央行新政落地 2017年樓市向何處去

　　2017年的新春佳節(jié)，從千里之外的東南西北趕回家鄉(xiāng)過(guò)年的游子們?cè)诤图胰藭痴動(dòng)H情之際，在和青梅竹馬們一起打趣童年往事之際，酒過(guò)三巡之后，分享各地的房?jī)r(jià)走勢(shì)總是一個(gè)繞不過(guò)去的話(huà)題。

　　的確，在經(jīng)歷了2016年一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)的再一次瘋漲之后，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)高到了令買(mǎi)房人頭昏目眩的地步。在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，選擇去哪里買(mǎi)房，買(mǎi)哪個(gè)地段的房子，是一個(gè)讓買(mǎi)房人十分頭痛的問(wèn)題。

　　擺在買(mǎi)房人面前的難題是：一方面國(guó)內(nèi)空置房屋面積達(dá)到了7億平方米，單單是去庫(kù)存化就得十多年，還不算如今正在火熱建設(shè)施工中的新建房屋;另一方面是如同炒股要選好股一樣，選擇在哪里買(mǎi)房，在什么時(shí)間節(jié)點(diǎn)買(mǎi)房也成為令買(mǎi)房人糾結(jié)的難題，買(mǎi)不到具有上漲潛力的房子，還不如不買(mǎi)，畢竟現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么高，投資買(mǎi)房的成本一點(diǎn)也不低。

　　在討論2017年該去哪里買(mǎi)房的問(wèn)題之前，讓我們先看一眼權(quán)威預(yù)測(cè)部門(mén)發(fā)布的研究報(bào)告。1月5日，中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心舉行了“2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)發(fā)布會(huì)”，發(fā)布了對(duì)2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、投資、消費(fèi)、進(jìn)出口、國(guó)內(nèi)物價(jià)和國(guó)際大宗商品價(jià)格、房地產(chǎn)、糧食產(chǎn)量等方面的年度預(yù)測(cè)值。預(yù)計(jì)2017年全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)約為7687元/平方米，同比上漲3.4%，其中住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格約為7435元/平方米，較2016年同比增長(zhǎng)4.1%。在調(diào)控政策的影響下，預(yù)計(jì)2017年商品房銷(xiāo)售面積將回歸平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額增速保持低速增長(zhǎng)。

　　看看，中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心預(yù)測(cè)今年房?jī)r(jià)漲幅僅為3.4%，這個(gè)預(yù)測(cè)結(jié)果是不是會(huì)讓你打消買(mǎi)房的念頭啊，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的這點(diǎn)漲幅根本就無(wú)法覆蓋你投資買(mǎi)房的機(jī)會(huì)成本啊?更為要命的是，在房?jī)r(jià)漲幅趨緩的同時(shí)，央行突如其來(lái)的加息給今年房?jī)r(jià)的上漲蒙上了新的陰影。

　　春節(jié)假期結(jié)束后的第一個(gè)工作日，中國(guó)人民銀行上調(diào)了逆回購(gòu)利率和常備借貸便利利率。而在春節(jié)放假前，中期借貸便利利率就已上調(diào)。這些利率的名稱(chēng)，對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，并不常見(jiàn)，可能大多數(shù)老百姓也弄不明白，但這些利率的接連上調(diào)，又實(shí)實(shí)在在的引發(fā)了市場(chǎng)的高度關(guān)注。畢竟來(lái)說(shuō)，央行的這一舉動(dòng)，無(wú)疑是向市場(chǎng)發(fā)出了一個(gè)極為明確的信號(hào)，那就是貨幣寬松的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，大水漫灘的資金流動(dòng)性已經(jīng)一去不復(fù)返。

　　說(shuō)的通俗一點(diǎn)，這次央行“出手”的對(duì)象，是存在于銀行等金融機(jī)構(gòu)之間的貨幣市場(chǎng)，而不是直接影響公眾和實(shí)體企業(yè)的存貸款領(lǐng)域。也就是說(shuō)，這次上調(diào)的是央行給金融機(jī)構(gòu)提供資金時(shí)收取的利率，并沒(méi)有上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。所以這次央行上調(diào)利率不完全等同于加息。雖然央行此舉并未直接加息，但是市場(chǎng)已經(jīng)深深的感受到了加息已經(jīng)是箭在弦上，只欠東風(fēng)。

　　對(duì)于完全依賴(lài)于銀行貸款的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，央行的加息信號(hào)比加息更加刺痛市場(chǎng)的神經(jīng)，因?yàn)檩^低的銀行貸款利率是促成2016年上半年國(guó)內(nèi)樓市出現(xiàn)漲幅巨大的主要原因之一。一旦央行發(fā)出明確的加息指令，在房?jī)r(jià)高昂的今天，買(mǎi)房人只能是望房興嘆。

　　在新春親朋好友拜年之際，談及樓市，大多數(shù)人都認(rèn)為今年一線城市和二線城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)滯漲局面。導(dǎo)致一線城市和二線城市房?jī)r(jià)今年滯漲的最重要因素在于需求的減弱。這種需求減弱一方面來(lái)自于新房限購(gòu)政策的影響，很多具備購(gòu)房支付能力的人們因?yàn)槭艿较拶?gòu)新政的影響無(wú)法出手買(mǎi)房，另一方面很多剛剛具備了在一線城市買(mǎi)房資格的人們由于首付貸的取消無(wú)法湊足買(mǎi)房的首付款，心有余而力不足。 一線城市和二線城市房?jī)r(jià)的滯漲并不是說(shuō)這些地方的樓市就不漲價(jià)了，只是說(shuō)房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭受到阻礙，不會(huì)呈現(xiàn)出象2016年上半年那樣的瘋漲了。

　　除了限購(gòu)新政、首付貸取消以及央行加息可能對(duì)今年樓市影響頗大之外，如今困擾國(guó)人的霧霾天氣讓身處一線城市和二線城市的人們不得不開(kāi)始考慮繼續(xù)在大城市闖蕩還值不值得，網(wǎng)上也是出現(xiàn)了不少選項(xiàng)，移民去外國(guó)，去麗江，去一個(gè)山清水秀的地方。很多國(guó)人開(kāi)始有了移民或者移居的念頭，這讓擁有眾多閑置新房的三線城市、四線城市看到了新的商機(jī)。原本這些小城市的新房因?yàn)樾枨蟛蛔愣罅窟^(guò)剩，但是在霧霾的影響下，很多人想從大城市回歸小城市，過(guò)起“采菊東籬下，悠然見(jiàn)南山”的生活。這使得小城市特別是山清水秀的小城市房?jī)r(jià)有望從2017年開(kāi)始上漲，由于這些小城市的新房購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有限購(gòu)政策，加上房?jī)r(jià)相對(duì)一線城市和二線城市低了很多，很多在大城市打拼的人們都把在小城市買(mǎi)房作為自己的度假房，這樣既能享受房?jī)r(jià)可能上漲帶來(lái)的投資收益，也可以在閑暇時(shí)間帶上家人來(lái)到小城市作為度假之用。

　　除了度假地產(chǎn)成為霧霾經(jīng)濟(jì)的新寵，民宿也可能成為2017年房地產(chǎn)的最大亮點(diǎn)。2016年年末，國(guó)家首次提出了發(fā)展“莊園經(jīng)濟(jì)”的提法，而民宿作為莊園經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分，正在開(kāi)始顯現(xiàn)其價(jià)值。以莫干山民宿為榜樣，各地的特色小鎮(zhèn)、特色民宿的投資力度不斷加強(qiáng)，民宿正在成為地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的新目標(biāo)。尤其是在分享經(jīng)濟(jì)的大潮流下，好而不貴的民宿有望成為國(guó)人出游住宿的新模式。