2016-2017年馬鞍山二套房房貸政策解讀

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　　2016-2017年馬鞍山二套房房貸政策解讀如下

　　1、什么是住房公積金個人住房貸款?

　　答：住房公積金個人住房貸款,是住房公積金管理中心依據(jù)國務院《住房公積金管理條例》之規(guī)定，發(fā)揮住房公積金互助作用，利用歸集的住房公積金，委托銀行向購買自住住房符合條件的繳存職工發(fā)放的政策性住房貸款。住房公積金貸款最顯著的優(yōu)勢就是貸款利率相對較低，貸款對象是公積金繳存職工。

　　2、住房公積金個人住房貸款條件?

　　答：職工購買凡能夠辦理房屋產(chǎn)權登記的普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、房改房、二手房、拆遷安置房、危改還遷住房、單位集資建房等，都可向住房公積金管理工中心申請住房公積金個人住房貸款。職工申請住房公積金個人住房貸款應具備以下條件：

　　1、在本市工作，具有完全民事行為能力，有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入并能按期償還貸款本息，個人信用良好;

　　2、職工及其所在單位連續(xù)足額繳存住房公積金滿一年以上，并且貸前6個月按規(guī)定連續(xù)足額繳存，無滯納欠繳情況;

　　3、職工及其配偶沒有住房公積金債務或其它數(shù)額較大，可能影響還貸能力的債務及債務擔保，無不良信用記錄。

　　4、有合法的購房合同或購房協(xié)議且首付款不低于規(guī)定比例;

　　5、應提供經(jīng)住房公積金管理機構認可的擔保;

　　6、所購住房是期房的，必須符合公積金貸前管理的有關規(guī)定。

　　3、我市住房公積金貸款的最高額度和最長期限?

　　答：住房公積金個人住房貸款最高額度由市住房公積金管理委員會根據(jù)本階段各時期全市住房公積金存量資金、房價及職工貸款需求等因素確定。目前我市住房公積金貸款最高額度為：市區(qū)夫婦雙方正常繳存住房公積金的40萬元，單方繳存的27萬元。貸款期限原則上最長不超過30年，一般在20年以內(nèi)，并控制在借款人法定退休年齡之內(nèi)。為加速資金流轉(zhuǎn)，讓公積金貸款惠及更多的職工，在實際審批貸款時，在保證借款人正常生活的前提下，要求職工除用月公積金繳存額還款外，還應動用一定的工資收入(一般在20%左右)還款。

　　具體每筆貸款額度和年限，根據(jù)借款人夫婦雙方住房公積金繳存情況、收入狀況、年齡、信用及所購住房情況等因素綜合確定。

　　4、當涂、和縣、含山三縣住房公積金貸款最高額度是多少?

　　答：目前三縣住房公積金貸款最高額度統(tǒng)一為：夫婦雙方正常繳存公積金的27萬元，單方繳存公積金18萬元。

　　5、我市住房公積金貸款首付款比例是多少?

　　答：商品住房貸款，首次購買一手住房在90m2以下的首付款為20%，90m2以上的為30%;第二次申請公積金貸款首付款不低于50%(利率為首次利率的1.1倍)。首付款憑證為銀行現(xiàn)金交(存)款單(或付款轉(zhuǎn)賬憑證)和開發(fā)公司收據(jù)或稅務監(jiān)管的不動產(chǎn)發(fā)票;二手房貸款，首付款比例視房齡不同而不同，目前為：房齡5年以內(nèi)首付為40%，房齡6—15年首付45%，房齡16年以上首付50%;購90m2以下的二手房首付款依上述檔次分別為30%、40%、50%。二手房首付款憑證為經(jīng)辦中介或房屋中介托管機構蓋章鑒證的賣房人簽具的收條。組合貸款首付款比例還應遵從貸款銀行有關規(guī)定。

　　6、二手房公積金貸款需要評估嗎?

　　答：我市市區(qū)區(qū)域不大，住房價格相對透明，為減輕購房人負擔，我市二手房公積金貸款原則上不需要評估。二手房單價在市財政局等四部門住房交易最低計稅參考價的基礎上，乘以修正系數(shù)認定。該系數(shù)由市公積金中心會同有關方面，根據(jù)市場行情動態(tài)測定。三縣有的采用市場評估做法，評估價僅作參考，最終由公積金管理部門在貸款中認定執(zhí)行。

　　7、我市住房公積金貸款有哪幾個品種?

　　答：《住房公積金管理條例》規(guī)定，住房公積金貸款必須提供擔保。根據(jù)擔保方式的不同，目前我市住房公積金貸款有擔保機構保證貸款、公積金繳存人保證貸款和有條件的抵押貸款三個品種。

　　8、什么是擔保機構保證貸款?

　　答：所謂擔保機構保證貸款，是指由市政府批準具備住房貸款擔保資質(zhì)的住房置業(yè)擔保機構為借款人貸款提供擔保，承諾在借款人不能按規(guī)定償還貸款本息時，按約定承擔不可撤銷連帶責任而發(fā)放的住房公積金貸款。這種貸款，借款人需以貸款所購住房向擔保機構提供抵押反擔保，并按規(guī)定向擔保機構一次性繳納一定的擔保費。

　　9、什么是公積金繳存人保證貸款?

　　答：所謂公積金繳存人保證貸款，是指由兩名(含兩名以上)公積金繳存人(以下稱保證人)，以其住房公積金賬戶現(xiàn)存余額及保證期內(nèi)續(xù)繳的住房公積金為質(zhì)物，為借款人貸款提供擔保，并承諾在借款人還款期間保證人不得提取公積金，不能申請公積金貸款，當借款人不能償還貸款時，按約定承擔不可撤銷連帶責任而發(fā)放的住房公積金貸款。

　　繳存人保證貸款的可貸額度不超過保證人當前貸款賬戶余額之和的3倍。借款人配偶不得作為保證人。繳存人保證貸款不需要住房抵押。

　　10、什么是抵押貸款?

　　答：所謂抵押貸款，是指借款人以貸款所購住房抵押給貸款人，并承諾當不能根據(jù)借款合同約定按期償還貸款本息時，主動配合貸款人以折價、拍賣、變賣等方式處置抵押物，償還貸款本息而發(fā)放的住房公積金貸款。目前，我市貸款辦法規(guī)定，對第一次貸款購買一手住房、貸款額度在10萬元以內(nèi)、期限不超過l0年的可以選擇抵押貸款。二手房貸款和組合貸款以及公積金中心認為風險難控的項目必須實行機構擔保方式。

　　11、什么是組合貸款?

　　答：公積金貸款不能滿足借款人購房需求，且借款人及配偶月收入較高、還款能力較強時，可以同時向經(jīng)辦銀行申請商業(yè)性住房貸款作補充。以同一套住房作抵押，同時申請既有公積金貸款又有商業(yè)性貸款的稱為組合貸款。

　　組合貸款中商業(yè)性住房貸款應當符合貸款銀行個人住房貸款的有關規(guī)定，由貸款銀行負責審批。組合貸款中公積金貸款和商業(yè)性住房貸款利率分別按中國人民銀行規(guī)定的公積金貸款和商業(yè)性個人住房貸款利率執(zhí)行。

　　12、什么是房屋置業(yè)擔保?

　　答：是依照建設部、中國人民銀行印發(fā)的《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》設立的住房置業(yè)擔保機構，為申請個人住房貸款提供連帶責任保證擔保行為。馬鞍山市房屋置換擔保中心是經(jīng)市政府批準成立的國有股份制企業(yè)，隸屬于市住建委。根據(jù)我市住房公積金貸款辦法規(guī)定，公積金貸款保證方式主要以機構擔保貸款為主。一個城市公積金貸款選擇什么樣的保證方式是市住房公積金管委會根據(jù)本市實際情況，對公積金貸款風險可控制性、提高貸款服務效果等決定的，符合住房公積金管理有關規(guī)定，國內(nèi)主要大中城市均采用這種方式。

　　13、已辦理產(chǎn)權證的住房能否申請住房公積金貸款?

　　答：辦理產(chǎn)權證的住房稱為現(xiàn)住房，公積金不發(fā)放現(xiàn)住房貸款。以現(xiàn)住房抵押的商業(yè)性貸款，不得使用公積金還貸。

　　14、商業(yè)性住房貸款和住房公積金貸款有何區(qū)別?

　　答：商業(yè)性住房貸款與住房公積金貸款最大的區(qū)別就是，公積金貸款的對象必須是履行了公積金繳存義務，且正常繳存滿一年以上的職工，而商業(yè)性貸款無此要求，一般情況下，商貸的利率比公積金貸款利率高。另外公積金貸款可以辦理委托劃轉(zhuǎn)還貸，用本人及配偶賬戶公積金直接按月扣劃歸還貸款。

　　15、辦理住公積金個人住房貸款程序和時限?

　　答：借款人按下列步驟辦理(一般情況下)：

　　1、到公積金咨詢窗口咨詢、領取貸款申請表，按貸款收件資料目錄準備資料;

　　2、根據(jù)貸款方式不同，到公積金中心相關柜臺面談、遞交貸款申請表及相關資料，貸款審批。

　　3、開立還款賬戶，到原收件柜臺簽訂借款合同等相關協(xié)議文件，領取貸款承諾(意向)書。由擔保機構保證貸款的，同時交納擔保費。

　　4、憑貸款承諾書到售房單位開具住房全額發(fā)票，自辦或委托辦理住房抵押。

　　5、抵押權證按貸款擔保方式分別交銀行或擔保 中心收押，公積金管理中心通知銀行發(fā)放貸款。

　　公積金貸款要涉及公積金中心、銀行、擔保、房屋產(chǎn)權等多部門，我市公積金貸款時限為：包括辦理住房抵押登記7個工作日在內(nèi)，如果貸款資料齊全，借款人及售房單位積極配合，純公積金貸款l2個工作日，組合貸款約l4個工作日即可辦妥。繳存人保證貸款因不需要住房抵押，3個工作日辦妥。

　　16、我市公積金貸款有哪幾種還款方式?

　　答：有兩種還款方式：等額本息還款法和等額本金還款法。

　　等額本息還款法，在借款期限內(nèi)，借款人每月所還本息額相等。

　　等額本金還款法，在借款期內(nèi)，借款人每月所還本金相同，利息不一樣，前期多后期少。初期月還款額相對較高，并逐月遞減。

　　兩種還款方式在整個貸款期限內(nèi)，借款人的利息支出差別極小，但各自適合不同收入、年齡人群，借款人可根據(jù)自身情況選擇，一經(jīng)合同確認，貸款期內(nèi)將不得改變。

　　17、申請人如何初步計劃貸款數(shù)額和年限?

　　答：根據(jù)申請人及配偶和所購住房情況，自己可以按以下步驟初步計劃貸款方案。

　　(1)對應貸款最高限額。夫婦雙方是否都繳存公積金，雙方和單方繳存公積金的貸款最高限額不同;

　　(2)對應所購住房的可貸額。在目前首付款政策下：購房貸款成數(shù)不大于所購住房房款減去對應的首付款之差;

　　(3)對應貸款期限。原則上期限不超過20年，同時原則上不超過申請人法定退休工齡剩余年限;二手房還應不超過30減去房齡(年)的差。

　　(4)對應貸款額度。在滿足上述三條的前提下，以月還款額不超過夫婦雙方月收入的45%左右為限，反算所貸款額。月還款額與所貸款額對應關系，請在市住房公積金管理中心網(wǎng)站“貸款計算器”中查找試算。

　　18、我市哪幾家商業(yè)銀行受托發(fā)放住房公積金貸款?

　　答：經(jīng)市住房公積金管理委員會批準，目前我市市區(qū)受托發(fā)放住房公積金貸款的商業(yè)銀行有：工行、建行、農(nóng)行、中行、徽行、交行、農(nóng)村商業(yè)銀行等。三縣有所不同，依該地公積金管理部門公布的貸款銀行為準。在哪家銀行辦理，利率、程序及相關政策都是一樣的。除二手房外，借款人可以自主選擇貸款經(jīng)辦銀行。

　　19、在住建部倡導的住房公積金文明行業(yè)創(chuàng)建活動中，市住房公積金管理中心在公積金貸款方面推出了哪些便民措施?

　　答：市住房公積金管理中心根據(jù)住建部住房公積金文明行業(yè)創(chuàng)建活動精神，從方便客戶的角度，結合工作實際和現(xiàn)行管理手段，對公積金貸款辦理程序和資料進行梳理和簡化，落實了以下便民措施：1.取消原貸款申請表需要借款人申請人及配偶單位蓋章之規(guī)定;2.戶籍不在本市的職工貸款，不再要求提供暫居證;3.取消單身職工貸款提供未婚證明，改為申請人出具婚姻狀況聲明書，自愿承擔法律后果(輔以單位蓋章證明)。4.二手房貸款原賣方夫婦兩次來窗口簽字，改為單方一次到窗口簽字確認貸款收款賬戶即可。5.辦理公積金貸款委托劃轉(zhuǎn)還貸由原到窗口三次改為一次，不要單位蓋章、不再提供資料，憑身份證，還款存折直接辦理。

　　20、辦理完住房公積金貸款手續(xù)后，還應注意哪些事項?

　　答：應注意以下事項：

　　1、要及時領取公積金貸款合同、借據(jù)等資料、簽收還款告知書，明確每月還款日期和月還款額。

　　2、要按月足額還款，關注央行貸款利率政策變化，經(jīng)常打印還款存折，知曉還款扣劃情況，避免造成逾期。特別是辦理了公積金委托劃轉(zhuǎn)還貸的職工，更應如此。

　　3、當聯(lián)系電話發(fā)生變更時，請及時與市公積金中心或市房屋置換擔保中心聯(lián)系，避免你還款逾期時我們無法通知。

　　21、住房公積金貸款能否提前還款?

　　答：根據(jù)我市貸款辦法規(guī)定，借款合同履行滿一年后，借款人可以提前全部或部分償還住房公積金貸款。借款人可持借款合同、借據(jù)、本人身份證直接到貸款銀行辦理。其中提前部分還款，每次不低于1萬元，借款期內(nèi)不得超過3次。提前還款不收違約金和其他費用。如借款人需要改變月還款額或還款期限，可在辦理部分提前還款的同時申請銀行辦理變更。提前部分還款應簽訂補充協(xié)議。

　　22、公積金貸款還清后，借款人還有哪些事情要做?

　　答：貸款還清后，借款人應及時到貸款經(jīng)辦銀行領取貸款結清證明。如果是擔保機構保證貸款(或抵押貸款)，你應持借款合同、貸款結清證明去市房屋置換擔保中心(或貸款承辦銀行個金部)簽注抵押登記注銷表，領取他項權證，然后去市房地產(chǎn)產(chǎn)權管理處注銷抵押登記，換領房屋產(chǎn)權證;如果是繳存人保證貸款，你應持借款合同、貸款結清證明，到市住房公積金管理中心，解除保證人擔保責任。

　　23、借款人發(fā)生逾期還款，應如何處置?

　　答：借款人發(fā)現(xiàn)或被告知逾期還款，應及時將拖欠款額加本月還款額存入還貸存折(卡)，便于銀行及時劃扣。如果是擔保機構保證貸款，市房屋置換擔保中心已代為償還拖欠款，你應及時向市房屋置換擔保中心全額歸還，并承擔相應逾期罰息。

　　發(fā)生還款逾期后，借款人要重視，不能漠視。一是發(fā)生逾期后，按央行規(guī)定逾期部分在合同利率基礎上加收50%的罰息;二是央行個人征信系統(tǒng)將會自動采集并記錄你逾期情況，而且這記錄的一段時間內(nèi)，當你有貸款逾期連續(xù)3個月以上或累計6個月以上不良記錄時，所有的銀行及金融機構包括公積金中心，都有權拒絕你新的貸款申請。已發(fā)放的貸款，也有權終止收回。

　　24、貸款利率調(diào)整時如何執(zhí)行?

　　答：當中國人民銀行調(diào)整住房公積金貸款利率時，正在辦理的貸款，一般以下款日為準。如果未及下賬，即使借款合同已簽，仍按新的利率標準執(zhí)行。在調(diào)整前，已發(fā)放的住房公積金貸款利率，于次年1月1日起按中國人民銀行規(guī)定的新利率標準執(zhí)行。因此你在次年1月還款時，應特別留意。如果利率上調(diào)，應在還貸存折(卡)上適當增加金額，以免造成逾期。

　　25、住房開發(fā)單位如何申報樓盤公積金貸前手續(xù)?

　　答：為防范借款人和公積金管理機構的共同風險，按照有關規(guī)定對公積金貸款樓盤實行貸前準入制度。(1)住房開發(fā)單位要與住房公積金管理機構簽訂合作協(xié)議;(2)開發(fā)樓盤的用地、規(guī)劃、預售應符合合法手續(xù);(3)開發(fā)單位應將申辦住房公積金貸款的樓盤項目相關資料，報住房公積金管理部門審查備案;(4)住房公積金管理部門對其所報樓盤進行現(xiàn)場勘察，符合公積金管理機構規(guī)定的條件，項目進度達到多層結構封頂，小高層、高層投資完成三分之二以上條件的，方可受理個人住房公積金貸款。

　　26、有一筆商業(yè)貸款尚未還清，購買住房時能不能申請公積金貸款?

　　答：可以。但前提是你必須信用良好、有足夠的還貸能力，兩筆貸款月還貸款額之和應不超過夫婦雙方月收入的50%。

　　27、住房已買，現(xiàn)在裝潢缺錢，可以申請公積金貸款嗎?

　　答：不可以。按照《住房公積金管理條例》和我市有關規(guī)定，公積金使用只限于購、建和大修住房，住房裝修不在范圍內(nèi)。因此，無論是公積金提取，還是公積金貸款，住房裝修均不符合要求。

　　28、父母公積金貸款購房，子女可以作為共有人嗎?

　　答：父母公積金貸款購房，有完全民事行為能力、年滿18周歲的子女可以作為房屋共有人，辦理貸款前，房屋共有人必須明確各自所占產(chǎn)權份額。父母公積金貸款額度(包括組合貸款)不能超過其所占房屋份額價值的70%。

　　29、單位未按時繳存公積金，職工可否申請公積金個人購房貸款?

　　答：我市住房公積金貸款實施辦法規(guī)定，職工及其所在單位繳存公積金滿一年以上，且貸前6個月按規(guī)定連續(xù)足額繳存，無滯納情況，才具有申請住房公積金貸款資格。如果單位未按時繳存住房公積金，職工就不能獲得住房公積金貸款。原則上單位在補繳全體職工欠繳的全部住房公積金后，其所屬職工仍查申請公積金貸款。