2017山東土地政策
2017山東土地政策
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2017山東土地政策
一、引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn) 發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營
2015年，山東省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的實(shí)施意見》，提出要以糧食安全、農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收為目標(biāo)，堅(jiān)持農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分置”，堅(jiān)持依法自愿有償、政府扶持引導(dǎo)、市場配置資源，引導(dǎo)土地經(jīng)營權(quán)通過七類方式實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)，培育新型經(jīng)營主體，發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營。到2020年全省承包土地經(jīng)營規(guī)模化率達(dá)50%以上。
1、規(guī)范土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為。引導(dǎo)農(nóng)戶采取轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓、入股等基本方式流轉(zhuǎn)承包地。以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)承包地的，應(yīng)在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行，且需經(jīng)發(fā)包方同意;以其他形式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)報(bào)發(fā)包方備案。土地承包經(jīng)營權(quán)屬于農(nóng)民家庭，流轉(zhuǎn)收益應(yīng)歸承包農(nóng)戶所有。流轉(zhuǎn)期限應(yīng)由流轉(zhuǎn)雙方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)協(xié)商確定。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給非本村(組)集體成員或村(組)集體受農(nóng)戶委托統(tǒng)一組織流轉(zhuǎn)并利用集體資金改良土壤、提高地力的，可向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的流入方收取基礎(chǔ)設(shè)施使用費(fèi)和土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)費(fèi)，用于農(nóng)田基本建設(shè)或其他公益性支出。沒有農(nóng)戶的書面委托，農(nóng)村基層組織無權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包地，更不能以少數(shù)服從多數(shù)的名義，將整村整組農(nóng)戶承包地集中對(duì)外招商經(jīng)營。嚴(yán)禁通過定任務(wù)、下指標(biāo)或?qū)⒘鬓D(zhuǎn)面積、流轉(zhuǎn)比例納入績效考核等方式推動(dòng)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。
2、在承包土地確權(quán)登記頒證基礎(chǔ)上，探索承包土地折股量化、按股分配，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營。探索農(nóng)戶入股土地生產(chǎn)性能評(píng)價(jià)制度，按照耕地?cái)?shù)量質(zhì)量、當(dāng)?shù)赝恋亓鬓D(zhuǎn)價(jià)格計(jì)價(jià)。
3、支持“不改變承包關(guān)系、保證地有人種”的土地托管流轉(zhuǎn)，鼓勵(lì)專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等經(jīng)營主體開展合作與聯(lián)合，推廣供銷、農(nóng)機(jī)、郵政、煙草等服務(wù)主體開展全程托管、勞務(wù)托管、訂單托管等經(jīng)營服務(wù)。
4、鼓勵(lì)土地股份合作流轉(zhuǎn)。鼓勵(lì)農(nóng)民以承包地入股組建土地股份合作組織，將承包地集合起來，采取統(tǒng)一經(jīng)營或統(tǒng)一對(duì)外流轉(zhuǎn)。
5、建設(shè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)。引導(dǎo)農(nóng)業(yè)企業(yè)采取利潤返還、股份分紅等形式，與合作社、農(nóng)戶建立緊密利益聯(lián)結(jié)機(jī)制，發(fā)展“企業(yè)+合作社+農(nóng)戶”、“企業(yè)+基地+農(nóng)戶”等經(jīng)營模式。
6、建設(shè)農(nóng)業(yè)園區(qū)實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)。鼓勵(lì)各類經(jīng)營主體共同出資、相互持股，建設(shè)農(nóng)業(yè)示范區(qū)，發(fā)展混合所有制農(nóng)業(yè)。七是引導(dǎo)規(guī)范工商資本參與流轉(zhuǎn)。鼓勵(lì)工商企業(yè)發(fā)展種苗繁育、設(shè)施農(nóng)業(yè)、規(guī)模養(yǎng)殖等，開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源。
7、加強(qiáng)流轉(zhuǎn)土地的用途管制。嚴(yán)禁借土地流轉(zhuǎn)之名違規(guī)從事非農(nóng)建設(shè)。嚴(yán)禁在流轉(zhuǎn)農(nóng)地上變相建設(shè)旅游度假村、高爾夫球場、別墅、私人會(huì)所等。嚴(yán)禁占用基本農(nóng)田挖塘栽樹以及其他毀壞種植條件的行為。嚴(yán)禁破壞、污染、圈占閑置耕地和損毀農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施。堅(jiān)決查處通過“以租代征”違法違規(guī)進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的行為，堅(jiān)決禁止擅自將耕地“非農(nóng)化”。采取有力措施，堅(jiān)決遏制撂荒耕地行為。利用規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)引導(dǎo)設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展，強(qiáng)化設(shè)施農(nóng)用地的用途監(jiān)管。
8、合理確定土地經(jīng)營規(guī)模。各地要依據(jù)自然經(jīng)濟(jì)條件、農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移情況、農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平、農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)能力等因素，以發(fā)揮規(guī)模效益、群眾滿意為衡量標(biāo)準(zhǔn)，研究確定本地土地經(jīng)營的適宜規(guī)模，防止脫離實(shí)際、違背農(nóng)民意愿、片面追求經(jīng)營規(guī)模的傾向?，F(xiàn)階段，對(duì)土地經(jīng)營規(guī)模相當(dāng)于當(dāng)?shù)貞艟邪孛娣e10至15倍，務(wù)農(nóng)收入相當(dāng)于當(dāng)?shù)囟a(chǎn)業(yè)務(wù)工收入的，應(yīng)當(dāng)給予重點(diǎn)扶持。
9、實(shí)行對(duì)工商企業(yè)租賃農(nóng)戶承包地的有效監(jiān)控。對(duì)工商企業(yè)長時(shí)間、大面積租賃農(nóng)戶承包地實(shí)行規(guī)范管理，建立健全資格審查、項(xiàng)目審核、風(fēng)險(xiǎn)保障金制度。明確監(jiān)管主體，落實(shí)監(jiān)管責(zé)任，探索建立分級(jí)備案、年度報(bào)告制度，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，定期對(duì)租賃土地企業(yè)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力、土地用途和風(fēng)險(xiǎn)防范能力等開展督導(dǎo)檢查，及時(shí)查處糾正違法違規(guī)行為。
二、山東農(nóng)民進(jìn)城后土地承包經(jīng)營權(quán)的去留
去年，《山東省農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化發(fā)展規(guī)劃(2016-2020年)》出臺(tái)，到2020年山東將實(shí)現(xiàn)1000萬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，700萬城中村、城邊村原有居民完全市民化。但農(nóng)民進(jìn)城還是有很多顧慮，最擔(dān)心的就是失去農(nóng)村的權(quán)益。
針對(duì)這一點(diǎn)，《規(guī)劃》提出，全面推行“兩證”保“三權(quán)”。推行集體成員資格證明和戶籍轉(zhuǎn)移備案證書制度，保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)和其他集體權(quán)益不變，給進(jìn)城農(nóng)民吃一顆“定心丸”。
以下為《規(guī)劃》中的原文：
維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在農(nóng)村的合法權(quán)益。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口整戶轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，憑原村(居)集體經(jīng)濟(jì)組織出具或由村(居)民委員會(huì)代行出具的集體成員資格證明和戶籍遷出地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)出具的整戶轉(zhuǎn)移備案證書，繼續(xù)享有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)及其他集體經(jīng)濟(jì)權(quán)益。家庭部分成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，憑原村(居)集體經(jīng)濟(jì)組織或由村(居)民委員會(huì)代行出具的集體成員資格證明和戶籍遷出地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)出具的個(gè)人轉(zhuǎn)移備案證書，繼續(xù)平等享有在農(nóng)戶的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)及其他集體經(jīng)濟(jì)權(quán)益。制定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格認(rèn)定辦法，逐步實(shí)現(xiàn)成員集體財(cái)產(chǎn)權(quán)和收益分配權(quán)與戶籍變動(dòng)脫鉤。探索建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、集體收益分配權(quán)依法自愿有償流轉(zhuǎn)機(jī)制，支持引導(dǎo)進(jìn)城落戶農(nóng)民宅基地使用權(quán)依法自愿有償轉(zhuǎn)讓，有效盤活農(nóng)村資產(chǎn)，提高農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口帶資進(jìn)城能力。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)后，繼續(xù)保留應(yīng)享有的農(nóng)業(yè)支持保護(hù)補(bǔ)貼、農(nóng)業(yè)機(jī)械購置補(bǔ)貼等各項(xiàng)惠農(nóng)政策。落戶城鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口自落戶之日起3年內(nèi)入伍的，其學(xué)歷執(zhí)行農(nóng)村應(yīng)征青年標(biāo)準(zhǔn)。凡取得城鎮(zhèn)戶籍的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，符合救助條件的，納入城鎮(zhèn)救助范圍。
三、宅基地和農(nóng)房將納入不動(dòng)產(chǎn)登記體系
不動(dòng)產(chǎn)登記一直是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。2016年，山東省率先實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，宅基地和農(nóng)房將納入不動(dòng)產(chǎn)登記體系。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是將原來分散在土地、房屋、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合，由各級(jí)國土資源部門下屬的不動(dòng)產(chǎn)登記部門承擔(dān);四個(gè)部門的登記職能整合到一個(gè)部門，四個(gè)證書整合為一個(gè)證書。這有利于群眾方便辦事、少跑腿、少折騰，從政府角度有利于簡政放權(quán)，而根本上是為了維護(hù)交易安全，保護(hù)交易人合法權(quán)益。
據(jù)悉，山東省將加快推進(jìn)農(nóng)村地籍調(diào)查，全面推進(jìn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記頒證，將農(nóng)民房屋納入確權(quán)登記頒證范圍。將農(nóng)村基地和農(nóng)房納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，率先建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
2017土地新政策
一、協(xié)商先行，規(guī)定在后
2017年國有土地拆遷補(bǔ)償政策里貫穿始終的一條線是：“與征收當(dāng)事人協(xié)商確定。協(xié)商不成，由……”如：條例規(guī)定：房屋裝修補(bǔ)償先由當(dāng)事人協(xié)商，協(xié)商不成由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。在2016年的土地政策里，也有相關(guān)協(xié)商的條例規(guī)定，但并不明顯，且在實(shí)踐中常常被直接忽略。
2017年土地政策著重體現(xiàn)了協(xié)商的重要性。協(xié)商對(duì)于拆遷戶的可操控區(qū)間很大，有利于實(shí)現(xiàn)拆遷戶心理目標(biāo)上的公平，同時(shí)降低行政拆遷部門的實(shí)施困難度。
因此，在2017年的拆遷中，相比較起信訪、訴訟甚至是暴力抗拆，拆遷戶一定要把控好協(xié)商的主動(dòng)權(quán)和尺度，這是維權(quán)的必要、有效、合法手段。
二、同期不同價(jià)，需具體問題具體分析
2017年土地政策在國家實(shí)行"同地同價(jià)"的基礎(chǔ)上，著重施行城中村改造“一村一策”辦法。因各地各村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，土地房屋補(bǔ)償也得因地、因勢而異，由此出現(xiàn)的差異補(bǔ)償價(jià)也在情理之中。
而在此期間，拆遷戶需要把握的是同期的地方政策，以地方公布的基礎(chǔ)補(bǔ)償價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，再結(jié)合自己所處地段的行情進(jìn)行協(xié)商，切勿以他地的標(biāo)準(zhǔn)衡量，具體的市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)除官方公布的數(shù)據(jù)外，參考律師意見。
三、困難戶區(qū)別對(duì)待，地方政策導(dǎo)向?yàn)橹?/p>
困難戶一直是特殊關(guān)照群體，在拆遷中也不例外。2017年土地條例有規(guī)定：各村根據(jù)地方標(biāo)準(zhǔn)或參考地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，另行對(duì)困難住戶或另行支付和補(bǔ)償費(fèi)用。這里的標(biāo)準(zhǔn)主要是村集體組織通過補(bǔ)償方案確定，因村而定。所以，并不是所有困難戶都有統(tǒng)一的補(bǔ)助，重點(diǎn)還在于地方政策的導(dǎo)向上。
值得注意的是：拆遷戶切不可為了多獲補(bǔ)償，想方設(shè)法讓自己成為“困難戶”，很有可能得不償失，還是需要實(shí)事求是跟著法規(guī)政策走。
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