貸款利率怎么變化
這一年多來，加拿大房貸利率起起伏伏變化著，牽動(dòng)著加拿大購(gòu)房者的神經(jīng)。不少客人不禁詢問，到底是應(yīng)該選浮動(dòng)還是固定加拿大買房貸款利率?
加拿大貸款利率怎么變化
分析加拿大買房貸款的利率變化
固定加拿大房貸利率(fixed rate)和浮動(dòng)加拿大房貸利率(variable rate)的利率差距，從未像現(xiàn)在這么接近，但畢竟還是有一點(diǎn)差距，因此一些財(cái)經(jīng)專家繼續(xù)勸告消費(fèi)者選擇加拿大房貸利率稍低點(diǎn)的浮動(dòng)利率房貸，并指出從過去25年看，總是選擇浮動(dòng)加拿大房貸利率的人更合算。
從數(shù)字上看，確實(shí)是浮動(dòng)加拿大房貸利率更低，例如，目前消費(fèi)者可以找到利率在3%左右的5年固定加拿大房貸利率，而同樣的5年期浮動(dòng)利率房貸大約是2.6%兩者的息差是0.5個(gè)百分點(diǎn)?？墒?，為這么小的息差冒風(fēng)險(xiǎn)值得嗎?
2010年，當(dāng)全球經(jīng)濟(jì)有可能再度跌入衰退時(shí)，固定與浮動(dòng)加拿大房貸利率之間的差距擴(kuò)大至約1.7%，后來隨著二度衰退的風(fēng)險(xiǎn)縮小，這一加拿大房貸利率差也不斷變小目前僅相差約0.3%。因此，大多數(shù)專家認(rèn)為，為保險(xiǎn)起見，消費(fèi)者應(yīng)該選擇固定加拿大房貸利率。溫哥華的房貸經(jīng)紀(jì)人費(fèi)德吉特說，只有當(dāng)固定和浮動(dòng)加拿大房貸利率之間的息差達(dá)到1%時(shí)，選擇浮動(dòng)加拿大房貸利率才是合理的。
他告誡人們，現(xiàn)在加拿大房貸利率處于極低狀況，這種利率環(huán)境不可能長(zhǎng)期持 續(xù)下去，央行總有一天會(huì)提升基本加拿大房貸利率，迫使各商業(yè)銀行跟隨提高加拿大房貸利率。只要商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)跟隨央行提升加拿大房貸利率0.25%，造成浮動(dòng)利率房貸上漲同樣幅度的利率，浮動(dòng)利率房貸相對(duì)現(xiàn)行固定利率房貸的優(yōu)勢(shì)便立即消失。
也許有人會(huì)說，屆時(shí)可以立即轉(zhuǎn)為固定利率房貸，便能規(guī)避加拿大房貸利率上漲帶來的風(fēng)險(xiǎn)。但這是一廂情愿的想法，事實(shí)上當(dāng)加拿大房貸利率上漲時(shí)，固定利率房貸的利率也會(huì)上升，到時(shí)難以再找到像目前這么便宜的房貸利率了。
加拿大房貸趨勢(shì)網(wǎng)站(Canadian Mortgage Trends website)編輯麥克李斯特解釋說，固定利率房貸的利率由債券市場(chǎng)的殖利率確定，而債券市場(chǎng)的殖利率往往比央行基本利率更早上漲，因此當(dāng)浮動(dòng)利率上漲時(shí)，固定利率已經(jīng)完成上漲過程，背負(fù)浮動(dòng)利率房貸的消費(fèi)者此時(shí)想要鎖定加拿大房貸利率，只能接受更高的固定利率。
有些主張選擇浮動(dòng)利率房貸的行家認(rèn)為，央行很有可能數(shù)年內(nèi)無力提升基本加拿大房貸利率，完全可以利用這段時(shí)間節(jié)省房貸支出。然而，這只是推測(cè)，沒人確切知道央行將在何時(shí)加息，因而很難掌握鎖定加拿大房貸利率的時(shí)機(jī)。如果經(jīng)濟(jì)狀況轉(zhuǎn)好，央行可能比外界預(yù)期的更早加息。按照一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的分析，為了避免加元匯率過高，損害加拿大制造和出口業(yè)的全球競(jìng)爭(zhēng)力，加拿大央行將等到2015年美國(guó)聯(lián)準(zhǔn)會(huì)加息時(shí)，才會(huì)跟進(jìn)加息。即使這種推測(cè)最終成真，也難以知道那時(shí)固定加拿大房貸利率能繼續(xù)維持目前這么低的水平。
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什么時(shí)候選擇浮動(dòng)加拿大房貸利率
我們發(fā)現(xiàn)在過去20年間的任何時(shí)候，選擇浮動(dòng)利率的總是要比當(dāng)時(shí)選擇固定利率要低很多。與5年的固定利率相比，某個(gè)時(shí)段差異超過3%，平均差異基本在1.25%至2.5%左右。所以筆者個(gè)人認(rèn)為，長(zhǎng)線以浮動(dòng)加拿大房貸利率為主。
什么時(shí)候選擇固定加拿大房貸利率
固定利率有時(shí)也是非常好的，特別是處在探底位時(shí)，而浮動(dòng)利率Prime X中的X又不大的前提下。銀行什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)固定加拿大房貸利率升降，他們?cè)诳醇幽么驜ond的收益率。你也可以看。因?yàn)锽ond收益利率每天升升降降，沒有關(guān)系，但是如果連續(xù)下降或連續(xù)升高幾周，甚至1個(gè)月，銀行會(huì)馬上采取行動(dòng)進(jìn)行調(diào)整。如果你也每天在看Bond收益率，你就會(huì)基本知道，銀行是否要升息還是要降息了。根據(jù)過去的經(jīng)驗(yàn)，一般當(dāng)Bond收益率連續(xù)3至4周走高，大部分銀行會(huì)立刻采取行動(dòng)進(jìn)行提高3年/4年/5年的固定加拿大房貸利率。但是如果Bond收益率連續(xù)3至4周下降，銀行會(huì)開始就進(jìn)行“暗”降，然后再行“明”降。所謂“暗”降，主要是通過2種手段執(zhí)行。一種是提高傭金，讓房貸經(jīng)紀(jì)進(jìn)行更多的購(gòu)點(diǎn)降息行為來降低實(shí)際加拿大房貸利率而不影響整體市場(chǎng)利率。第二種做法就是進(jìn)行給于一個(gè)特定條件的促銷，比如30天之內(nèi)close案子的，給于特別優(yōu)惠的加拿大房貸利率等。“暗”降往往是明降的前奏。如果Bond收益率繼續(xù)下跌，那么明降也就馬上來臨了
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