2017北京房價走勢預(yù)測是漲還是跌
2017北京房價走勢預(yù)測是漲還是跌
北京市房地產(chǎn)市場將迎來進(jìn)一步的調(diào)控。從相關(guān)部門獲悉，為落實中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“房子是用來住的、不是用來炒的”的政策定位，結(jié)合京津冀協(xié)同發(fā)展成略，北京市相關(guān)部門正在研究房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的具體舉措，2017北京房價是漲還是跌?以下是學(xué)習(xí)啦小編分享給大家的關(guān)于2017北京房價走勢預(yù)測，一起來看看北京房價2017走勢吧!
2017北京房價走勢預(yù)測
(原標(biāo)題：2017北京房價走勢最新消息:北京房貸利率升至9折起)
2016年年末的時候就是有消息傳出15家銀行的北京分行簽署了一份公約，自2017年1月1日起的時候貸款利率將不低于銀行基準(zhǔn)利率的0.9倍。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，傳言果然變成了現(xiàn)實——房貸利率最低九折的約定已經(jīng)于元旦當(dāng)天正式實施。
如果以商業(yè)貸款300萬元、基準(zhǔn)利率4.9%、按揭30年、采取等額本息還款方式來計算，房貸利率八五折優(yōu)惠時，執(zhí)行利率為4.165%，月均還款14609元，還款總額525.9萬元;房貸利率九折優(yōu)惠時，利率為4.41%，月均還款15041元，還款總額541.5萬元。也就是說，房貸利率從八五折提升至九折后，貸款300萬元月均還款額增加432元，還款總額增加15.6萬元。
首套房房貸利率提升至九折起
元旦當(dāng)天，《證券日報》記者分別從多家銀行和房地產(chǎn)中介處證實房貸利率優(yōu)惠收緊的消息。自2017年1月1日起，北京地區(qū)大部分銀行將執(zhí)行貸款利率九折起的優(yōu)惠政策。
早在去年年底，就有貸款利率折扣將提升至九折的消息傳出，本報記者當(dāng)時也曾經(jīng)走訪多家銀行和中介機(jī)構(gòu)，但是他們均表示并不知曉這一消息。
據(jù)了解，8月份，基本各個銀行都統(tǒng)一將房屋貸款利率提升至八五折起。9月份，樓市政策收緊后，市場一直有房貸利率上調(diào)至九折起的傳言，但始終沒有執(zhí)行。幾度傳聞之后，這次“狼終于來了”。
實際上，去年四季度以來，監(jiān)管層對樓市的去杠桿力度持續(xù)加碼，調(diào)控政策多維度落地。無論是首付比例的提升，還是房屋貸款利率優(yōu)惠的減少，均與購房者的利益直接相關(guān)，利率優(yōu)惠的收緊將增加購房者的資金壓力，從而降低購房意愿。
根據(jù)最新的房貸利率，如果以商業(yè)貸款300萬元、基準(zhǔn)利率4.9%、按揭30年、采取等額本息還款方式來計算，房貸利率從八五折提升至九折后，貸款300萬元月均還款額增加432元，還款總額增加15.6萬元。
另外，《證券日報》記者了解到，此次的政策對于之前買房貸款的購房者沒有任何影響，無論一手房還是二手房都是以網(wǎng)簽時間為界，1月1日之后的都是按照九折起來執(zhí)行，而在這之前的就按照當(dāng)時的利率優(yōu)惠實行。
對于房貸利率做出的這一調(diào)整，業(yè)內(nèi)人士表示，本輪樓市牛市行情的推手之一，就是低成本資金和高杠桿的作用，利率優(yōu)惠的收緊不僅提高購房成本，更重要的是對購房者預(yù)期的打壓，以組合拳的方式抑制投資，同時意味著北京的緊縮調(diào)控將會長期持續(xù)，因此會對購房需求形成新一輪打壓。
二套房房貸利率或受影響
去年四季度以來，樓市調(diào)控政策密集發(fā)布。另外，不管是銀行還是房地產(chǎn)中介均紛紛表示，“購房者的首付必須通過自有資金，或者可以向親戚朋友等借錢籌集，但是不能通過消費貸、抵押貸、信用貸來幫助購房者首付提供資金。”
當(dāng)《證券日報》記者問及是否有其他渠道還可以享受八五折的優(yōu)惠時，一家北京中介機(jī)構(gòu)告訴本報記者：“目前已經(jīng)確認(rèn)銀行貸款利率折扣最高九折，但各個銀行具體方案還沒有具體出來，估計要等到這個月的3號、4號，根據(jù)不同銀行具體的情況來看，是否可以打擦邊球。但目前已經(jīng)有購房者按九折的貸款利率簽合同。”
房屋貸款利率提升至九折起也成為很多購房者最為關(guān)注的焦點。奚先生是典型的工薪階層“剛需購房者”，由于貸款利率增加，奚先生準(zhǔn)備購房的意愿被打消了。他告訴本報記者：“首付的比例剛提升不久，現(xiàn)在貸款利率又增加，調(diào)控在進(jìn)一步加強(qiáng)，還是等一等再決定短期內(nèi)是否買房吧。”
銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸利率收緊是繼去年9月份首付比例提升后的又一動作，貸款利率折扣減少，是信貸政策收緊的一種表現(xiàn)，從側(cè)面也說明對于購房市場的部分投資投機(jī)行為并不歡迎，這也會進(jìn)一步抬高2017年買房的門檻，進(jìn)而對房價進(jìn)行抑制。另外，首套住房的利率優(yōu)惠收緊也會影響二套房的房貸政策，進(jìn)而使得二套房房貸的利率可能會有所提高。
北京承諾2017年房價環(huán)比不漲
北京樓市調(diào)控將維持高壓的跡象更加清晰。日前，北京代市長蔡奇在聽取北京市房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障工作匯報時指出，要加大普通商品住房供給力度，確保明年房價環(huán)比不增長，“要合理增加住宅用地供應(yīng)，從源頭穩(wěn)定市場預(yù)期，培育和規(guī)范住房租賃市場，把‘租房住’作為實現(xiàn)住有所居的重要手段”。在業(yè)內(nèi)看來，結(jié)合市級有關(guān)房價的前后表態(tài)以及先后出臺的調(diào)控政策可見，明年北京將由多角度出手穩(wěn)定房價，全市新房均價與實際二手房成交價低于當(dāng)前幾成定局。
堅決打擊操控價格
蔡奇指出，明年北京要“三房”并舉，做好住房保障工作。“一是組織好定向安置房建設(shè)，輸入?yún)^(qū)盡早形成供應(yīng)，輸出區(qū)要組織好優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療等資源的輸出，確保安置人口享有的公共服務(wù)水平不降低;二是大力發(fā)展公租房，著力解決市民住房問題;三是加大自住型商品房供應(yīng)，發(fā)揮其改善民生、平抑房價的作用。”據(jù)了解，在同日赴昌平區(qū)融澤嘉園調(diào)研西城區(qū)定向安置房建設(shè)情況時，蔡奇還明確要求加強(qiáng)住房市場的監(jiān)管和整頓，堅決查處、打擊捂盤惜售，操控價格、虛假信息等違法違規(guī)行為。
實際上，這已不是北京市級領(lǐng)導(dǎo)人首次對房價調(diào)控做出表態(tài)。在此前召開的中共北京市委十一屆十二次全會上，北京市委書記郭金龍就曾明確，解決好房地產(chǎn)問題，必須堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這個定位，緊密結(jié)合棚戶區(qū)改造、城鄉(xiāng)接合部地區(qū)城市化等工作，合理提高住宅用地比例，加大改善性自住房建設(shè)力度。
樓市降溫幾成定局
分析認(rèn)為，蔡奇之所以如此看重環(huán)比漲幅，是考慮到每一年樓市大環(huán)境均有所差異，同比漲幅可參考度不高，環(huán)比變動才是反映房地產(chǎn)市場真實情況的比例尺。而這一最新表態(tài)，是對市委全會既定目標(biāo)的進(jìn)一步量化，結(jié)合此前已公布的政策判斷，明年北京將繼續(xù)增加住宅土地供應(yīng)，同時優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，踐行“9070”政策，鼓勵自住房、遏制豪宅化將成為大概率事件。
在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來，“確保明年房價環(huán)比不增長”的說法隱含國家相關(guān)部門對16個熱點城市控房價的細(xì)化要求，但是“環(huán)比不增長”可有兩種含義：一是全年12個月，月月都不能漲;二是全年12個月可以有時漲、有時跌，但12個月平均值不能漲。“不管哪種含義，一年后北京房價低于當(dāng)前基本定型，全市新房均價與實際二手房成交價皆如此。”楊紅旭表示。
不過也有分析認(rèn)為，受到“高價地”因素的制約，北京新房市場全面高端化的趨勢仍在繼續(xù)，新房市場也成為中高端需求的主戰(zhàn)場，中低端需求則不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手市場以及商辦市場，而這一趨勢也將延續(xù)至明年。因此雖然收緊調(diào)控對于市場預(yù)期產(chǎn)生了一定制約，并且在土地方面也將進(jìn)一步增加保障性產(chǎn)品的供應(yīng)，用以對沖整體市場價格水平，但是純商住宅價格在明年仍將維持高位企穩(wěn)的態(tài)勢。
土地供應(yīng)與購房限制兼顧
“所謂‘從源頭穩(wěn)定市場預(yù)期’，其實包含兩層含義”，亞豪機(jī)構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅告訴北京商報記者，首先就土地供應(yīng)而言，如何控制純商品住宅的地價一直是北京土地市場調(diào)控難啃的骨頭，如何管制拿地房企的資金面，遏制過高地價必定是明年的核心工作，“此外，北京房價此前之所以漲勢驚人，主要原因就是高價房頻出，出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性拉動，因而加大自住房供應(yīng)，確保剛需有更多選擇，也應(yīng)是關(guān)注的重點。”
具體到執(zhí)行層面，郭毅建議，目前多數(shù)房企資金雄厚且依舊看好北京市場，未來調(diào)控可通過加大住宅自持化等方式控制、收緊這類企業(yè)的資金鏈，同時加強(qiáng)對拿地資金的監(jiān)控，盡可能提高企業(yè)拿地開發(fā)成本。“與此同時，北京的購房資格也待進(jìn)一步提高，例如學(xué)習(xí)上海、深圳的‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，卡住一部分非剛性需求，保證市場供需趨于平衡，此類手段相對多樣，而且見效較快”，郭毅表示，在二手房交易方面，則可以考慮通過削減優(yōu)惠、提高交易稅率，避免房主過快套現(xiàn)，抑制炒房現(xiàn)象。
2017北京房價是漲還是跌，北京房價2017走勢
1、商鋪面臨價值重估。
商鋪面臨的最大問題是，“提袋消費”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網(wǎng)購取代，支撐商鋪價值的只剩下“體驗式消費”(餐飲、電影、培訓(xùn)、溜冰場)。傳 統(tǒng)商業(yè)旺 區(qū)的街鋪，可能是最危險的資產(chǎn)，因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體。“一鋪養(yǎng)三代”越來越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時發(fā)生。
2、大城市的房價還有一段上漲空間。
中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢一旦形成，很難改變。你讓中國人過“買個牙刷也要開車10分鐘”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房價很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長期偏高，所以房價只能不斷上漲。
3、未來將有部分將淪為鬼城或空城。
未來三、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢。三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經(jīng)較為嚴(yán)重，而其未來的人口又呈流出態(tài)勢，隨著住房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題的突出，未來將有部分新城將淪為鬼城或空城。
4、逆城市化很難出現(xiàn)。
很多國家在充分城市化之后，會出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買地，建別墅。未來10到20年，中國很難出現(xiàn)這種局面。因為中國人多，耕地少，土地國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。
6、寫字樓跟住宅價格將長期倒掛。
在一線城市，一直存在一種現(xiàn)象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務(wù)公寓)，住宅更貴。為什么?原因有三：
第一，商業(yè)物業(yè)基本上沒有學(xué)位，不能落戶口;第二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短;第三，管理費水電價格高，一般不能通煤氣。
網(wǎng)絡(luò)時代，在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公正在成為時尚，寫字樓的“剛需色彩”不足。一個人在辦公室，可能只需要3平米就夠用了，但對住宅面積的需求 是多多益善。未來這種現(xiàn)象將持續(xù)，投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當(dāng)然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就是要投資好的寫字樓。
7、計劃生育政策并不會改變樓市發(fā)展大勢。
全面放開二胎，這雖然確實是一個很大的利好，但還沒到足以改變整個樓市發(fā)展大勢的程度。好處還是一定有的。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析說，日本和歐洲部分國家過 去的教訓(xùn)表明，人口拐點到來前后，經(jīng)濟(jì)危機(jī)如影隨形，首當(dāng)其沖是對房地產(chǎn)的沖擊。從這個意義上說，二胎政策的放開，對樓市來說將猶如一場及時雨;即將終結(jié) 的人口紅利，有望因此重獲生機(jī)。
8、房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型。
曾經(jīng)有無數(shù)專家在說，中國樓市正在上演大逃亡，逃亡的路線包括：逃離三四線城市、逃出郊區(qū)、逃離高債務(wù)、逃向多元化、逃往海外?，F(xiàn)在看來，都應(yīng)驗 了。未來10年，這種趨勢將延續(xù)下去，大量中小房企將被收購，轉(zhuǎn)型，或者死亡。最終，國內(nèi)也許只剩下一百來家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將 離開這個行業(yè)另謀出路。
2017北京房價走勢預(yù)測相關(guān)文章：