2017南京市物業(yè)管理?xiàng)l例解析
2017南京市物業(yè)管理?xiàng)l例解析
《物業(yè)管理?xiàng)l例》的公布與實(shí)施使得物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作有法可依 ,為建立良好的物業(yè)管理秩序提供了有力的法律保障 ，以下是學(xué)習(xí)啦小編今天為大家精心準(zhǔn)備的：2017南京市的物業(yè)管理?xiàng)l例全文。歡迎閱讀和參考!
2017南京市物業(yè)管理?xiàng)l例
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。
第三條 本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人，即房產(chǎn)權(quán)屬登記冊記載的權(quán)利人(含商品房預(yù)售登記的權(quán)利人)。
本辦法所稱使用人，是指房屋的實(shí)際使用人或承租人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)、從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
第四條 南京市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理活動(dòng)的行政主管部門，負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，各區(qū)(縣)房產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容、環(huán)保、園林、工商行政、物價(jià)、建工、公安、民政等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。
各區(qū)(縣)人民政府和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。
第五條 各級政府應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)化、社會(huì)化、市場化的進(jìn)程，建立完善的物業(yè)管理市場機(jī)制，提高物業(yè)服務(wù)水平。
物業(yè)管理企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第六條 建設(shè)項(xiàng)目為相關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目批文、宗地、規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖的，為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。若該區(qū)域內(nèi)由道路、圍墻或其他明顯標(biāo)識分割成多個(gè)自然小區(qū)，配套設(shè)施設(shè)備管理責(zé)任明確，且建筑面積在五萬平方米以上的，可以劃分為多個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。
單幢非住宅樓及商住樓，具有相對獨(dú)立配套設(shè)施設(shè)備并能夠封閉管理的，可以為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;在道路等自然邊界圍合的區(qū)域內(nèi)，有多個(gè)物業(yè)區(qū)域的，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
零散建設(shè)的不封閉區(qū)域，可由居(村)民委員會(huì)結(jié)合社區(qū)管理劃分物業(yè)管理范圍，協(xié)助組織物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
第七條 業(yè)主要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)向區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門提出，區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，按照第六條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐?村)民委員會(huì)的布局實(shí)際，在15日內(nèi)予以答復(fù)。
第三章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)少于五人的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十，或者物業(yè)交付使用已超過一年，且交付使用物業(yè)的建筑面積達(dá)到百分之三十的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第九條 成立業(yè)主大會(huì)條件成熟的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面告知區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料。建設(shè)單位未及時(shí)書面告知，業(yè)主可以向區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門提出召開首次業(yè)主大會(huì)的書面要求。
區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面告知或業(yè)主的書面要求的15日內(nèi)，會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，組織建設(shè)單位和業(yè)主推薦業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡稱籌備組)成員。籌備組由建設(shè)單位代表和業(yè)主代表組成，其成員應(yīng)為不超過15人的單數(shù)，成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日。推薦不成的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)會(huì)同區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門指定籌備組成員。
第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月內(nèi)召開首次業(yè)主大會(huì)。
籌備組應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議的內(nèi)容和召開方式告知區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以根據(jù)實(shí)際情況派代表參加。
籌備組負(fù)責(zé)起草業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則交大會(huì)討論，并負(fù)責(zé)確認(rèn)業(yè)主身份及其在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)籌備組提供相關(guān)身份證明、聯(lián)系地址、通訊方式?；I備組對業(yè)主投票的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
第十一條 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，住宅物業(yè)區(qū)域按其擁有的住宅套數(shù)計(jì)算，每套計(jì)一票;其他物業(yè)區(qū)域可以根據(jù)業(yè)主產(chǎn)權(quán)證書記載的物業(yè)建筑面積計(jì)算，每一平方米計(jì)一票，不足一平方米不計(jì)票。
第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組，并可推選小組代表出席業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的方式，也可以采用書面征求意見的方式。凡需投票表決的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字，業(yè)主本人不簽字的視為棄權(quán)。
第十三條 業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會(huì)的議事方式，表決程序;業(yè)主投票權(quán)的確定方法;業(yè)主委員會(huì)的組成和換屆選舉;委員資格、義務(wù)和任期;業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的召開等事項(xiàng)。
第十四條 業(yè)主大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、擬定和修改的物業(yè)服務(wù)合同條款、專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。處分區(qū)域內(nèi)共有財(cái)產(chǎn)的決定需經(jīng)全體業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定的事項(xiàng)不得違反有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5至15名的單數(shù)，委員的產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)兼顧物業(yè)的不同類型和不同樓幢，其組成人員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施管理的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會(huì)成員每屆任期三年，可以連選連任。
分期開發(fā)的物業(yè)區(qū)域可以先期成立業(yè)主委員會(huì)。先期成立的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域新的一期業(yè)主入住百分之五十以后，重新補(bǔ)選或改選業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，召開會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。
第十六條 入選業(yè)主委員會(huì)的成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力的本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;
(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);
(三)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù);
(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力;
(五)具有一定的組織能力;
(六)具備必要的工作時(shí)間。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前三個(gè)月，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)籌備組織。業(yè)主委員會(huì)怠于籌備組織的或者在任期內(nèi)怠于履行職責(zé)的，經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主書面提議，區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉或者改選業(yè)主委員會(huì)。
新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉成立之日起的十日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的資料、用房和財(cái)物等移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。
第十八條 選舉、換屆、改選、補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起的30日內(nèi)，向區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門備案，并將選舉結(jié)果告知所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。
業(yè)主委員會(huì)備案時(shí)應(yīng)當(dāng)提交以下資料：業(yè)主大會(huì)記錄和會(huì)議決定;業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;業(yè)主公約;業(yè)主委員會(huì)成員名單和基本情況。
第十九條 兩個(gè)或者兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議制度。業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織召開。
第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān);費(fèi)用的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定;工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十一條 住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標(biāo)人少于三人或者物業(yè)管理區(qū)域的總建筑面積低于三萬平方米，或者別墅總建筑面積低于一萬平方米的，經(jīng)區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)管理項(xiàng)目以招投標(biāo)方式確定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門備案。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同簽訂前，制定業(yè)主臨時(shí)公約和住宅使用說明書，并作為房屋銷售合同的附件。
業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、違反業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益和社會(huì)公共利益。
住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖(注明房屋承重結(jié)構(gòu))和共用能耗計(jì)量部位及費(fèi)用分?jǐn)傓k法，不得占用共用部位、共用場地，不得移裝共用設(shè)備和擅自改變經(jīng)營用房用途，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。
建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部分的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目交付時(shí)按規(guī)定無償提供具有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房，在業(yè)主大會(huì)成立后移交產(chǎn)權(quán)，移交后的房屋產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。設(shè)備用房不能作為物業(yè)管理用房移交。
分期建設(shè)的項(xiàng)目在首期交付時(shí)的物業(yè)管理用房面積，應(yīng)當(dāng)不低于全部項(xiàng)目應(yīng)交面積的百分之五十。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋交付使用過半的，應(yīng)將物業(yè)管理用房全部交付。物業(yè)管理用房按規(guī)劃要求在末期建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)事先交付符合要求的物業(yè)管理臨時(shí)用房。
建設(shè)單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)建;逾期不補(bǔ)建的，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)目銷售時(shí)的平均售價(jià)的95%的標(biāo)準(zhǔn)乘以應(yīng)交面積，向業(yè)主大會(huì)交納補(bǔ)建價(jià)款。該補(bǔ)建價(jià)款專項(xiàng)用于承租、購置物業(yè)管理用房。
建設(shè)單位申請商品房預(yù)售許可證或商品房所有權(quán)初始登記時(shí)，屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房等配套房屋應(yīng)予以明確。
第二十四條 建設(shè)單位按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)保修，也可以自行組織維修。
第二十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個(gè)月，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商續(xù)約事宜;業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在合同期限屆滿前二個(gè)月，組織全體業(yè)主對是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行表決。雙方續(xù)約的應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;不再續(xù)約的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)選聘其他物業(yè)管理企業(yè)。原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理區(qū)域、資料和財(cái)物，不得以合同糾紛等理由拒絕移交。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。價(jià)格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的規(guī)范和引導(dǎo)，行業(yè)協(xié)會(huì)可定期公布實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的各類物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)水平。物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。
第二十七條 建設(shè)單位和業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)條款支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。合同未約定或約定不明的，前期物業(yè)服務(wù)合同生效當(dāng)月至出售房屋交付當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)，房屋交付之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列共用附屬房屋歸全體業(yè)主所有：
(一)規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的自行車庫;
(二)規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的底層架空層;
(三)規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的避難層(間);
(四)規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的共用設(shè)施設(shè)備用房;
(五)建設(shè)單位移交給全體業(yè)主的物業(yè)管理用房;
(六)建設(shè)單位承諾歸全體業(yè)主共有的房屋;
(七)層高2.2米以下的房屋;
(八)其他依法歸全體業(yè)主所有的房屋。
第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列損害公共利益的行為：
(一)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)，改變房屋用途;
(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備;
(三)侵占綠地、毀壞綠化;
(四)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(五)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排污或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng);
(六)未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點(diǎn);
(七)在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(八)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng);
(九)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(十)擅自改變房屋外貌;
(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第三十條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主(臨時(shí))公約行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。
業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。
第三十一條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
第三十二條 業(yè)主共用車庫(位)的管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。車主要求物業(yè)管理企業(yè)保管機(jī)動(dòng)車的，應(yīng)當(dāng)另行與物業(yè)管理企業(yè)簽訂車輛保管合同。
第三十三條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用停車庫(位)，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人有償使用，任何單位和個(gè)人不得出售。建設(shè)單位可銷售的業(yè)主專用停車庫(位)不得向本物業(yè)管理區(qū)域以外的業(yè)主出售。
第三十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，被兩個(gè)以上的業(yè)主區(qū)分所有的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金應(yīng)按幢建帳，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
根據(jù)物業(yè)管理合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金中支出的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，不得從住房專項(xiàng)維修資金中列支。
第三十五條 專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行統(tǒng)一繳存、專戶存儲(chǔ)、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)管的原則。
專項(xiàng)維修資金繳存、管理和使用的具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。
第三十六條 物業(yè)發(fā)生危及人身安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織排險(xiǎn)，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，排險(xiǎn)維修費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。符合專項(xiàng)維修資金使用條件和范圍的，排險(xiǎn)維修費(fèi)用可以從專項(xiàng)維修資金中支出。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、市容、環(huán)衛(wèi)、電信、綠化、消防、交通、有線電視、郵政等共用設(shè)施設(shè)備，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由提供該項(xiàng)服務(wù)的單位維修養(yǎng)護(hù)的，不得要求物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)。相關(guān)單位向最終用戶收取的費(fèi)用，不得強(qiáng)制物業(yè)管理企業(yè)代收代繳。
第六章 罰 則
第三十七條 違反本辦法，有關(guān)法律、法規(guī)或規(guī)章已設(shè)定處罰的，從其規(guī)定。
第三十八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為違反有關(guān)法律、法規(guī)或規(guī)章的規(guī)定的，由區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主。
第三十九條 建設(shè)單位違反第九條的規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的情況書面告知物業(yè)管理行政主管部門，或者未按照規(guī)定提交有關(guān)資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，可以處以一萬元以下的罰款。
第四十條 物業(yè)管理企業(yè)違反第二十五的規(guī)定，未按時(shí)移交物業(yè)管理區(qū)域、資料和財(cái)物的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，逾期仍不改正的，可以處以五百元以上一萬元以下罰款。
第四十一條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立投訴受理制度。
區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門接到投訴后，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)作出是否受理的答復(fù)。決定受理的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)、并按規(guī)定時(shí)間將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。
投訴人對區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門的處理結(jié)果有異議的，可以向市物業(yè)管理行政主管門提出書面復(fù)核要求。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核要求之日起30日內(nèi)，將復(fù)核意見回復(fù)投訴人。
第四十二條 物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物業(yè)專項(xiàng)維修基金的，由其所在單位或上級機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附 則
第四十三條 本規(guī)定自2006年2月1日起施行。
2002年4月1日起施行的《南京市物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。
延伸知識閱讀
《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例(草案修改稿)》(以下簡稱“草案”)此前提交南京市十五屆人大會(huì)第二十一次會(huì)議審議。“不交物業(yè)費(fèi)將被列入失信記錄”這一條款仍是輿論關(guān)注焦點(diǎn)。
拒不接受判決或仲裁后方可記錄信用污點(diǎn)
條例草案中，關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)將納入信用檔案的條款，一直是輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。記者注意到，這一版的草案對該條款也進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定：業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反法律法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約等行為，經(jīng)司法判決或仲裁裁決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。與今年8月出爐的條例草案相比，規(guī)定了拒不履行司法判決或仲裁裁決這一前提，方能對不繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主采取記錄誠信污點(diǎn)的措施。這樣一來就嚴(yán)格限定了范圍。
10%以上業(yè)主對物業(yè)不滿，可啟動(dòng)第三方評估
物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量好不好?服務(wù)效果怎么樣?因?yàn)樵u價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一，常常會(huì)引發(fā)糾紛。
對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平如何評價(jià)?引入第三方評估是這次南京市立法的一大創(chuàng)新舉措，草案的一大創(chuàng)新和亮點(diǎn)。但在征集市民意見中，不少市民反映，這一規(guī)定比較寬泛，應(yīng)該明確評估哪些內(nèi)容，市民在哪些情況下就可以啟動(dòng)評估。這次新版草案吸取了市民意見，明確了第三方評估范圍：限于日常物業(yè)管理中糾紛比較多的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
這次的草案明確，如果10%以上的業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求第三方評估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機(jī)構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評估。經(jīng)評估物業(yè)服務(wù)企業(yè)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)限期整改，逾期不整改的，由物業(yè)管理行政主管部門記入企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公示。
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