“租購?fù)瑱?quán)”已明確立法
這些天,樓市不斷釋放大消息!因為“租購?fù)瑱?quán)”已明確立法了,租購真的平權(quán)?哪些人將受益?下面請隨小編一起了解下。
從上海宣布只租不售到廣州租購?fù)瑱?quán),再到住建部等9部委下發(fā)于《在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》等等,一系列大動作都表明租賃時代將成為樓市未來最重要的發(fā)展趨勢!不過,上述動作實際上似乎還未具有全國層面的推廣意義。
但就在今天,新華社在其網(wǎng)站上發(fā)表了題為“購租并舉”實現(xiàn)百姓安居夢的文章,給出了一個全國性租賃立法的大消息!
本文主要內(nèi)容:
住建部將明確立法“租購?fù)瑱?quán)”!
全國展開租購?fù)瑱?quán)!未來將會怎樣?
這些人才是租購?fù)瑱?quán)的受益者
房還該不該買?租購真的就平權(quán)了?
一、租購?fù)瑱?quán),將立法明確!
在新華社的文章中,最重要的一條信息是:住建部將通過立法明確租購?fù)瑱?quán)!
新華社在文章中是這么說的:
住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說,將通過立法,明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),保障當(dāng)事人的合法權(quán)益,建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。
先前許多媒體猜測,廣州實行租購?fù)瑱?quán)后,會有許多城市陸續(xù)跟進(jìn)?,F(xiàn)在看來,無論其他城市跟不跟隨,一旦住建部立法明確租購?fù)瑱?quán),全國所有城市都將產(chǎn)生租購?fù)瑱?quán)的效果。
租賃時代的雛形似乎已定。分析人士指出,未來政府持有的保障房、國企持有的租賃住房的總套數(shù),將達(dá)到甚至超過新增住房套數(shù)的一半。這意味著,在人口大規(guī)模流入、住房矛盾比較集中的大城市,住房將在很大程度回歸“公有制”。
二、租購?fù)瑱?quán)的意義
若全國都展開租購?fù)瑱?quán),將產(chǎn)生什么深遠(yuǎn)意義?
1、從法律層面確立租賃地位
要想讓租房得到廣泛接受,真正扭轉(zhuǎn)人們在看待租房和買房之間的偏見,必須得讓人們實打?qū)嵉目吹?,租房真的能夠過上和買房一樣的日子。這就要求必須從權(quán)益、平等性和居住使用性等方面給出保障。
而保障的最佳方式是什么?顯然是通過立法的形式,有國家意志為背書,具有強制性,普遍性。
2、構(gòu)筑更加平等的社會
房子身上總被賦予財富屬性或造福效應(yīng)。房子身上的附著的大量超額權(quán)益,沒有房子的人無法享受到;房子產(chǎn)生的社會歧視,比如相親、結(jié)婚沒有房產(chǎn)會如何如何,年輕人去租房被擁有房產(chǎn)的人們歧視性的對待等等。
盡管不能說上述現(xiàn)象的產(chǎn)生都是因為租房和購房之間的不平等,但確實有部分原因是因為租房這種行為的權(quán)益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于購房,租房人自身的權(quán)益又常常得不到保障。
租房傳統(tǒng)上一直是一種較為弱勢的行為,租房人的利益也是相對被社會所忽視的。
那么,如果我們從立法層面給租房權(quán)益、給租房人的權(quán)益確立起來,和買房一樣,對于現(xiàn)在的年輕人、未來的年輕人都將是一種極大的鼓勵,也將極大的促進(jìn)社會的公平。
3、房價預(yù)期實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)
暴財經(jīng)分析:真正讓房價上漲的其實是人們的預(yù)期,或者說是人們的觀念。曾有一房地產(chǎn)領(lǐng)域的教授做過實證調(diào)研,結(jié)果顯示,人們預(yù)期房價上漲1%,房價就會上漲0.84%。
真正想要房價降下來,或者不讓其上漲過快,就必須長期性地扭轉(zhuǎn)人們對待房子的態(tài)度。從住房本身來說,讓租賃房和購房同臺競爭,確立租賃房的地位,會長期改變?nèi)藗儗τ诜績r的上漲預(yù)期。
4、租購?fù)瑱?quán)是大勢所趨
根據(jù)國家統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計,全國居民人均住房建筑面積已達(dá)40.8平方米。這一指標(biāo)已接近甚至超過日本等發(fā)達(dá)國家的水平。這也說明,投機、投資為目的的買房者正日益增多。
過剩的房子如何充分利用?顯然讓他們進(jìn)入到租賃市場是最好的選擇。我國規(guī)?;》孔赓U企業(yè)市場份額只占2%左右,相較于發(fā)達(dá)國家市場20%—30%的比例,差距非常大。
當(dāng)然,租賃時代,并不是說就不需要購房,不需要買房。只不過今后買房這種行為將更加自主,有能力、有條件就買,而不會成為一種負(fù)擔(dān)。另外,租房體系建立起來后,將和買房體系一道構(gòu)筑起不同需求的住房體系,分層次滿足不同人群,真正發(fā)揮房子拿來住的目的性。
5、將加速中國的“人口遷徙”?
財經(jīng)作家劉曉博分析,租售同權(quán)之后,或?qū)⒋碳ぴ诖蟪鞘写蚱吹?ldquo;非戶籍家庭”把在老家上學(xué)的孩子接過來,還會創(chuàng)造出一大批“教育移民”。這樣,人口的城鎮(zhèn)化會大大提速,大城市對人口的“虹吸效應(yīng)”會非常強烈。
如果租售同權(quán)成為持續(xù)下去,中國城鎮(zhèn)化,將更加確定地變成大城市化、大城市圈化。由此要注意的是,在中西部,以及人口不斷流失的中小城市的房價下跌風(fēng)險有所增加。
租售同權(quán)是社會進(jìn)步的表現(xiàn),也體現(xiàn)了政府控制房價的決心。在這個過程中,會出現(xiàn)一些新的、難以預(yù)料的情況。所以,新華社通稿里住建部負(fù)責(zé)人的表態(tài)是“逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇”。
這里面“逐步”二字,值得我們細(xì)細(xì)品味。
三、“租購?fù)瑱?quán)”的四大關(guān)鍵點
自7月17日廣州公布“租購?fù)瑱?quán)”新政以來,關(guān)于租購?fù)瑱?quán)的討論就未停過:這些問題的焦點不外乎集中在以下幾方面:
1、房價是不是要跌了?
有部分人認(rèn)為,北上廣深等一線城市房價之所以高企,主要是因為這些城市擁有優(yōu)質(zhì)資源,主要包括教育、醫(yī)療等。而在過去此類資源基本都跟房子聯(lián)系在一起,或者更確切的說是跟房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)合在一起,也就是說只有買房才能擁有這些優(yōu)質(zhì)資源。
但是新的“租購?fù)瑱?quán)”政策出臺以后,租房也可以享受這些同等的權(quán)利了。那么,房價會不會下跌?有專家認(rèn)為“租購?fù)瑱?quán)”或助漲房租,甚至可能漲房價。當(dāng)然,最后結(jié)果怎么樣,只有時間能夠檢驗。
2、租金是不是要漲了?
部分有房者為獲得孩子入學(xué)權(quán)益,將不得不繼續(xù)購買學(xué)區(qū)房,也就是說,原來的購房需求仍在。與此同時,還增加了租房需求,原來無法擁有學(xué)區(qū)房的,入學(xué)無門的家庭,有了租學(xué)區(qū)房的需求,可以預(yù)見,房租將大幅提升。
3、會讓學(xué)區(qū)房貶值嗎?
租購?fù)瑱?quán)方案不能增加學(xué)區(qū)房的供給,至少不能大量增加。來看需求,昂貴的學(xué)區(qū)房,原本的購買者往往經(jīng)濟實力比較強。財經(jīng)專欄作家葉檀認(rèn)為,如果不能增加學(xué)區(qū)房的供給,教育資源的稀缺沒有改變,在這種情況下,學(xué)區(qū)房的房價不會下跌,租金反而會上升。
4、會帶來教育平權(quán)嗎?
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,這一政策其實并非新政策,實際在過去的全國房地產(chǎn)市場發(fā)展中,租賃是可以就近入學(xué)的。租賃的就近入學(xué),并不能保證優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)入學(xué),從過去政策看,廣州的政策其實并無新意,租房也是可以上學(xué)的,只是前提是學(xué)區(qū)有余量的情況下,租戶才可以上學(xué),而且是如果學(xué)區(qū)房,租戶上優(yōu)質(zhì)學(xué)校的可能性并不存在。
四、“租購?fù)瑱?quán)”會讓哪些人受益
如今,租購?fù)瑱?quán)或?qū)⑸仙秊榱⒎▽用?,后續(xù)或有更多城市加入租賃市場中來。那么,“租購?fù)瑱?quán)”到底會讓哪些人受益?
1、高素質(zhì)人才
在北上深一線城市,有多少懷揣夢想的北漂、滬飄,因為無法給孩子一個好的教育資源而愁腸百結(jié)吃睡不寧,最后只能逃離!一旦租房和買房具有同等的受教育權(quán)利,這對高素質(zhì)人才的吸納將會產(chǎn)生多么大的影響!
2、租賃行業(yè)及其從業(yè)人員
租賃市場規(guī)模預(yù)測:
據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù),未來5-10年,中國租賃市場將進(jìn)入快速發(fā)展階段,2020年的市場體量約為1.6萬億元,2025年將達(dá)到2.9萬億元,2030年有望超過4萬億元。
長期來看,“租購?fù)瑱?quán)”如果能得到有效實施,對于租賃市場的發(fā)展具有非常強的支撐作用,對于提升和穩(wěn)定租金回報率意義重大。房屋中介們是不是要升值加薪走上人生巔峰了?
3、包租婆/公
租金是不是又要漲了?有專家指出:房租收入比在25%-30%處于可以承受的范圍之內(nèi)。按照2016年全國應(yīng)屆畢業(yè)生的平均薪酬來算,房租收入比遠(yuǎn)超過了這一范圍:北京約為44.8%,上海約為41.8%,深圳約為41.7%,也就是說,應(yīng)屆畢業(yè)生將近一半的工資收入都要用來支付房租!
一線城市的租房成本本就不低,而且這一數(shù)字還在逐年攀升。如果是,那包租婆/公們就準(zhǔn)備好數(shù)錢吧,數(shù)累了就去睡覺,睡著了還能笑出聲。
4、商業(yè)物業(yè)運營商
據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2016年末,商品房待售面積69539萬平方米,其中住宅待售面積40257萬平方米,同比減少11%,辦公樓待售面積3631萬平方米,同比增加10.8%,商業(yè)營業(yè)用房待售面積15838 萬平方米,同比增加8%,商業(yè)地產(chǎn)庫存問題正逐漸凸顯。
新政規(guī)定,商業(yè)用房也可以改造成租賃房,這樣既可以盤活商業(yè)用房存量,又可以給租賃市場提供更多的房源。這會緩解當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)中廣泛存在的創(chuàng)新焦慮癥嗎?
5、創(chuàng)新型房企
隨著地價越來越高,傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤天花板日顯,房企們躺著掙錢的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。謀求新的贏利點和創(chuàng)新業(yè)務(wù)已經(jīng)成為房企的一致訴求。
此次新政或許可以為處于焦慮中的房企帶來一些清新的涼意。不管是已經(jīng)在做的租購并舉,還是收并購或參股長租公寓企業(yè),創(chuàng)新思維的房企都可以從中尋求新的發(fā)展空間。
還有一點,長期以來,我國租房市場不規(guī)范,存在大量“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲價、房租欺詐、不退還押金等現(xiàn)象。租購?fù)瑱?quán)立法或有望通過法治手段遏制各種租房亂象,而這對廣大租房一族來說都是莫大的福音。
如果租購?fù)瑱?quán)能夠通過立法的形式,在全國范圍內(nèi)推廣開來,那么樓市將發(fā)生真正意義上的顛覆性效果,尤其對于人們買房的觀念將有實質(zhì)性的沖擊。
當(dāng)然,對于北京、上海等一線城市和一些人口流量大的二線城市來說,人口和優(yōu)質(zhì)資源之間的矛盾可能會一直存在。因此除了發(fā)展租賃住房以外,讓教育、醫(yī)療等稀缺資源變得不稀缺,把好的資源分散來開或許同樣重要。
五、說到底,這房還該不該買?
那么問題就來了,現(xiàn)在租房有什么地方不一樣?
其實很簡單,就是接受教育的權(quán)利+落戶的權(quán)利。
落戶不談,很簡單,對于全國來說,有戶籍無房產(chǎn)的比例不高,(只有部分年輕畢業(yè)生)
那么下面就是教育問題了。
從教育資源角度看,目前最大的問題是不均衡,租購?fù)瑱?quán)在過去大部分城市也是實施的入學(xué)順位與準(zhǔn)許制度。從實際執(zhí)行情況看,無產(chǎn)權(quán)的基本都不可能享受優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū),這主要原因是教育資源不均衡導(dǎo)致的,通過租賃提權(quán)只能導(dǎo)致供需更緊張。
房價持續(xù)暴漲,租售比懸殊。相比買賣交易,租賃交易不涉及產(chǎn)權(quán)登記,所以備案不徹底,這也使得政府難以深入了解房屋租賃市場和科學(xué)地分析市場,作出正確的決策,影響房屋租賃市場乃至房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。
當(dāng)下一二線城市,租售比超過500:1,年出租回報率,住宅在1-2%,也就是一套房出租的話,要100年才能回本。
舉例來說,北京售價1000萬的高端住宅,出租價格基本在月2萬以內(nèi),剔除其中的物業(yè)取暖等收費,年收益在15萬左右,出租回本需要66年。
舉例來說去年,海淀出讓的一宗住宅地塊,樓面價5萬+建設(shè)成本未來銷售8萬輕松,50平米如果企業(yè)改出租,月租最多5000。你說開發(fā)商會被什么政策刺激才會改售為租?
這樣帶來的結(jié)果就是,房主出租收益低,任性毀約無所謂。而房價的持續(xù)快速上漲,導(dǎo)致租戶只要有錢就去做首付。
所以,只要房價漲,租賃市場健康就不存在可能性。
當(dāng)然未來如果能看到,教育資源均衡了,房價不漲了,信貸價格下行了,租購不用同權(quán),租賃市場也會成為主要的居住形態(tài)。