資金=(22598.88+50786.56)÷1154240=6.36%。
綜合現金投資回報率和增值投資回報率，投資115萬在青島買一套二手房，一年的投資回報率高于銀行定期存款。但是，這套房的增值收入部分只有當賣房變現的時候才能得到實際的現金收益。
3、 首付30%，還房貸的情況
這套115萬的房子，首付30%的話，需要支付34.5萬，貸款80.5萬。按照分期付款30年的商業(yè)貸款利率(85折)4.17%，采用等額本息的還款方式，每月還貸3936.97元，一年支出47243.64元，其中利息約1692.61元、本金為2244.36元。
1) 現金投資回報率
一年的現金收入包括年租金22598.88元、年支付銀行貸款47243.64元、年支付利息20311.32元、首付34.5萬。
現金投資回報率=(租金收入-付息費用)÷(首付款+一年本金)=(22598.88-20311.32) ÷(345000+26932.32) =0.62%。
2)增值投資回報率
假設這套房未來一年的增值仍是4.4%，那么增值收入是1154240(1442880)*4.4%=50786.56元 。
增值投資回報率=(增值收入-付息費用) ÷(首付金額+一年本金)=( 50786.56-20311.32)÷(345000+26932.32)=8.19%。
由此可見，以一年時間為限，在青島貸款買二手房的投資回報率高于全款買房。同時，提醒廣大購房者，上述數據是根據投資回報率算出的。而房子增值的部分，需要賣房后才能拿到投資收益。投資買房還是謹慎計算的好。
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