2017年南京最新拆遷政策補助
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2017年南京最新拆遷政策補助
一、南京市房屋價值補償標(biāo)準(zhǔn)：
這里的房屋補償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進(jìn)行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進(jìn) 行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據(jù)每年住宅房屋市場價格規(guī)律，制定出相應(yīng)房屋市場價格表供當(dāng)?shù)乇徊疬w的居民進(jìn)行參考。如：石家莊市人民 政府針對三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區(qū)域住宅房屋市場價格表》。不清楚自己區(qū)域被拆遷房屋的價格的，可以找當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)部門進(jìn)行咨詢或索取 材料。對評估確定房屋價值有異議的，可以向復(fù)核評估，對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向評估專家委員會申請再次鑒定。
二、南京市搬遷費和臨時安置費(俗稱過渡費)
搬遷費和臨時安置費用，具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計算方式，詳見各地出具標(biāo)準(zhǔn)，在這里作者所列算的補償標(biāo)準(zhǔn)，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過 渡方式進(jìn)行的計算。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，則無需支付臨時安置費。以石家莊為例(自主搬遷)：2012年搬遷費20元/平方米，按2次計算;臨時安置費 (過渡費)按25元/平方米計算，逾期12月以內(nèi)，每月增加50%，預(yù)期12個月不滿24個月的，自第13個月起每月增加75%，逾期24個月以上的，自 第25個月起每月增加100%
三、南京市停產(chǎn)停業(yè)損失的補償
該費用針對非住宅類房屋運營性房屋進(jìn)行補償，因為屬個案，補償標(biāo)準(zhǔn)不能統(tǒng)一，一般是有征收當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。
四、南京市拆遷補助和獎勵
補助包括困難補助和公攤補助。困難補助是針對貧困人員進(jìn)行的補助，依據(jù)當(dāng)?shù)卣鼍叩臉?biāo)準(zhǔn)確定;公攤補助針對所有被拆遷人的房屋公攤進(jìn)行的額外補助，也 會出具公攤補助標(biāo)準(zhǔn)。如石家莊出具了《石家莊市市區(qū)被征收房屋公攤基準(zhǔn)補助系數(shù)》。獎勵是指各拆遷人鼓勵被拆遷人及時拆遷而給付的額外補償。具體標(biāo)準(zhǔn)，因 地各一，但該費用不是強制性，是否給付仍看當(dāng)?shù)卣摺?/p>
五、南京市房屋裝修補償及家電設(shè)備移機補償
房屋裝修補償也是先有當(dāng)事人協(xié)商，協(xié)商不成由評估機構(gòu)評估確定，家電設(shè)備移機也是參照上述方式實施。不過為統(tǒng)一、方便，各縣市會依照市場價格出具具體的補償標(biāo)準(zhǔn)，具體數(shù)額以發(fā)布時征收拆遷時出具的補償標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。
2017年最新南京市拆遷細(xì)則
南京市國有土地上房屋征收與補償若干問題的規(guī)定
(征求意見稿)
一、關(guān)于住宅房屋的征收補助及獎勵
對被征收住宅房屋，除對其價值的補償外，還可以給予下列征收補助及獎勵等費用，并在房屋征收補償方案中注明。
1、搬遷補助費：系被征收房屋搬遷時發(fā)生的費用，按被征收房屋建筑面積計算。
2、臨時安置補助費：系房屋被征收后進(jìn)行安置過渡的費用，按被征收房屋建筑面積計算。實行貨幣補償方式的，一次性發(fā)放12個月的臨時安置費;實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議約定的臨時安置期限及各區(qū)人民政府制定的臨時安置費標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。
3、設(shè)備拆移補助費：系被征收房屋內(nèi)相關(guān)專項使用設(shè)施的拆移費用，包括管道煤氣、空調(diào)、固定電話、有線電視、熱水器、寬帶網(wǎng)等。
4、重大疾病補助費：對患有重大疾病的被征收人、執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的直管公房承租人(以下稱直管公房承租人)及同戶籍人員，可以按照區(qū)人民政府制定的重大疾病救助標(biāo)準(zhǔn)，給予適當(dāng)補助。
5、困難家庭補助費：對家庭生活特別困難的被征收人、直管公房承租人，可以按照區(qū)人民政府制定的困難家庭救助標(biāo)準(zhǔn)，給予適當(dāng)補助。
6、提前搬家獎勵費：被征收人、直管公房承租人在45日內(nèi)完成搬家并按規(guī)定辦理房屋交接手續(xù)的，給予一次性提前搬家獎勵，獎勵費用按被征收房屋建筑面積和簽約期限計算。
自征收簽約期限首日起至30日內(nèi)，按被征收房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積，每平方米1000元計算搬家獎勵，每個權(quán)證(房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證)不足50000元的補足至50000元。
自第31日起至45日內(nèi)完成搬家并按規(guī)定辦理房屋交接手續(xù)的，提前搬家獎勵予以相應(yīng)扣減。以第30日提前搬家獎勵費金額為基數(shù)，第31日至第40日完成搬家并按規(guī)定辦理房屋交接手續(xù)的，每日等額遞減5%;第41日至第45日完成搬家并按規(guī)定辦理房屋交接手續(xù)的，每日等額遞減10%。第45日提前搬家獎勵費金額與第44日相同。
除此獎項外，各區(qū)可另行制定其他關(guān)于鼓勵搬家、簽約的獎勵項目，方式和標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《南京市國有土地上房屋征收與補償辦法》第46條自行制定。
7、貨幣安置獎勵費：被征收人、直管公房承租人在簽約期限內(nèi)搬遷，僅選擇貨幣補償且放棄申購征收安置房和保障性住房的，可以給予不超過房地產(chǎn)評估總額20%的獎勵。
上述1-5項補助費的具體標(biāo)準(zhǔn)和補助方法由各區(qū)人民政府根據(jù)《南京市國有土地上房屋征收與補償辦法》第46條制定;第6項提前搬家獎勵費標(biāo)準(zhǔn)，江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)可根據(jù)《南京市國有土地上房屋征收與補償辦法》第46條自行制定。
二、關(guān)于非住宅房屋的征收補助及獎勵
對被征收非住宅房屋，除對其價值的補償外，還可以給予下列征收補助及獎勵等費用，并在房屋征收補償方案中注明：
1、設(shè)備拆移補助費：征收生產(chǎn)用房時，對其設(shè)備的拆除、安裝和搬運費用，可以給予不超過房地產(chǎn)評估價格8%的補償;征收其他非住宅房屋時，對其設(shè)備的拆除、安裝和搬運費用，可以給予不超過房地產(chǎn)評估價格4%的補償。對不可搬遷設(shè)備或移動后無法再使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新由有資質(zhì)的評估公司進(jìn)行評估后另行補償。
特殊設(shè)備設(shè)施的拆除、安裝和搬運費，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托有資質(zhì)的專門機構(gòu)通過評估確定。
非住宅房屋拆除管道煤氣、空調(diào)、固定電話、有線電視、熱水器、寬帶網(wǎng)等補助費的具體標(biāo)準(zhǔn)和補助方法由各區(qū)自行制定。
2、提前搬遷獎勵費：被征收人、直管公房承租人在簽約期限內(nèi)按約定辦理房屋交接手續(xù)的，可以給予不超過房地產(chǎn)評估總額5%的獎勵。
3、貨幣安置獎勵費：被征收人、直管公房承租人在簽約期限內(nèi)搬遷且僅選擇貨幣補償?shù)?，可以給予不超過房地產(chǎn)評估總額10%的獎勵。
三、關(guān)于執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的直管公有非住宅房屋的征收補償分配比例
征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的直管公有非住宅房屋，租賃雙方有約定的，從其約定;未約定分配比例的，按照租賃合同期限內(nèi)實際使用年限確定房地產(chǎn)評估價格支付比例：
1、不滿1年的，按房地產(chǎn)評估價格的100%支付給房屋產(chǎn)權(quán)人;
2、超過1年、不滿2年的，按房地產(chǎn)評估價格的90%支付給房屋產(chǎn)權(quán)人，10%支付給承租人;
3、超過2年、不滿5年的，按房地產(chǎn)評估價格的80%支付給房屋產(chǎn)權(quán)人，20%支付給承租人;
4、超過5年、不滿10年的，按房地產(chǎn)評估價格的60%支付給房屋產(chǎn)權(quán)人，40%支付給承租人;
5、超過10年、不滿15年的，按房地產(chǎn)評估價格的50%支付給房屋產(chǎn)權(quán)人，50%支付給承租人;
6、超過15年的，按房地產(chǎn)評估價格的40%支付給房屋產(chǎn)權(quán)人，60%支付給承租人。
四、關(guān)于住宅房屋改變用途的征收補償
被征收住宅房屋于2010年7月1日前已改變?yōu)榻?jīng)營性用房，但未變更權(quán)屬用途的，仍按住宅房屋進(jìn)行評估，補助及獎勵費用按住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)予以支付。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按住宅房屋予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
對其實際用于經(jīng)營的建筑面積，憑其合法有效的工商營業(yè)執(zhí)照、完稅憑證，依規(guī)定認(rèn)定后，按下列方式計算其停產(chǎn)停業(yè)損失的補償：
對其實際用于經(jīng)營的建筑面積，參照營業(yè)用房或者非營業(yè)用房進(jìn)行評估，高于其按住宅房屋評估價的差價部分，作為停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。低于住宅房屋評估價的，對營業(yè)用房，給予不超過按住宅房屋評估價8%的停產(chǎn)停業(yè)損失補償;對非營業(yè)用房給予不超過按住宅房屋評估價5%的停產(chǎn)停業(yè)損失補償。
五、關(guān)于非住宅停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)膮f(xié)商確定
對非住宅停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，因被征收房屋搬遷情況復(fù)雜確需協(xié)商確定的，由區(qū)人民政府組織相關(guān)部門根據(jù)項目情況認(rèn)定。協(xié)商標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)人民政府根據(jù)《南京市國有土地上房屋征收與補償辦法》第46條自行制定。協(xié)商不成的，可以委托已經(jīng)選定或者確定的評估機構(gòu)評估。
六、關(guān)于落實政策房屋改變用途的補償
征收因國家有關(guān)私房改造政策而形成租賃關(guān)系的私有出租房屋，原承租人改變房屋用途而增加的房地產(chǎn)評估價格部分，租賃雙方未約定分配比例的，被征收人與原承租人各得50%。
七、關(guān)于征收代管房的處理
征收代管房產(chǎn)前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)及時通知市住房保障和房產(chǎn)部門。
八、關(guān)于直管公房承租人購房免交契稅
直管公房承租人購買房屋或者土地的，價款中相當(dāng)于貨幣補償金額的部分免交契稅。
九、關(guān)于征收評估機構(gòu)信用名錄
江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)可在南京市國有土地上房屋征收評估機構(gòu)信用名錄內(nèi)，確定本區(qū)范圍內(nèi)的國有土地上房屋征收評估機構(gòu)信用名錄。
十、關(guān)于征收范圍內(nèi)戶籍信息的應(yīng)用
房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將公安部門提供的征收范圍公告之日的戶籍信息，作為征收補償和申購保障性住房的相關(guān)證明。征收范圍公告后變更戶籍的，不予增加補償費用和申購保障性住房的面積、套數(shù)。
十一、關(guān)于征收項目的實施時間
征收決定作出后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收決定公告后盡快組織實施。征收項目超過六個月仍未啟動實施的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況適當(dāng)調(diào)整征收補償費用。
十二、關(guān)于不動產(chǎn)及住房保障信息的查詢
征收范圍公告后，住房保障和房產(chǎn)管理、國土資源部門應(yīng)當(dāng)依市房屋征收部門的查詢申請，提供被征收人、直管公房承租人及同戶籍人員的名下不動產(chǎn)信息及住房保障情況。
十三、關(guān)于施行時間
本規(guī)定自年月日起施行。南京市人民政府2012年6月6日發(fā)布的《南京市國有土地上房屋征收與補償若干問題的規(guī)定》同時廢止。在此之前已發(fā)征收決定的征收項目，仍按原規(guī)定執(zhí)行。
南京市拆遷貨幣補償方式：
一、房屋價值補償
補償標(biāo)準(zhǔn)同產(chǎn)權(quán)交換一樣，不過增加了一項：即計算補償金時將公攤補助面積計算在內(nèi)一同作價。
二、臨時安置費和搬遷費
參照以上標(biāo)準(zhǔn)，僅支付12個月臨時安置費，搬遷費與產(chǎn)權(quán)交換式搬遷費標(biāo)準(zhǔn)相同。
三、其他補償項目
對貨幣補償?shù)谋徊疬w人，只要符合條件，也享受各種困難補助、拆遷獎勵、停產(chǎn)停業(yè)損失，及房屋專修、家電移機補償?shù)取?/p>
1、集體土地上房屋拆遷補償
目前，集體土地征收矛盾越來越突出，我國還沒有專門制定一項為集體土地和房屋征收規(guī)范性的法律、法規(guī)，農(nóng)村土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)仍散見于土地管理法及地方性 法規(guī)，但補償標(biāo)準(zhǔn)較低，顯然不符合實際農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展情況。國家相關(guān)法制部門正在制定當(dāng)中，具體什么時間實施，尚不可知。為便于做好拆遷工作，各縣市在參照 國家法規(guī)情況下，因地制宜，自行制定并提高了相應(yīng)的補償標(biāo)準(zhǔn)，如河北省出具了冀政(2008)32號文件。農(nóng)村征收拆遷包括農(nóng)用地和宅基地兩個方面，下面 一一分述：
2、農(nóng)村宅基地房屋補償
因國家正在抓緊制定集體土地和房屋征收拆遷補償新標(biāo)準(zhǔn)，目前仍按生效的法律、法規(guī) 進(jìn)行補償，宅地地上房屋僅作為附著物予以補償。相信新的法規(guī)出臺后，可能完全參照國有土地房屋征收補償項目予以賠償，再次我們將拭目以待。在這里我只是簡 單估算應(yīng)該補償項目：1、宅基地補償費;2、房屋補償費及裝修費;3、安置費和搬遷費;4、困難補助和獎勵;5、房屋內(nèi)各項家電移機補償;6、非住宅房屋 營運損失補償?shù)取?/p>
農(nóng)用地征收補償：
一、土地補償費：計算方式：各政府因地制宜制定出各地區(qū)土地征收的價格(區(qū)片 價)，乘以被征收土地的面積，就是土地補償費標(biāo)準(zhǔn)。未利用地按區(qū)片價的60%執(zhí)行。河北省區(qū)片價見《河北省人民政府關(guān)于實行征地地區(qū)片價的通知》。如果以 國家工程需要征收，則按新出臺政策再詳盡實施，未出臺具體細(xì)則的，一般按被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值16倍支付土地補償費。土地補償費原則上20%歸村集 體所有，80%歸承包人所有。
二、安置補助費：此補償項目一般和土地補償費合并計算，見國土資見(2004)238號文件規(guī)定，土地補 償費和安置補助費合計按30倍計算。如果分開計算的話，安置費標(biāo)準(zhǔn)則按被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值14倍。此費用?？顚Ｓ?，用于補助需安置的人員。如果是 由村集體組織負(fù)責(zé)安置被征收土地人員的，該費用由村集體統(tǒng)一使用和安置。
三、青苗補償費或附著物補償：青苗補償費按征地時當(dāng)季作物的產(chǎn) 值計算。地上附著物補償費亦由各社區(qū)市政府出具具體補償標(biāo)準(zhǔn)。以石家莊市為例，石家莊市政府以石函辦(2007)27號文件出具《石家莊征收集體土地青苗 和地上建筑物附著物補償標(biāo)準(zhǔn)的通知》。其他市縣也均有此規(guī)定。被征收人可依據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)計算這兩項費用。需要注明的是該兩項費用均屬土地承包者或附著物所有者 全部所有，集體組織不能要求分割。
南京市城中村改造拆遷補償
城中村改造是最近幾年政府倡導(dǎo)一種提高城市職能，改善城市環(huán)境 的一項利國利民政策，其拆遷與國有土地上房屋征收拆遷、農(nóng)村集體土地征收拆遷有本質(zhì)區(qū)別。城中村改造拆遷是由政府倡導(dǎo)、開發(fā)商投資、村民自主拆遷一種三方 結(jié)合方式，其拆遷主體是村集體組織自行自主拆遷。而國有土地征收拆遷和農(nóng)村集體土地征收拆遷，是以政府名義進(jìn)行的拆遷，其拆遷主體具有本質(zhì)的區(qū)別。城中村 改造拆遷補償項目，因村而異，一村一策，各城中村根據(jù)自身的條件和經(jīng)濟狀況，通過村民代表大會或村民大會討論通過補償方案確定。但大體上分那么以下幾個項 目：
一、一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅：這是石家莊市政府倡導(dǎo)和決定的補償方式，這是底線，不能低于此標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然各村基本參照此標(biāo)準(zhǔn)履行，也有各別村甚至?xí)岣哐a償標(biāo)準(zhǔn)，如：將300平方米以套內(nèi)面積發(fā)給本集體組織村民。
二、臨時安置費、搬遷費：臨時安置費按15元/平方米計算，搬遷費按10元/平方米，按兩次計算;這是截至2011年的標(biāo)準(zhǔn)。不過最近國有土地征收拆遷將該兩項數(shù)額進(jìn)行了提高。城中村改造補償想必也會參考此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)提高。
三、地上房屋補償款及裝修款：無明確具體標(biāo)準(zhǔn)可供參考，一般由評估機構(gòu)進(jìn)行評估確定，當(dāng)然評估機構(gòu)有評估具體標(biāo)準(zhǔn)。屋內(nèi)裝修補償基本類似。
四、停產(chǎn)停業(yè)損失：該項費用主要很對營運性行房屋進(jìn)行的補償，如對沿街門簾、在城中村內(nèi)的企業(yè)或公司進(jìn)行的停業(yè)期間內(nèi)補償?shù)膿p失，一般由協(xié)商確定或評估確定。
五、拆遷獎勵：各村制定各村獎勵標(biāo)準(zhǔn)，不能統(tǒng)一。
六、電器移機費：一般按市場價位進(jìn)行補償，目前家用電器移機費：空調(diào)200元一臺;有線電視150元一戶;電話移機88元一部;熱水器100元一臺等等。如拆遷時市場價格提高也相應(yīng)提高補償。
七、其他補償或補助：各村根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)或參考以上標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，另行對困難住戶或另行支付和補償費用，這主要村集體組織通過補償方案確定，因村而定。
綜上敘述，因城中村改造實行“一村一策”，各村補償?shù)捻椖坎⒉灰欢ò瓷鲜鲰椖窟M(jìn)行補償，究其主因是各村經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r不同。作者主要參照大部分城中村改造 的補償項目進(jìn)行簡述。但最近因城中村改造拆遷的矛盾不斷加劇，原因是各村之間拆遷補償數(shù)額差距較大，造成民憤極大。為此，作者建議：在根據(jù)國家實行"同地 同價"的基礎(chǔ)因村而異，綜合制定出合理的補償方案，各村之間不能懸殊較大，更不能相互攀比。
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